TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 18 Mars 2025

N° RG 24/00886 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZM7Z

N°de minute :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de son syndic le cabinet JOURDAN

c/

[S] [X]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de son syndic le cabinet JOURDAN

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Maître Ghizlane BOUKIOUDI de la SELARL CABINET LOCTIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0283

DEFENDERESSE

Madame [S] [X]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputée contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 03 février 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] est propriétaire des lots n°61 et 93, correspondant respectivement à une cave et à un studio, au sein de l’immeuble sis [Adresse 5].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], ci-après « le syndicat des copropriétaires », a mis en demeure Madame [X] de payer ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 11 958,82 euros dans un délai de 30 jours.

Par acte d’huissier du 1er mars 2022, le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné Madame [X] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

11 958,82 euros à titre d’arriérés de charges de copropriété au 1er semestre inclus, en principal, augmentée des intérêts de droit, conformément aux dispositions de l’article 36 du Décret du 17 mars 1967 ; 1 485,48 euros au titre des provisions d’appels de fonds futures à échoir ;501,40 euros au titre des frais engagés nécessaires au recouvrement ; 5 000,00 euros à titre des dommages et intérêts ;1 956,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;aux entiers dépens.

Cette affaire a fait l’objet de radiation par ordonnance du 23 mai 2022, les parties ne s’étant pas présentées. Par conclusions déposées au greffe le 27 mars 2024 le demandeur a sollicité le rétablissement de l’affaire.

Par exploit d‘huissier du 23 décembre 2024 le demandeur a signifié à la défenderesse ses conclusions récapitulatives

A l’audience du 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires a soutenu ses conclusions aux fins d’obtenir :

juger recevable le rétablissement de l’affaire au rôlela condamnation de Madame [X] à lui payer les sommes suivantes :18 274,09 euros à titre d’arriérés de charges de copropriété, en principal, arrêté au 1er octobre, quatrième trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts de droit, conformément aux dispositions de l’article 36 du Décret du 17 mars 1967 ;1 563,04 euros au titre des provisions d’appels de fonds futures à échoir ;501,40 euros au titre des frais engagés nécessaires au recouvrement ; 5 000,00 euros au titre des dommages et intérêts ; 1 956,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;aux entiers dépens.

Régulièrement assignée à étude, Madame [X] n’a pas comparu à l’audience.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux conclusions du syndicat des copropriétaires et à la note d’audience.

MOTIFS

En application de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera statué que sur les prétentions des parties et non sur les demandes de « constater » ou « juger » qui sont des moyens et non des prétentions.

Sur la recevabilité de la demande de rétablissement de l’affaire au rôle

L’article 381 du Code de procédure civile dispose :

« La radiation sanctionne dans les conditions de la loi le défaut de diligence des parties.

Elle emporte suppression de l’affaire du rang des affaires en cours.

Elle est notifiée par lettre simple aux parties ainsi qu’à leurs représentants. Cette notification précise le défaut de diligence sanctionné. »

En l’espèce,

Par ordonnance du 23 mai 2022 le président du Tribunal judiciaire a radié l’affaire au motif que les parties étaient absentes à ladite audience.

L’article 383 du Code de procédure civile dispose que :

« La radiation et le retrait du rôle sont des mesures d’administration judiciaire. A moins que la péremption de l’instance ne soit acquise, l’affaire est rétablie en cas de radiation sur justification de l’accomplissement des diligences dont le défaut avait entraîné celle-ci ou, en cas de retrait du rôle, à la demande de l’une des parties. »

En vertu des dispositions de l’article 386 du Code de procédure civile, l’instance est considérée comme périmée « lorsqu’aucune des parties n’accomplit de diligences pendant deux ans ». L’ordonnance de radiation ayant été rendue le 23 mai 2022 et les conclusions de demande de rétablissement ayant été reçues au greffe des référés le 27 mars 2024, la demande de rétablissement de l’affaire au rôle est recevable.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce,

Dans ses dernières conclusions le demandeur sollicite un arriéré des charges de 18 274,09 euros arrêté au 4ème trimestre 2024.

Le dernier procès-verbal d’assemblée générale produit est celui du 28 mars 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 (116 822, 43 euros).

Il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment la matrice cadastrale, les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mars 2017, 6 avril 2018, 29 mars 2019, 8 mars 2021, 11 mars 2022, 17 mars 2023, 28 mars 2024 approuvant les dépenses des exercices 2017 à 2023 et les budgets prévisionnels jusqu’à l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 (110 000 euros) , que la défenderesse est redevable d’arriérés de charges de copropriété à hauteur de 18 274, 09 euros.

Dès lors il y a lieu de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 18 274, 09 euros, avec intérêts légaux à compter des conclusions signifiées à cette dernière le 23 décembre 2024.

Sur la demande au titre des provisions d’appels de fonds futurs à échoir de 1563,04 euros

Le demandeur n’explicite nullement le fondement de cette demande ni ne fournit de mise en demeure ou de décompte relatif à cette demande.

Dès lors, elle sera rejetée.

Sur la demande au titre des frais de recouvrement

L’article 10-1, alinéa 1er, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En l’espèce, le demandeur sollicite une somme de 501,40 euros au titre des frais de recouvrement, se décomposant comme suit :

la somme de 366,40 euros en date du 6 février 2014 au titre du suivi de l’exécution d’une décision de justicela somme de 50 euros en date du 9 février 2018 au titre d’une mise en demeurela somme de 50 euros en date du 15 mars 2019 au titre d’une mise en demeurela somme de 35 euros en date du 20 mai 2019 au titre de mise au contentieux

Il y a lieu d’écarter les montants sollicités au titre des frais de mises en demeure pour lesquels aucune pièce n’est versée aux débats afin de justifier de leur réalisation et les frais de suivi d’exécution d’une décision de justice.

Par ailleurs, il convient également de rejeter la somme de 35 euros réclamée au titre de mise au contentieux dès lors qu’une telle prestation fait partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic.

En conséquence, la demande de condamner Madame [X] au paiement de la somme de 501,40 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

En l’espèce,

la mauvaise foi de Madame [X] est caractérisée puisqu’il apparaît des décomptes produits que Madame [C] [I] ne paie pas régulièrement ses charges de copropriété.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Madame [X], qui succombe, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Madame [X] à lui payer la somme de 1956 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats publics, par mise à disposition au greffe,

DIT que la demande de rétablissement de l’affaire est recevable,

CONDAMNE Madame [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], les sommes de :

-18 274, 09 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter des conclusions signifiées à cette dernière le 23 décembre 2024

-1000 euros à titre de dommages intérêts

DEBOUTE le demandeur de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement,

DEBOUTE le demandeur de sa demande au titre des provisions futures à échoir,

CONDAMNE Madame [X] aux dépens,

CONDAMNE Madame [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 1956 euros au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À [Localité 8], le 18 Mars 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT

Philippe GOUTON, Greffier

Karine THOUATI, Vice-présidente