MINUTE N° 25/00206

DOSSIER : N° RG 25/00214 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DO2V

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Société [L]

72, bis Rue Perrin-Solliers

13291 MARSEILLE CEDEX 6

représentée par Maître Christophe DALMET de la SELARL PASCAL JAMMET DALMET, avocats au barreau de TARASCON

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [Z]

né le 01 Janvier 1944 à THAR SOUK IFRAME

8 Place des Troubadours

13200 ARLES

comparant en personne

Madame [S] [Z]

Les peupliers Bat C Appt 51

8 place des Troubadours

13200 ARLES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 02 juin 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 30 JUIN 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 JUIN 2025

EXPOSE DU LITIGE

La S.A. D’HLM ERILIA a donné à bail à M. [M] [Z], né le 1er janvier 1944, et à Mme [S] [Z], née [T] le 31 décembre 1962, un appartement à usage d’habitation au bâtiment C des Peupliers, situé 8, place des Troubadours à Arles (13200), par contrat du 1er novembre 2020, moyennant un loyer mensuel de 438.58 euros, y compris une provision de 110.06 euros pour charges locatives.

Par actes de commissaire de justice déposés à étude le 10 mars 2025, [L] a assigné en référé M. et Mme [Z] devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de location était acquise de plein droit et pour obtenir :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de M. et Mme [Z] et de tous occupants de leur chef,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [Z] à verser à [L] la somme provisionnelle de 3 422.78 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 20 février 2025, des loyers, charges et frais de procédure,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [Z] à payer à titre provisionnel à [L] une somme égale au montant du dernier loyer plus charges, indexé comme stipulé dans le contrat de location résilié, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [Z] à payer à [L] la somme provisionnelle de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [Z] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

L’affaire a été enrôlée à l’audience publique des référés du 2 juin 2025 : les deux parties y sont présentes ou dûment représentées.

A la barre, la demanderesse, par la voix de son conseil, produit un état à jour du compte locatif qui remonte jusqu’à mars 2024 et qui montre une rupture du paiement des loyers de mai à septembre 2024, puis, après un paiement intégral des loyers d’octobre et novembre 2024, des versements partiels et variables de décembre 2024 à février 2025. Depuis mars 2025, trois points positifs sont à noter : l’attribution de l’aide sociale au logement à compter de mars 2025, faisant passer le loyer de 518.80 à 343.97 euros, le recours au prélèvement bancaire pour payer les échéances mensuelles et la reprise du paiement intégral des loyers. Dans ce contexte, la dette locative s’élève, au 31 mai 2025, à la somme de 3 480.45 euros.

Par conséquent, la bailleresse demande que cette somme lui soit versée, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu‘à la libération des lieux.

Enfin, elle réclame la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des défendeurs aux dépens.

En défense, M. et Mme [Z] déclarent en premier lieu qu’ils sont en instance de divorce et que Madame a quitté le domicile conjugal en octobre 2024. Monsieur est retraité et perçoit une pension d’environ 1 500 euros par mois ; il peut financièrement payer les loyers et apurer la dette locative, mais n’ayant jamais géré le budget familial avant la séparation du couple, il aura besoin d’aide pour honorer les échéances.

Un diagnostic social et financier, diligenté par les services préfectoraux et réalisé le 30 avril 2025 par la Maison Départementale de la Solidarité de Territoire (MDST) d’Arles, a été reçu au greffe avant l’audience : il précise que M. [Z] est connu des services de la MDST, mais qu’il ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés pour le diagnostic. Est venu à sa place un de ses fils, qui travaille et qui habite chez ses parents, sans toutefois participer aux dépenses du logement.

Il est important de noter que le Service de l’Allocation Personnalisée d’Autonomie (APA), qui accompagne M. [Z], a émis le 18 janvier 2025 un signalement d’adulte vulnérable avec demande de protection en urgence et admission en EHPAD. Dans l’attente d’une décision le concernant, il est préconisé de le maintenir dans son logement actuel.

L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, [L], par courrier adressé le 15 janvier 2025, a signalé à la Mutualité Sociale Agricole (MSA) la situation de loyers impayés des époux [Z], soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation de ces derniers devant le Juge des contentieux de la protection, datée du 10 mars 2025.

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, [L] a fait délivrer un commandement de payer les loyers aux époux [Z], par actes de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception : celui-ci est daté du 12 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 2 juin 2025.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ont été respectés, hormis pour la date de l’assignation, signifiée cinq jours trop tôt par rapport aux deux mois requis par la loi après la saisine de la MSA. Néanmoins, le Juge des contentieux de la protection considère que ce petit écart ne porte pas grief à l’assigné. La demande d'[L] est donc déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, [L] produit un état récapitulatif du compte de ses locataires, arrêté au 31 mai 2025, qui montre que M. et Mme [Z] restent devoir, hors frais de procédure, la somme de 3 345.75 euros de loyers et charges. Cette dette n’est pas contestée par les intéressés.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par conséquent, l’abandon du domicile conjugal par Madame n’ayant pas été officialisé auprès de la bailleresse, il convient de condamner solidairement M. et Mme [Z] à payer cette somme à [L], en l’assortissant d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour un montant de 1 900 euros et à compter de la date de l’assignation pour un montant de 1 445.75 euros.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, la situation transitoire de M. [Z] milite pour son maintien dans les lieux, sachant que le rapport entre le montant de sa pension de retraite et le loyer aidé résiduel, associé aux besoins probablement réduits d’une personne octogénaire, rend absorbable le paiement d’un loyer, couplé à un plan d’apurement de la dette locative.

Il peut même être imaginé que, si nécessaire, le fils qu’il héberge puisse participer aux frais du logement.

Dans ces conditions, et dans la mesure où la demanderesse s’en rapporte au Juge concernant la question des délais de paiement, il convient d’autoriser M. et Mme [Z] à se libérer de leur dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de la reconduction du bail, que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 19 août 2024 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des six semaines qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, contenue dans le contrat de location du 1er novembre 2020, sont réunies à la date du 30 septembre 2024 à minuit.

Néanmoins, l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il conviendra donc de suspendre la clause résolutoire du contrat de location jusqu’à apurement de la dette. Les locataires devront s’acquitter de leurs mensualités de remboursement de la dette tout en s’acquittant de leurs loyers et charges courants.

Si les conditions requises pour l’apurement ne sont pas respectées, la résiliation du contrat de location sera acquise et l’expulsion autorisée. En attendant la libération des lieux, une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sera exigée des occupants à compter du 1er juin 2025 (la période comprise entre le 1er octobre 2024 et le 31 mai 2025 étant déjà incluse dans les 3 345.75 euros accordés supra), ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, M. et Mme [Z] seront condamnés solidairement aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du double commandement de payer, de la saisine de la MSA, de la double assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande de condamner les époux [Z] à payer à [L] la somme de 300 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de la S.A. d’HLM [L],

La RECEVONS partiellement en ses demandes,

CONDAMNONS solidairement M. [M] [Z] et Mme [S] [Z] à payer à la S.A. d’HLM [L] la somme provisionnelle de 3 345.75 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024 pour un montant de 1 900 euros et à compter du 10 mars 2025 pour un montant de 1 445.75 euros,

CONSTATONS l’acquisition, au 1er octobre 2024, de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 1er novembre 2020,

AUTORISONS M. [M] [Z] et Mme [S] [Z] à s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de la dette de 3 345.75 euros en 35 mensualité de 92 euros en capital chacune, une 36ème mensualité venant solder le capital et payer les intérêts calculés depuis le 19 août 2024 ou le 10 mars 2025 sur le capital restant dû tous les mois,

PRÉCISONS que les mensualités devront être payées en même temps que le loyer et les charges, ce à compter du premier mois qui suit la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet et que donc le contrat de location soit résilié au 1er octobre 2024,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut, pour M. [M] [Z] et Mme [S] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux au bâtiment C des Peupliers, situé 8, place des Troubadours à Arles (13200) dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. d’HLM [L] puisse faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et puisse faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques des expulsés,

— que M. [M] [Z] et Mme [S] [Z] soient condamnés solidairement à verser à la S.A. d’HLM [L] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, pour toute période comprise entre le 1er juin 2025 et la date de libération effective et définitive des lieux et de remise des clés,

CONDAMNONS solidairement M. [M] [Z] et Mme [S] [Z] à payer à la S.A. d’HLM [L] la somme provisionnelle de 300 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement M. [M] [Z] et Mme [S] [Z] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du double commandement de payer, de la saisine de la MSA, de la double assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES