CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 24/01319 – N° Portalis DBW4-W-B7I-DLUE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 05 MAI 2026

DEMANDEUR

Monsieur [G] [L]

né le 18 Juin 1985 à [Localité 1]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Damien FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEUR

Monsieur [W] [Z]

né le 01 Août 1947 à [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sophie BAYARD, avocat au barreau de TARASCON avocat postulant et M^e Nicolas HEQUET, avocat au barreau d’AVIGNON avocat plaidant

Exécutoire numérique de la minute délivrée

le : 05 Mai 2026

à

M^e Sophie BAYARD

M^e Damien FAUPIN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Louis-Marie ARMANET

Assesseur : Thierry ROSSELIN

Assesseur : Sylvie DACREMONT

Greffier lors des débats : Mike ROUSSEAU

Greffier lors du prononcé du délibéré : Béatrice PAUL

PROCEDURE

Clôture prononcée : 14 Octobre 2025

Débats tenus à l’audience publique du : 20 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 05 Mai 2026

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique en date du 30 avril 2022 reçu par Maître [R] [B], notaire à [Localité 2], Monsieur [G] [L] a acquis de Monsieur [K] [E] la propriété d’un immeuble élevé d’un étage sur rez-de-chaussée avec terrasse au-dessus, situé à [Adresse 3] figurant au cadastre section BS numéro [Cadastre 1].

Aux termes d’un acte authentique de partage reçu le 5 août 1999 par Maître [U] [Q], notaire à [Localité 3], Monsieur [W] [Z] a réuni entre ses mains un immeuble initialement soumis au statut de la copropriété, composé de deux lots et situé à [Adresse 4] figurant au cadastre section BS numéro [Cadastre 2].

Faisant valoir que Monsieur [W] [Z] s’oppose à l’utilisation de l’escalier mitoyen avec son immeuble, Monsieur [G] [L] l’a, par exploit du 09 janvier 2023, fait citer devant le président du tribunal judiciaire de TARASCON, statuant en référé, aux fins essentielles de le voir condamner ainsi que toute personne de son chef à laisser libre en tout temps l’accès à l’escalier mitoyen et ce, sous astreinte, outre la condamnation au paiement d’une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice en l’état de l’impossibilité de louer la partie à l’étage, et les demandes accessoires.

Par ordonnance du 14 avril 2023, le président du tribunal judiciaire de TARASCON, statuant en référé, a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [G] [L] aux motifs que le trouble illicite allégué par ce dernier a cessé au jour où le juge a statué en raison de la remise d’un double des clés à Monsieur [G] [L] permettant l’ouverture de la porte donnant accès à la cage d’escalier desservant l’appartement loué au premier étage, et a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [W] [Z] tendant à faire interdiction, sous astreinte, à Monsieur [G] [L] et toute personne de son chef d’entreprendre sans son accord préalable des travaux au sein de l’escalier litigieux.

Faisant valoir que Monsieur [W] [Z] reste taiseux sur la qualification juridique de cet escalier et des droits et obligations des parties en découlant, Monsieur [G] [L] l’a, par exploit du 29 août 2024, fait citer devant le président du tribunal judiciaire de TARASCON aux fins essentielles de :

— juger que l’escalier desservant l’étage de la propriété sise [Adresse 5] est un escalier mitoyen et donc commun aux fonds cadastrés section BS n°[Cadastre 1] pour l’un, et section BS n°[Cadastre 2],

— ordonner ce faisant que l’entretien de cet escalier se fera en commun entre les propriétaires des deux fonds cadastrés section BS n°[Cadastre 1] pour l’un, et section BS n°[Cadastre 2],

— juger qu’aucun des propriétaires des fonds cadastrés section BS n°[Cadastre 1] pour l’un, et section BS n°[Cadastre 2] ne pourra empêcher le passage de l’autre propriétaire, ou de tout autre pour lui, par cet escalier mitoyen,

— condamner Monsieur [W] [Z] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement du 04 novembre 2025, le tribunal judiciaire de TARASCON a renvoyé les parties en audience de règlement amiable.

Suite à l’échec de la procédure d’audience de règlement amiable, l’instance initiale a été réinscrite au rôle des affaires en cours sous le n° RG 26/00088 à l’initiative de Monsieur [G] [L].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 février 2026 par RPVA, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des motifs, Monsieur [G] [L] demande au tribunal, au visa de l’article 544 du code civil, de :

— le recevoir en ses demandes, fins et conclusions,

— juger que l’escalier desservant l’étage de la propriété sise [Adresse 5] est un escalier mitoyen et donc commun aux fonds cadastrés section BS n°[Cadastre 1] pour l’un, et section BS n°[Cadastre 2],

— ordonner ce faisant que l’entretien de cet escalier se fera en commun entre les propriétaires des deux fonds cadastrés section BS n°[Cadastre 1] pour l’un, et section BS n°[Cadastre 2],

— juger qu’aucun des propriétaires des fonds cadastrés section BS n°[Cadastre 1] pour l’un, et section BS n°[Cadastre 2] ne pourra empêcher le passage de l’autre propriétaire, ou de tout autre pour lui, par cet escalier mitoyen,

— condamner Monsieur [W] [Z] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

Monsieur [G] [L] soutient, en s’appuyant sur l’état descriptif de division de l’immeuble appartenant à Monsieur [W] [Z] et sur les attestations de propriété des parties, que l’escalier litigieux, qui dessert les deux appartements appartenant respectivement à chacune des parties et situés au premier étage, est mitoyen avec l’immeuble situé [Adresse 5], propriété de Monsieur [G] [L].

Il reconnaît que l’escalier se situe sur la propriété de Monsieur [W] [Z] mais argue de la volonté des précédents propriétaires de lui fixer une mitoyenneté avec l’immeuble appartenant à Monsieur [G] [L] tout en précisant que le compteur électrique et les réseaux desservant son appartement sont situés dans la cage d’escalier.

Il considère donc que l’escalier est commun aux deux propriétés voisines et qu’aucune restriction d’usage ne peut lui être imposée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 février 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des motifs, Monsieur [W] [Z] demande au tribunal, au visa des articles 653 et suivants, 662 et 691 du code civil, de :

— constater que la cage d’escalier litigieuse, sise au [Adresse 6] à [Localité 2], cadastrée section BS n° [Cadastre 2], relève de la propriété exclusive de Monsieur [W] [Z], qu’elle n’est pas implantée à cheval sur la limite séparative des parcelles cadastrées section BS nº170 et BS n° [Cadastre 1], et qu’elle ne présente aucun des caractères d’un ouvrage séparatif au sens des articles 653 et suivants du code civil,

— constater, en conséquence, que ladite cage d’escalier n’est pas mitoyenne, qu’aucune copropriété d’ouvrage ni aucune servitude de passage au profit de l’immeuble de Monsieur [G] [L] ([Adresse 5], parcelle cadastrée section BS n°[Cadastre 1]) n’existe, et débouter Monsieur [G] [L] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions relatives à une prétendue mitoyenneté ou à un usage commun de l’escalier,

— constater que les mentions de « escalier mitoyen » figurant dans des actes internes à l’immeuble du [Adresse 6] ne constituent pas un titre constitutif de droit réel entre fonds distincts et sont inopérantes pour fonder, au profit du [Adresse 5], un quelconque droit réel opposable,

— débouter Monsieur [G] [L] de ses demandes, fins et conclusions,

— faire interdiction à Monsieur [G] [L], et toute personne de son chef, d’entreprendre quelques travaux que ce soit au sein de l’escalier litigieux, propriété exclusive de Monsieur [W] [Z], comme d’emprunter ledit escalier pour desservir son fonds,

— condamner Monsieur [G] [L] à payer à Monsieur [W] [Z] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [W] [Z] relate l’origine de propriété de l’immeuble lui appartenant et soutient que ses auteurs ont certes, autorisé l’accès à une pièce aux auteurs de Monsieur [G] [L] par un escalier situé à l’intérieur de l’immeuble appartenant à Monsieur [W] [Z] mais affirme qu’il s’agit là d’une simple tolérance de voisinage qui a perduré avec les propriétaires successifs de l’immeuble situé au [Adresse 5].

Il indique que Monsieur [E], le précédent propriétaire de l’immeuble situé au [Adresse 5], avait réalisé des travaux permettant d’accéder au premier étage par l’intérieur sans faire usage de l’escalier, de sorte que la tolérance consentie par les auteurs de Monsieur [W] [Z] n’avait plus aucune utilité.

Il conteste tout caractère mitoyen de l’escalier dès lors que la cage d’escalier prend son assise exclusivement sur sa parcelle, qu’il n’existe aucune marque de copropriété entre les deux immeubles et que l’escalier n’a pas vocation à séparer les deux fonds contigus. Il souligne que le fait que l’escalier soit adossé au mur mitoyen n’est pas suffisant pour lui accorder un caractère mitoyen.

Se fondant sur l’article 552 du code civil, il ajoute que l’escalier étant situé au-dessus du sol lui appartenant, il est présumé lui appartenir.

Monsieur [W] [Z] soutient que la mention d'« escalier mitoyen » indiquée dans l’état descriptif de division et dans son attestation de propriété ne fait que décrire une situation de fait de manière erronée et n’a aucune portée constitutive de droits réels au profit de l’immeuble appartenant à Monsieur [G] [L], ajoutant qu’aucun titre publié constitutif de droits réels entre les précédents propriétaires des fonds n’est produit à l’instance.

Il conteste également toute servitude de passage par prescription acquisitive rappelant que seul un titre constitutif permet l’exercice d’un droit réel en application de l’article 691 du code civil, ce que Monsieur [G] [L] ne produit pas.

A titre reconventionnel, au regard de ce qui précède et de son droit de propriété, Monsieur [W] [Z] demande qu’il soit fait interdiction à Monsieur [G] [L] d’entreprendre les travaux au sein de l’escalier dont il s’est exposé dans son courrier du 22 novembre 2022 sans requérir son autorisation préalable.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04/11/25 en juge unique puis renvoyée en audience de règlement amiable. La procédure de règlement amiable n’ayant pas abouti, l’affaire a été fixée à la collégiale du 20 février 2026 et mise en délibéré au 05/05/26.

MOTIFS

* Sur le caractère mitoyen de l’escalier litigieux

Vu l’article 544 du Code civil,

Vu les articles 2258 et 2261 du Code civil,

Au soutien de ses prétentions, M. [G] [L] rappelle principalement la notion de mitoyenneté de structure et soutient que l’escalier est mitoyen à ce titre. Aux termes des développements de M. [G] [L], le droit serait constitué par titre, il s’agirait donc d’un droit réel qui ressortirait des actes des auteurs des parties et non d’une acquisition par l’usage trentenaire.

La mitoyenneté de structure s’entend comme une extension de la notion stricte et usuelle de la mitoyenneté prévue par l’article 653 du Code civil. En effet, la mitoyenneté entendue couramment est celle qui constitue une limite séparative entre deux fonds. La mitoyenneté de structure est une notion qui n’est rencontrée qu’à titre exceptionnel mais qui est possible dans la mesure où elle est convenue par les parties qui entendent conférer ce statut juridique de la mitoyenneté à une structure commune entre leurs biens.

Comme il est soutenu en demande, il convient d’étudier l’origine de la mitoyenneté dans les titres produits.

D’une part, une attestation de propriété des auteurs de M. [W] [Z] qui décrit son bien comme comprenant « une chambre située au premier étage de cet immeuble, à laquelle on accède actuellement par un escalier mitoyen avec l’immeuble situé [Adresse 5] ».

D’autre part, un état descriptif de division dans lequel il est indiqué « qu’il est précisé qu’on accédait au premier étage dudit immeuble, par un escalier mitoyen avec l’immeuble situé [Adresse 5] ».

M. [W] [Z] soutient que ces mentions sont des clauses de styles ou des descriptions factuelles erronées. Il soutient que l’escalier est bien présent sur son fond et qu’il n’a pas vocation à séparer des fonds contigus, ce qui est le principe essentiel de la mitoyenneté. Il soutient principalement que ces éléments sont des déclarations unilatérales, reprises par les notaires suite aux actes de vente, mais ne constituent pas un accord de volonté dûment rapporté dans un acte et publié.

Toutefois, les éléments produits en ce qu’ils sont des écrits relatifs à la propriété du bien (attestation de propriété et état descriptif de division) s’opposent à ce que le passage soit une simple tolérance de M. [W] [Z] ou de ses auteurs. En effet, la mention de mitoyenneté dans les actes de propriétés postérieurs à la division du fond en deux maisons distinctes est particulièrement claire sur le régime juridique qui a été conféré à cet escalier.

Par ailleurs, le fait que l’attestation de propriété et l’état descriptif de division proviennent des auteurs même de M. [W] [Z] démontre leur volonté claire et non équivoque de conférer un caractère de mitoyenneté à l’escalier alors même qu’il est établi (et non contesté) que cet escalier est intégralement situé sur la parcelle de M. [Z] et de ses auteurs.

Autrement dit, le fait que les auteurs de M. [Z] considèrent eux-mêmes un escalier dont l’emprise est située sur leur propriété, comme mitoyen est nécessairement la preuve d’un accord de volonté avec les voisins concernés par cette mitoyenneté, auteurs de M. [L], ladite mitoyenneté étant convenue à leur avantage afin qu’ils puissent accéder à leur étage.

Il semble important de relever que ce caractère mitoyen n’avait pas été remis en cause préalablement et qu’il a été encore repris dans l’acte de M. [G] [L].

En outre, ce caractère mitoyen a été décidé dès 1962 et l’escalier a pu être utilisé par les propriétaires du fond de M. [G] [L] jusque récemment ce que prouve l’acte de vente du 30/04/22 (acte d’acquisition de M. [G] [L]) qui stipule que « un courrier en date du 29/07/14 de Me [H] notaire à [Localité 2] à Me [C] notaire à [Localité 3] indique qu’il apparaît que l’usage exclusif de cet escalier concerne les rapports entre les lots 1 et 2 dépendant de la copropriété et que par ailleurs cet escalier est mitoyen avec l’immeuble voisin sis [Adresse 7] ».

M. [G] [L] rapporte ainsi la preuve d’un droit réel exercé sur cet escalier, issu de titres des auteurs des parties, qui a été décidé comme relevant de la mitoyenneté.

La mitoyenneté de structure est en effet une notion juridique exceptionnelle qui a vocation à trouver application dans le cas d’espèce.

M. [W] [Z] ne peut se prévaloir de l’absence de titre publié dès lors que le caractère mitoyen a été affecté à l’escalier dès 1962 et qu’il n’a aucunement été remis en cause entre les auteurs des deux fonds, sinon par lui-même en 2022 lorsque M. [G] [L] a acquis le bien.

Partant, la propriété mitoyenne de la structure que constitue l’escalier doit être constatée.

Par ailleurs, il est parfaitement établi que l’emprise de l’escalier est située sur l’emprise de M. [W] [Z] et que la mitoyenneté convenue par les auteurs des parties ne sert qu’à desservir un appartement appartenant aujourd’hui à M. [G] [L].

Ainsi, cette mitoyenneté de structure étant exceptionnelle, elle fait également exception à la règle qui veut que la propriété s’étende au-dessous et au-dessus.

Il est donc important de relever, comme il sera rappelé dans le dispositif que la mitoyenneté ne concernant que l’escalier, à l’exclusion de ce qui peut être construit en dessous ou au-dessus ce qui reste la propriété de M. [W] [Z].

* Sur les demandes accessoires

— sur les dépens

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [Z] succombant, il convient de le condamner aux entiers dépens de la procédure.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [G] [L] les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens.

Par conséquent, il convient de condamner M. [W] [Z] à lui payer la somme de 3.000 euros à ce titre et de le débouter de sa demande présentée sur ce fondement.

— sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il conviendra de le rappeler dans le dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe ;

DIT que l’escalier desservant l’étage de la propriété sise [Adresse 5] est mitoyen aux fonds cadastrées section BS n°[Cadastre 1] et BS n°[Cadastre 2], sur la commune d'[Localité 2],

PRECISE que cette mitoyenneté ne concerne que la seule structure de l’escalier et son accès depuis l’extérieur à l’exclusion de la propriété du dessous et du dessus (constructions effectuées sous l’escalier et au-dessus de ce dernier, au sein de la parcelle BS n°[Cadastre 2]),

DIT que l’entretien de cet escalier se fera en commun entre les propriétaires des deux fonds et qu’aucun ne pourra empêcher le passage de l’autre,

CONDAMNE M. [W] [Z] aux entiers dépens de la procédure,

CONDAMNE M. [W] [Z] à payer à M. [G] [L] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Et le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

La République Française mande et ordonne à tous huissiers, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux Judiciaire d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire de Tarascon.