COUR D’APPEL DE [Localité 14]

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N° : N° RG 24/01623 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OZXX

Pôle Civil section 1

Date : 13 Novembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [P],

Madame [C] [P],

tous deux demeurant et domiciliés [Adresse 4]

Monsieur [S] [V],

Madame [B] [D],

tous deux demeurant et domiciliés [Adresse 1]

représentés par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [A] [Y],

Madame [F] [T],

tous deux demeurant et domiciliés [Adresse 2]

Monsieur [L] [X]

Madame [R] [X]

tous deux demeurant et domiciliés [Adresse 7]

représentés par M^e Maud LAMBERT, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

et M^e Bastien PELLEGRIN avocat plaidant au barreau de NICE

DEFENDEUR

S.D.C. de l’ensemble immobilier [Adresse 13] dont le siège social est sis [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS IMMOVANCE SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 5], enregistrée au RCS de [Localité 14] sous le n° 830 550 737, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège,

représenté par Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 08 Septembre 2025

MIS EN DELIBERE au 13 Novembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 13 Novembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, [I] et [C] [P], [A] [Y], [F] [T], [L] et [R] [X], [S] [V] et [B] [D] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], pris en la personne de son syndic, la SARL LE BURO DE L’IMMO devant ce tribunal aux fins notamment d’annulation de la résolution n°14 l’assemblée générale du 11 janvier 2024.

Dans leurs dernières écritures communiquées par RPVA le 13 août 2025, [I] et [C] [P], [S] [V] et [B] [D] demandent au tribunal, de

— leur donner acte de ce qu’ils se désistent de l’instance introduite,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Dans leurs dernières écritures communiquées par RPVA le 8 août 2025, [A] [Y], [F] [T], [L] et [R] [X], demandent au tribunal, au visa des articles 42 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 de :

— annuler la résolutions n°14 de l’assemblée générale du 14 janvier 2024,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 1.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent notamment que :

— la résolution n°14 contrevient au règlement de la copropriété dès lors que la division des lots aboutit à une augmentation des lots,

— cette résolution qui modifie les règles de jouissance d’usage et d’administration des parties communes devait être approuvée à la majorité requise de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— ces irrégularités entraînent chacune l’annulation de la résolution n° 14.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 8 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,

— admettre ses présentes conclusions,

— débouter les requérants de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner les requérants in solidum au paiement de la somme de 3.000 € au visa de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner les requérants in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, il expose que :

— la résolution litigieuse n’entérinant pas une répartition des charges sur des bases différentes de celles prévues dans le règlement de copropriété, ni ne décidant de l’aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, l’unanimité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dont se prévalent les défendeurs n’était pas requise,

— la violation du règlement de copropriété n’est pas plus démontrée, c’est par une lecture erronée qu’ils soutiennent une limitation de nombre de lots,

— celui-ci stipule que l’ensemble immobilier comprendra au maximum 60 maisons, sans limiter le nombre de lots,

— la résolution n°14 ne porte pas que la division du terrain d’assiette du lot n°27 mais sur le lot lui-même, elle ne porte donc pas sur la division d’une partie commune.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision différée du 18 août 2025.

A l’issue de l’audience du 8 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I . SUR LA PROCÉDURE

➢ Sur le rabat de clôture

L’article 15 du Code de procédure civile prévoit que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, “après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office” ; l’article 803 du même code prévoyant que “l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue”.

En l’espèce, la clôture de la procédure a été prononcée le 18 août 2025.

Le syndicat des copropriétaires ayant conclu postérieurement à la clôture, il est donc dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et dans le souci du respect du principe du contradictoire de révoquer l’ordonnance de clôture du 18 août 2025 et de clôturer la procédure au jour de l’audience pour accueillir les conclusions tardives du syndicat des copropriétaires.

Les écritures au fond signifiées le 8 septembre 2025 par le syndicat des copropriétaires, représenté par un nouveau syndic, la SARL IMMOVANCE, seront donc déclarées recevables.

➢ Sur le désistement de [I] et [C] [P], [S] [V] et [B] [D]

Aux termes des articles 394 et 395 du code de procédure civile, le désistement est parfait en cas d’acceptation du défendeur.

En l’espèce, dans leurs dernières écritures, [I] et [C] [P], [S] [V] et [B] [D] ont indiqué se désister de leur instance à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Ils exposent que tenant la longueur de la procédure, le projet n’est plus d’actualité.

Le syndicat des copropriétaires ne conclut pas sur ce point.

Ce désistement partiel est par conséquent parfait entre [I], [C] [P], [S] [V], [B] [D] et le syndicat des copropriétaires, mettant fin à l’instance, et dessaisissant le tribunal de la présente procédure uniquement entre ces parties.

Dès lors, l’instance se poursuit désormais uniquement entre [A] [Y], [F] [T], [L], [R] [X] et le syndicat des copropriétaires.

Concernant l’instance entre [I], [C] [P], [S] [V], [B] [D] et le syndicat des copropriétaires, il convient de condamner [I], [C] [P], [S] [V] et [B] [D] aux dépens, à défaut d’accord des parties pour qu’il en soit autrement.

II . SUR LE FOND

➢ Sur la demande d’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 11 janvier 2024

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Aux termes de l’article 11 de la même loi, sous réserve des dispositions de l’article 12, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.

A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

Aux termes de l’article 26 b de la même loi, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

[A] [Y], [F] [T], [L] et [R] [X] sollicitent l’annulation de la résolution 14 contre laquelle ils ont voté, ainsi rédigée :

«Autorisation donnée à Madame [W], copropriétaire du lot n°27 de subdiviser son lot. Les copropriétaires après avoir pris connaissance des conditions et conséquences de la subdivision du lot n°27 de la copropriété sur la modification de l’état descriptif de division et sur la nouvelle répartition des charges, autorisent le copropriétaire du lot n°27 à subdiviser son lot à condition qu’il obtienne les autorisations administratives nécessaires et qu’il prenne en charge la totalité des frais engagés par cette division : frais de géomètre, de notaire, de publicité foncière et honoraires syndic. Cette décision ne sera effective que lorsque tous ces éléments seront présentés en assemblée générale qui devra statuer définitivement sur cette décision. Article 24, la résolution est adoptée par les personnes ayant pris part au vote. (Pour [Localité 6], [Localité 10] [Localité 3])».

Ils soutiennent une violation du règlement de copropriété limitant le nombre de lots à 60. Ils font également valoir une irrégularité du vote autorisant la division du lot soumis à la majorité de l’article 24, alors qu’il devait recueillir la majorité des deux tiers prévue par l’article 26, au regard de la modification des règles de jouissance, d’usage et d’administration des parties communes induites par la division du lot.

La licéité de cette division doit être examinée par rapport au règlement de copropriété, à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires.

Le règlement de copropriété dispose en sa section concernant la description de l’ensemble et des lots en particuliers (chapitre II section I) : «Cet ensemble immobilier qui comprendra à l’achèvement, soixante maisons au maximum, est divisé provisoirement en 28 lots, soit 27 lots numérotés de 1 à 27 qui comprendront chacun une maison à usage d’habitation, le droit à la jouissance exclusive d’une parcelle de terrain sur laquelle se trouvera érigée cette maison et une quote-part indivise dans la copropriété du sol ainsi qu’un lot portant le n°28 pour le surplus des constructions à édifier qui fera l’objet d’une division ultérieure».

Un modificatif du règlement de copropriété établi par Maître [K] [N], notaire à St Martin de Londres, le 8 août 2012 a, en page 7, ainsi décrit l’ensemble immobilier : «Ladite copropriété comporte actuellement 62 lots (dont 2 lots en nature d’espace vert) (lots 1 à 10, lots 14 à 27, 29 à 39, lot 45, lot 48, lot 50 à 73)».

Or, il ne résulte d’aucun des textes précités une limitation du nombre de lots et partant une interdiction de création de lots supplémentaires dans la copropriété, le règlement de copropriété décrivant au gré des acquisitions, la composition de la copropriété.

Il ressort également de ces documents que depuis la création de la copropriété le nombre de lots a augmenté dépassant le nombre de 60 allégué par les demandeurs, le règlement visant uniquement le nombre maximum 60 maisons, sans limiter le nombre de lots.

Il doit être constaté que la résolution n°14 porte sur la division du lot n°27 et pas sur une partie commune.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que tout copropriétaire peut librement fractionner son lot, sans obtenir l’approbation préalable de l’assemblée générale dès l’instant où la division ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires, atteinte non démontrée en l’espèce.

En outre, depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété, son article 11 dispose que lorsque la répartition n’est pas fixée par le règlement de copropriété, elle est soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 24 de la loi, soit à la simple majorité des copropriétaires présents ou représentés.

La demande de nullité de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 11 janvier 2024 ne peut donc prospérer. Elle sera rejetée.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

[A] [Y], [F] [T], [L] et [R] [X] qui succombent supporteront la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie défenderesse l’intégralité des frais exposés à l’occasion de la présente procédure.

[A] [Y], [F] [T], [L] et [R] [X] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture prononcée le 18 août 2025 et FIXE une nouvelle clôture à la date du 8 septembre 2025 ;

DÉCLARE recevables les écritures signifiées le 8 septembre 2025 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic,

CONSTATE le désistement partiel de l’instance de [I] et [C] [P], [S] [V] et [B] [D] à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic,

CONSTATE que ce desistement partiel met fin à l’instance et dessaisit le Tribunal judiciaire de Montpellier de la présente procédure uniquement entre ces parties,

DIT que, concernant cette procédure, [I] et [C] [P], [S] [V] et [B] [D] conserveront la charge des dépens ;

DIT que l’instance se poursuit entre [A] [Y], [F] [T], [L] et [R] [X] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice ;

DEBOUTE [A] [Y], [F] [T], [L] et [R] [X] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE [A] [Y], [F] [T], [L] et [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la somme de 1.600€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [A] [Y], [F] [T], [L] et [R] [X] aux dépens,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE