TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

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ORDONNANCE DE REFERE

ORDONNANCE RENDUE LE 03 Mars 2026

PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

N° M :

N° RG 25/00277 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EWA2

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Dans l’affaire :

ENTRE

DEMANDEUR(S) :

Madame [I] [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Mathieu GENY de la SELARL MISSIO AVOCATS, avocat plaidant au barreau du GERS, M^e Harold ALOS, avocat au barreau de TARBES

ET :

DEFENDEUR(S) :

Madame [A] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Anne BACARAT, avocat au barreau de TARBES

S.A.S. SOLUTION DIAG – RCS TARBES 917 481 632

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES – RCS du MANS 775 652 126, en sa qualité d’assureur de la société CAUBET POIRIER HERNANDEZ

[Adresse 4]

[Localité 4]

défaillante

S.A. MMA IARD – RCS du MANS 440 048 882, en sa qualité d’assureur de la société CAUBET POIRIER HERNANDEZ, exerçant sous le nom commercial “AGENCE MASSEY”

[Adresse 4]

[Localité 4]

défaillante

S.A.S. CAUBET POIRIER HERNANDEZ exerçant sous le nom commercial “L’AGENCE MASSEY” – RCS TARBES 909 180 887

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par Maître Romain GIRAL de la SELARL GIRAL AVOCATS, avocats au barreau de TARBES

L’affaire a été appelée à l’audience des référés du Mardi 10 Février 2026 où était présente Madame RENARD Muriel, Présidente, assistée de Monsieur LAHRICHI Soufiane, Greffier placé,

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que l’ordonnance serait rendue le 03 Mars 2026 par sa mise à disposition au Greffe de la Juridiction ;

Après en avoir délibéré, conformément à la loi :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique passé le 29 octobre 2024, Mme [A] [L] a vendu à Mme [I] [J] une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 6] (65) pour une somme de 205 000 €.

Cette vente s’est réalisée par l’intermédiaire de l’Agence immobilière SAS CAUBET POIRIER HERNANDEZ exerçant sous l’enseigne « Agence Massey ». Les diagnostics techniques avaient été réalisés par la SAS SOLUTION DIAGNOSTIC.

A compter de son occupation du bien, Mme [J] a constaté des désordres et non-conformités affectant la toiture, l’isolation, la plomberie WC SDB, la plâtrerie, l’électricité, les volets et menuiseries, et plus généralement des discordances significatives entre les informations et les diagnostics fournis lors de la vente avec la réalité du bien.

Une réunion d’expertise amiable a été diligentée par son assureur protection juridique le 4 juin 2025 et a mis en évidence l’existence de désordres.

Aucun accord n’a cependant pu intervenir entre les parties.

Par actes de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025, Mme [J] a fait assigner Mme [L], la SAS SOLUTION DIAG, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la société MMA IARD SA et la SAS CAUBET POIRIER HERNANDEZ devant le juge des référés aux fins de voir :

— Ordonner une expertise judiciaire,

— Condamner les défendeurs in solidum à lui verser une somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [J] soutient que sa toiture est faite de plaques de polyester, que sa pente est trop faible pour autoriser la mise en œuvre de ce matériau et qu’elle est source d’infiltration et de condensation alors qu’il lui avait été indiqué que cette toiture était en plaques fibrociment et fermacel solides.

Sur l’isolation, Mme [J] soutient que le DPE établi par la société SOLUTION DIAG répertoriant l’immeuble en « C » et évoquant la bonne isolation de la toiture est manifestement le fruit de données erronées. Au soutien de ses dires, elle produit un DPE qu’elle a fait réaliser répertoriant l’immeuble en « D », ainsi que des photographies des températures relevées.

Par ailleurs, Mme [J] expose que le WC de l’étage présente un défaut d’écoulement, et que le mécanisme du WC du rez-de-chaussée est cassé. Elle ajoute qu’un fil du sèche serviette à côté de la douche est entouré de scotch, que son bouton de marche arrêt tourne dans le vide et que son thermostat ne fonctionne pas.

D’autre part, Mme [J] affirme que le mur en placo de la salle de bain tremble et qu’il n’est pas tenu et qu’il en est de même pour deux cloisons de la cuisine.

En outre, Mme [J] soutient que le tableau électrique de la cuisine et le disjoncteur différentiel de l’immeuble disjonctent régulièrement. Selon elle, certaines prises sont mal fixées et dépourvues de boites, la prise de VMC a des dominos apparents et une prise n’a pas de raccord à la terre.

Enfin, Mme [J] expose qu’une partie des menuiseries est en réalité en simple vitrage, qu’une fenêtre ne ferme pas, que deux portes extérieures (entrée, cuisine) ne sont pas jointives, que la quasi-totalité des fenêtres sont posées sans appui étanche et sont sources d’infiltrations, que plusieurs menuiseries extérieures sont difficiles à manœuvrer, et que les volets extérieurs en façades ne jointes pas et ne ferment pas.

Selon la requérante, l’ensemble de ces désordres étaient connus de Mme [L] au moment de la vente mais ne lui ont pas été signalés.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 10 février 2026, Mme [L] demande au juge des référés de bien vouloir :

— Constater qu’elle ne s’oppose pas à la mesure d’expertise mais émet les réserves et protestations d’usage,

— Compléter la mission de l’expert judiciaire et juger qu’il entrera dans sa mission de décrire les travaux, installations, améliorations réalisées par Mme [J] et de préciser s’ils ont pu avoir une incidence sur les désordres allégués,

— Réserver les frais et dépens.

Selon Mme [L], il ressort des pièces produites aux débats par la requérante et notamment de l’attestation de Mme [B] que les infiltrations d’eau alléguées sont apparues lors de la pose d’un poêle à bois. Elle sollicite ainsi un complément de mission, afin que l’expert décrive les travaux, installations et améliorations réalisées par Mme [J], et précise s’ils ont pu avoir une incidence sur les désordres.

La SAS CABET POIRIER HERNANDEZ, par la voie de son conseil, a indiqué lors de l’audience de référés du 10 février 2026 qu’elle émettait les protestations et réserves d’usage et qu’elle s’opposait à la demande relative à l’article 700 du code de procédure civile formée par la requérante.

Les sociétés SOLUTION DIAG, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD SA, bien que régulièrement assignées, n’ont pas comparu ni ne se sont faites représenter à l’audience de référés du 10 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ne sera répondu qu’aux prétentions contenues dans le dispositif des conclusions des parties, à l’exclusion notamment des demandes de « constater » qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile.

1. Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ni l’urgence, ni l’absence de contestation sérieuse, ne sont des conditions requises pour permettre au juge des référés d’ordonner une mesure d’instruction, l’existence d’un motif légitime étant suffisante à cet effet.

Le caractère légitime de la demande se déduit du constat que les allégations de son auteur ne sont pas imaginaires et qu’elles présentent un certain intérêt dans la perspective d’un procès.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise du cabinet EXSO du 06 juin 2025 que la maison de Mme [J] présente les désordres suivants :

— La pente de la toiture est inférieure à la pente minimum requise pour ce type de couverture,

— Des infiltrations d’eau ponctuelles sont déplorées dans plusieurs pièces de l’étage (chambre 1, chambre 2, mezzanine),

— Des traces d’infiltrations,

— Une problématique de condensation récurrente en sous face de plaques de poly tuile mouillant l’isolant en combles,

— Plusieurs câblages de l’installation électrique sont à nu sans protection (luminaire cuisine, sèche serviette SDB, VMC, étage),

— Les disjoncteurs différentiels sont de type en 30/40 A en lieu et place d’un 63 A qui aurait été nécessaire,

— Des prises sont mal fixées (cuisines) et ponctuellement dépourvues de raccordement à terre (séjour),

— Des fenêtres infiltrantes en RDC,

— Plusieurs fenêtres du RDC sont non fonctionnelles : leur fermeture vantail par vantail semble impossible,

— Des volets bois non fonctionnels : trop grands, non ajustés, les vantaux se chevauchent et ne permettent pas une correcte fermeture,

— Défauts d’étanchéité air et eau constatables ponctuellement sur certains ouvrants.

En outre, le rapport précise que nombre des problématiques mises en évidence sont génératrices de désordres indiscutables rendant le bien impropre à sa destination. Il en va ainsi de l’existence d’entrées d’eau depuis la toiture, comme l’existence de fuites au niveau du réseau de plomberie, comme des disjonctions à répétition de l’installation électrique ou des éléments électriques non protégés (VMC, sèche serviette). Le rapport ajoute qu’il est possible de considérer que nombre des problématiques identifiées n’étaient pas visibles au moment des visites, ni même identifiables, et que la responsabilité de différents acteurs peut être recherchée, à savoir celle des vendeurs, celle du professionnel de l’immobilier ayant assuré la transaction et celle du diagnostiqueur.

Enfin, le rapport conclut qu’au vu des problématiques techniques, des désordres présents sur le bien de Mme [J] et de la réclamation de cette dernière (100 000 €), la probabilité d’une issue amiable apparaît très limitée.

Ces éléments suffisent à établir un motif légitime au sens de l’article susvisé.

Il convient donc de faire droit à la demande d’expertise selon la mission figurant au dispositif, aux frais avancés de la requérante. Il sera également fait droit au complément de mission sollicité par Mme [L], cette demande n’étant pas contestée.

Il est donné acte à Mme [L] et à la SAS CAUBET POIRIER HERNANDEZ de leurs protestations et réserves.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aucune responsabilité n’étant susceptible d’être déterminée à ce stade de la procédure, Mme [J] sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens, qui ne sauraient être réservés en matière de référés, seront à la charge de la requérante.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, et réputée contradictoire à l’égard des sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD SA et SOLUTION DIAG, exécutoire par provision,

ORDONNE une mesure d’expertise : Commet pour y procéder M. [D] [N], Cabinet d’expertises EXPERTFORMANCES – [Adresse 6], avec pour mission, au contradictoire des parties, après avoir entendu tout sachant et s’être fait communiquer l’ensemble des documents, pièces utiles, de :

— Convoquer les parties,

— Visiter l’immeuble litigieux situé [Adresse 1] à [Localité 6] (65) en présence des parties préalablement convoquées, le décrire et examiner tous documents utiles,

— Examiner les désordres, malfaçons ou non façons qui sont allégués par le demandeur dans son assignation et tout document de renvoi, les décrire, et préciser pour chacun s’il provient d’une usure normale de la chose, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien en précisant son auteur, de travaux qui ont été effectués en précisant leur non-conformité aux règles de l’art et leur auteur, ou d’une autre cause,

— Décrire les travaux, installations, améliorations réalisées par Mme [J] et de préciser s’ils ont pu avoir une incidence sur les désordres allégués,

— Rechercher la date d’apparition objective de ces désordres, notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente et préciser :

o Vis-à-vis de l’acheteur, la date à laquelle il en a eu connaissance, et s’il pouvait ou non déceler ces vices lors de la vente et en apprécier la portée,

o Vis-à-vis du vendeur, fournir tout élément concernant son éventuelle connaissance par le vendeur lors de la vente,

o Si les diagnostics, états et informations transmises étaient conformes à la réalité du bien,

— Dire si ces désordres sont, ou non, de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination,

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux nécessaires à la réfection des lieux et installations dont s’agit, indiquer leurs délais d’exécution, et en chiffrer le coût à partir de devis fournis par les parties,

— Evaluer l’incidence des désordres sur la valeur vénale du bien,

— Fournir tous éléments de fait de nature à caractériser l’existence et l’évaluation des préjudices de toute nature subis par le demandeur, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état, évaluer les moins-values qui résulteraient de désordres non-réparable,

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente, de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis,

— A la demande expresse d’une partie, donner tous les éléments permettant au tribunal d’établir les comptes entre les parties,

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige,

— En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra et par une entreprise de leur choix, les travaux estimés indispensables, dès que l’expert aura indiqué aux parties que ses constatations techniques sont terminées,

DIT que l’expert commis pourra se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité et dont il assurera l’avance de la rémunération. L’expert précisera en son rapport l’identité et la qualité de la personne concernée, ainsi que la nature des actes dont il lui aura confié l’exécution,

DIT qu’après la première réunion d’expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs délais, l’expert devra donner son avis sur la nécessité d’appeler en cause tous intervenants dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée dans la survenance des désordres constatés,

DIT qu’après la première réunion d’expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs délais, l’expert communiquera aux parties une estimation du montant total des opérations d’expertise et sollicitera le cas échéant une consignation complémentaire,

DIT que les parties et leurs conseils, ainsi que tous les participants à la mesure d’expertise, seront tenus de respecter les mesures de sécurité que l’expert est susceptible de mettre en œuvre lors des opérations d’expertise sur site,

DIT que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera adressé aux parties, lesquelles disposeront d’un mois pour formuler des observations. Passé ce délai, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les remarques tardives sauf cause grave à l’appréciation du magistrat chargé du contrôle des expertises,

DIT que l’expert devra dresser un rapport écrit de ses travaux comprenant toutes annexes explicatives utiles et les réponses aux dires, à déposer au greffe du tribunal, dans un délai maximum de quatre mois, à compter de la date figurant sur l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation demandée au juge chargé du contrôle des expertises et que l’affaire sera rappelée à l’expiration de ce délai de quatre mois, devant le magistrat chargé du contrôle des expertises,

DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou sur simple requête de la partie la plus diligente, par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises,

FIXE hormis le cas où elle bénéficierait de l’aide juridictionnelle, à la somme de trois mille euros (3000 €), le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à consigner à la régie du tribunal judiciaire par Mme [I] [J] dans le délai maximum d’un mois à compter de la présente ordonnance à peine de caducité de la désignation de l’expert,

DIT que les opérations d’expertise se dérouleront conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,

DIT que le dépôt par l’expert désigné de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera aux parties un exemplaire par tout moyen permettant d’en établir la réception en les avisant de ce qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour faire part à l’expert et au magistrat chargé du contrôle des expertises de leurs observations écrites sur cette demande de rémunération,

DEBOUTE Mme [I] [J] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

MET les dépens à la charge de Mme [I] [J].

Ordonnance rendue le 03 Mars 2026, et signée par la Présidente et la Directrice de greffe présente au greffe lors du prononcé de l’ordonnance.

La Directrice de greffe, La Présidente,

Morgane AUDUBERT Muriel RENARD