MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 27 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/04402 – N° Portalis DB3T-W-B7G-TPFI

AFFAIRE : S.A.R.L. [G] [K] C/ S.A.R.L. AGENCE V.I, S.C.I. LE SUSPENDU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [G] [K], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Stéphane MORER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : K0105, M^e Joyce JACQUARD, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat postulant, vestiaire : 100

DEFENDERESSES

S.C.I. LE SUSPENDU, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Michel EL KAIM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 241

PARTIE INTERVENANTE FORCEE

S.A.R.L. AGENCE V.I, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Agathe CORDELIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

Clôture prononcée le : 21 novembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 07 avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 27 juin 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 27 juin 2025.

*********

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 21 février 2021, la S.A.R.L. [G] [K] a acquis le fonds de commerce de la société MICHELE PASCAL INTERNATIONAL, comportant un droit au bail pour les locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 6], propriété de la S.C.I. LE SUSPENDU et géré par la S.A.R.L. AGENCE V.I.

Par courrier du 24 août 2021, le conseil de la S.A.R.L. [G] [K] a transmis à la S.C.I. LE SUSPENDU un procès-verbal de constat d’huissier en date du 29 juin 2021, établi à la demande du locataire, faisant état de désordres liés à la vétusté des fenêtres et demandant la prise en charge des travaux de remplacement des fenêtres.

Par courrier du 4 septembre 2021, le bailleur a refusé de prendre en charge les travaux de remplacement des fenêtres au motif que la S.A.R.L. [G] [K] a acquis le fonds de commerce en l’état et à un prix prenant en compte l’état de vétusté des locaux.

Suivant assignation délivrée le 17 juin 2022, la S.A.R.L. [G] [K] a attrait la S.C.I. LE SUSPENDU devant le tribunal judiciaire de Créteil pour obtenir la condamnation du bailleur à prendre en charge les travaux de remplacement des fenêtres et de réparation des détériorations de la devanture.

Suivant acte d’huissier du 7 novembre 2022, la S.C.I. LE SUSPENDU a assigné en intervention forcée la S.A.R.L. AGENCE V.I afin qu’elle la relève indemne de toute condamnation à son encontre.

Les deux instances n°s RG 22/04402 et RG 22/7625 ont été fusionnée par décision du Juge de la mise en état du 15 décembre 2022.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions notifiées le 15 novembre 2024, la S.A.R.L. [G] [K] demande à la juridiction, au visa de l’article R.145-35 du code de commerce, de :

« DIRE la société [G] [K] recevable et bien fondée en ses demandes;

I) À titre principal

— CONSTATER que le remplacement des fenêtres est à la charge de la SCI LE SUSPENDU en raison de sa vétusté

En conséquence,

— CONDAMNER la SCI LE SUSPENDU à payer à la société [G] CHOISY la somme de 7.380€

— condamner également la SCI LE SUSPENDU au paiement des travaux à réaliser sur la devanture pour un montant de 3.326,40€ TTC

— condamner de la SCI LE SUSPENDU au paiement de la somme de 4.000€ à titre de dommages intérêts

II) En tout état de cause

— DIRE ET JUGER qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société [G] [K] les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts

En conséquence,

— CONDAMNER la SCI LE SUSPENDU au paiement de la somme de 5.000€ au profit de la société [G] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER la SCI LE SUSPENDU aux entiers dépens ».

La S.A.R.L. [G] [K] soutient que :

— les dispositions de la loi Pinel, imposant que soit dressé un état des lieux à plusieurs étapes, notamment lors du renouvellement du bail et de la cession du fonds de commerce, s’appliquent au contrat au contrat de bail en ce que le bailleur avait renouvelé le contrat de bail le 18 décembre 2020, de sorte que la S.C.I. LE SUSPENDU aurait dû réaliser cet état des lieux lors du renouvellement du bail en décembre 2020 ;

— la S.C.I. LE SUSPENDU a précisé dans l’acte de renouvellement du bail ne pas envisager de faire réaliser des travaux dans les trois années suivant la signature du bail sans se rendre dans les locaux pour en vérifier l’état de sorte que le Bailleur ne peut pas se prévaloir de sa méconnaissance de l’état de vétusté des locaux pour refuser la prise en charge des travaux ;

— la S.C.I. LE SUSPENDU ne peut pas se prévaloir de la circonstance que la société MICHELE PASCAL INTERNATIONAL ait exploité le local alors que cette dernière exerçait une activité de salon de coiffure, précisée dans l’acte de renouvellement du bail, ce que le bailleur ne peut ignorer, de sorte qu’il appartient donc à la S.C.I. LE SUSPENDU de prendre en charge les travaux d’adaptation des locaux consistant à mettre en conformité les lieux avec l’exercice de l’activité exploitée par le locataire ;

— la S.C.I. LE SUSPENDU ne peut prétendre ignorer que le précédent locataire a installé sans l’en informer une buanderie, qui serait à l’origine des désordres affectant les locaux étant donné qu’il apparaît, à la lecture de l’acte de vente de l’immeuble, que la S.C.I. LE SUSPENDU a visité les lieux avant la signature de la vente ;

— la S.C.I. LE SUSPENDU ne pouvait pas ignorer la nature de l’activité exercée dans les locaux donnés à bail en ce que l’acte de renouvellement précise que les locaux ont pour destination une activité de salon de coiffure, esthétique, sauna, et que dès lors, il appartient au Bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité des locaux, comme le prévoit l’acte de renouvellement du bail :

— l’installation d’une buanderie était une obligation pour le salon de coiffure qui n’avait pas à en demander l’autorisation au Bailleur, et les travaux demandés visent à réparer les dégâts causés par la vétusté des fenêtres, laquelle ne résulte pas de l’absence de système d’aération dans la buanderie, et à mettre en conformité les locaux avec la nouvelle destination prévue par le contrat de bail ;

— le contrat de bail ayant été renouvelé en décembre 2020, le Bailleur avait l’obligation de dresser un état des lieux contradictoire en présence du locataire, de sorte que la S.C.I. LE SUSPENDU ne peut pas se prévaloir de la présomption selon laquelle le Preneur est réputé, en l’absence d’un état des lieux, avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives, le remplacement des fenêtres relevant des gros travaux devant être mis à la charge du Bailleur ;

— la devanture de la S.A.R.L. [G] [K] a été détériorée lors des émeutes de juin 2023 et par courrier du 6 septembre 2023, son assureur l’a informé que le montant des dommages étant supérieur à 1 600 € HT, de sorte qu’il appartient à l’assureur du Bailleur de prendre en charge les réparations, ce alors que S.C.I. LE SUSPENDU n’a réalisé aucune démarche auprès de son assureur, ce qui constitue un manquement à son obligation d’assurer la jouissance paisible des locaux alors que la sécurité des locaux et des personnes ne peuvent être ainsi garanties et que les dommages ont une incidence sur la fréquentation du salon ;

— la carence du Bailleur a privé la S.A.R.L. [G] [K] du versement de l’indemnité lui permettant de financer la réparation des dommages causés à sa devanture ;

— les carences du bailleur ont causé un préjudice de jouissance à la S.A.R.L. [G] [K] en l’empêcher d’assurer la sécurité de ses employés en raison de la dangerosité des vitres.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 novembre 2024, la S.A.R.L. AGENCE V.I demande à la juridiction, au visa de l’article 1231-1 du Code civil, de :

« JUGER que l’AGENCE VI n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité.

JUGER qu’il n’est pas justifié ni d’un lien de causalité, ni d’un préjudice réparable.

DECLARER l’appel en garantie formé par la SCI LE SUSPENDU sans objet.

L’EN DEBOUTER.

DEBOUTER les parties de leurs conclusions, fins et prétentions contraires.

CONDAMNER toute partie succombante à régler à l’AGENCE VI la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du CPC

CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP CORDELIER & Associés en application de l’article 699 du CPC ».

La S.A.R.L. AGENCE V.I soutient que :

— la S.C.I. LE SUSPENDU n’est pas fondée à reprocher à la S.A.R.L. AGENCE V.I de ne pas avoir dressé d’état des lieux de sortie lors de la cession du fonds de commerce par la société MICHELE PASCAL INTERNATIONAL à la S.A.R.L. [G] [K] étant donné que l’établissement d’un état des lieux de sortie ne constitue pas une obligation et qu’il est possible d’apporter la preuve, par tous moyens, de la connaissance par le Preneur de l’état des locaux au moment de son entrée ;

— la S.A.R.L. [G] [K] a missionné un huissier pour établir un constat des lieux en juin 2021, de sorte que les désordres constatés dans le procès-verbal, qui ne correspondent pas à une usure normale du temps, démontrent que la S.A.R.L. [G] [K] avait connaissance de l’état de vétusté des locaux au moment de la cession du fonds de commerce ;

— les dispositions de la loi Pinel n’ont pas vocation à s’appliquer en ce que celles-ci ne trouvent à s’appliquer qu’en cas de restitution des locaux donnés à bail antérieurement à son entrée en vigueur, et à la condition qu’un état des lieux ait été établi lors de l’entrée dans les lieux, et ce alors il n’y a pas eu restitution des locaux en l’espèce, mais une cession du fonds de commerce avec un transfert du contrat de bail ;

— les désordres en cause résultent de l’installation d’une buanderie dans la salle de repos des employés, sans en informer et sans l’autorisation du Bailleur, l’installation de cette buanderie, composée d’une machine à laver et un sèche-linge, ayant produit une forte humidité à l’origine de la vétusté constatée dans la pièce, et que la S.A.R.L. [G] [K] ne pouvait pas ignorer ;

— la responsabilité de la S.A.R.L. AGENCE V.I ne peut pas être engagée en l’absence de faute, mais aussi en l’absence de lien de causalité étant donné que les dégradations constatées résultent d’un usage de la pièce de repos ne correspondant pas à sa destination et ne pouvant être imputable à la S.A.R.L. AGENCE V.I ;

— la demande d’indemnisation de la S.A.R.L. [G] [K] n’est pas fondée en ce qu’elle ne précise pas le préjudice subi et ne démontre pas que l’état des fenêtres pose un problème de sécurité ;

— la demande d’appel en garantie de la S.C.I. LE SUSPENDU n’est pas fondée en ce que la S.A.R.L. AGENCE V.I n’a pas commis de faute lors de la cession du fonds de commerce étant donné que l’établissement d’un état des lieux n’était pas obligatoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 novembre 2024, la S.C.I. LE SUSPENDU demande à la juridiction, au visa de l’article 331 du code de procédure civile, l’article 1231-1, 1719 et suivants et 1755 du Code civil ainsi que l’article L. 145-10-1 du Code de commerce, de :

« A TITRE PRINCIPAL :

— DEBOUTER la société [G] [K] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCI LE SUSPENDU ;

— CONDAMNER la société [G] [K] à procéder aux travaux visés dans le devis du 2 novembre 2021 dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à venir ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— LIMITER à 5.763 euros la somme à laquelle est tenue la SCI LE SUSPENDU au titre des frais de remplacement des fenêtres ;

— DEBOUTER la société [G] [K] de sa demande de dommages et intérêts ;

EN TOUTE HYPOTHESE :

— CONDAMNER la société AGENCE VI à garantir la SCI LE SUSPENDU de toute condamnation prononcée contre elle au bénéfice de la société [G] [K], y compris au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

— DEBOUTER la société [G] [K] de sa demande de paiement des travaux de réfection de la devanture ;

— CONDAMNER la société [G] [K] ou la société AGENCE VI aux entiers dépens et à verser la somme de 3.000 euros à SCI LE SUSPENDU au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

La S.C.I. LE SUSPENDU soutient que :

— l’obligation d’établir un état des lieux issue de la loi Pinel ne trouve pas à s’appliquer dans le cas d’un renouvellement du bail intervenant son entrée en vigueur de sorte qu’il convient d’appliquer la présomption selon laquelle le preneur a reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Ainsi, la S.A.R.L. [G] [K] ne peut pas se prévaloir du renouvellement du contrat de bail en décembre 2020 pour alléguer que la S.C.I. LE SUSPENDU aurait dû établir un état des lieux ;

— les désordres constatés résultent de l’installation par le précédent preneur, la société MICHELE PASCAL INTERNATIONAL, d’une buanderie équipée d’une machine à laver et d’un sèche-linge dans une pièce de l’arrière-boutique destinée au repos, sans l’autorisation du Bailleur, cette buanderie, en l’absence de dispositif d’aération, étant a l’origine de l’accumulation d’humidité conduisant à l’apparition de moisissures sur les murs, plafonds et fenêtres, de sorte que l’état des fenêtres résulte d’un manquement du précédent locataire à ses obligations d’entretien des locaux et de réparation locative en parfait état ;

— la S.A.R.L. [G] [K] ne peut pas se prévaloir de l’acte de vente de l’immeuble pour alléguer que la S.C.I. LE SUSPENDU s’est engagée à réaliser l’ensemble des travaux de mise en conformité étant donné que cette mention constitue un rappel des obligations légales incombant au Bailleur ;

— la S.C.I. LE SUSPENDU n’avait pas connaissance de l’installation par le précédent locataire de la buanderie dans des locaux destinés à l’exercice d’une activité de salon de coiffure et cette information ne dispensait le précédent locataire de son obligation d’entretien des locaux ; – contrairement à ce qu’affirme la S.A.R.L. [G] [K], l’installation d’une buanderie n’est pas requise pour l’exercice d’une activité de salon de coiffure de sorte qu’il n’existe pas d’obligation pour le Bailleur de mettre en conformité des locaux pour permettre l’installation d’une buanderie et du système d’aération correspondant ;

— la cession du fonds de commerce a eu pour conséquence de transmettre à la S.A.R.L. [G] [K] les obligations du précédent locataire, la société MICHEL PASCAL INTERNATIONAL, découlant du contrat de bail de sorte qu’il appartient à la S.A.R.L. [G] [K] de remettre en état les locaux pour réparer les dégradations causées par le précédent locataire au titre de son obligation d’entretien des lieux ;

— à titre subsidiaire, le devis produit par la S.A.R.L. [G] [K] au soutien de sa demande de prise en charge des travaux de réparation des fenêtres inclut le remplacement d’une porte-fenêtre en PVC ne se trouvant pas dans la buanderie et n’étant pas atteinte par les dommages causés par l’humidité de sorte que le locataire ne peut pas demander le remplacement de cette porte vitrée, qu’il convient de déduire du devis ;

— la S.A.R.L. [G] [K] ne démontre pas que l’état des fenêtres lui ait causé un préjudice au regard de son obligation d’assurer la sécurité de ses employés, ni que son activité ait été entravée de sorte que sa demande indemnitaire n’est pas fondée ;

— la S.C.I. LE SUSPENDU est fondée à appeler en garantie la S.A.R.L. AGENCE V.I en sa qualité de mandataire en raison de sa faute dans la gestion du bien confié en s’abstenant d’établir un état des lieux lors de la cession du fonds de commerce, nécessaire en raison de l’état dégradé dans lequel la société MICHELE PASCAL INTERNATIONAL a laissé les locaux ;

— Cette carence de la S.A.R.L. AGENCE V.I est un manquement au mandat de gérance conclu avec la S.C.I. LE SUSPENDU dans la mesure où l’établissement de l’état des lieux, s’il n’était pas imposé par la loi, était utile pour préserver les intérêts du Bailleur, et il résulte de la faute de la S.A.R.L. AGENCE V.I que la S.C.I. LE SUSPENDU n’a pas pu obtenir du précédent locataire la remise en état des lieux et, si nécessaire, faire opposition au paiement du prix du fonds de commerce ;

— le bailleur n’est pas garant des dégradations commises par des tiers envers le local commercial de sorte qu’il appartient à la S.A.R.L. [G] [K] de se retourner contre les auteurs des dégradations de sa devanture, et en outre, la S.A.R.L. AGENCE V.I a déclaré le sinistre auprès de l’assureur du bailleur.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 7 avril 2025 et mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes principales

La S.A.R.L. [G] [K] fait exposer que les lieux loués ont été pris dans un état déplorable non conforme à la destination du bail et qu’elle n’a pas déclaré à son assurance la dégradation de la baie vitrée à la suite d’une intrusion, laquelle porte atteinte à la sécurité des locaux et des personnes

Elle doit donc nécessairement être regardée comme invoquant un manquement du Bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des locaux.

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, en application des dispositions des premier et sixième alinéas de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En vertu des dispositions de l’article 1231 dudit code, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Selon les dispositions de l’article 1231-1 de ce code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

D’après les dispositions de l’article 1231-2 du code susvisé, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin l’article 1353 dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1719 du Code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée (…)

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (…) »

L’article 1720 ajoute que :

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1755 du code susmentionné, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que, sauf disposition expresse du bail, aucune des réparations locatives occasionnées par la vétusté n’est à la charge du locataire (Civ. 3, 3 avril 2001 : pourvoi n°99-15740 ; Civ. 3, 17 novembre 2016 : pourvoi n°15-18345 ; Civ. 3, 9 mai 2019 : pourvoi n°18-14123 ; Civ. 3, 26 mars 2020 : pourvoi n°19-10415).

Il est en outre de jurisprudence constante que même si des clauses du bail commercial viennent limiter la charge des réparations incombant à la bailleresse, cette limitation contractuelle ne peut la décharger complètement de son obligation de maintenir le local commercial en état de servir à l’usage prévu et d’exécuter les travaux de sécurité qu’impose notamment la réception du public (voir en ce sens Cass. Civ. 3e, 30 juin 2021, n° 20-12.821 pour des clauses limitant la charge des réparations pesant sur le Bailleur à la vétusté).

Il découle des stipulations du bail applicable au présent litige, en l’espèce le bail renouvelé du 19 décembre 2020 que, conformément à l’article R. 145-35 du Code de commerce, le Bailleur ne peut imputer au Preneur les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil ainsi que ceux visant à remédier à la vétusté lorsqu’ils relèvent de ces grosses réparations.

Il stipule en outre que ledit bail renouvelé « est consenti et accepté sous les charges et conditions non contraires aux présentes fixées au bail initial et/ou aux renouvellements antérieurs ci-après annexé(s). / Ces charges et conditions générales non contraires aux présentes ont pleine valeur contractuelle conformément à l’article 1 des présentes ».

La destination est celle de « salon de coiffure et vente de parfumerie et articles de [Localité 8], cadeaux, esthétique, corporelle et du visage, sauna, à l’exclusion de toute autre utilisation ».

Le bail commercial initial du 1er mars 1989 stipule en outre que le Preneur « assurera contre les risques de l’incendie et l’explosion les marchandises, matériel, mobilier, risques locatifs, risques des voisins, à une compagnie d’assurance notoirement solvable (…) ».

Il ne résulte d’aucune stipulations expresse du bail initial ou des baux renouvelés que les réparations locatives résultant de la vétusté seraient à la charge du Preneur.

Sur la prise en charge du remplacement des fenêtres

La S.A.R.L. [G] [K] soutient que le Bailleur est redevable, de par les obligations qui lui incombent, de la réparation découlant du remplacement des fenêtres du local.

Il est constant que l’article L. 145-40-1 du Code de commerce que :

« Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. »

L’article 1731 du Code civil dispose quant à lui que : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Il découle de ces dispositions que la S.C.I. LE SUSPENDU, ou la S.A.R.L. AGENCE V.I mandatée par elle, aurait dû effectuer un état de lieux à la suite de la cession du 21 janvier 2021 intervenue entre la société MICHELE PASCAL INTERNATIONAL et la S.A.R.L. [G] [K]. La sanction qui en découle pour le Bailleur est qu’il ne peut présumer, sauf preuve contraire, que le Preneur serait tenu lui rendre les lieux en bon état de réparations locatives.

Il résulte cependant de ce tout qui précède que si le local ne peut être présumé avoir été donné à la S.A.R.L. [G] [K] en bon état de réparations locatives, les réparations ne sont normalement à la charge du Bailleur que lorsque :

— elles sont assimilables à des grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil ;

— elles sont constituent des réparations nécessaires autres que locatives, empêchant le Preneur de jouir paisiblement de la chose ou d’en user conformément à sa destination ;

— elles résultent de vétusté ou de la force majeure, en l’absence de stipulation transférant expressément une telle charge au Preneur.

Il est de jurisprudence constante que pour apprécier si des réparations relèvent des gros travaux de l’article 606 du Code civil, le juge se doit vérifier si les travaux en litige intéressaient l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (Cass. 3e Civ., 21 avril 2022, n° 21-14.036, Inédit).

La vétusté se définit quant à elle comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Il appartient alors au Preneur de démontrer que les dégradations ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, les défenderesses font exposer que la dégradation des fenêtres est liée à l’installation d’une buanderie par le précédant Preneur, laquelle a généré une importante humidité en l’absence de système d’aération adéquat.

Il ressort du constat de commissaire de justice effectué le 29 juin 2021 à la requête de la S.C.I. LE SUSPENDU (pièce n° 10° du Bailleur) que :

— « Les fenêtres ouvrent et ferment difficilement. Le simple vitrage n’est pas fixé correctement » ;

— « La première fenêtre en entrant dans la pièce ne s’ouvre pas » ;

— « Présence de moisissures sur les murs et le plafond. Les huisseries sont recouvertes par de la moisissure et des champignons » ;

— « Les murs sont constellées de traces noires » ;

— « Absence de VMC dans la réserve ».

Il résulte de ces constatations, qui sont corroborées par les photographies annexées au constat, que le local présente d’importants défauts d’humidité ayant entraîné une dégradation des fenêtres qui est insusceptible d’apparaître, au regard des éléments versés aux débats, comme résultant manifestement d’une usure normale. À cet égard, les allégations selon lesquelles l’installation d’une buanderie par le précédent Preneur ait été nécessaire ou non autorisée est indifférente à la résolution du présent litige dès lors qu’il n’a pas été appelé en garantie à travers une assignation en intervention forcée et qu’il ne résulte d’aucune pièce que cette installation aurait été imposée ou exigée par le Bailleur.

Dès lors le moyen tiré de ce que leur dégradation serait imputable en partie à la vétusté devra être écarté.

En ce qui concerne l’obligation de délivrance du Bailleur, il ne ressort non plus d’aucun élément de la procédure que le bon fonctionnement des fenêtres constituerait une réparation nécessaire empêchant le Preneur de jouir paisiblement du local ou d’en user conformément à sa destination contractuelle.

En tout état de cause, si la S.A.R.L. [G] [K] soutient que les vitres menaceraient de se desceller en menaçant la sécurité des salariés du Preneur, le simple constat du commissaire de justice selon lequel une vitre ne serait pas correctement fixée sans mentionner un risque de descellement, de brisure ou de chute ne permet à lui seul pas de regarder cette atteinte à la sécurité du personnel ou éventuellement de la clientèle comme suffisamment établi.

Dès lors, le moyen tiré de que la S.C.I. LE SUSPENDU aurait manqué à son obligation de délivrance en refusant de prendre en charge ces réparations sera également écarté.

Enfin, il est manifeste au regard des photographies et des autres éléments versés aux débats que les travaux en litige n’étaient pas susceptibles d’intéresser l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Dès lors, le moyen tiré de ce que le remplacement des fenêtres relevaient des grosses réparations de l’article 606 du Code civil imputables au Bailleur ne saurait prospérer.

En conséquence, de telles réparations s’analysant comme des réparations d’entretien utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble, la S.A.R.L. [G] [K] sera déboutée de sa demande tendant à condamner la S.C.I. LE SUSPENDU à lui payer la somme de somme de 7 380 € au titre du remplacement des fenêtres du local.

Sur la prise en charge des réparations de la devanture

La S.A.R.L. [G] [K] fait ensuite exposer que le vitrage de la porte d’entrée du local a été dégradée et qu’il revient au Bailleur de prendre en charge sa réparation.

Il est constant que l’obligation d’assurer une jouissance paisible des locaux pèse sur le Bailleur et qu’aucune stipulation contractuelle ne mettait à la charge du Preneur la souscription d’une assurance contre le bris de glace ou des détériorations liées à des voies de fait.

En l’espèce, la demanderesse verse aux débats :

— un courrier de l’expert de son assurance du 30 juin 2023 à destination de la S.C.I. LE SUSPENDU et établissant qu’une fracture du vitrage de la porte d’entrée a été constatée à la suite d’intrusion d’individus (pièce n° 9 en demande) ;

— un devis de remplacement du vitrage du 4 juillet 2023 d’un montant de 3 326,40 € (pièce n° 8 en demande).

Il est manifeste que la prise en charge du bris du vitrage de la porte d’entrée du local relève des réparations nécessaires autres que locatives, empêchant le Preneur de jouir paisiblement de la chose ou d’en user conformément à sa destination, de sorte qu’elle est imputable au Bailleur qui peut la faire prendre en charge par son assurance.

La S.A.R.L. [G] [K] est donc fondée à recherche la responsabilité contractuelle du Bailleur à ce titre et de réclamer qu’il prenne en charge de telles réparations.

Toutefois, la S.A.R.L. [G] [K] n’établit pas avoir préalablement mis en demeure la S.C.I. LE SUSPENDU, conformément à l’article 1231 du Code civil, de s’exécuter au titre des réparations auxquelles elle prétend.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande tendant à condamner la S.C.I. LE SUSPENDU au paiement des travaux à réaliser sur la devanture pour un montant de 3 326,40 €.

Sur la demande indemnitaire d’un montant de 4 000 €

Cette demande reposant sur des fondements dont elle a été précédemment déboutée, il y a lieu de débouter également la demanderesse de cette demande indemnitaire.

Sur la demande reconventionnelle du Bailleur

La S.C.I. LE SUSPENDU sollicite à titre reconventionnel que le Preneur soit condamné à exécuter les travaux de remplacement des fenêtres au titre du devis du 2 novembre 2021 (production n° 6) d’un montant de 7 380 €.

Si la réparation desdites fenêtres relève des dépenses d’entretien utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble et sont donc en principe imputables au Preneur, il résulte de ce qui précède que, aucun état des lieux n’ayant été effectué lors de la cession du fonds de commerce, la présomption de l’article 1731 du Code civil ne s’applique pas et que le Preneur n’est pas tenu de rendre les lieux en bon état de réparations locatives.

Au demeurant, la S.C.I. LE SUSPENDU reconnaît que les désordres affectant les fenêtres ne sont pas imputables à la S.A.R.L. [G] [K] mais fait valoir qu’elles sont dues au précédent Preneur.

Dès lors, l’obligation de maintien en bon état des fenêtres n’est, dans les circonstances particulières, pas imputable à la S.A.R.L. [G] [K].

En conséquence, la S.C.I. LE SUSPENDU sera déboutée de sa demande reconventionnelle tendant à condamner la S.C.I. LE SUSPENDU à procéder aux travaux visés dans le devis du 2 novembre 2021 dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’appel en garantie de la S.A.R.L. AGENCE V.I

La S.C.I. LE SUSPENDU n’ayant été condamnée au paiement d’aucune somme, l’appel en garantie de la S.A.R.L. AGENCE V.I est devenu sans objet.

Sur les autres mesures

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la S.A.R.L. [G] [K] aux entiers dépens.

Il n’y a lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [G] [K] de sa demande tendant à condamner la S.C.I. LE SUSPENDU au paiement de la somme de 7 380 € au titre du remplacement des fenêtres visée dans le devis du 2 novembre 2021 ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. [G] [K] de sa demande tendant à condamner la S.C.I. LE SUSPENDU au paiement de la somme de 3 326,40 € au titre des travaux de réfection de la devanture visée dans le devis du 4 juillet 2023 ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. [G] [K] de sa demande indemnitaire tendant à condamner la S.C.I. LE SUSPENDU au paiement de la somme de 4 000 € en raison du risque de descellement des vitres des fenêtres ;

DÉBOUTE la S.C.I. LE SUSPENDU de sa demande reconventionnelle tendant à condamner la S.A.R.L. [G] [K] à procéder aux travaux visés dans le devis du 2 novembre 2021 dans un délai de 30 jours à compter de la signification ;

DÉCLARE sans objet l’appel en garantie de la S.C.I. LE SUSPENDU à l’encontre de la S.A.R.L. AGENCE V.I ;

CONDAMNE la S.A.R.L. [G] [K] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à [Localité 7], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT SEPT JUIN

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

Le GREFFIER Le PRÉSIDENT