N° RG 24/07177 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M6PI

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

11ème civ. S1

N° RG 24/07177

N° Portalis DB2E-W-B7I-M6PI

Minute n°26/

Copie exec. à :

— M^e Stéphanie BOEUF

— M^e Laurence HAMANN

— Mme [X] [B]

— M. [A] [P]

Le

Le Greffier

Stéphanie BOEUF

M^e Laurence HAMANN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

Madame [H] [Q]

née le 01 Février 1952 à [Localité 2] (67)

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie BOEUF, substituée par M^e Hicham DIDOU, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [P]

né le 16 Novembre 1989 à [Localité 3] (13)

demeurant [Adresse 3] [Localité 2]

représenté par M^e Laurence HAMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 139

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° C-67482-2024-007523 du 07/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Strasbourg)

Madame [X] [J] [B]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, non représentée

Monsieur [A] [P]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [O] [L], auditeur de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Février 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 février 2022 prenant effet le 14 mars 2022 pour une durée de trois ans, Madame [H] [Q], par l’intermédiaire de l’agence FONCIA, a donné à bail à Monsieur [R] [P] et Madame [X] [J] [B] un local à usage d’habitation avec cave situé au [Adresse 3], moyennant, initialement, un loyer mensuel de 820 euros outre une provision sur charges de 48 euros.

Par acte sous seing privé du 21 février 2022, Monsieur [A] [P] s’est porté caution solidaire du règlement de toutes sommes pouvant être dues par les locataires en vertu du bail.

Se prévalant de loyers impayés, la bailleresse a fait signifier à Monsieur [R] [P] et Madame [X] [J] [B] un premier commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 janvier 2023. Par la suite, Madame [H] [Q] leur a fait signifier un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 juin 2023, et un troisième commandement le 11 septembre 2023.

Par dénonciation d’un commandement visant la clause résolutoire signifiée à Monsieur [A] [P] le 26 septembre 2023, Madame [H] [Q] l’a sommé, en sa qualité de caution, de payer les loyers et charges impayés, outre la clause pénale, le droit proportionnel, le coût du commandement et celui de l’acte ainsi signifié.

Par lettres recommandées en date du 25 octobre 2023 dont les accusés de réception ont été signés le 27 octobre 2023 par les locataires, la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE leur a rappelé l’existence d’un solde débiteur de 407,60 euros et le délai de six semaines après la signification du commandement pour régler le solde à défaut de quoi le bail sera résilié de plein droit.

Par lettre recommandée en date du 25 octobre 2023 dont l’accusé de réception a été signé le 31 octobre 2023 par Monsieur [A] [P], la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE lui fait part de l’existence d’un solde débiteur de 407,60 euros sur le compte des locataires pour lesquels il s’est porté caution, et le délai de deux mois après la signification du commandement pour régler le solde à défaut de quoi le bail sera résilié de plein droit.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 24 avril 2024 et 26 avril 2024, Madame [H] [Q] a fait assigner Monsieur [R] [P], Madame [X] [J] [B] et Monsieur [A] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de constatation de la résiliation de plein droit et subsidiairement à la résiliation judiciaire du bail, expulsion des locataires sous astreinte journalière et condamnations solidaires ou in solidum des défendeurs au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 24 février 2024.

Par acte reçu au greffe le 29 octobre 2024, la SELARL GSA-KHM agissant par Maitre [W] [M] a déclaré se constituer pour Monsieur [R] [P] dans la présente affaire.

Après plusieurs renvois pour conclusions et production de pièces des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 23 septembre 2025 au cours de laquelle le juge a fait lecture des conclusions du diagnostic social et financier reçu au greffe le 21 novembre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 9 décembre 2025.

A cette audience, Madame [H] [Q], représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions du 23 mai 2025, par lesquelles elle demande du juge de :

A titre principal :constater que les défendeurs ont réglé leurs loyers postérieurement à l’assignation qui leur a été délivrée,constater se désiste de sa demande principale en expulsion et en condamnation à l’arriéré locatif,dire que la présente procédure a été rendue nécessaire,

Sur demande reconventionnelle :débouter les défendeurs de leur demande de remboursement des charges locatives à hauteur de 1 584 euros,débouter les défendeurs de leur demande de remboursement d’un trop versé de loyers à hauteur de 1 843,72 euros,

En tout état de cause :condamner solidairement ou in solidum Monsieur [R] [P], Madame [X] [J] [B] et Monsieur [A] [P] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement ou in solidum Monsieur [R] [P], Madame [X] [J] [B] et Monsieur [A] [P] à lui payer tous les frais et dépens,rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire par provision.

Elle fait valoir la mauvaise foi de Monsieur [R] [P] se targuant d’avoir réglé l’intégralité de sa dette locative alors qu’il n’y a procédé que postérieurement à la signification de l’assignation le 24 avril 2024. Elle souligne que depuis l’introduction de la présente instance, le défendeur règle scrupuleusement ses loyers, mais elle craint qu’une fois la procédure terminée les locataires recommencent à régler leurs loyers et charges de manière irrégulière. La demanderesse produit par ailleurs les décomptes de charges des années 2022 et 2023 justifiant ainsi les montants des provisions sur charges. En outre, elle souligne qu’il est possible d’augmenter le loyer entre deux locataires si ce dernier est manifestement sous-évalué, ce qui est le cas en l’espèce en comparaison avec les loyers d’autres logements similaires dans la même zone géographique, à l’aide des quittances produites.

A cette audience, Monsieur [R] [P] a repris les termes de ses conclusions du 5 décembre 2025 par lesquelles il demande au juge de :

constater qu’il est à jour dans le paiement de ses loyers et charges,constater que Madame [H] [Q] a manqué à son obligation d’établir et de transmettre à son locataire un décompte annuel de charges,constater que Madame [H] [Q] a augmenté le loyer entre les deux dernières locations alors que cela est interdit, [Localité 2] se situant en zone tendue,constater que Madame [H] [Q] se désiste de sa demande principale en expulsion et en condamnation à l’arriéré locatif,débouter Madame [H] [Q] de l’intégralité de ses autres prétentions,constater qu’il se désiste de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 1 584 euros en remboursement des avances sur charges réglées et non justifiées,fixer le loyer du bail au 14 mars 2022 à la somme de 763,27 euros,condamner Madame [H] [Q] à lui verser la somme de 2 581,21 euros au titre des trop-versés de loyers entre mi-mars 2022 et décembre 2025,condamner Madame [H] [Q] aux entiers frais et dépens et à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir qu’il a réglé sa dette locative au mois d’avril 2024 et a régulièrement réglé ses loyers depuis. Il souligne en outre que la bailleresse a laissé passer près de trois années sans produire de décompte de charges malgré l’obligation en ce sens qui lui incombe a minima une fois par an. Par ailleurs, il ressort du bail que le loyer fixé à 820 euros par mois avait été révisé pour la dernière fois le 24 avril 2021 soit moins de 12 mois avant signature du bail conclu entre les parties, et que le dernier loyer payé par le précédent locataire s’élevait à 763,27 euros par mois. Madame [H] [Q] n’était pas en droit d’opérer cette augmentation puisque la ville de [Localité 2] est située en zone tendue, de sorte que le nouveau loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé le cas échéant de l’indexation, cette dernière étant impossible si une révision du loyer est intervenue au cours des 12 derniers mois précédant le nouveau bail. Dans cette hypothèse qui est celle d’espèce, le propriétaire doit purement et simplement appliquer au nouveau locataire le même loyer qu’au précédent. Le loyer du présent bail doit alors être fixé à la somme de 763,27 euros par mois de sorte que Madame [H] [Q] doit restituer aux locataires le trop versé de loyer s’élevant, pour la période allant de mi-mars 2022 à décembre 2025, à 2 581,21 euros.

Madame [X] [J] [B] n’a pas comparu bien qu’assignée par remise à une personne présente au domicile.

Monsieur [A] [P] n’a pas comparu bien qu’assigné à étude.

L’affaire est mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, les demandes de « constater » et « dire » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer dessus.

Sur les demandes principales

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par la bailleresse.

La demande est donc régulière et recevable.

Il y a lieu de constater que la demanderesse se désiste de ses demandes en constat de résiliation du bail, d’expulsion et en paiement d’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle en paiement du trop-perçu des loyers

Aux termes de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 : Pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués.

En cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Le décret n°2021-852 du 29 juin 2021 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, reconduit jusqu’au 31 juillet 2022 les dispositions du décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. Le décret précise s’appliquer aux propriétaires et locataires de logements nus et meublés situés, notamment, à [Localité 2].

Dès lors, les loyers pratiqués dans la commune de [Localité 2] et son agglomération sont encadrés.

Aux termes de l’article 3 du décret n°2017-1198 susvisé et ainsi reconduit, lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers mentionnée au deuxième alinéa du I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 4 2° du décret n°2017-1198 dispose que lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues à l’article 3.

En l’espèce, le bail liant les parties a été conclu le 14 février 2022 pour prendre effet le 14 mars2022, concernant un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 2]. Le bail indique que le dernier loyer payé par le précédent locataire le 14 décembre 2021 s’élevait à la somme de 763,27 euros et que la dernière révision du loyer datait alors du 24 avril 2021 soit une révision qui est intervenue moins de douze mois avant la conclusion du nouveau contrat de bail et de sa prise d’effet.

Les quittances produites par Madame [H] [Q] n’indiquent ni la surface habitable ni le nombre de pièces principales des logements, de sorte qu’elles ne permettent pas démontrer que le loyer du logement sis [Adresse 3] était manifestement sous-évalué en comparaison aux logement similaires situés dans la même zone géographique.

Dès lors, il y a lieu de relever que le loyer du contrat de bail litigieux devait, au jour de sa prise d’effet, être égal au dernier loyer appliqué à l’ancien locataire, soit 763,27 euros par mois.

Les locataires ont réglé des loyers d’un montant supérieur et non justifié, de sorte qu’une différence de 56,73 euros (820 euros – 763,27 euros) est à retenir et qu’il y a eu un trop versé d’une somme totale de 2 581,21 euros (45,5 mois x 56,73 euros) pour la période allant de mi-mars 2022 au mois de décembre 2025.

En conséquence, Madame [H] [Q] sera condamnée à payer à Monsieur [R] [P] la somme de 2 581,21 euros au titre du trop versé des loyers entre mi-mars 2022 et le mois de décembre 2025.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement des provisions sur charges

Il y a lieu de constater le désistement de Monsieur [R] [P] de sa demande en remboursement des provisions sur charges.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [Q] qui succombe, supportera la charge des dépens. Elle sera également condamnée à verser à Monsieur [R] [P] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE le désistement de Madame [H] [Q] de ses demandes principales en expulsion et en condamnation à l’arriéré locatif ;

CONSTATE le désistement de Monsieur [R] [P] de sa demande reconventionnelle en remboursement des avances sur charges réglées et non justifiées ;

FIXE à la somme de 763,27 euros le montant du loyer afférent au logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] et donné à bail par acte sous seing privé du 14 février 2022 prenant effet le 14 mars 2022 par Madame [H] [Q], par l’intermédiaire de l’agence FONCIA, à Monsieur [R] [P] et Madame [X] [J] [B] ;

CONDAMNE Madame [H] [Q] à payer à Monsieur [R] [P] la somme de 2 581,21 euros au titre du trop versé des loyers entre mi-mars 2022 et le mois de décembre 2025 ;

LAISSE les dépens à la charge de Madame [H] [Q] ;

CONDAMNE Madame [H] [Q] à verser Monsieur [R] [P] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS