AFFAIRE N° RG 24/00559 – N° Portalis DBWK-W-B7I-CO7O

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SOISSONS

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU 11 Décembre 2025

Nous, Madame Armelle RADIGUET, Présidente du Tribunal judiciaire de SOISSONS, statuant en qualité de juge de la mise en état, assistée de Madame Christine RENTZ, Greffier, avons rendu l’ordonnance dans la cause :

ENTRE :

Mme [T] [G] [L]

née le 10 Mai 1996 à PARIS 9ème

M. [R] [C] [A] [M]

né le 02 Décembre 1991 à Fontenay-aux-Roses

demeurant ensemble 85 Bis Avenue de la République – 91430 IGNY

représentés et plaidant par M^e Caroline FOULON, avocate postulant au Barreau de SOISSONS substituant M^e Olivier MAYRAND, avocat au Barreau de PARIS

DEMANDEURS A L’INCIDENT

DEMANDEURS AU FOND

ET :

M. [H] [N]

né le 13 Février 1957 à ST-ANNE (97)

Mme [O] [S] [F] [P]

née le 27 Janvier 1958 à KOALACK SENEGAL

demeurant ensemble chez Madame [D] [P], 50 Avenue de Saintonge – 78450 VILLEPREUX

n’ayant pas constitué avocat

S.A.R.L. VILLAGES ET MAISON exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 Emilie PELLETIER

immatriculée au RCS de SOISSONS sous le n° 503 290 082, dont le siège social est situé 2 Bis Place du Maréchal Leclerc – 02400 CHATEAU-THIERRY

représentée et plaidant par M^e Karine CORROY, avocate postulant au Barreau de SOISSONS, substituant M^e Marie LEPAROUX, avocate au Barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS A L’INCIDENT

DÉFENDEURS AU FOND

DÉBATS :

En audience publique devant Madame Armelle RADIGUET, juge siégeant en qualité de juge de la mise en état, qui a entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie, la date du délibéré ayant été indiquée dans les conditions prévues par la loi.

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 30 juin 2021 et selon réitération du 20 juin 2022 Madame [T] [L] et Monsieur [R] [M] ont acheté à Monsieur [H] [N] et Madame [O] [K] épouse [N] un immeuble à usage d’habitation situé 25 B rue du buisson (02400) à Château Thierry pour le prix de 75 000 €. La société VILLAGES ET MAISONS exerçant sous l’enseigne “Century 21" est intervenue à la vente.

Le 18 et le 20 juin 2024 Madame [T] [L] et Monsieur [R] [M] ont assigné Monsieur [H] [N], Madame [O] [K] épouse [N] et la société VILLAGES ET MAISONS devant le tribunal judiciaire de Soissons et, au visa des dispositions de l’article 1641 et suivants du code civil, ont formulé les demandes suivantes :

— condamner in solidum Monsieur [H] [N], Madame [O] [K] épouse [N] et la société VILLAGES ET MAISONS à payer à Madame [T] [L] et Monsieur [R] [M] la somme principale de 53040 €,

— condamner in solidum Monsieur [H] [N], Madame [O] [K] épouse [N] et la société VILLAGES ET MAISONS à payer à Madame [T] [L] et Monsieur [R] [M] la somme en principal de 10 000 € à titre de dommages-intérêts sauf à parfaire,

— condamner in solidum Monsieur [H] [N], Madame [O] [K] épouse [N] et la société VILLAGES ET MAISONS à payer à Madame [T] [L] et Monsieur [R] [M] la somme de 6000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui, ils font principalement valoir que postérieurement à la vente, ils ont été alertés par des entrepreneurs sur l’instabilité de la structure du bien et qu’un diagnostic structurel et géotechnique établi le 16 octobre 2022 a confirmé l’altération de la structure du bâtiment, selon eux connue des vendeurs qui ont acquis le bien le 22 octobre 1990. Ils considèrent que les vices affectant la structure étaient également connus de l’agence immobilière, leur unique interlocuteur, qui les leurs a dissimulés.

Selon conclusions d’incident transmises par RPVA le 11 mars 2025, Madame [T] [L] et Monsieur [R] [M] ont au visa des articles 143 et suivants du code de procédure civile demandé au juge de la mise en état de :

— prononcer un sursis à statuer du dossier enrôlé sous le numéro 24/00559 dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

— désigner un expert recevant pour mission les points fixés dans le dispositif de leurs conclusions,

— juger que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,

— fixer la provision à valoir sur la rémunération de l’expert et le délai de consignation,

— réserver les dépens.

Dans leurs dernières conclusions, Madame [T] [L] et Monsieur [R] [M] maintiennent leurs demandes. En réponse à l’argumentation développée par la société VILLAGES ET MAISONS ils affirment que les vices affectant l’immeuble n’étaient pas apparents puisque le bombement du mur dit “ventre de bœuf “ situé sur une façade non accessible, ne pouvait être observé et vu qu’en passant par la propriété voisine.

Selon conclusions en défense sur incident transmises par RPVA le 16 mai 2025, la société VILLAGES ET MAISONS, a, à titre principal demandé au juge de la mise en état de débouter Madame [T] [L] et Monsieur [R] [M] de leur demande d’expertise,

A titre subsidiaire, elle a demandé que les frais d’expertise soient laissés à la charge des demandeurs et de surseoir à statuer sur les demandes au fond formulées par ces derniers dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Elle rappelle que selon mandat exclusif de vente du 30 juin 2021 Monsieur [H] [N] et Madame [O] [K] épouse [N] lui ont confié la vente de leur maison au prix de 95 000 € net vendeur le bien ayant été finalement acquis par les demandeurs au prix net vendeur de 67 500 € après que les parties se soient accordées sur cette décote du fait de l’état dégradé du bien rappelé dans le compromis de vente.

Elle affirme qu’une mesure d’expertise judiciaire ne peut être ordonnée que si la prétention au fond n’est pas manifestement irrecevable et qu’elle a pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution du litige.

Elle ajoute que les demandeurs fondent leurs demandes sur l’article 1641 du Code civil relatif aux vices cachés alors même, qu’aucun contrat ne les liant, seule sa responsabilité délictuelle peut être recherchée ce qui suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice, enfin d’un lien de causalité entre la faute imputée et le préjudice allégué inexistants au cas d’espèce.

Elle considère que la faute ne peut résulter de la seule existence de désordres affectant le bien vendu par son intermédiaire ce d’autant que le compromis de vente spécifie l’existence de vices affectant l’immeuble, lesquels sont de fait apparents.

Dans l’hypothèse où il serait retenu que la gravité du vice est apparue ultérieurement à la vente et qu’il s’agirait d’un vice caché, le bombement dénoncé par les demandeurs n’étant pas visible hormis depuis la propriété voisine au surplus par un non professionnel de la construction, elle estime que sa responsabilité ne pourrait pas être recherchée pour autant. Elle confirme avoir pénétré dans la propriété voisine afin de réaliser une estimation complète de leur bien en vue d’une éventuelle vente une année avant la mise en vente du bien immobilier objet du litige mais soutient que cette action ne permet pas de considérer qu’elle avait connaissance du vice affectant l’immeuble des demandeurs. Elle affirme qu’il ne lui appartenait pas de procéder à des investigations complémentaires et qu’elle n’a commis aucun manquement permettant de consacrer sa responsabilité.

Elle soutient enfin que la restitution partielle du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable pouvant être mise à la charge d’un tiers ce qu’elle est dans la relation contractelle existants entre Madame [T] [L] et Monsieur [R] [M] et leurs vendeurs.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 octobre 2025 à laquelle Madame [T] [L], Monsieur [R] [M] et la société VILLAGES ET MAISONS représentés par un conseil ont repris oralement le contenu de leurs dernières écritures.

Monsieur [H] [N] et Madame [O] [K] épouse [N] régulièrement cités n’ont pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

Il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LE JUGE DE LA MISE EN ETAT.

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Habilement, Madame [T] [L] et Monsieur [R] [M] sollicitent l’organisation d’une mesure d’expertise au visa des articles 143 et suivants du code de procédure civile alors que les articles 145 et 146 voient leur domaine et conditions d’application totalement différenciés.

La demande d’expertise in futurum introduite sur le fondement des dispositions de l’article 145 de ce code ordonnée avant tout procès ne préjuge pas des responsabilités recherchées et vise seulement, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, à conserver les éléments de preuve et à rechercher, aux frais avancés de celui qui la réclame, les faits nécessaires à la solution d’un litige.

D’une part, elle n’est pas recevable lorsqu’un procès au fond est engagé, d’autre part, elle n’a pas lieu d’être ordonnée lorsque l’action au fond envisagée, motivant la demande, est manifestement vouée à l’échec.

La demande d’expertise introduite sur le fondement des dispositions de l’article 146 du même code ne peut être ordonnée sur un fait, que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. Par ailleurs en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

La vente est intervenue le 30 juin 2021 date de la signature du compromis de vente signé par les deux parties.

Madame [T] [L] et Monsieur [R] [M] se prévalent d’un diagnostic structurel et géotechnique établi le 16 octobre 2022 après qu’ils ont été alertés sur un risque de renversement et d’instabilité d’un mur de l’habitation se manifestant par un bombement vers l’arrière du bâtiment.

Le compromis de vente précise en son paragraphe 1 relatif aux déclarations du vendeur ( vices, affectation structurelle ou désordres ) qu’il existe sur les biens des fissures sur le mur ouest de la maison ce dont l’acquéreur a déclaré avoir pris connaissance, les avoirs vus et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur et l’agence.

Il précise également que les biens sont en mauvais état et qu’ils nécessitent des travaux de rénovation et /ou de restauration l’acquéreur déclarant, là également, en avoir pris connaissance, les avoirs vus et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur et l’agence.

Ces déclarations précises s’agissant de fissures et de l’état de vétusté du bien devaient alerter les demandeurs à la procédure, sur de nécessaires travaux de rénovation voire de restauration et devaient les amener à faire appel à un professionnel afin de lui confier comme ils ont su le faire par la suite les diagnostics techniques leur permettant d’être assurés de la solidité de l’immeuble, acquis à un prix bien moindre que celui demandé, et de la faisabilité de leur projet.

L’argument selon lequel ils n’avaient pas prêté attention à ses mentions ne peut être retenu, celle relative à l’existence de fissures apparaissant en caractères plus soutenus à la troisième page de l’acte dont l’importance et les effets requierent une étude et une lecture attentives de ses signataires.

Informés de l’état globalement dégradé de l’immeuble Madame [T] [L] et Monsieur [R] [M], qui l’ont visité, ont manqué de vigilance et de réactivité, ce d’autant, que les photographies figurant dans le diagnostic versé aux débats font apparaître clairement un bombement vers l’extérieur du mur dont il n’est pas discuté qu’il s’agit de celui dont il leur était déclaré qu’il était fissuré.

Le bombement parfaitement visible sur les photographies annexées au diagnostic ne pouvant raisonnablement pas prendre une telle ampleur en une année, il était préexistant à la vente et devait les amener à s’entourer de précautions et faire procéder aux contrôles nécessaires.

Il convient d’observer que les constatations du professionnel de la construction ont, pour certaines, été réalisées à partir de la propriété des époux [B], leurs voisins, à laquelle il a été en mesure d’accéder ce qui sous-entend que Madame [T] [L] et Monsieur [R] [M], s’ils l’avaient souhaité et formalisé, auraient pu obtenir une telle autorisation afin de réaliser une visite et une estimation complète de l’état du bien qu’ils savaient ancien et dégradé.

Madame [T] [L] et Monsieur [R] [M] ne peuvent affirmer que serait un vice caché un défaut de la structure leur ayant échappé pour ces raisons.

Il ne peut se déduire des diligences effectuées par la société VILLAGES ET MAISONS dans le cadre de la vente qui lui avait antérieurement été confiée par les époux [B] notamment l’examen de l’immeuble dans son entier, qu’elle avait détecté “le bombement du mur” et mesuré ses effets sur sa solidité d’une part, et qu’elle a dissimulé cette information aux acquéreurs d’autre part, le compromis n’étant pas taisant sur son état général.

Sa qualité d’agent immobilier ne suffit pas à établir qu’elle dispose des connaissances requises pour s’apercevoir de la présence de désordres ou de la particulière fragilité d’un bien et/ou d’informations sur ce point, qu’elle aurait choisi de taire.

L’acte authentique de vente conclu entre les parties contient une clause prévoyant que les acquéreurs prennent le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés.

La faute reprochée à la société VILLAGES ET MAISONS ne peut résulter de la seule existence de désordres affectant le bien vendu par son intermédiaire ce d’autant que le compromis de vente spécifie l’existence de vices affectant l’immeuble, lesquels sont de fait apparents.

C’est à raison que la société VILLAGES ET MAISONS affirme que non partie au contrat, l’action initiée par les demandeurs devant la juridiction du fond, au visa des dispositions de l’article 1641 du code civil, ne pourra propérer la concernant.

Enfin, la demande d’expertise formulée plus de trois ans après la vente apparait tardive et dénuée de tout intérêt probatoire.

À défaut de justifier, d’un intérêt légitime à l’organisation d’une mesure d’expertise, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

La demande d’expertise étant rejetée la demande de sursis à statuer sera également rejetée.

Madame [T] [L] et Monsieur [R] [M] qui succombent en leurs demandes supporteront les dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, selon décision réputée contradictoire, mise à disposition des parties susceptible de recours,

DEBOUTE Madame [T] [L] et Monsieur [R] [M] de leur demande d’expertise ;

REJETTE la demande de sursis à statuer ;

DIT que Madame [T] [L] et Monsieur [R] [M] supporteront les dépens qu’ils ont exposés ;

RENVOIE l’affaire à l’audience électronique du juge de la mise en état du jeudi 12 février 2026 à 08H45 pour les conclusions au fond de Madame [T] [L] et Monsieur [R] [M] ;

La présente ordonnance a été prononcée par Madame Armelle RADIGUET, Juge de la mise en état, assistée de Madame Christine RENTZ, Greffière, et elles en ont signé la minute.

LA GREFFIERE, LA JUGE DE LA MISE EN ÉTAT,