N° RG 25/01404 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N6TO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/01404 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-N6TO

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

M. Et Mme [W]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

19 JANVIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 3], S.A.E.M. L

inscrite au Rcs de [Localité 1] sous n° 568 501 415 prise en la personne de sa Directrice Générale domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 183

PARTIE REQUISE :

Madame [U] [W]

comparante

Monsieur [Z] [W]

non comparant

Résidant ensemble au [Adresse 5]

[Localité 4]

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 19 Janvier 2026.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 9 avril 2009 ayant pris effet le 31 mars 2009, la S.A.E.M. L. [Adresse 3] a donné à bail à M. [Z] [W] et Mme [U] [W] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation de type 4 n° 01 01 0833 01 0017 03, étage 01, sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 293,89 € outre les provisions mensuelles pour charges de 161,92 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a saisi la Caisse d’Allocations Familiales du BAS-RHIN laquelle lui en a accusé réception le 11 juillet 2025.

La S.A.E.M. L. [Adresse 3] a fait signifier à M. [Z] [W] et Mme [U] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 juillet 2025 pour la somme en principal de 560,80 €.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 22 juillet 2025.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 19 décembre 2025, M. [Z] [W] et Mme [U] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel M. [Z] [W] et Mme [U] [W] bénéficient d’un suivi social. Les difficultés ont pour origine la suspension du RSA pendant 3 mois. Un FSL maintien pourrait être mobilisé.

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater, en tous cas, prononcer la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties ;

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail

En tous les cas,

— prononcer l’expulsion immédiate de M. [Z] [W] et Mme [U] [W] et tous occupants de leur chef ;

— les condamner conjointement et solidairement à lui payer à titre de provision sur loyers et charges impayées arrêtés au 10 octobre 2025 la somme de 702,26 € ;

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation postérieurement à la résiliation à la somme de 563,56 € et les condamner conjointement et solidairement à son paiement ;

— dire et juger que cette indemnité suivra les révisions ou réajustement du loyer devant normalement intervenir sur la base de l’indice du 4ème trimestre ;

— lui réserver le droit au décompte définitif des charges ;

— les condamner conjointement et solidairement au paiement d’une indemnité de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner conjointement et solidairement aux entiers frais et dépens y compris ceux issus du commandement de payer ;

— constater le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir.

Elle actualise la dette à la somme de 809,31 € au 12 décembre 2025. Elle expose qu’un plan d’apurement est établi en 10 mensualité dont elle demande la reprise dans le jugement.

M. [Z] [W] a comparu et soutient sa demande de délai et de maintien dans les lieux. Mme [U] [W] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 16 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. [Adresse 3] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 22 juillet 2025 soit au moins deux mois avant l’assignation du 15 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 8 des conditions générales et un commandement de payer a été signifié le 17 juillet 2025 pour un montant en principal de 560,80 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un paiement du locataire de 350 € est intervenu dans le temps du commandement, insuffisant pour en apurer les causes, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 septembre 2025 à 24 heures.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE produit un décompte démontrant que M. [Z] [W] et Mme [U] [W] restent lui devoir la somme de 809,31 € au quittancement du mois de novembre 2025 restant due à la date du décompte du 12 décembre 2025.

M. [Z] [W] et Mme [U] [W], non comparante, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

La dette est fondée pour la somme de 809,31 €.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 809,31 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, il ressort du décompte au 14 novembre 2025, que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer résiduel étant ici rappelé que le loyer est payable mensuellement à terme échu au plus tard le dernier jour du mois, l’APL continuant d’être versée.

Faute de reprise du paiement du loyer courant à la date de l’audience les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Selon l’article 1228 du Code civil, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les éléments de la cause, l’accord du bailleur qui a accepté un plan d’apurement ainsi que l’intervention d’un possible FSL maintien permettent d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais.

La demande tendant à ordonner l’expulsion immédiate telle que formulée est en conséquence inopérante, la partie demanderesse en sera déboutée.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [Z] [W] et Mme [U] [W], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de les condamner in solidum à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 3] la somme de 70 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetant toute demande autre, plus ample ou contraire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 9 avril 2009 ayant pris effet le 31 mars 2009 entre la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, d’une part et M. [Z] [W] et Mme [U] [W], d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation de type 4 n° 01 01 0833 01 0017 03, étage 01, sis [Adresse 6], sont réunies à la date du 17 septembre 2025 à 24 heures ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [W] et Mme [U] [W] à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 7] MODERNE à titre provisionnel et en deniers et quittance, à valoir sur les loyers et provisions pour charges, la somme de 809,31 € (décompte arrêté à la date du 12 décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE M. [Z] [W] et Mme [U] [W] à s’acquitter de cette condamnation ainsi que celles au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, outre le loyer et les charges courants, sauf meilleur accord des parties, en 17 mensualités de 80 € chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré dont il est rappelé qu’il est payable à terme échu au plus tard le dernier jour du mois, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [Z] [W] et Mme [U] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [Z] [W] et Mme [U] [W] soit condamné à verser à S.A.E.M. L. [Adresse 3] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges qui auraient été dus, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [W] et Mme [U] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [W] et Mme [U] [W] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE la somme de 70 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge