Min N° 25/00117

N° RG 24/04432 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWOL

S.C.I. LR INVEST

C/

Mme [P] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 février 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. LR INVEST

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [I]

[Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thibaut EXPERTON

Copie délivrée

le :

à : Madame [P] [I]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 6 décembre 2023, la SCI LR INVEST a donné à bail à Madame [P] [I] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3]) à COULOMMIERS (77120), moyennant un loyer mensuel de 660 euros hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LR INVEST a, par acte d’huissier du 27 mai 2024, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte d’huissier du 13 septembre 2024, la SCI LR INVEST a ensuite fait assigner Madame [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire avec résiliation du bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements aux obligations de paiement des loyers et charges,

— ordonner son expulsion,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,

— rejeter toute demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire,

— le condamner au paiement de la somme de 4.367,15 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2024.

A l’audience, la SCI LR INVEST, représentée par son conseil,, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 7.041,13 euros arrêtée au 10 décembre 2024. Elle joute oralement une demande visant à être autorisée à conserver le dépôt de garantie compte-tenu de la dette locative. Elle précise s’opposer à la demande de délais de paiement formulée par la locataire.

Bien que régulièrement cité par acte d’huissier signifié à étude, Madame [P] [I] n’est ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SCI LR INVEST produit un décompte démontrant que Madame [P] [I] reste lui devoir, frais déduits (11,97 euros de frais de rejets de prélèvement), la somme de 7.029,16 euros arrêtée au 10 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse).

Sur la conservation du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le contrat de location peut prévoir le versement par le locataire d’un dépôt de garantie visant à garantir l’exécution de ses obligations locatives.

En l’espèce un dépôt de garantie d’un montant de 660 euros a été versé par la locataire lors de son entrée dans les lieux;

Compte tenu de l’existence d’un arriéré locatif, il y a lieu d’autoriser la bailleresse à conserver cette somme en garantie du paiement de la dette.

Cette somme doit donc être déduite du montant total de l’arriéré locatif dû par la locataire, qui s’établit par conséquent à 6.369,16 euros.

En conséquence, Madame [P] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 6.369,16 euros euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 10 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), après déduction du dépôt de garantie dont il a été autorisé la conservation par la bailleresse, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 17 septembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LR INVEST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par voie électronique le 28 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 6 décembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 27 mai 2024, pour la somme en principal de 2.424,35 euros euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail (paragraphe 8) étaient réunies à la date du 9 juillet 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La bailleresse est opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé, seule une somme de 53 euros a été payée en date du 1er décembre 2024 correspondant à un virement de la CAF. Par ailleurs, les ressources de la locataire n’a pas transmis les justificatifs de ses ressources.

Il n’y pas donc pas lieu d’octroyer à Madame [P] [I] des délais de paiement d’office.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 9 juillet 2024.

Madame [P] [I] étant réputée occupante sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser la SCI LR INVEST, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Madame [P] [I] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [P] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que la SCI LR INVEST a dû accomplir, Madame [P] [I] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SCI LR INVEST ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 décembre 2023 entre la SCI LR INVEST, d’une part, et Madame [P] [I], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] (RDC) à COULOMMIERS (77120) sont réunies à la date du 9 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Madame [P] [I] occupant sans droit ni titre depuis le 9 juillet 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [P] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI LR INVEST à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [I], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [I] à verser à la SCI LR INVEST la somme de 6.369,16 euros euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 10 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), après déduction du dépôt de garantie dont il a été autorisé la conservation par la bailleresse, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [P] [I] à payer à la SCI LR INVEST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [P] [I] à verser à la SCI LR INVEST une somme de 400 euros euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [I] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge