TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 30 Septembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 24/00798 – N° Portalis DB2B-W-B7I-ELVX

Prononcé le 30 Septembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 juillet 2025 sous la présidence de Madame ROUBAUD Sylvie, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 30 Septembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par Maître Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALE, avocats au barreau de PAU

[P] [D] [R] [U], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par Maître Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALE, avocats au barreau de PAU

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[L] [V], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé du 5 octobre 2022, prenant effet le 6 octobre 2022, M. [P] [U] a, par l’intermédiaire de son mandataire SQUARE HABITAT PG IMMO SAS, donné à bail à usage d’habitation à Mme [L] [V], un logement sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 530 €, et les charges d’ordures ménagères facturées annuellement.

Par acte en date du 9 février 2024, M. [P] [U] a fait signifier à Mme [L] [V], un commandement de payer les loyers, d’avoir à justifier d’une assurance et d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement, visant la clause résolutoire pour la somme de 1 735,59€ suivant décompte établi le 30 janvier 2024 comprenant également le montant des ordures ménagères de 2023 à hauteur de 90€ .

Le commandement a été dénoncé à la direction départementale de la cohésion sociale en date du 12 février 2024, suivant accusé réception EXPLOC.

Par acte de Commissaire de justice du 23 avril 2024, M. [P] [U] a fait assigner Mme [L] [V] pour le 25 juin 2024 par devant le juge des contentieux de la protection pour voir :

Juger que par l’effet du commandement en date du 9 février 2024 resté infructueux, la clause résolutoire contenue au bail signé le 5 octobre 2022 avec prise d’effet au 6 octobre 2022 pour un loyer mensuel initial d’un montant de 530€ charges comprises est acquise depuis le 10 avril 2024, et que Mme [L] [V] occupe sans droit ni titre, depuis cette date les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 6] (65),

Ordonner en conséquence, l’expulsion immédiate de Mme [L] [V], ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est.

De condamner Mme [L] [V] à payer et porter au requérant la somme de 1735,59€, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer pré cité, ou augmentées des termes postérieurs restés également impayés, jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024, date du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du Code civil.

Ordonner la capitalisation des intérêts, en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.

De fixer à la somme de 1100€ l’indemnité d’occupation due mensuellement par Mme [L] [V] à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complet délaissement des lieux.

De condamner Mme [L] [V] à payer à M. [P] [U] la somme de 3 300€ au titre des dommages intérêts.

De condamner Mme [L] [V] à payer la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

De condamner Mme [L] [V] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire du 9 février 2024 et les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.

A cette audience, M. [P] [U] a été représenté par Maître [B] pour la SELARL AQUI’LEX et Mme [L] [V], citée régulièrement à étude, n’a pas comparu ni personne pour elle.

M. [P] [U] par la voix de son Conseil a sollicité le renvoi indiquant que les clés venaient d’être restituées récemment et qu’il convenait de refaire le point du dossier.

La juridiction a donné lecture du diagnostic social et financier et il a été relevé lors de l’audience qu’une garantie pour loyers impayés paraissait avoir été souscrite.

A raison du départ du locataire qui nécessitait une révision du décompte locatif et d’une garantie pour loyers potentiellement souscrite par le bailleur, le renvoi de l’affaire a été ordonnée pour le 15 octobre 2024.

Il a été indiqué que la défenderesse serait avisée par le greffe du renvoi de l’audience à la date du 15 octobre 2024.

Le courrier pour réaviser la défenderesse du renvoi est revenu au greffe portant la mention « destinataire inconnu à l’adresse », sachant qu’il lui avait été adressé au [Adresse 4], en l’absence d’une autre adresse donnée par le requérant lors de l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience 15 octobre 2024

A cette audience, M. [P] [U] a été représenté par Maître [B] pour la SELARL AQUI LEX et Mme [L] [V] n’a pas comparu ni personne pour elle.

M. [P] [U] représenté par Maître [B] a indiqué n’avoir pas de nouvelles de son client pour actualiser le dossier et a confirmé l’existence de la garantie de loyers impayés.

La juridiction a demandé de se voir communiquer la nouvelle adresse de la défenderesse pour l’aviser du renvoi de l’audience à la date du 14 janvier 2025.

La défenderesse a été réavisée du renvoi par lettre simple à l’adresse du logement [Adresse 4], faute de nouvelle adresse connue.

Le courrier adressé à Mme [L] [V] est revenu non distribué : destinataire inconnu à l’adresse.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 janvier 2025.

A cette audience, M. [P] [U] a été représenté par Maître [B] pour la SELARL AQUI LEX et Mme [L] [V] n’a pas comparu ni personne pour elle.

M. [P] [U] par la voix de son Conseil a demandé un nouveau renvoi pour conclure.

La juridiction a indiqué qu’en cas de nouvelle demande, la notification des conclusions additionnelles était nécessaire pour l’audience de renvoi du 25 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025 où elle a été retenue et le jugement a été mis à disposition au greffe à compter du 27 mai 2025.

A cette audience, M. [P] [U] a été représenté par Maître [Z] pour la SELARL AQUI LEX et Mme [L] [V] n’a pas comparu ni personne pour elle.

M. [P] [U] par la voix de son Conseil a indiqué que les dernières conclusions ont été valablement notifiées à la défenderesse par courrier électronique et contiennent l’intervention volontaire de la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT en qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

* * * * *

M. [P] [U], et la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT en qualité d’intervenant volontaire en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, représentés par Maître [Z] de la SELARL AQUILEX, indiquent à l’audience poursuivre le bénéfice de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile permet au juge si le défendeur ne comparaît pas de statuer sur le fond dans la mesure où il estime la demande régulière, recevable et bien fondée.

— Sur le respect du principe du contradictoire

L’article 15 du Code de procédure civile dispose que : les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

²L’article 16 du Code de procédure civile dispose que : le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui -même, le principe de la contradiction.

En l’espèce, il convient de relever que par conclusions numéro 1, Monsieur [U], en qualité de bailleur et la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, intervenant volontaire en qualité de subrogé dans les droits du bailleur émettent de nouvelles prétentions.

Lors de l’audience du 25 mars 2025, il a été sollicité des requérants, la transmission, par une note en délibéré ainsi qu’acté sur le procès-verbal d’audience par Madame la Greffière de la preuve de l’envoi des conclusions additionnelles à Madame [V].

Ce justificatif n’a pas été transmis.

De plus il est constaté, alors que les requérants possédaient depuis le 13 mai 2024 la nouvelle adresse de Madame [V], que celle-ci leur avait donnée lors de l’établissement des lieux de sortie, qu’ils ont cependant systématiquement transmis leur envoi à l’adresse sise au [Adresse 4] et non au [Adresse 3], adresse qu’ils n’ont de surcroît jamais communiqué à la juridiction afin que les avis de renvoi adressés par le greffe à la défenderesse soient efficients et lui permettent d’exercer valablement ses droits..

En conséquence, il convient d’ordonner la réouverture des débats pour que le principe du contradictoire soit assuré, et que Monsieur [U], en qualité de bailleur et la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, intervenant volontaire en qualité de subrogé dans les droits du bailleur justifient lors de l’audience sur réouverture des débats fixée le 1ier juillet 2025 de la notification à Madame [V] de leurs conclusions dites N°1 accompagnées notamment de tous les justificatifs ayant trait aux réparations locatives et à la dernière actualisation de leur créance si besoin.

Cette notification devra être faite à l’adresse communiquée, par courrier, le 1ier avril 2025 par Madame [V] au greffe, soit au [Adresse 5].

Par jugement avant dire droit du 27 mai 2025, il a été statué ainsi qu’il suit :

ORDONNE la réouverture des débats pour les motifs évoqués dans le corps de la décision et renvoie l’affaire à l’audience du 1 ier juillet 2025 à 9 heures,

DIT que la notification par le greffe aux parties vaut convocation à l’audience du 1 ier juillet 2025 à 9 heures,

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes,

RESERVE les dépens.

* * * * *

L’affaire appelée à l’audience du 1ier juillet 2025 a été retenue et le jugement mis à disposition au greffe à compter du 30 septembre 2025.

Le Conseil de Monsieur [U], en qualité de bailleur et de la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, intervenant volontaire en qualité de subrogé dans les droits du bailleur a justifié aux débats, du justificatif de notification à Madame [V] de ses conclusions additionnelles et d’intervention.

Il en est pris acte.

Le Conseil de Monsieur [U], en qualité de bailleur et de la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, intervenant volontaire en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, sollicite, en ses conclusions N°1 de voir :

Déclarer recevable l’intervention volontaire de la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, subrogé dans les droits du bailleur à hauteur des sommes versées

Constater que les demandeurs abandonnent leur demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion de Madame [V] ainsi que de tous occupants de son chef, d’indemnité d’occupation

Condamner Madame [V] à payer et porter à la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, Monsieur [U], la somme de 2 585,19€ au titre de l’arriéré locatif global, incluant les dégradations locatives ainsi que la régularisation des charges récupérables et taxe d’ordures ménagères d’un montant de 33,04€, après déduction du montant du dépôt de garantie de 530€, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir en application de l’article 1231-6 du Code civil

Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil

Condamner Madame [V] à payer la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamner Madame [V] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 février 2024 et les frais liés au recours préalable au mode de réglement des litiges.

Madame [V] regulièrement convoquée par les soins du greffe pour l’audience du 1 ier juillet 2025 n’a pas comparu, ni personne pour elle.

Le jugement sera réputé contradictoire à son endroit.

MOTIFS

— Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, subrogé dans les droits du bailleur

Au visa de l’article 325 du Code civil, il ne fait pas de doute que l’intervention volontaire de la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, eu égard au contrat la liant au bailleur relativement à la location dont s’agit, est recevable en ce qu’elle se rattache au prétention du bailleur, par un lien qualifiable de suffisant.

— Sur les abondons formulés par voie de conclusions

Monsieur [U], en qualité de bailleur et la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, intervenant volontaire en qualité de subrogé dans les droits du bailleur font valoir qu’ils abandonnent leur demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion de Madame [V] ainsi que de tous occupants de son chef, et d’indemnité d’occupation.

Il leur en est décerné acte.

— Sur les demandes réputées abandonnées au visa de l’article 446-2 du Code de procédure civile

L’article 446-2 du Code de procédure civile énonce en ses dispositions : “ que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions “

A défaut d’avoir repris les prétentions et moyens invoqués dans l’assignation, celles-ci sont réputées abandonnées.

Sur ce point, aux termes de l’assignation, il était sollicité de voir : condamner Mme [L] [V] à payer à M. [P] [U] la somme de 3 300€ au titre des dommages intérêts.

Or cette demande n’a pas été reprise dans le dispositif des conclusions auxquelles le Conseil de Monsieur [U], en qualité de bailleur et la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, intervenant volontaire en qualité de subrogé dans les droits du bailleur a déclaré se référer lors de l’audience du 1 ier juillet 2025, ni soutenue de façon distincte oralement lors de ladite audience.

Au visa de l’article 446-2 du Code de procédure civile, cette demande de dommage et intérêts est donc réputée abandonnée.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du Code civil, “le preneur est tenu de deux obligations principales :

1)d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention

2) de payer le prix du bail aux termes convenus.”

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire “de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”;

Monsieur [U], en qualité de bailleur et la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, intervenant volontaire en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, indiquent selon l’arrêté des comptes au 24 juillet 2024, que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 2 501,19€ composé d’arriérés de loyers 2 468,15€ outre taxe d’ordures ménagères pour 33,04€.

Il est justifié aux débats du décompte locatif( pièce numéro 8) ainsi que de la taxe d’ordures ménagères( pièce numéro 9) avec le calcul au prorata de l’occupation.

En ces motifs, Madame [V] est condamnée à payer à Monsieur [U], en qualité de bailleur et la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, intervenant volontaire en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, la somme de 2 501,19€.

— Sur la demande en paiement des réparations locatives

Monsieur [U], en qualité de bailleur et la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, intervenant volontaire en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, indiquent que les dégradations locatives imputables à Madame [V] ont été chiffrées à la somme de 568€ ( 400€ + 168€) suivant devis et factures versés aux débats, somme sur laquelle il conviendra d’ imputer le dépôt de garantie d’un montant de 530€.

Il convient de rappeler que les états des lieux d’entrée et de sortie, réalisés lorsqu’un locataire prend possession d’un logement qu’il loue et qu’il le quitte permettent d’établir les responsabilités du locataire et du bailleur concernant les éventuelles réparations à effectuer.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée et de sortie ont été établis à l’amiable en la présence des parties au contrat de bail.

Ils sont donc contradictoires et par la même opposables à Madame [V].

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et prend à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par Décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

Suivant la jurisprudence, la juridiction saisie d’une demande de réparation et ce même sans devis ou facture, se doit d’apprécier souverainement la réparation des dégradations si ces dernières d’une part sont dûment constatées et si d’autre part, elles relèvent bien de la notion de réparations locatives.

A cette fin, il convient de comparer l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée sachant que la locataire a occupé les lieux du 6 octobre 2022 au 13 mai 2024.

De la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et sortie, il résulte que ne seront retenues que les réparations locatives ci-après, comme correspondant à des dégradations, ou à un défaut d’entretien de la locataire lesquelles seront assorties d’un abattement pour vétusté si nécessaire.

S’agissant du forfait nettoyage pour 400€

Le logement a été remis propre à Madame [V], sauf concernant les vitres lors de l’entrée dans les lieux.

Dans l’état des lieux de sortie, il est noté un nettoyage incomplet (déjections d’insectes, toiles d’araignées) notamment des sols, une hotte sale, des filtres non nettoyés, des traces sur les plaques de cuisson.

Le défaut d’entretien est certes avéré mais de peu d’ampleur.

Aussi le devis portant sur un forfait nettoyage de 400€ pour un logement d’à peine 48,40m2 sera ramené à plus justes proportions soit à la somme de 250€.

Concernant les demandes portant sur le DAAF plafond pour 2X5€, sur le remplacement de la tranche étagère placard entrée pour 10€, pour le radiateur séjour fixation, rebouchage des trous et fournitures fixation pour 100€ et fixation pommeau de douche et flexible pour 20€, elles sont justifiées et correspondent aux dégradations relevées très précisement sur lesdits équipements dans l’état des lieux de sorties.

Elles sont donc validées pour la somme de 168TTC.

Madame [V] est donc condamnée à payer à Monsieur [U], en qualité de bailleur et la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, intervenant volontaire en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, au titre des réparations locatives, la somme de 250€ + 168€ = 418€

Sur cette somme, il convient d’imputer le dépôt de garantie pour 530€ de sorte qu’il reste un solde positif de 530 – 418 = 112€ qu’il conviendra d’imputer sur la créance d’arriéré locatif.

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

Les conditions prévues par les textes étant remplies, il convient de faire droit à la demande dont s’agit.

— Sur les demandes accessoires

Monsieur [U], en qualité de bailleur et la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, intervenant volontaire en qualité de subrogé dans les droits du bailleur ont dû exposer des frais pour faire valoir leur demande, il leur sera alloué 300€.

Madame [V], partie perdante sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 février 2024.

En revanche, la procédure formée aux termes de l’assignation en ce qu’elle ne relevait pas pour sa recevabilité du recours préalable au mode de réglement des litiges, Madame [V] ne saurait être tenue aux frais qui en procèdent.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TARBES, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe

DIT recevable en son intervention volontaire, la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, en qualité de subrogé dans les droits du bailleur,

PREND acte de l’abandon par Monsieur [U], en qualité de bailleur et la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, intervenant volontaire en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, de leur demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion de Madame [V] ainsi que de tous occupants de son chef, et d’indemnité d’occupation,

DECLARE abandonnée par Monsieur [U], en qualité de bailleur et la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, intervenant volontaire en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, la demande de dommage et intérêts,

CONDAMNE Madame [V] à payer à Monsieur [U], en qualité de bailleur et la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, intervenant volontaire en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, la somme de 2 501,19€ au titre de l’arriéré locatif,

CONDAMNE Madame [V] à payer à Monsieur [U], en qualité de bailleur et la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, intervenant volontaire en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, la somme de 418€, au titre des réparations locatives,

IMPUTE le dépôt de garantie 530€ sur le montant de 418€ d’où un solde positif de 112€ au bénéfice de Madame [V],

IMPUTE ce solde positif de 112€ sur le montant de l’arriéré locatif dû à hauteur de 2 501,19€,

CONDAMNE en conséquence, en tout et pour tout, Madame [V] à payer à Monsieur [U], en qualité de bailleur et la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, intervenant volontaire en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, la somme de 2 389,19€ soit 2 501,19€ au titre de l’arriéré locatif – 112€, ce avec intérêts à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts selon les conditions visées à l’article 1343-2 du Code civil,

CONDAMNE Madame [V] à payer à Monsieur [U], en qualité de bailleur et la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, intervenant volontaire en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, la somme de 300€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [V] aux dépens en ce compris le seul le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 février 2024,

DEBOUTE Monsieur [U], en qualité de bailleur et la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, intervenant volontaire en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, de leur surplus sur les dépens.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge