T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/06436 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KZUH

MINUTE n° : 2026/57

DATE : 21 Janvier 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 12], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Olivier REVAH, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.A.S. APOLLON, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et M^e Cécile FEROUELLE, avocat au barreau de PARIS avocat plaidant

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 19 Novembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Jean-christophe MICHEL

M^e Olivier REVAH

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Jean-christophe MICHEL

M^e Olivier REVAH

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu l’assignation délivrée le 1er août 2025 à la SAS APOLLON par laquelle la SCI [Adresse 12] a saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins principales, au visa des articles 145, 872 du code de procédure civile, et du trouble anormal de voisinage, de désignation d’un expert et ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 novembre 2025, auxquelles elle se réfère à l’audience du 19 novembre 2025, par lesquelles elle sollicite sur les mêmes fondements, outre de juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :

DEBOUTER la SAS APOLLON de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

ORDONNER une mesure d’expertise et DESIGNER tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

Se rendre sur place sur les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 2] et A n°[Cadastre 3] situées sur la commune de GASSIN (Var), appartenant respectivement à la SCI [Adresse 12] et à la SAS APOLLON,

Constater, décrire et photographier l’état des lieux actuel, notamment les constructions édifiées sur la parcelle de la SAS APOLLON et leur impact visuel depuis la propriété de la SCI [Adresse 12],

Apprécier, sur un plan exclusivement factuel et technique, si la construction édifiée par la SAS APOLLON a entraîné :

— une obstruction totale ou partielle de la vue sur le littoral ou la mer depuis les pièces principales et les espaces extérieurs de la maison de la SCI [Adresse 12]

— une modification de la perspective visuelle ou une rupture de l’harmonie architecturale du site,

Mesurer la gravité, l’importance et la permanence des atteintes constatées, en tenant compte notamment de la configuration du domaine résidentiel de Sinopolis et de ses usages,

Fournir au juge tous éléments techniques utiles pour l’appréciation d’un éventuel excès des inconvénients normaux du voisinage, sans toutefois se prononcer juridiquement sur l’existence d’un trouble anormal,

Examiner, sur un plan exclusivement matériel, les stipulations du règlement de l’ASA du Domaine de Sinopolis relatives à la préservation des vues et de l’ensoleillement, et indiquer si les caractéristiques constatées de la construction réalisée par la SAS APOLLON y contreviennent factuellement,

Proposer toutes mesures techniques propres à rétablir ou atténuer l’atteinte au cadre de vie, telles que : abaissement ou modification de certains volumes, suppression d’éléments, plantations, dispositifs d’occultation, ou toute adaptation utile, en précisant leur faisabilité et leur coût estimatif,

Evaluer le préjudice subi, et notamment :

— la dépréciation éventuelle de la valeur vénale du bien immobilier du fait de l’altération ou de la disparition de la vue mer ou de la réduction de l’ensoleillement

— les troubles de jouissance et les conséquences sur l’usage et l’occupation du bien,

Indiquer si la situation est réversible ou irréversible, en précisant les conditions techniques d’une éventuelle réversibilité,

Procéder contradictoirement, inviter les parties à lui remettre tout document utile, se faire assister d’un sapiteur (architecte, paysagiste, géomètre, notaire, etc.) si nécessaire, et déposer son rapport dans un délai de trois mois à compter de la réception de sa mission,

RESERVER les dépens ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 novembre 2025, complétant ses précédentes écritures et auxquelles elle se réfère à l’audience du 19 novembre 2025, par lesquelles la SAS APOLLON sollicite, au visa des articles 145, 232 et 238 du code de procédure civile, de :

CONSTATER que la demande de désignation d’un expert présentée par la SCI [Adresse 12] ne remplit pas les conditions de l’article 145 du code de procédure civile pour les missions suivantes :

— apprécier la gravité et la permanence du trouble, ainsi que son caractère éventuellement excessif au regard des usages du voisinage, dans un domaine résidentiel à caractère haut de gamme (Sinopolis)

— dire si ce trouble constitue, selon lui, un trouble anormal de voisinage au sens de la jurisprudence, et s’il excède les inconvénients normaux du voisinage

— apprécier le cas échéant, les stipulations du règlement du Domaine de Sinopolis (ASA), et dire si le projet autorisé et réalisé par la SAS APOLLON méconnaît ces stipulations en matière de préservation de la vue mer et de l’ensoleillement

— proposer, le cas échéant, toutes mesures techniques propres à rétablir ou atténuer l’atteinte au cadre de vie (abaissements, modification, suppression de certains volumes, plantations, occultations, etc…), ainsi que leur faisabilité et leur coût,

DESIGNER tel expert qu’il lui plaire, avec pour mission de :

— se rendre sur place sur les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 2] et A n°[Cadastre 3], situées sur la commune de GASSIN (Var), appartenant respectivement à la SCI [Adresse 12] (demanderesse) et à la SAS APOLLON (défenderesse)

— constater, décrire et photographier l’état des lieux actuel, notamment les constructions édifiées sur la parcelle de la SAS APOLLON et leur impact visuel depuis la propriété de la SCI [Adresse 12]

— constater, décrire et photographier les constructions avoisinantes ainsi que les projets en cours de constructions situées à proximité du projet de la SAS APOLLON et de la propriété de la SCI [Adresse 12], au sein du lotissement, ainsi que plus généralement entre le terrain de la SCI VILLA FRITZ et la mer afin d’apprécier le contexte architectural, topographique et paysager entourant les deux propriétés

— évaluer le préjudice subi par la SCI [Adresse 12], qui résulterait uniquement de la réalisation du projet de la SAS APOLLON, et donc en excluant l’impact des autres projets en cours de réalisation, notamment :

o le préjudice de jouissance et les troubles dans les conditions d’occupation d’usage du bien

o la perte éventuelle de valeur vénale du bien immobilier du fait de la disparation de la vue ou de la réduction de l’ensoleillement

L’expert précisera les éléments objectifs sur lesquels il fonde son évaluation. Il prendra en compte l’ensemble des facteurs qui conduirait à une dévalorisation du bien (situation, orientation, environnement en y intégrant la prise en compte des constructions ou des projets voisins, etc…)

— donner son avis sur le caractère irréversible ou réversible de la situation

— entendre contradictoirement les parties, les inviter à lui fournir tous documents utiles, se faire assister d’un sapiteur (architecte, paysagiste, notaire, etc…) si nécessaire, et déposer son rapport dans un délai de trois mois à compter de la réception de sa mission,

RESERVER les dépens ;

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur les demandes relatives à la désignation d’un expert

La SCI [Adresse 12] fonde ses prétentions sur l’article 145 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, qui dispose : « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Elle expose :

— être propriétaire d’une maison à usage d’habitation édifiée sur la parcelle cadastrée section A numéro [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 10], la parcelle limitrophe cadastrée section A numéro [Cadastre 3] appartenant à la SAS APOLLON, les deux parcelles étant comprises au sein de l’association syndicale autorisée du [Adresse 9] et devant respecter le règlement de ladite association ;

— qu’à la suite d’un permis de construire avec démolition autorisé par arrêté municipal du 1er septembre 2023, complété par un arrêté du 23 décembre 2024 autorisant des travaux modificatifs, la SAS APOLLON a entrepris la construction d’une maison prenant une hauteur inconsidérée nuisant à la vue sur la mer et le littoral dont la SCI [Adresse 12] bénéficiait depuis 60 ans ;

— qu’elle justifie d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire sur la mission proposée au contraire de celle proposée par la défenderesse.

En défense, la SCI APOLLON, sans s’opposer à la demande de désignation d’un expert, a sollicité que la mission de l’expert soit modifiée afin d’éviter tout recours à une notion purement juridique, et soutient que la mission désormais retenue par la requérante comporte toujours des éléments problématiques non susceptibles de qualifier son motif légitime au sens de l’article 145 précité.

Sur l’appréciation des critères de l’article 145 précité, il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre de ces dispositions.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Aussi, si le requérant à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être pertinente, utile et de nature à améliorer sa situation probatoire. Il en va autrement s’il dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure étant alors dépourvue de toute utilité.

En l’espèce, les parties divergent sur le contexte des faits dénoncés par la requérante, sans toutefois s’opposer sur le motif légitime au sens de l’article 145 précité.

Le motif légitime est en l’espèce caractérisé, en lien avec un litige potentiel pouvant notamment être fondé sur le trouble anormal de voisinage qui n’est manifestement pas voué à l’échec. Il est à ce titre rappelé que les autorisations d’urbanisme sont délivrées sous réserve du droit des tiers et qu’ainsi l’octroi du permis de construire à la défenderesse n’empêche pas un litige avec la requérante sur les conditions de construction de la maison en litige.

Les conditions sont ainsi réunies pour voir désigner un expert.

La mission de l’expert sera fixée dans les conditions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, étant rappelé que le juge dispose en la matière d’un pouvoir souverain pour déterminer la mission pertinente. (Cass.Civ.1ère, 26 novembre 1980, numéro 79-13.870)

Aussi, les oppositions entre les parties sur les contours de la mission ne sauraient constituer des chefs de demandes.

De manière générale, la mission sera simplifiée aux seuls éléments pertinents et de manière à éviter tout recours à une notion purement juridique qui n’est pas de la compétence de l’expert.

Il sera également relevé que le dépôt du rapport dans le délai de trois mois est irréaliste compte tenu des charges importantes des experts judiciaires de la présente cour d’appel et des exigences de la procédure contradictoire.

Sur les demandes accessoires

Il n’est pas opportun de réserver les dépens dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain. Par application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI [Adresse 12], ayant intérêt à la mesure d’expertise, sera condamnée aux dépens de l’instance de référé, étant rappelé que le défendeur à une mesure d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considéré comme une partie perdante au sens de l’article 696 précité. (Cass.Civ.2ème, 21 novembre 2024, numéro 22-16.763)

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort :

ORDONNONS une expertise et désignons pour y procéder :

Monsieur [W] [H]

Architecte DPLG

[Adresse 6]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 11]. : 06.60.92.10.44

Courriel : [Courriel 8]

lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— se rendre sur les lieux sur la commune de [Localité 10] et les décrire sommairement ; prendre au besoin toutes photographies utiles des deux maisons concernées par le litige ;

— rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties ainsi que l’ensemble des pièces administratives et techniques utiles afférentes à la construction litigieuse et annexer à son rapport copie de tous documents utiles ;

— décrire les travaux réalisés par la SCI APOLLON selon permis de construire accordé le 1er septembre 2023, en mentionnant les principales étapes de construction ;

— rechercher si ces travaux ont été effectués conformément aux conventions entre les parties, aux normes et règlements en vigueur ainsi qu’aux règles de l’art ;

— examiner les griefs invoqués par la partie demanderesse relatifs à la perte de vue sur la mer et sur le littoral ; prendre ou annexer toutes photographies ou plans utiles permettant de mesurer l’impact actuel ou à venir de la nouvelle construction édifiée par la SCI APOLLON en termes de perte de vue et/ou d’ensoleillement, et en général de nuisances de toute nature ;

— fournir tous éléments techniques et de fait, pouvant notamment tenir compte de l’environnement de la construction, de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage ;

— donner son avis sur les préjudices invoqués par la SCI [Adresse 12], en particulier le préjudice de jouissance ou les troubles dans les conditions d’occupation du bien immobilier, la perte éventuelle de valeur vénale du bien immobilier du fait de la disparition de la vue ou de la réduction de l’ensoleillement ; donner son avis sur les éléments d’évaluation de ces préjudices à fournir par les parties dans un délai raisonnable ; à défaut d’éléments d’évaluation fournis par les parties, proposer un mode d’évaluation de ces préjudices en détaillant la méthode employée ;

— identifier le cas échéant les travaux de mise en conformité à réaliser afin de procéder à la cessation des troubles de voisinage allégués ; se prononcer sur l’évaluation de tels travaux de mise en conformité sur la base des devis à fournir par les parties dans un délai raisonnable et, à défaut, en procédant à une évaluation détaillée ;

— faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,

DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,

DISONS que l’expert sera autorisé à recourir aux services d’un sapiteur de son choix dans une spécialité qui n’est pas la sienne,

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai ne pouvant être inférieur à UN MOIS leur permettant de lui faire connaître leurs observations,

DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,

DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,

DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,

DISONS que la SCI VILLA FRITZ versera au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 10 000 euros (DIX MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 21 AVRIL 2026, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 21 OCTOBRE 2027,

DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,

DISONS que l’expert devra aviser le tribunal d’une éventuelle conciliation des parties,

DISONS que le contrôle des opérations d’expertise sera assuré par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,

CONDAMNONS la SCI [Adresse 12] aux dépens de l’instance,

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT