MINUTE N°

DOSSIER : N° RG 25/00701 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DRTS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.A. UNICIL

11 rue Armény

13286 MARSEILLE CEDEX 6

représentée par M^e Franck GARDIEN, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEURS :

Monsieur [Q] [F] [D]

Résidence Via Solana 2 Bat B Appt 2B14

26 rue du Frioul

13310 SAINT MARTIN DE CRAU

non comparant, ni représenté

Madame [T] [F] [D]

Résidence Via Solana 2 Bat B Appt 2B14

26 rue du Frioul

13310 SAINT MARTIN DE CRAU

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats: Andréa LHOTE

Greffier lors du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 02 février 2026

Date de délibéré indiqué par le Président : 04 MARS 2026

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 04 MARS 2026

EXPOSE DU LITIGE

La S.A. D’HLM UNICIL a donné à bail à M. [Q] [F] [M], né le 1er janvier 1964, et à Mme [T] [F] [M], née le 1er janvier 1971, un appartement à usage d’habitation et un garage au bâtiment B de la résidence Via Solana 2, situé 26, rue du Frioul à Saint-Martin-de-Crau (13310), par contrat du 2 décembre 2019 prenant effet la veille, moyennant un loyer global mensuel de 501.52 euros, y compris une provision de 15.61 euros pour charges locatives.

Par actes de commissaire de justice déposés à étude le 16 octobre 2025, UNICIL a assigné en référé M. et Mme [F] [M] devant le Juge des contentieux de la protection, pour faire constater que la clause résolutoire du bail était acquise de plein droit et pour obtenir:

— l’expulsion immédiate des lieux loués de M. et Mme [F] [M] et de tous occupants éventuels de leur chef,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [F] [M] à verser à UNICIL la somme provisionnelle de 2 110.31 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 5 septembre 2025, des loyers, charges et frais de procédure,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [F] [M] à payer à titre provisionnel à UNICIL une somme égale au montant du dernier loyer plus charges, indexé comme stipulé dans le bail résilié, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [F] [M] à payer à UNICIL la somme provisionnelle de 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [F] [M] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

L’affaire a été enrôlée à l’audience publique des référés du 2 février 2026 : la bailleresse y a été dûment représentée et les locataires absents, bien que régulièrement assignés à comparaître.

A la barre, la demanderesse, par l’intermédiaire de son conseil, a produit un état à jour du compte locatif de M. et Mme [F] [M], qui remonte jusqu’à août 2024 et qui montre de nombreuses échéances impayées jusqu’en avril 2025, puis un retour à des versements mensuels à compter de mai 2025, à l’exception de l’échéance de novembre 2025 ; deux versements plus importants en décembre 2025 et en janvier 2026 ont permis de réduire quelque peu la dette locative qui, au 13 janvier 2026, s’élève à la somme de 1 845.93 euros.

Par conséquent, elle demande que cette somme lui soit versée, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu‘à la libération des lieux.

Enfin, elle réclame la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des défendeurs aux dépens.

Malgré la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) en juin 2025 et malgré la dénonce de l’assignation en référé aux autorités préfectorales en octobre suivant, aucun diagnostic social et financier sur la situation des époux [F] [M] n’est parvenu au tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, UNICIL, par courrier reçu le 12 juin 2025, a signalé à la CCAPEX la situation de loyers impayés de M. et Mme [F] [M], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation de ces derniers devant le Juge des contentieux de la protection, datée du 16 octobre 2025.

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, UNICIL a fait délivrer un commandement de payer les loyers à M. et Mme [F] [M], par actes de commissaire de justice en date du 12 juin 2025.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception : celui-ci est daté du 16 octobre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 2 février 2026.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande d’UNICIL est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, UNICIL produit un état récapitulatif du compte de ses locataires, arrêté au 13 janvier 2026, qui montre que M. et Mme [F] [M] restent devoir, hors frais de procédure, la somme de 1 415.46 euros de loyers et charges.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par conséquent, dans la mesure où le montant de la dette locative n’est pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement M. et Mme [F] [M] à payer cette somme à UNICIL, en l’assortissant d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, M. et Mme [F] [M] n’ont pas comparu à l’audience pour faire part de leur situation et aucune enquête sociale et financière ne met le Juge en mesure de déterminer si les intéressés peuvent apurer leur dette locative tout en conservant leur logement actuel.

Néanmoins, il convient de constater que représentant moins de cinq loyers résiduels mensuels, la dette locative n’est pas insurmontable et que les locataires se sont efforcés depuis juin 2025, sauf à une reprise, d’honorer leurs échéances mensuelles, et de diminuer leur dette en doublant leurs deux derniers versements. Par conséquent, il serait inopportun de prononcer la résolution du bail et d’ordonner l’expulsion des intéressés, sans leur donner la possibilité d’apurer leur dette et de conserver leur logement, en les invitant à fiabiliser leurs paiements, notamment par la pratique des prélèvements bancaires.

Dans ces conditions, il leur sera accordé un plan d’apurement, dont les modalités seront précisées au dispositif.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de la reconduction du bail, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 12 juin 2025 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des deux mois qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 2 décembre 2019, sont réunies à la date du 12 août 2025 à minuit.

Néanmoins, l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il conviendra donc de suspendre la clause résolutoire du bail jusqu’à apurement de la dette. Les locataires devront s’acquitter de leurs mensualités de remboursement de la dette tout en s’acquittant de leurs loyers et charges courants.

Si les conditions requises pour l’apurement ne sont pas respectées, la résiliation du bail sera acquise et l’expulsion autorisée. En attendant la libération des lieux, une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sera exigée des occupants à compter du 1er janvier 2026 (la période comprise entre le 13 août et le 31 décembre 2025 étant déjà incluse dans les 1 415.46 euros accordés supra), ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, M. et Mme [F] [M] seront condamnés solidairement aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du double commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de la double assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande de condamner solidairement M. et Mme [F] [M] à payer à UNICIL la somme de 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de la S.A. d’HLM UNICIL,

La RECEVONS partiellement en ses demandes,

CONDAMNONS solidairement M. [Q] [F] [M] et Mme [T] [F] [M] à payer à la S.A. d’HLM UNICIL la somme provisionnelle de 1 415.46 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025,

CONSTATONS l’acquisition, au 13 août 2025, de la clause résolutoire figurant au bail du 2 décembre 2019,

AUTORISONS M. [Q] [F] [M] et Mme [T] [F] [M] à s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de la dette de 1 415.46 euros en 23 mensualités de 60 euros en capital chacune, une 24ème mensualité venant solder le capital et payer les intérêts calculés depuis le 12 juin 2025 sur le capital restant dû tous les mois,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être payée en même temps que le loyer et les charges, ce à compter du premier mois qui suivra la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet et que donc le bail soit résilié au 13 août 2025,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut, pour M. [Q] [F] [M] et Mme [T] [F] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. d’HLM UNICIL puisse faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants éventuels de leur chef, des lieux au bâtiment B de la résidence VIA Solana 2, situé 26, rue du Frioul à Saint-Martin-de-Crau (13310), avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et puisse faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques des expulsés,

— que M. [Q] [F] [M] et Mme [T] [F] [M] soient condamnés solidairement à verser à la S.A. d’HLM UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, pour toute période comprise entre le 1er janvier 2026 et la date de libération effective et définitive des lieux et de restitution des clés,

CONDAMNONS solidairement M. [Q] [F] [M] et Mme [T] [F] [M] à payer à titre provisionnel, à la S.A. d’HLM UNICIL, la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement M. [Q] [F] [M] et Mme [T] [F] [M] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du double commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de la double assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES