TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 25 Novembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01110 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ESZQ

Prononcé le 25 Novembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 septembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 25 Novembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société OPH 65, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sabine LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS – BLTL, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[B] [I], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 15 juillet 2019, ayant pris effet le 22 juillet suivant, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées a donné à bail à Madame [B] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 275,61 € et 62,22 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 janvier 2025 pour un montant principal de 1 394,91 €.

L’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées a ensuite fait assigner Madame [B] [I] devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

A l’audience du 23 septembre 2025, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées – représenté par Maître Sabine LEMUET – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [I] ; et de condamner cette dernière au payement de l’arriéré locatif, initialement fixé à 1 394,91 €, actualisé à l’audience à la somme de 1 769,64 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges indexés, outre 900 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

L’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées reconnaît que le payement du loyer courant a été repris et que Madame [B] [I] a fait d’importants efforts pour diminuer sa dette depuis le mois de juillet 2025. Dans ces condition, le demandeur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de payement.

*

En défense, Madame [B] [I] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le payement du loyer courant, outre versement de la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle explique être en arrêt maladie depuis le mois de novembre 2024 et avoir été hospitalisée. Elle n’a pas déposé de dossier de surendettement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 16 septembre 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 22 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

Le bail conclu le 15 juillet 2019 contient une clause résolutoire (ARTICLE 2. CONGE ET RESILIATION DU CONTRAT – Clauses résolutoires et pénales) prévoyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2025, pour la somme en principal de 1 394,91 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées produit un décompte démontrant que Madame [B] [I] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 769,64 € à la date du 25 août 2025.

Madame [B] [I] produit un justificatif du règlement de la somme de 300 € le 19 septembre 2025, représentant le loyer résiduel du mois de septembre, outre une partie de la somme en règlement de l’arriéré locatif. Cependant, en l’absence d’informations sur le montant précis à la fois du loyer et de l’APL du mois de septembre 2025, il n’est pas possible de ventiler cette somme entre le payement du loyer courant et le règlement de l’arriéré locatif.

Madame [B] [I] sera donc condamnée à verser en deniers ou quittance à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées la somme de 1 769,64 € (arrêtée au 25 août 2025) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 394,91 € à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (24 janvier 2025) et à compter de du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de payement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Madame [B] [I] sollicite à l’audience des délais de payement à hauteur de

50 € par mois. Le diagnostic social et financier mentionne un état de santé précaire ayant conduit à un long arrêt maladie ayant lui-même entraîné une baisse de revenus qui a déstabilisé le budget. En dépit de ces difficultés, le bailleur reconnaît que Madame [B] [I] a fait un important effort d’apurement de la dette locative depuis le mois de juillet 2025.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées que Madame [B] [I] a repris le payement du loyer courant depuis le mois de juillet 2025.

L’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées ne s’oppose pas à la demande de délais de payement ainsi formulée.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [B] [I] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de payement des loyers et charges courants d’une part, des délais de payement d’autre part, permettra à la clause résolutoire de retrouver son plein effet et justifiera la condamnation de Madame [B] [I] au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera fixé à la somme de 393,47 € et non indexée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [B] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025, de l’assignation du 21 mai 2025 et de sa notification à la Préfecture le 22 mai 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées, Madame [B] [I] sera condamnée à lui verser une somme de

300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juillet 2019 entre l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées et Madame [B] [I] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 25 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [B] [I] à verser en deniers ou quittance à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées la somme de 1 769,64 € (mille sept cent soixante neuf euros et soixante-quatre centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 25 août 2025, incluant un dernier appel de 393,47 € pour le mois d’août 2025 et un dernier payement de 191,36 € enregistré le 14 août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025 sur la somme de 1 394,91 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [B] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € (cinquante euros) chacune et une 36ème mensualité de 19,64 € (dix-neuf euros et soixante-quatre centimes) qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [B] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [B] [I] soit condamnée à verser à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 393,47 € (trois cent quatre-vingt-treize euros et quarante-sept centimes), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [B] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025, de l’assignation du 21 mai 2025 et de sa notification à la Préfecture le 22 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame [B] [I] à verser à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées une somme de 300 € (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge