TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00138 – N° Portalis DBY2-W-B7J-HZT6

JUGEMENT du

15 Mai 2025

Minute n° 25/00469

S.A. [V]

C/

[S] [G]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

— M^e LAUGERY

Copie conforme

— Mme [G]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 15 Mai 2025

après débats à l’audience du 06 Mars 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA [V], entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 4]

représentée par Maître Pierre LAUGERY, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [S] [G]

née le 07 Septembre 1975 à [Localité 7]

demeurant : [Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

Demeurant : EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 février 2023, la SA d’HLM [V] a donné à bail à usage d’habitation à Mme [S] [G] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 608,55 € et 144,18 € de provision sur charges.

Le 22 août 2023, la SA d’HLM [V] a fait signifier un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, la SA d’HLM [V] a fait assigner Mme [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 23 octobre 2023; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de Mme [S] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner Mme [S] [G] à lui payer :

1. la somme de 23.297,95 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée à compter du 17 octobre 2024 et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 mars 2025.

À cette date, la SA d’HLM [V], représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 32.866,83 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle précise que le montant du dernier avis d’échéance s’élève à 1.894,54 € dont 629,79 € au titre du supplément de loyer de solidarité. Elle déclare justifier du bien fondé des sommes facturées à ce titre.

Elle s’oppose à l’octroi de délais en l’absence de règlement depuis le mois d’avril 2023.

Mme [S] [G] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler la somme de 400 € – 450 € par mois à compter d’août prochain.

Elle déclare qu’elle n’occupe actuellement pas le logement ; qu’elle l’a quitté suite à des difficultés personnelles et que son fils est resté dans les lieux et devait s’acquitter du loyer et des charges. Elle précise que si ce dernier a écrit à [V] en indiquant qu’il allait quitter le logement, elle-même envisage d’y revenir pour travailler sur [Localité 6]. Elle ajoute avoir adressé en début de semaine son avis d’imposition pour mettre fin à l’application du surloyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] par la voie électronique le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d’HLM [V] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée réceptionnée le 18 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 10 février 2023 contient une clause résolutoire (article 6-7 – La résiliation) prévoyant « qu’en cas de non paiement à leur échéance du loyer, du dépôt de garantie, ou des charges dûment justifiées (…) et après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (…) le présent contrat de location sera résilié de plein droit et l’expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie (…). » Le commandement de payer signifié le 22 août 2023, tout en visant cette clause résolutoire, fixe un délai de six semaines au locataire pour apurer sa dette. Il convient d’y substituer, pour les motifs précités, le délai de deux mois contractuellement prévu dès lors que celui-ci est plus favorable au locataire.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 22 août 2023, pour la somme en principal de 2.974,52 € est demeuré pour partie infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 23 octobre 2023.

L’article 24 V de cette même loi prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort des débats d’audience et des pièces communiquées qu’au jour de l’audience, Mme [S] [G] n’a toujours pas repris le paiement de son loyer. Le dernier règlement, partiel, remonte au mois d’août 2023.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ni suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent lui être accordés, l’une des conditions posées par la loi pour en bénéficier faisant défaut et le bailleur s’y opposant expressément.

La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets. Du fait de la résiliation du bail, Mme [S] [G] est occupante sans droit ni titre des lieux occupés.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM [V] produit un décompte démontrant que Mme [S] [G] reste devoir la somme de 32.866,83 € à la date du 03 mars 2025.

Si cette somme intègre des surloyers (suppléments de loyers de solidarité, SLS) facturés à compter du mois de janvier 2024 , la partie demanderesse justifie du respect des dispositions de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation et partant du bien-fondé des sommes réclamées à ce titre en produisant aux débats le courrier de mise en demeure du 1er décembre 2023 relative à l’enquête SLS 2024 ainsi que le procès-verbal de constat du même jour dressé par un commissaire de justice permettant d’attester de l’envoi de la mise en demeure « enquête SLS 2024 » à Mme [S] [G] (listing joint).

La défenderesse n’apporte pour sa part aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 32.866,23 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 23.297,95 € à compter de l’assignation (13 décembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Mme [S] [G] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

Mme [S] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 août 2023, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM [V], Mme [S] [G] sera condamnée à lui verser la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2023 entre la SA d’HLM [V] et Mme [S] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 23 octobre 2023 ;

DEBOUTE Mme [S] [G] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Mme [S] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [S] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [S] [G] à verser à la SA d’HLM [V] la somme de 32.866,23 € au titre des loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 03 mars 2025 (incluant l’échéance de février 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 23.297,95 € à compter de l’assignation du 13 décembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [S] [G] à verser à la SA d’HLM [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [S] [G] à verser à la SA d’HLM [V] une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 août 2023, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lorraine MEZEL, vice-présidente, et par Madame Justine VANDENBULCKE, greffier.

Le greffier, La vice-présidente