N° RG 24/10902 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NGTV

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 7]

11ème civ. S1

N° RG 24/10902

N° Portalis DB2E-W-B7I-NGTV

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Esther OUAKNINE

— M. [N]

— Mme [B]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Esther OUAKNINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE [L]

Immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 323 707 208

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Esther OUAKNINE, substituée par M^e Rayssa HARMES avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 69

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [N]

né le 23 Juin 1964 à [Localité 12] (MAROC)

demeurant [Adresse 2]

[Localité 9]

non comparant, non représenté

Madame [J] [B]

née le 15 Mars 1975 à [Localité 11] (MAROC)

demeurant [Adresse 4]

[Localité 8]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Mars 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 15 octobre 2021 avec effet au 1er novembre 2021 pour une durée de trois ans tacitement reconduite, la S.C.I. FONCIERE [L] a donné à bail à Mme [J] [B] un logement à usage d’habitation 1er étage porte 3ème porte D, sis [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 540 € outre une provision sur charges de 110 €.

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2021, M. [M] [N] s’est porté caution solidaire des engagements de Mme [J] [B].

Des loyers étant demeurés impayés, le conseil de la S.C.I. a adressé une sommation de payer à la locataire et sa caution solidaire le 5 juin 2023 (plis avisés non réclamés).

Des règlements complémentaires sont intervenus en novembre 2023. Depuis janvier 2024, le paiement du loyer courant est interrompu.

La S.C.I. FONCIERE [L] a fait assigner Mme [J] [B] et M. [M] [N] à l’audience du 17 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’évacuation et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

La S.C.I. FONCIERE [L], représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail signé le 15 octobre 2021 et prenant effet au 1er novembre 2021 ;

— ordonner par voie de conséquence, l’évacuation immédiate de Mme [J] [B] ainsi que de tout occupant de sont chef des lieux qui lui sont donnés en location, et ce sous peine d’une astreinte de 50 € par jour de retard mis à quitter les lieux et ce, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— se déclarer compétent pour connaître de la liquidation de l’astreinte ;

— fixer l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel au moins égal à celui du loyer, à savoir 650 € à compter du prononcé de la résiliation, augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle et révisable conformément aux dispositions législatives et réglementaires relatives aux loyers et charges ;

— condamner solidairement Mme [J] [B] et M. [M] [N] à payer cette indemnité d’occupation jusqu’à la sortie effective des lieux ainsi qu’à la restitution des clés au bailleur ou à toute personne spécialement mandatée par lui ;

— condamner solidairement Mme [J] [B] et M. [M] [N] à lui payer la somme de 13 453 € au titre des arriérés de loyers avec les intérêts légaux à compter de la signification de l’assignation ;

— lui réserver le droit à augmenter et actualiser en tant que de besoin le montant des arriérés au cours de la présente procédure ;

— condamner solidairement Mme [J] [B] et M. [M] [N] à lui payer la somme de 650 €, au titre des loyers à compter du 1er février 2025 et ce jusqu’au prononcé de la résiliation du bail ;

— condamner solidairement Mme [J] [B] et M. [M] [N] à payer un montant de 2 000 € à titre de dommages et inétrêts pour résistance abusive ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement Mme [J] [B] et M. [M] [N] à payer un montant de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux entiers frais et dépens ;

— rappeler que la décision à intervenir sera exécutoire à titre provisoire.

Elle expose que compte tenu de règlements, la dette est actualisée à la somme de 12 774 €.

Mme [J] [B] et M. [M] [N] n’ont pas comparu ni ne se sont faits représenter bien que régulièrement assignés par actes déposés à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 13] par la voie électronique le 14 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT DE LOCATION :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il est admis que l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, lequel justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Il est établi par le décompte produit aux débats que la locataire depuis son entrée dans les lieux n’a jamais été à jour du paiement de ses loyers et charges résiduelles, depuis le 1er juillet 2022 accumulant ainsi un impayé de 12 774 €.

La preuve du manquement grave est ainsi rapportée et la résiliation du bail sera prononcée à la date du présent jugement.

2.1. Sur l’indemnité d’occupation :

Mme [J] [B], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée solidairement avec M. [M] [N] en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi. Les intérêts légaux seront liquidés à compter de la présente décision pour les indemnités d’occupation échues antérieurement.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité est exigible à compter de la présente décision.

3. SUR LA DEMANDE D’EVACUATION :

Il sera rappelé que le code des procédures civiles d’exécution ne connaît que de la procédure d’expulsion, la procédure d’évacuation étant régie par l’article 38 de la Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, elle relève de la compétence du représentant de l’État dans le département sous le contrôle du juge administratif.

Il est précisé que c’est la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR qui a supprimé de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution le terme d’évacuation.

Il se déduit des écritures de la partie demanderesse et des débats que celle-ci emploie invariablement le terme évacuation pour requérir l’expulsion.

En conséquence, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [J] [B] et de tous occupants de son chef sera ordonnée.

3.1. Sur la réduction du délai d’expulsion :

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

3.2. Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [J] [B] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.C.I. FONCIERE [L] produit un décompte arrêté à la date du 8 janvier 2025, quittancement du mois de décembre 2024 inclus, établissant que Mme [J] [B] reste lui devoir à cette date la somme de 12 774 €. Toutefois à l’examen du décompte y figurent des frais de procédure qui doivent être expurgés pour un montant total de 276,71 €.

Mme [J] [B] et M. [M] [N], non comparants, n’apportent de fait, aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 12 774 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Ils seront en outre solidairement condamnés au paiement des loyers et charges en deniers et quittances du mois de janvier 2025 à la date du présent jugement.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce aucun paiement n’est intervenu depuis le 30 janvier 2024, il n’y a pas lieu à accorder de délai de paiement.

6. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

Selon l’article 12 du code de procédure civile, « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé. »

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, Mme [J] [B] et M. [M] [N] ont été sommés de payer en juin 2023 allant jusqu’à accumuler des impayés de loyers et charges à hauteur de plus de 18 mois de loyers impayés. Ce niveau de créance a causé un préjudice au bailleur que ne répareront pas les intérêts moratoires dus au titre de la créance.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [J] [B] et M. [M] [N] à lui payer la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts .

7. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [J] [B] et M. [M] [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [J] [B] et M. [M] [N] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

PRONONCE la résiliation du contrat de location du 15 octobre 2021 avec effet au 1er novembre 2021 entre la S.C.I. FONCIERE [L] et Mme [J] [B] concernant un logement à usage d’habitation 1er étage porte 3ème porte D, sis [Adresse 5] à la date du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Mme [J] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [J] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.C.I. FONCIERE [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [B] et M. [M] [N] à payer à S.C.I. FONCIERE [L] en deniers et quittances une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges non forfaitaires ; les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité est exigible à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [B] et M. [M] [N] à verser à la S.C.I. FONCIERE [L] au titre des loyers et charges impayés, la somme de 12 774 € (décompte arrêté à la date du 8 janvier 2025 – quittancement de décembre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [B] et M. [M] [N] à payer en deniers et quittances à la S.C.I. FONCIERE [L] les loyers et charges du mois de janvier 2025 à la date du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [B] et M. [M] [N] à payer à la S.C.I. FONCIERE [L] la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DIT n’y avoir lieu à délai de paiement ;

CONDAMNE in solidum Mme [J] [B] et M. [M] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Mme [J] [B] et M. [M] [N] à verser à la S.C.I. FONCIERE [L] la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN