CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 23/00559 – N° Portalis DBW4-W-B7H-DESA

MINUTE N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 22 AVRIL 2025

DEMANDERESSE

Madame [W] [I] [Y]

née le 18 Septembre 1982 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e CAEMOLI substituat M^e Guillaume BOILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, M^e Thomas SALAUN, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEURS

Monsieur [T] [Y]

né le 31 Mars 1948 à [Localité 14]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

ayant pour avocat M^e Jérôme CAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [L] [S]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 16]

représenté par M^e MEFFRE substituant M^e Pauline TOURRE, avocat au barreau de TARASCON, M^e Jérémie BOULAY, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [B] [S]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 16]

représenté par M^e MEFFRE substituant M^e Pauline TOURRE, avocat au barreau de TARASCON, M^e Jérémie BOULAY, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Louis-Marie ARMANET

Assesseur : Thierry ROSSELIN

Assesseur : Sylvie DACREMONT

Greffier lors des débats: Angélique BOUVARD

Greffier lors du prononcé : Aurélie DUCHON

Grosse délivrée

le :

à

M^e Guillaume BOILLOT

M^e Jérémie BOULAY

M^e Jérôme CAS

M^e Thomas SALAUN

M^e Pauline TOURRE

PROCEDURE

Clôture prononcée : 12 février 2025

Débats tenus à l’audience publique du : 21 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 22 avril 2025

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte de donation reçu le 31 décembre 1999 par Maître [R], notaire à [Localité 7], Monsieur [F] [Y] a donné à son fils, Monsieur [T] [Y], la pleine propriété d’une parcelle de terrain sur laquelle est édifié un bâtiment en mauvais état à usage d’habitation sise [Adresse 17] sur la commune de [Localité 13] au sein d’une propriété agricole nommée « [Adresse 15] » cadastrée section [Cadastre 11].

Cette parcelle est issue de la division parcellaire d’une parcelle plus grande, cadastrée section [Cadastre 9] en section CV n°[Cadastre 4] et CV n°[Cadastre 3], cette dernière restant la propriété du donateur Monsieur [F] [Y], suivant plan de division réalisé par Monsieur [J], géomètre expert.

Pour cette parcelle, Monsieur [F] [Y] s’était vu accorder un permis de construire n°13 038995S0017 1, accordé le 1er septembre 1999. Ce permis de construire a été transféré le 24 avril 2000 à Monsieur [T] [Y], lequel a réalisé des travaux.

Par acte de donation en date du 26 juin 2001 reçu par Maître [N], Monsieur [F] [Y] a donné à Madame [C] [Y] la pleine propriété d’une parcelle mitoyenne sur laquelle est édifié un ancien corps de bâtiment cadastrée section [Cadastre 12].

Cette parcelle est issue de la division parcellaire d’une parcelle plus grande, cadastrée section [Cadastre 10] en CV n°[Cadastre 5] et CV n°[Cadastre 6], cette dernière restant la propriété du donateur Monsieur [F] [Y], ainsi qu’il résulte du plan de division établi par Monsieur [Z], géomètre expert.

Lui reprochant d’avoir réalisé une extension de la construction édifiée sur la parcelle section [Cadastre 11] en empiétant sur la terrasse de la parcelle section [Cadastre 12] alors que la limite de propriété est définie par la mitoyenneté d’un mur de bâtisse puis par la mitoyenneté d’un parapet, et d’avoir omis d’installer des chéneaux ou gouttières susceptibles de recevoir les eaux pluviales venant de la toiture, Madame [C] [Y] a fait citer par exploit du 25 février 2020, Monsieur [T] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Tarascon statuant en référé aux fins d’entendre ordonner sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile une mesure d’expertise visant à constater l’atteinte à son droit de propriété et les carences de Monsieur [T] [Y] dans la gestion de l’écoulement des eaux pluviales.

Par ordonnance en date du 16 juillet 2020, le président du tribunal judiciaire de Tarascon a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [T] [Y], a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur et a désigné Madame [G] [H] en cette qualité aux fins de convoquer les parties et de les informer sur l’objet et le déroulement de la mesure de médiation.

Par courrier du 21 octobre 2020, Madame [G] [H] a indiqué que les parties n’étaient pas parvenues à trouver un accord et mettaient un terme au processus de médiation de sorte que sa mission était par conséquent terminée.

Suite à l’échec de la médiation, les parties ont été convoquées à l’audience du 10 décembre 2020.

Par ordonnance du 14 janvier 2021, le président du tribunal judiciaire de Tarascon, statuant en référé, a ordonné une expertise confiée à Monsieur [U] [D] aux fins notamment de procéder à toutes constatations utiles aux fins de déterminer si les travaux réalisés par Monsieur [T] [Y] portent atteinte au droit de propriété de Madame [W] [I] [Y].

L’expert a déposé son rapport le 09 septembre 2021.

Par exploit des 21 et 22 mars 2023, Madame [W] [I] [Y] a fait assigner Monsieur [T] [Y], Monsieur [L] [S] et Madame [B] [S] devant le tribunal judiciaire de Tarascon aux fins de les voir condamner à démolir l’ouvrage empiétant sur son fonds, outre les demandes accessoires.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 22 octobre 2024, Madame [W] [I] [Y] demande au tribunal, au visa des articles 544, 545 et 662 du code civil, de:

— rejeter les demandes, fins et prétentions, de Monsieur [L] [S] et Madame [B] [S],

— rejeter les demandes, fins et prétentions, de Monsieur [T] [Y],

— condamner Monsieur [T] [Y], Monsieur [L] [S] et Madame [B] [S] à démolir l’ouvrage empiétant sur le fonds de Madame [W] [I] [Y], tel que décrit par l’expert judiciaire,

— les condamner à payer la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

A l’appui du rapport d’expertise judiciaire, Madame [W] [I] [Y] fait valoir que la partie du parement en pierres réalisée par Monsieur [T] [Y] constitue un empiètement sur sa propriété et que les parties de la toiture et de la génoise surplombent sa propriété.

Elle soutient également que ces travaux ont été exécutés en violation des dispositions prévues par l’article 662 du code civil relatives à la mitoyenneté. Elle argue de l’absence de consentement de Monsieur [F] [Y], alors propriétaire de la parcelle cadastrée section [Cadastre 12], pour la réalisation des travaux.

En réponse aux écritures de Monsieur [T] [Y], elle objecte qu’il importe peu que l’empiètement du parement en pierres soit minime et qu’elle est en droit de solliciter la démolition de l’ouvrage empiétant sur son fonds conformément aux articles 544 et 545 du code civil.

S’agissant des parties de la toiture et de la génoise qui surplombent sa propriété, Madame [W] [I] [Y] conteste l’existence d’une servitude par destination du père de famille dans la mesure où la construction n’a pas été réalisée par le propriétaire d’origine, Monsieur [F] [Y], lequel n’a jamais eu l’intention d’établir une telle servitude. Elle souligne, en outre, que les plans déposés pour le permis de construire accordé à Monsieur [F] [Y] ne correspondent pas aux travaux réalisés par Monsieur [T] [Y]. Elle prétend ainsi que les conditions de constitution d’une telle servitude ne sont pas réunies.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 novembre 2023, Monsieur [T] [Y] demande au tribunal, au visa des articles 544, 545 et 662 du code civil, de :

A titre principal,

— constater l’imprécision des demandes de Madame [W] [I] [Y] et l’en débouter,

A titre subsidiaire,

Sur la présence d’une génoise et d’une partie de toiture surplombant le fonds de Madame [W]

[I] [Y] :

— constater que ces éléments sont constitutifs d’une servitude par destination du père de famille, laquelle ne saurait donner lieu à aucune indemnité,

— si par extraordinaire la nature de cette servitude ne devait pas être retenue, constater suivant l’avis de l’expert qu’il s’agit non d’un empiètement mais d’une servitude de surplomb qui devra être indemnisée par l’attribution d’une somme de 198,80 euros,

— dire n’y avoir lieu à destruction.

Sur l’empiètement résultant du parement en pierres :

— constater la disproportion qu’il existe entre l’empiètement constaté, le préjudice évalué et la mesure sollicitée,

— dire n’y avoir lieu à destruction,

— dire qu’il sera attribué à la demanderesse la somme indemnitaire évaluée par l’expert judiciaire de 23,80 euros.

Dans tous les cas,

— laisser à la charge de Madame [W] [I] [Y] les entiers dépens de l’instance, en ce compris ceux d’expertise,

— condamner Madame [W] [I] [Y] à verser à Monsieur [T] [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre principal, Monsieur [T] [Y] considère que la demande de destruction sollicitée par Madame [W] [I] [Y] est imprécise et justifie son rejet.

A titre subsidiaire, s’agissant de l’empiètement résultant du parement en pierres, Monsieur [T] [Y] expose qu’avant les travaux, la limite séparative des fonds était constituée du mur mitoyen, surmonté d’une palissade, l’ensemble soutenant une toiture identique à celle présente. Il soutient que les travaux qu’il a réalisés constituent un exhaussement du mur mitoyen, qu’il en parfaitement le droit aux termes stricts de l’article 658 du code civil, et ne caractérisent pas un empiètement sur la propriété de Madame [W] [I] [Y].

Il relève que selon l’expert judiciaire, il aurait empiété à certains endroits en raison de l’irrégularité du parement en pierres, ce qui représenterait une surface minime d’empiètement de 0,17 m2. Il estime qu’une destruction serait disproportionnée au regard du préjudice subi et que la somme indemnitaire proposée par l’expert judiciaire est suffisante.

Concernant le surplomb des parties de la toiture et de la génoise, Monsieur [T] [Y] fait valoir qu’avant les travaux, il existait un abri pourvu d’une toiture débordant déjà sur le fonds voisin devenu celui de Madame [W] [I] [Y]. Il ajoute que le permis de construire prévoyait également ce débordement. Il considère, par conséquent, que les conditions constitutives d’une servitude par destination du père de famille sont réunies et qu’il n’est redevable d’aucune indemnité.

A défaut, il sollicite la reconnaissance d’une servitude de surplomb ouvrant droit à une indemnité évaluée selon l’expert judiciaire à la somme de 198,80 euros. Il considère, à l’instar du parement de pierres, qu’une destruction serait disproportionnée au regard du préjudice subi.

Par leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 08 novembre 2024, Monsieur [L] [S] et Madame [B] [S] demandent au tribunal de :

— accueillir Monsieur et Madame [S] en toutes leurs demandes, fins et conclusions,

A titre principal,

— rejeter la demande de Madame [Y] concernant la démolition de l’ouvrage aux frais de Monsieur et Madame [S],

A titre subsidiaire,

— garantir la condamnation éventuelle de Monsieur et Madame [S] à la démolition à leurs frais de l’ouvrage empiétant sur la propriété de Madame [Y] par Monsieur [T] [Y] qui devra s’acquitter de l’intégralité des frais liés,

En tout état de cause,

— rejeter la demande de paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire à l’égard des époux [S],

— condamner Monsieur [T] [Y] au paiement d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit des époux [S] ainsi qu’aux dépens d’instance incluant le coût de la signification des conclusions en réponse en l’absence de constitution de sa part.

Monsieur [L] [S] et Madame [B] [S] exposent qu’ils ont acquis la propriété appartenant à Monsieur [T] [Y] en cours de procédure judiciaire et qu’ils n’ont pas participé aux opérations d’expertise. Ils font valoir que Monsieur [T] [Y] a réalisé des travaux sur le mur mitoyen sans l’autorisation de Monsieur [F] [Y], sans respecter les plans annexés au permis de construire et qu’il n’a pas installé de gouttières qui auraient pourtant permis un écoulement des eaux pluviales sans préjudice pour la propriété de Madame [W] [I] [Y]. Ils considèrent, dès lors, que seule la responsabilité de Monsieur [T] [Y] est engagée.

Ils soutiennent que l’empiètement constaté par l’expert judiciaire est minime et ne justifie pas une destruction de l’ouvrage qui serait disproportionnée au regard de son coût. Ils soulignent, en outre, qu’ils seront impactés par les travaux de démolition alors même qu’ils ne sont pas à l’origine de l’empiètement.

Ils soutiennent que Madame [W] [I] [Y] s’est trouvée dans l’obligation de les assigner en justice en raison de leur qualité de propriétaire du bien litigieux mais qu’ils ne sont pas responsables de la situation, et demandent qu’elle soit déboutée de sa demande de démolition à leurs frais, d’autant que Monsieur [T] [Y] s’est engagé, dans l’acte de vente, à prendre en charge les frais de la présente procédure.

A titre subsidiaire, ils demandent à être relevés indemnes de toute condamnation par Monsieur [T] [Y].

Il est renvoyé expressément aux conclusions des parties pour plus ample exposé des faits et de leurs moyens, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’affaire est intervenue avec effet différé le 12 février 2025 par ordonnance du 08 janvier 2025. L’affaire a été appelée à l’audience collégiale du 21 février 2025 et mise en délibéré au 22 avril 2025.

MOTIFS

Sur l’atteinte au droit de propriété de Madame [C] [Y] :

L’article 662 du code civil dispose : « L’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre ».

Le rapport d’expertise diligenté par Monsieur [D] conformément aux prescriptions de l’ordonnance de référé prononcée le 14 janvier 2021 par Madame la présidente du tribunal judiciaire de Tarascon met en évidence la réalisation par Monsieur [T] [Y], entre le 26 avril 2000 et le 19 mai 2001, de travaux de réaménagement d’une partie d’un bâtiment existant empiétant sur la propriété de Madame [C] [Y] du fait de la surélévation d’un mur mitoyen (surplomb du mur Est de la construction de Monsieur [T] [Y] ; page 13 point 17.6.1 du rapport ) et d’un parement en pierres débordant sur la terrasse de celle-ci.

En page 13 du rapport l’expert constate que :

« (….) Monsieur [T] [Y] a bien surélevé le mur mitoyen qui constitue désormais le mur Est de sa construction sans avoir apparemment obtenu l’autorisation de Monsieur [F] [Y] son donateur et donateur également de la propriété appartenant aujourd’hui à Madame [C] [Y] .

« (…) La partie du parement, la partie de la toiture et la génoise, situés à l’Est du mur mitoyen (teintées en rouge sur la coupe jointe) peuvent être considérées comme des empiètements sur la propriété de Madame [C] [Y] (…) ».

Au regard de ces éléments l’expert considère que les travaux réalisés ne paraissent pas conformes aux règles de la mitoyenneté (page 17 du rapport).

L’apposition d’une génoise au haut du mur mitoyen en surplomb de la propriété de Madame [C] [Y] et le débordement du parement en pierre sur la terrasse de celle-ci constituent des travaux réalisés en méconnaissance du permis de construire délivré le 1er septembre 1999 à Monsieur [F] [Y] puis transféré au nom de Monsieur [T] [Y] le 26 avril 2000.

La comparaison des plans de projet du permis de construire et du plan dressé à partir d’un relevé en date du 19 mai 2021 conduit l’expert à constater : « (…) les plans « projet » tiennent compte de la limite fixée à l’axe du mur d’origine pour édifier le mur litigieux ; il semble exister une non-conformité de la position du parement en pierres du nouveau mur édifié par rapport à sa position figurant sur les plans « projet »(…) »

S’agissant de la génoise et d’une partie de la toiture Monsieur [T] [Y] ne peut prétendre que le surplomb dominant la propriété de Madame [C] [Y] doit être considéré comme une servitude par destination du père de famille puisque Monsieur [F] [Y] déclarait le 10 décembre 2019 par-devant Maître [A] [M], huissier de justice, :

« -Les travaux que mon fils [T] [Y] a réalisés, ne sont pas conformes aux plans élaborés par Monsieur [P] [V] lors du permis de construire déposé le 25 mars 1999 N° 1303899S0017 1 accordé le 1er septembre 1999 et transféré à mon fils [T] le 25 avril 2000 ;

« -Je n’ai jamais donné l’autorisation aux différents corps de métier (architecte, ouvriers) ni à mon fils [T], d’empiéter sur la propriété que j’ai donnée par la suite à ma petite fille [C] [Y] en juin 2001, ni l’autorisation de démolir les remparts, ni l’autorisation de démolir le mur qui soutenait la base de la toiture initiale de l’immeuble que j’ai donné à ma petite fille.» (Pièce Madame [C] [Y] N°10).

Au regard de ces éléments Monsieur [T] [Y] est responsable des travaux portant atteinte au droit de propriété de Madame [C] [Y].

Sur les mesures de nature à faire cesser l’atteinte au droit de propriété :

En vertu des dispositions de l’article 1221 du code civil le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

Madame [C] [Y] sollicite la condamnation de Monsieur [T] [Y] et des époux [S] à démolir l’ouvrage empiétant sur sa propriété.

Le rapport d’expertise permet d’apprécier l’ampleur des empiètements relevés :

— « La superficie de l’empiètement : 0,17m2

— « La superficie du surplomb de la toiture et de la génoise : 2,84 m2 (point 17.13.2 page 18 du rapport d’expertise).

Concernant les mesures de nature à faire cesser l’atteinte au droit de propriété de Madame [C] [Y] l’expert décrit des solutions possibles :

— « si cela est techniquement possible, réduire l’épaisseur du parement en pierres apposé sur le mur Est du bâtiment de Monsieur [T] [Y], »

— « supprimer la génoise et la portion de la toiture situées à l’Est du nu Est du mur mitoyen et arrêter la toiture à l’aplomb de ce nu. » (page 17 du rapport)

Or la démolition, dont les modalités techniques sont indéterminées, et les désagréments directs qu’elle engendrerait pour Monsieur [L] [S] et Madame [B] [S], débiteurs de bonne foi au sens de l’article 1221 du code civil, apparaissent disproportionnés (la démolition entière d’un mur porteur de l’habitation, de sa base à la toiture, pour un coût non chiffré mais qu’il est possible d’estimer à plusieurs dizaines de milliers d’euros) par rapport au bénéfice que Madame [C] [Y] pourrait obtenir par la suppression des empiètements constatés sur sa propriété (gagner 0,17m² au sol) ; les consorts [S] seraient en outre seuls à subir les conséquences des manquements de leur vendeur.

En conséquence Madame [C] [Y] est déboutée de sa demande de démolition des ouvrages ; aucune autre demande n’étant soutenue par la requérante il ne peut lui être alloué une quelconque somme indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens, comprenant notamment les frais d’expertise, ne sauraient être à charge de Madame [C] [Y] alors que les désordres atteignant sa propriété sont exclusivement imputables à Monsieur [T] [Y].

En conséquence Monsieur [T] [Y] est condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à charge de Madame [C] [Y] et des époux [S] la charge des frais qu’ils ont dû engager dans le cadre de la présente instance alors que Monsieur [T] [Y] est l’unique responsable de la situation litigieuse.

En conséquence, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [Y] à régler une indemnité de 2000 euros à Madame [C] [Y] et de 2000 euros aux consorts [S].

Sur l’exécution provisoire :

En vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce l’exécution provisoire est ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition du greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE Monsieur [T] [Y] responsable des atteintes au droit de propriété de Madame [C] [Y],

Vu l’article 1221 du code civil,

DIT n’avoir lieu à démolition des ouvrages empiétant sur la propriété de Madame [C] [Y],

DEBOUTE Madame [C] [Y] de sa demande de démolition,

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d’expertise,

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] à régler une indemnité de 2000 euros à Madame [C] [Y] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] à régler une indemnité de 2000 euros aux époux [S] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire,

ORDONNE l’exécution provisoire.

La Greffière Le Président