MINUTE N° 26/00192

DOSSIER : N° RG 26/00107 – N° Portalis DBW4-W-B7K-DTG2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.A. 3F SUD

72 Avenue de Toulon

13006 MARSEILLE

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [C]

Rés les jardins d’Hadrien

16 chemin des Moines Bat A appt 1211

13200 ARLES

non comparant, ni représenté

Madame [H] [E]

Rés les jardins d’Hadrien

16 chemin des Moines Bat A appt 1211

13200 ARLES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 27 avril 2026

Date de délibéré indiqué par le Président : 29 MAI 2026

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 29 MAI 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 avril 2025, la SA d’HLM 3F SUD a consenti un bail d’habitation logement et parking à M. [S] [C] et Mme [H] [E] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis LES JARDINS D’HADRIEN 16 Chemin des Moines Bât A Appt 1211 13 200 Arles contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 754,54 euros et 38, 91 euros pour les annexes.

La SA d’HLM 3F SUD invoquant la défaillance des locataires dans le paiement de leurs loyers a fait délivrer à M. [S] [C] et Mme [H] [E] suivant acte de commissaire de justice du 8 octobre 2025, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 4 310, 10 euros, suivant un décompte arrêté au 30 septembre 2025 et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par actes de commissaire de Justice du 12 février 2026, la SA d’HLM 3F SUD a fait assigner en référé M. [S] [C] et Mme [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon statuant aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

— les condamner solidairement à lui payer à titre provisionnel la somme de 5 948,75 euros au titre de l’arriéré de loyers impayés (décompte arrêté au 23 janvier 2026 ), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, somme à parfaire à la date de la décision à intervenir,

— les condamner solidairement à titre provisionnel à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel indexé, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés au demandeur,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 600 euros au titre de ses frais irrépétibles,

— les condamner solidairement sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile aux dépens.

A l’audience du 27 avril 2026, la SA d’HLM 3F SUD, représentée par son conseil, déclare que les locataires ont quitté le logement le 7 avril 2026 et abandonne par conséquent sa demande d’expulsion, elle actualise sa créance à la somme 8 906, 14 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 7 avril 2026.

Le tribunal met dans les débats la question de l’irrecevabilité de la demande de résiliation consécutive à l’éventuelle absence de notification de l’assignation au préfet et saisine de la CAF/MSA ou CCAPEX dans les délais imposés par le législateur.

Bien que régulièrement cités à à étude, M. [S] [C] et Mme [H] [E] n’ont pas comparu, ne s’est pas fait représenter à l’audience et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

La citation destinée à M. [S] [C] et Mme [H] [E] n’ayant pu lui être signifiée, en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Le rapport d’enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats.

Les débats publics clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences du défaut de comparution du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente affaire étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire alors même que M. [S] [C] et Mme [H] [E], ni représentés ni comparant, n’ont pas été cités à personne.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) le bailleur justifie de la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 16 février 2026 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 27 avril 2026.

De même, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, personne morale, en l’espèce, la SA d’HLM 3F SUD justifie, au vu de la situation d’impayés persistant, du signalement auprès de la CAF/CCAPEX le 10 octobre 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation en date du 12 février 2026.

Les formalités prévues à peine d’irrecevabilité de l’assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il est rappelé à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail consenti à M. [S] [C] et Mme [H] [E] comportant une clause résolutoire rédigée dans les termes de l’article précité.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, la SA d’HLM 3F SUD a régulièrement fait commandement d’avoir à payer la somme en principal de 4 310, 10 euros.

Il ressort du décompte locatif produit au débat par le bailleur que M. [S] [C] et Mme [H] [E] ne se sont pas acquittés de la dette locative dans le délai de deux mois suivant commandement de payer et il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par leur seul effet de l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 8 décembre 2025.

M. [S] [C] et Mme [H] [E] sont donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

* Sur l’arriéré locatif

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 avril 2019 ainsi que le décompte des loyers et charges.

Les pièces fournies font état à la date du 7 avril 2026 d’une dette de 8 906, 14 euros.

Le montant de créance actualisée au 7 avril 2026 est ainsi de 8 906, 14 euros, cette créance comprend non seulement l’arriéré locatif mais également l’indemnité d’occupation dès lors que la résiliation du bail est acquise depuis le 8 décembre 2025.

* Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, M. [S] [C] et Mme [H] [E] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 8 décembre 2025 et commettent une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, de nature à réparer le préjudice subi par la SA d’HLM 3F SUD.

Une clause de solidarité de co-titulaires du bail est expressément prévue par le contrat.

Par conséquent, il y a lieu de condamner M. [S] [C] et Mme [H] [E] à payer solidairement à la SA d’HLM 3F SUD à titre provisionnel la somme de 8 906, 14 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 7 avril 2026 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 octobre 2025 sur la somme de 4 310, 10 euros, de l’assignation du 12 février 2026 sur la somme de 5948, 75 euros et de la présente décision sur le surplus.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [S] [C] et Mme [H] [E] partie succombante, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM 3F SUD des frais irrrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner in solidum M. [S] [C] et Mme [H] [E] à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande de la SA d’HLM 3F SUD ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 16 avril 2025 conclu entre la SA d’HLM 3F SUD et M. [S] [C] et Mme [H] [E] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis LES JARDINS D’HADRIEN 16 Chemin des Moines Bât A Appt 1211 13 200 Arles sont réunies au 8 décembre 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNONS solidairement M. [S] [C] et Mme [H] [E] à payer à la SA d’HLM 3F SUD la somme de 8 906, 14 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 7 avril 2026 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivrée le 30 septembre 2025 sur la somme de 4 310, 10 euros, de l’assignation du 12 février 2026 sur la somme de 5 948, 75 euros et, à compter de la décision, pour le surplus ;

CONDAMNONS in solidum M. [S] [C] et Mme [H] [E] à verser à la SA d’HLM 3F SUD une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de la SA d’HLM 3F SUD au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [S] [C] et Mme [H] [E] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 29 mai 2026.

LA GREFFIÈRE , LA PRÉSIDENTE,