Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT COLLÉGIAL du 30 JANVIER 2024

N° RG 18/07434 – N° Portalis DB22-W-B7C-OISJ.

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [Z] [Y], né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 10], de nationalité française, demeurant [Adresse 5],

représenté par Maître Emmanuelle LEFEVRE de la SELARL BLOB AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

DEFENDEURS :

SCI BTX, Société Civile Immobilière au capital de 1524,49 € immatriculée sous le numéro 382 984 573 du registre du commerce et des sociétés de Versailles ayant son siège [Adresse 8] représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Franck ZEITOUN de la SELARL ZEITOUN FRANCK, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

La société ASL GESTION, S.A.S immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 422 977 140, dont le siège social est situé au [Adresse 4]), représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Delphine RIBAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

SCP [D] [O], JEAN-JACQUES MONFORT, YANN BRIDOUX, ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX, Notaires Associés, Société civile professionnelle, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 344 417 266, dont le siège est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit Siège.,

représentée par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

Maître [O] [D], Affaire Personnelle Profession Libérale, Notaire, SIREN [Numéro identifiant 3], dont le siège est sis [Adresse 6],

représenté par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

S.A.R.L. LE CORRE IMMOBILIER « LA BANNIERE », Société à responsabilité limitée à associé unique au capital de 10.000 euros, inscrite au RCS de VERSAILLES sous le numéro 503 799 520, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.,

représentée par M^e Frédérique FARGUES, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 08 Octobre 2018 reçu au greffe le 09 Novembre 2018.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Octobre 2023, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 07 décembre 2023 et prorogé au 30 Janvier 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame LUNVEN, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

Madame ANDRIEUX, Juge

GREFFIER :

Madame SOUMAHORO.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2015, la SCI BTX a donné mandat à la société LE CORRE IMMOBILIER, exerçant l’activité d’agence immobilière sous l’enseigne LA BANNIERE, de vendre un appartement avec parking lui appartenant dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 5] à [Localité 7].

L’ensemble immobilier est constitué en deux lots :

— l’appartement dépendant du lot n° 2 assujetti au règlement de copropriété établi le 25 mai 1999 qui prévoit que « l’immeuble constitue une résidence de tourisme au sens de l’arrêté du 14 février 1986 » et que les dispositions de ce règlement de copropriété « ne s’appliqueront pas pendant la période d’exploitation en tant que résidence de tourisme »,

— le parking dépendant du lot n°1 assujetti au règlement de copropriété établi le 2 décembre 1998.

Le lot n°2 a fait l’objet de baux commerciaux consentis en 1999 par les copropriétaires, parmi lesquels la SCI BTX, à une société RESIDENCE CHATEAUX dont le fonds de commerce a été racheté en 2009 par la société d’exploitation hôtelière AMHORE. Le gestionnaire assumait l’ensemble des charges liées à ses prestations hôtelières, d’une part, et les charges locatives relatives à l’entretien et au fonctionnement de l’immeuble d’autre part.

La société AMHORE a été placée en redressement judiciaire suivant jugement du 21 octobre 2014 et le bail commercial consenti par la SCI BTX résilié le 6 août 2015.

En 2016, Monsieur [W] [Y] a visité l’appartement par l’intermédiaire de l’agence immobilière la société LE CORRE IMMOBILIER.

Par acte authentique reçu le 25 février 2016 par Maitre [D] [O], notaire du vendeur, la SCI BTX a consenti une promesse de vente de l’appartement avec parking, cette promesse précisant « le bien est actuellement à usage d’habitation et le bénéficiaire entend conserver cet usage. »

La société ASL GESTION, syndic de l’immeuble, a alors transmis un pré-état daté, puis un état daté, portant mention des charges de copropriété.

Par acte authentique reçu le 29 avril 2016 par Me [D] [O], la SCI BTX a vendu à Monsieur [W] [Y] le bien litigieux moyennant le prix de 155.000 euros.

Par courrier du 12 octobre 2016, la société ASL GESTION, ès qualités de syndic de copropriété, a réclamé à Monsieur [W] [Y] un rappel de charges de gestion hôtelière pour l’exercice 2016 de 1.963,08 euros.

Puis, au cours d’une assemblée générale de copropriété du 9 février 2017, ont été votées une résolution n° 4 donnant pouvoir au syndic de passer rétroactivement une convention avec la société d’exploitation hôtelière AMHORE relative notamment à la participation aux charges hôtelières des copropriétaires non soumis à bail commercial et deux résolutions n° 10 et 11 prévoyant un budget prévisionnel pour les années 2017 et 2018 de 35.640 euros pour les charges courantes et de 72.000 euros pour les charges hôtelières.

Estimant avoir été trompé sur le statut de résidence hôtelière de l’immeuble incluant le bien acquis par lui, Monsieur [W] [Y] a, par actes d’huissier du 8 octobre 2018, fait assigner le vendeur la SCI BTX, le notaire, (la SCP [D] [O] et Me [D] [O]), l’agence immobilière, la SAS LE CORRE IMMOBILIER et le syndic en la personne de la société ASL GESTION aux fins, principalement, de voir prononcer l’annulation de la vente, condamner la SCI BTX à lui restituer le prix de vente et condamner in solidum l’ensemble des défendeurs à lui verser la somme de 54.060 euros en réparation de son préjudice.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 mars 2022 puis à nouveau le 29 septembre 2023 compte tenu de la constitution de Maitre Cindy FOUTEL aux lieu et place de Maitre Lisa FURET pour la SAS ASL GESTION le 6 mars 2023, Monsieur [W] [Y] demande au tribunal de :

Vu les articles 1116 et suivants anciens et 1130 et suivants nouveaux du code civil,

Vu les articles 1240 et suivants nouveaux du code civil,

— DIRE ET JUGER M. [Y] recevable et bien fondé en ses demandes ;

En conséquence :

— CONSTATER que l’agence LE CORRE IMMOBILIER – LA BANNIERE a renoncé à la fin de non-recevoir opposée au titre de l’absence de publication de l’assignation ;

— DIRE et JUGER M. [Y] bien fondé en son action en rescision et DIRE et JUGER que la moins-value qui en résulte pour son appartement s’élève à 15.000 euros ;

— CONDAMNER IN SOLIDUM la société BTX, Me [D] [O], la SCP [D] [O] JEAN JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX Notaires Associés, la société « LA BANNIERE » – LE CORRE IMMOBILIER, et la société ASL GESTION à verser à M. [Y] la somme de 78.623,05 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la diminution de la valeur de son bien et à la réparation des préjudices matériel, moral et financier subis par ce dernier ;

— DEBOUTER les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires à ce qui précède et dirigées contre M. [Y] et DECLARER irrecevable la demande de la société ASL GESTION tendant à voir « constater ›› la régularité des charges hôtelières ;

— CONDAMNER IN SOLIDUM la société BTX, Me [D] [O], la SCP [D] [O] JEAN JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX Notaires Associés, la société « LA BANNIERE » – LE CORRE IMMOBILIER et la société ASL GESTION à verser à M. [Y] la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER IN SOLIDUM les défendeurs aux dépens ;

— AUTORISER M^e Emmanuelle LEFEVRE, avocat, à recouvrer les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2022 et à nouveau le 29 septembre 2023, la SCI BTX sollicite du tribunal de :

Vu la liste des pièces ci-après annexée,

A titre principal, vu les articles 1676 du code civil et 122 du code de procédure civile,

— DECLARER l’action principale en rescision formée par M. [Y] prescrite et par conséquent irrecevable et l’en débouter ;

DEBOUTER M. [Y] de sa demande de paiement de la somme de 78.623,05 euros formée à l’encontre de la société BTX au titre de dommages et intérêts correspondant à la diminution de la valeur de son bien et à la réparation des préjudices matériel, moral et financier subis par cette dernière ;Concernant la demande subsidiaire d’annulation de la vente pour dol,

Vu les articles 1134, 1116 et 1603 ancien du code civil et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le bordereau de pièces annexé à l’assignation de M. [Y] démontrant que celui-ci a reçu tous les documents lui permettant d’avoir une information complète sur la situation matérielle et juridique du bien vendu,

JUGER que M. [Y] ne rapporte pas la preuve que s’il avait su qu’il paierait des charges hôtelières d’une part et que la société AMHORE était en redressement et non en liquidation judiciaire, comme indiqué par erreur, il n’aurait pas acheté le bien:puisque les charges « hôtelières » litigieuses résultent de l’adoption par Assemblée générale des copropriétaires du 9 février 2017 des Conventions de prestations de services signées par le syndic ASL GESTION avec ladite Société AMHORE, soit postérieurement à la vente,M. [Y] n’a pas attaqué judiciairement l’assemblée du 9 février 2017 litigieuse ni les assemblées postérieures, renouvelant les conventions de prestations de services précitées ; – JUGER que M. [Y] ne démontre pas l’existence de la dissimulation intentionnelle d’une information substantielle dans la décision d’achat ;

— En conséquence, DEBOUTER M. [W] [Y] de sa demande subsidiaire d’annulation de la vente pour dol ;

Vu l’article 15 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965,

— DIRE ET JUGER que la question de la prétendue utilité des charges dites hôtelières pour tous les copropriétaires, résultant des conventions du 13 février 2017, concerne ces derniers et le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 5]- Résidence de Tourisme » ;

— DECLARER irrecevable la société ASL GESTION en ce qu’elle demande au tribunal de constater que les appels de charges hôtelières sont réguliers, faute de présence du syndicat des copropriétaires du « [Adresse 5] –RESIDENCE DE TOURISME » dans la cause ;

— ACCUEILLIR la SCI BTX en ses demandes reconventionnelles et y faisant droit ;

— CONDAMNER M. [Y] à verser à la SCI BTX la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil majorée des intérêts légaux ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal déclarait l’action de M. [Y] recevable et bien fondée,

Vu la demande de paiement par ASL GESTION, après la vente, de charges dites hôtelières liées aux baux commerciaux, aux acquéreurs des lots de la SCI BTX, de M. [L] et à M. [G] malgré la résiliation en 2015 desdits baux commerciaux qui les liaient la société AMHORE,

Vu le jugement du 21 octobre 2014 du tribunal de commerce de Versailles prononçant le redressement judiciaire de l’EURL ALLIANCE MANAGEMENT HOTEL RESIDENCE et le jugement du 2 mai 2016 prononçant un plan de continuation,

Vu la sommation de communiquer du 13 février 2019 restée infructueuse,

Vu la signature des conventions litigieuses le 13 février 2017 sans autorisation du Juge Commissaire en violation de l’article L. 622-7 du code de commerce,

— JUGER que la société ASL GESTION a commis des fautes délictuelles, lesquelles ont un lien de causalité direct avec le préjudice subi par le vendeur ;

— En conséquence, CONDAMNER la société ASL GESTION à relever et garantir la SCI BTX de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, tant en principal, frais qu’accessoire sur le fondement de l’ancien article 1382 et des articles 1240 et suivants du code civil ;

— A titre très subsidiaire, CONDAMNER tout succombant relever et garantir la SCI BTX de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, tant en principal, frais qu’accessoire sur le fondement de l’ancien article 1382 et 1240 et s. du Code Civil.

CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 5000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Franck ZEITOUN, avocat à la cour, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 octobre 2022 et à nouveau le 30 septembre 2023, la SOCIÉTÉ LE CORRE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne LA BANNIERE, demande au tribunal de :

Vu l’article 1376 du code civil,

— Juger l’action en rescision de M. [W] [Y] prescrite ;

— Subsidiairement, la juger mal fondée, au regard de l’absence de faute de la société LE CORRE IMMOBILIER et en tous cas de l’absence de préjudice, incertain et non démontré ;

— Dans les deux cas, débouter M. [W] [Y] de l’ensemble de ses demandes articulées à l’encontre de la société LE CORRE IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne LA BANNIERE;

— Débouter la SCP [D] [O], Jean-Jacques MONTFORT, Yann BRIDOUX, François-Marie BELLE-CROIX, et Me [D] [O] de leur appel en garantie contre la société LE CORRE IMMOBILIER ;

— Subsidiairement, en cas de condamnation de la société LE CORRE IMMOBILIER, condamner in solidum la SCP [D] [O], Jean-Jacques MONTFORT, Yann BRIDOUX, François-Marie BELLE-CROIX, Me [D] [O] et la société ASL GESTION à la garantir totalement ;

— Condamner M. [Y] ou tout succombant à verser à la société LE CORRE IMMOBILIER la somme de 3.000 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e FARGUES, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 avril 2022 et à nouveau le 9 mars 2023, la SCP [D] [O] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX et Me [D] [O], notaire, demandent au tribunal de :

Vu l’acte de vente du 10 juin 2016,

Vu les articles 1240 du code civil, 9 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée,

A titre principal,

— JUGER l’action en rescision formée par M. [Y] prescrite et par conséquent irrecevable et l’en débouter ;

— DEBOUTER M. [Y] de sa demande de paiement de la somme de 78.623,05 euros formée à l’encontre de la société BTX, Me [D] [O] et de la SCP [D] [O] JEAN JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX Notaires Associés au titre de dommages et intérêts correspondant à la diminution de la valeur de son bien et à la réparation des préjudices matériel, moral et financier subis par cette dernière ;

A titre subsidiaire,

— JUGER M. [Y] mal fondé en ses demandes contre les notaires ;

— DEBOUTER M. [Y] ou toutes autres parties de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de Me [O] et de la SCP [D] [O] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX PEPIN ;

— Les mettre hors de cause ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER M. [Y] ou tout succombant à régler à Me [O] et à la SCP [D] [O] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER M. [Y] ou tout succombant aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP COURTAIGNE AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

A titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire un principe de condamnation était retenu, le notaire devrait être relevé et garantie par les autres parties de toutes sommes mises à sa charge.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 novembre 2021 et à nouveau le 2 octobre 2023, la SAS ASL GESTION demande au tribunal de :

Vu les articles 1137 et 1240 du code civil,

Vus les articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 5 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1° II de l’arrêté du 14 février 1986,

— CONSTATER que la société ASL GESTION n’a commis aucune faute de gestion de nature à engager sa responsabilité à l’égard de M. [Y] ;

— CONSTATER qu’aucun grief ne peut être retenu à l’encontre de la société ASL GESTION sur le fondement du dol, cette dernière n’étant pas partie au contrat de vente et l’élément intentionnel faisant défaut ;

— CONSTATER que les charges hôtelières sont régulières ;

En conséquence :

— DEBOUTER M. [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société ASL GESTION ;

— DEBOUTER la société BTX de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société ASL GESTION ;

— CONDAMNER M. [Y] et tout succombant à verser à la société ASL GESTION la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2023. L’affaire a été plaidée le 3 octobre 2023 et mise en délibéré au 7 décembre 2023 par mise à disposition au greffe, prorogé au 30 Janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger », lorsqu’elles développent en réalité des moyens dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal.

En particulier, il n’y a donc pas lieu de statuer sur les charges hôtelières dont le syndic demande à voir constater qu’elles sont régulières.

Sur l’action en rescision pour dol

*sur la recevabilité de cette action

La SCI BTX, la SCP [D] [O] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX et Me [D] [O], Maitre [D] [O] et la SOCIÉTÉ LE CORRE IMMOBILIER soulèvent la prescription de l’action au visa de l’article 1676 du code civil soumettant l’action en rescision pour lésion à une prescription biennale. Il est soutenu que la vente ayant été conclue le 29 avril 2016 et l’assignation délivrée le 8 octobre 2018, plus de deux ans se sont écoulés entre la vente et l’assignation de sorte que l’action en rescision pour lésion est prescrite.

Monsieur [W] [Y] indique agir sur le fondement de l’article 1117 ancien du code civil qui prévoit que la convention contractée par erreur ou dol peut donner lieu à une action en rescision.

***

L’article 1674 du code civil dispose que si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value.

L’article 1676 du même code prévoit que la demande n’est plus recevable après l’expiration de deux années, à compter du jour de la vente.

Suivant l’article 1117 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 applicable au présent litige, la convention contractée par erreur, violence ou dol, n’est point nulle de plein droit ; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliqués à la section VII du chapitre V du présent titre.

L’article 1304 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 applicable au présent litige dispose que dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.

En l’espèce, Monsieur [W] [Y] exerce, en sa qualité d’acquéreur, l’action en rescision pour dol soumise à la prescription quinquennale et non pas l’action en rescision pour lésion qui n’est ouverte qu’au vendeur et qui est soumise à un délai biennal de prescription.

La SCI BTX, la SCP [D] [O] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX et Me [D] [O], Maitre [D] [O] et la SOCIÉTÉ LE CORRE IMMOBILIER seront déboutés de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription.

*sur le dol

Monsieur [W] [Y] expose que les résidences hôtelières soumises au statut de la copropriété bénéficient d’un régime spécifique, lequel prévoit notamment que les charges relatives aux services spécifiques liés à une résidence hôtelière sont réparties entre chaque lot en fonction de leur utilité objective, indépendamment de leur utilisation effective. Il ajoute que le règlement de copropriété, qui s’impose aux copropriétaires et qui ne peut être modifié, sur la destination de l’immeuble, qu’à l’unanimité des copropriétaires, donne au bâtiment C et aux lots le composant une destination de résidence hôtelière.

Il relève que le changement de destination du bâtiment C a été rejeté par l’assemblée générale des copropriétaires du 14 avril 2012 ayant voté son maintien dans la résidence de tourisme et qu’un copropriétaire ne peut extraire unilatéralement son lot de la résidence hôtelière et modifier sa destination en résidence principale d’habitation. Il ajoute que la résiliation du bail commercial liant la SCI BTX à la société AMHORE est sans effet sur la destination de l’immeuble et ne fait pas sortir son lot de la résidence à destination commerciale. Il en déduit que le lot ne pouvait être vendu comme un lot à « usage d’habitation ».

Monsieur [W] [Y] ajoute qu’il en est de même des charges hôtelières auquel le lot vendu restait automatiquement assujetti en application du règlement de copropriété, ce qui a été rappelé par le tribunal judiciaire de Versailles dans un jugement du 30 septembre 2021. Il en conclut qu’il n’y a pas eu de « création de charges hôtelières » par le syndic, et que si ces charges étaient auparavant payées par la société AMHORE, c’est en exécution du bail commercial la liant à la SCI BTX. Il explique que la majorité simple étant suffisante pour voter le budget des charges, il n’aurait pu empêcher l’adoption ultérieure du budget des charges par l’assemblée générale du 9 février 2017.

Le demandeur fait valoir, au visa des articles 1116 ancien du code civil, 1130 et 1137 nouveaux du même code, que son consentement a été vicié et qu’il a commis une erreur sur les qualités substantielles du logement en raison des manœuvres dolosives de la SCI BTX à qui il reproche d’avoir présenté le logement comme un bien à usage d’habitation et non comme un bien inclus dans une résidence hôtelière. Il estime que la SCI BTX lui a dissimulé la destination de l’immeuble d’une part, et le fait que la résiliation du bail commercial était sans effet sur la destination du lot vendu, d’autre part. Il ajoute que la SCI BTX a affirmé, de manière mensongère, ne pas avoir souscrit de régime fiscal permettant de défiscaliser moyennant l’obligation de louer le bien, pour tromper l’acquéreur sur le statut juridique du bien vendu.

Il lui fait également grief d’avoir limité son information quant aux charges de copropriété, aux charges communes générales, à l’exclusion des charges hôtelières. Il souligne que la SCI BTX avait pourtant assisté à une réunion d’information du 15 février 2015, au cours de laquelle il avait été rappelé que les lots qui n’étaient plus sous bail commercial resteraient tenus des charges hôtelières.

Le demandeur expose que ces dissimulations ont provoqué une erreur sur les qualités substantielles du logement qu’il n’aurait pas acquis s’il avait été informé de l’existence des charges hôtelières sans pouvoir bénéficier des avantages, notamment fiscaux, liés à ce type d’investissement. Il précise qu’il souhaitait louer le logement afin de percevoir des revenus locatifs et rembourser l’emprunt contracté pour l’acquisition, mais que les charges hôtelières sont trop élevées pour le lui permettre. Il ajoute que l’usage d’habitation avec un niveau de charges raisonnables ont été expressément convenus dans l’acte de vente.

Il soutient que les manœuvres dolosives émanent en premier lieu de la SCI BTX, laquelle a multiplié les omissions volontaires et les mensonges afin de surprendre son consentement. Il reproche à la SCI BTX de s’être empressée, une fois son investissement amorti, de le vendre en dissimulant le fait qu’il restait inclus dans une résidence de services, ce qui le rendait peu attractif économiquement.

La SCI BTX conteste être à l’origine de dissimulations intentionnelles de nature à vicier le consentement de l’acquéreur.

Elle indique lui avoir remis l’ensemble des documents lui permettant d’avoir une information complète sur la situation du bien vendu et, notamment, l’état descriptif de division volumétrique, les deux règlements de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et le pré-état daté du syndic établi au moment de la promesse de vente puis l’état daté établi au moment de l’acte définitif lesquels ne mentionnaient aucun arriéré de charges hôtelières. Elle déclare que, comme le précise le règlement de copropriété, si l’immeuble constitue une résidence de tourisme, il demeure à usage principal d’habitation. Elle souligne que cette destination de l’immeuble n’a jamais été remise en cause ni par les services fiscaux, ni par la copropriété.

La défenderesse précise que le bail commercial consenti par elle à la société d’exploitation hôtelière AMHORE a été résilié en 2015 à l’initiative de Me [R], administrateur judiciaire, à la suite du refus par la SCI BTX de signer l’avenant au bail proposé réduisant le montant du loyer et transférant sur les bailleurs les charges d’exploitation de la résidence hôtelière, ce qu’a été porté à la connaissance de Monsieur [W] [Y] qui a reçu une copie du courrier de résiliation. Elle ajoute que du fait de la résiliation, elle n’avait plus l’obligation de louer ce bien au gestionnaire de la résidence hôtelière en contrepartie d’avantages fiscaux et que sa destination était uniquement à usage d’habitation.

Elle ajoute que les charges hôtelières ont été créées postérieurement à la vente par une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 février 2017 à laquelle l’acquéreur a participé mais qu’il n’a pas contesté, ce qui le rend donc seul responsable du préjudice qu’il invoque. Elle précise que la jurisprudence citée par le syndic et reprise par Monsieur [Y] concerne des copropriétaires liés au gestionnaire par un bail commercial qui demandaient à être exonérés du paiement des charges hôtelières, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la cour de cassation jugeant que chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux charges qu’il ait ou non recours aux services. Elle ajoute qu’à l’inverse, lorsque la relation commerciale prend fin avec le gestionnaire, la cour de cassation juge que les copropriétaires ne sont plus tenus de participer aux charges liées à des services spécifiques.

Elle souligne que jusqu’en février 2017, les « charges d’administration » étaient prises en charge par la société AMHORE et non facturées à la copropriété, d’où l’absence d’arriéré avant l’acte définitif de vente du 29 avril 2016. Elle considère que ni le vendeur, ni l’agence et ni le notaire ne sont responsables de ce que le syndic ait décidé, de concert avec la société AMHORE, de réclamer, pour la première fois depuis la création de la copropriété, des charges dites « hôtelières » après les ventes de 2016 à tous les copropriétaires dont les baux commerciaux avaient été résiliés en 2015 pour compenser l’absence de rentrée de loyers.

La société LE CORRE IMMOBILIER soutient que le consentement de l’acquéreur n’a pas été vicié, ce dernier ayant été informé avant la vente de la question des charges hôtelières. Elle constate que les procès-verbaux des assemblées générales des trois années précédant la vente sont annexés à la promesse et à l’acte de vente. Elle relève que l’assemblée générale du 13 janvier 2016 s’est prononcée sur une résolution n° 13 dont l’objet est « Information sur la gestion de la résidence hôtelière et la répercussion sur les charges de gestion ». Elle considère donc que l’acquéreur a eu connaissance du procès-verbal litigieux et qu’il importe peu que la résolution n° 13 ne comporte pas de contenu, l’existence de charges liées à l’exploitation de la résidence hôtelière étant expressément mentionnée. Elle souligne également que le litige issu de l’appel de charges hôtelières est né postérieurement à la vente et que cet appel de charges est intervenu illégalement, au regard de l’adoption des résolutions litigieuses. Elle indique que ces résolutions ont été contestées par l’acquéreur d’un appartement et que la procédure est en cours. Elle précise qu’en l’attente de l’issue de la procédure, le préjudice de Monsieur [W] [Y] n’est pas avéré.

La SAS ASL GESTION, syndic, souligne qu’elle est un tiers au contrat de vente, ce qui exclut l’existence de tout dol commis par elle et que l’élément intentionnel du dol fait au surplus défaut, puisqu’elle ne pouvait avoir connaissance des charges hôtelières au moment de la vente. Elle considère que le vendeur, le notaire et l’agence immobilière étaient tenus d’informer l’acquéreur sur le statut de résidence hôtelière de l’ensemble immobilier, qui n’a pas cessé avec la résiliation de certains baux puisque, depuis l’assemblée générale de 2012 ayant maintenu la vocation hôtelière de la résidence, aucune assemblée générale ultérieure n’a remis en cause ce principe, ainsi que sur l’existence de charges hôtelières en résultant découlant de la loi et du règlement de copropriété, et non d’une décision d’assemblée générale.

***

L’article 1116 ancien du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable en l’espèce dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Il est de principe jurisprudentiel que le dol suppose la preuve d’un élément matériel, à savoir des manœuvres en vue de surprendre le consentement de son cocontractant, qui peuvent résider dans le silence conservé par une partie sur une information déterminante du consentement de son cocontractant, et d’un élément moral caractérisé par une intention de tromper. Pour qu’il y ait réticence dolosive, le contractant doit avoir dissimulé délibérément un fait que l’autre partie ne pouvait pas connaître pour amener celle-ci à contracter.

En l’espèce, Monsieur [W] [Y] a signé une promesse unilatérale de vente suivant acte notarié du 25 février 2016 pour des biens « actuellement utilisés à usage d’habitation ». Il y était également précisé par le promettant : « cette utilisation n’est pas en contravention avec les dispositions du règlement de copropriété sur la destination des locaux ». La SCI BTX avait en outre indiqué « ne pas avoir souscrit à l’un des régimes fiscaux lui permettant de bénéficier de la déduction des amortissements en échange de louer à certaines conditions ».

Et il y était annexé un certain nombre de pièces. Ainsi a-t-il notamment été remis à l’acquéreur :

— le règlement de copropriété de 1999 relatif au lot n°2 bâtiment C dans lequel se trouve l’appartement,

— les procès-verbaux des assemblées générales pour les trois dernières années, soit 2012, 2013 et 2014,

— le pré-état daté établi par le syndic le 19 février 2016 « adresse de l’immeuble : HOTEL [9] … » mentionnant le montant des charges courantes et des charges hors budget payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente.

Il était précisé au chapitre I DESTINATION DE L’IMMEUBLE article 7 du règlement de copropriété :

« l’ensemble immobilier défini dans l’état descriptif de division ci-dessus, à usage principal d’habitation, objet des présentes constitue une résidence de tourisme au sens de l’arrêté ministériel du 14 février 1986 (…) » (en gras dans le texte)

« l’exploitation sous forme de résidence de tourisme est expressément soumise aux dispositions résultant du II de cet arrêté et le présent règlement de copropriété prévoit en conséquence :

1°une destination et des conditions de jouissance (…) conforme au mode d’utilisation défini audit arrêté pour ce type de logement comportant une obligation durable de location des appartements meublés (…),

2° Une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale liée aux copropriétaires par contrat de louage ou mandat.

Nonobstant la destination spécifique ci-dessus déterminée, l’ensemble immobilier pourra toujours être destiné à titre principal à l’habitation.

Dans cette hypothèse, la destination de l’immeuble et les modalités d’usage des parties privatives et des parties communes résulteront des dispositions ci-après, lesquelles par voie de conséquence, ne s’appliqueront pas pendant la période d’exploitation en tant que résidence de tourisme (…). »

Il résulte par ailleurs des procès-verbaux communiqués à Monsieur [W] [Y] que lors de l’assemblée générale du 12 avril 2012, les copropriétaires ont rejeté la résolution n°14 proposant l’arrêt de l’exploitation hôtelière, ce qui n’a pas été remis en cause lors des assemblées générales suivantes (2013 et 2014). Il est en outre expressément mentionné en première page de ces procès-verbaux d’assemblée générale qu’elles réunissent les copropriétaires de la résidence « HOTELIERE [9] » (en majuscules dans le texte).

Ont par ailleurs été annexés à l’acte de vente signé le 29 avril 2016 :

— le courrier de Maitre [B] [R] ès qualité d’administrateur judiciaire de la société Alliance Management Hôtel Résidence informant la SCI BTX de sa décision de résilier son contrat de bail ainsi que le procès-verbal de constat d’huissier valant état des lieux du 20 août 2015 faisant suite à la résiliation du 6 août précédent,

— l’état daté faisant figurer en en-tête des deux pages relatives à la « partie financière » « RESIDENCE : HOTEL [9] »,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 janvier 2016 des copropriétaires de la résidence « HOTELIERE [9] », portant en résolution n°13 « INFORMATION SUR LA GESTION DE LA RESIDENCE HOTELIERE ET LA REPERCUTION DES CHARGES ».

Il résulte de ces différents éléments que s’il n’a pas été fait expressément mention dans les actes de vente du statut de résidence hôtelière de l’immeuble, cette spécificité résultait clairement des documents remis à Monsieur [W] [Y] dès le stade de la promesse de vente.

Par ailleurs, la mention dans les actes que le bien était à usage d’habitation et qu’aucun avantage fiscal n’y était attaché correspondait bien à la réalité puisque, du fait de la résiliation du bail commercial, la SCI BTX avait effectivement retrouvé la libre disposition de son appartement qui ne se trouvait plus soumis à exploitation hôtelière déclenchant le régime fiscal avantageux. Les précisions apportées par le vendeur sur la conformité au règlement de copropriété de l’utilisation du bien à usage d’habitation et sur l’absence d’avantage fiscal obligeant à louer le bien à certaines conditions renvoyaient implicitement mais nécessairement au statut spécifique de résidence hôtelière de l’immeuble sur lequel les parties ont manifestement porté leur attention.

Il ne peut être prétendu, dans ces conditions, que la SCI BTX a délibérément dissimulé le fait que le bien vendu faisait partie d’une résidence hôtelière.

L’acquéreur était par ailleurs informé de la résiliation par la société AMHORE du contrat de bail la liant à la SCI BTX. Reste à examiner si la venderesse a intentionnellement limité l’information sur les charges hôtelières susceptibles de venir s’ajouter aux charges de copropriété existantes du fait de cette résiliation.

Un an avant la vente litigieuse, la situation des copropriétaires qui seraient éventuellement déliés du contrat de bail commercial alors que l’immeuble conservait sa vocation de résidence hôtelière a suscité des échanges entre copropriétaires. Il résulte en effet de l’attestation d’un des copropriétaires versée aux débats qu’une réunion, organisée par quelques copropriétaires et à laquelle la SCI BTX a participé, s’est tenue le 15 février 2015. L’auteur de l’attestation dit avoir indiqué, à cette occasion, que « les lots sans bail supporteraient les charges proportionnelles aux tantièmes de copropriété des lots détenus » et que « compte tenu des obligations légales, ces charges seraient beaucoup plus importantes que dans une copropriété à simple usage d’habitation.»

Cet avis non autorisé d’un copropriétaire dans le cadre d’une réunion informelle ne peut être considéré comme une information fiable que la SCI BTX aurait dû porter à la connaissance du futur acquéreur d’autant que la question sur le plan juridique était sujette à discussion.

Dans des arrêts du 18 février 2015 contemporains de cette réunion, il était en effet jugé par la cour de cassation ayant validé les décisions des juges du fond que les copropriétaires d’une résidence hôtelière qui n’étaient plus liés par contrat avec le gestionnaire ne supportaient les charges en relation avec l’exploitation commerciale qu’en fonction de leur utilité objective (arrêts du 18 février 2015 n°13-27104).

Force est ici de constater, au vu de la chronologie des faits, qu’à la date de la promesse de vente en février 2016 et de la vente en avril 2016, la SCI BTX ne disposait d’aucune information sur le traitement qui serait fait des charges ensuite de la résiliation du bail commercial la liant à la société d’exploitation remontant à quelques mois et sur lesquelles aucune décision n’avait été prise.

Ce n’est en effet qu’après la vente, en février 2017 qu’une convention a été passée entre la copropriété et la société AMHORE pour, partant du constat que la société d’exploitation n’aurait plus l’intégralité des lots à bail à la suite de la résiliation de quelques baux, « trouver une méthode de traitement » concernant la répartition des charges relatives aux services spécifiques communes qui « seraient à repartir selon le critère de l’utilité objective ». Il était précisé « les copropriétaires, non soumis à bail, seraient tenus de participer aux charges entrainés par les services collectifs et les éléments communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

La répartition de ces charges reste d’ailleurs source de contentieux. La 3ème chambre de ce tribunal saisie par l’un des copropriétaires de la résidence hôtelière [9] a, par jugement du 30 septembre 2021, considéré que les lots dont les baux ont été résiliés en 2015 ne pouvaient être exonérés des charges dites hôtelières dès lors que les copropriétaires n’ayant pas confié l’exploitation de leur lot à la société AMHORE avaient une utilité objective de bénéficier de ces services. La SCI BTX justifie de ce qu’il a été interjeté appel de cette décision.

Quoiqu’il en soit, en 2016, Monsieur [W] [Y], qui était informé de la résiliation du bail commercial concernant le lot qui lui était vendu, de son inclusion dans une résidence hôtelière et à qui avait été communiqué les procès-verbaux d’assemblée générale et notamment le dernier en date d’où il résultait que la question de la répercussion des charges se rapportant à la gestion immobilière de la société AMHORE était en suspens, disposait des mêmes informations que la SCI BTX.

Le demandeur ne peut donc pas prétendre que la SCI BTX lui a délibérément dissimulé les charges hôtelières, alors potentiellement à charge du futur acquéreur, au seul motif, en définitive, qu’il n’en a pas été fait expressément mention avant signature de la vente et ce alors que les informations et documents remis lui permettaient d’avoir une information complète sur la situation du bien vendu.

La réticence dolosive ne pouvant être retenue à l’encontre de la SCI BTX, l’action en rescision entrepris par Monsieur [W] [Y] ne peut prospérer.

Il sera donc débouté de ses demandes à l’égard de la SCI BTX.

Sur la responsabilité des différents intervenants

*l’agence immobilière

Monsieur [W] [Y] soutient, au visa de l’article 1138 du code civil, que la société LE CORRE IMMOBILIER a délibérément dissimulé le fait que l’appartement était situé dans une résidence hôtelière et que cela impliquait un certain nombre de sujétions pour lui, ni l’annonce immobilière, ni l’offre d’achat n’en faisant mention.

Il reproche par ailleurs à la société LE CORRE IMMOBILIER, qui reconnaît avoir été informée par son mandant que l’appartement avait été précédemment géré par une société d’exploitation de la résidence hôtelière, d’avoir manqué à son devoir de conseil dès lors qu’elle ne pouvait ignorer l’incidence de ce statut particulier pour l’acquéreur. Il ajoute que l’agent immobilier ne pouvait pas se contenter de l’affirmation du vendeur selon laquelle la société d’exploitation était en liquidation judiciaire et devait procéder aux vérifications, la société LE CORRE IMMOBILIER étant tenue en tant que professionnel de l’immobilier de s’informer sur les caractéristiques du bien proposé à la vente et d’en informer l’acquéreur. Il souligne que le fait qu’elle ne soit pas rédacteur de la promesse de vente n’exonère pas l’agence, professionnel de l’immobilier, de son devoir de conseil.

La société LE CORRE IMMOBILIER fait observer que le présent litige étant soumis aux dispositions du code dans leur ancienne rédaction antérieure au 1er octobre 2016, l’article 1138 du code civil invoqué par le demandeur ne s’applique pas.

Elle souligne qu’elle est un tiers par rapport à la vente intervenue. Elle fait valoir que le demandeur n’établit pas la réalité des manœuvres dolosives dont il invoque l’existence et qu’il ne démontre pas qu’elle avait connaissance de la dissimulation dont il estime que la SCI BTX s’est rendue coupable. Elle conteste avoir eu connaissance de l’intégration de l’appartement vendu dans la résidence hôtelière.

La société LE CORRE IMMOBILIER fait valoir qu’il lui a été confié un mandat simple par la SCI BTX ayant uniquement consisté à mettre en relation le vendeur et l’acheteur, qu’elle n’a pas procédé à la rédaction de la promesse de vente et n’a perçu aucune commission.

Elle indique avoir scrupuleusement répercuté au candidat acquéreur les informations qui lui ont été données par la SCI BTX pour établir l’annonce du bien, tout en rappelant que la fiche de présentation d’un bien offert à la vente est dépourvue de valeur contractuelle.

Elle explique que la SCI BTX lui a indiqué que la résidence avait été précédemment gérée par une société d’exploitation désormais en liquidation judiciaire et que le bail avait fait l’objet d’une résiliation, cette information lui ayant été confirmée par un autre copropriétaire, Monsieur [J] [L], lui ayant confié un mandat de vendre son appartement dans les mêmes conditions.

Elle en déduit qu’elle était donc bien fondée à considérer que la société d’exploitation avait cessé complètement son activité de gestion des appartements, ce que l’apparence des lieux confirmait.

Elle ajoute que ni Monsieur [J] [L], ni la SCI BTX n’ont fait état du paiement de charges hôtelières.

L’agence immobilière fait valoir qu’en tant qu’intermédiaire et mandataire du vendeur, elle n’avait pas d’obligation de vérifier les informations transmises par ce dernier, dès lors que les éléments en sa possession ne lui permettaient pas de douter de la véracité de ces informations.

***

Il est de principe jurisprudentiel que la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier peut être engagée par tout tiers au mandat, en cas de commission de délit ou quasi-délit, de dépassement de pouvoirs ou d’omission à son devoir de conseil. Il engage alors sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civile (1382 du code civil ancien applicable en l’espèce).

Ainsi est-il est admis que l’intermédiaire puisse engager sa responsabilité extra-contractuelle pour dol commis au préjudice de tiers, même s’il a agi sur les instructions du mandant dans l’accomplissement de sa mission, la faute du mandataire pouvant consister aussi bien dans une abstention que dans un acte positif.

L’article 1138 du code civil invoqué par Monsieur [W] [Y] dans sa rédaction actuelle en vigueur à compter du 1er octobre 2016 n’est pas applicable au présent litige.

L’agent immobilier, qu’il soit ou non rédacteur d’acte, est tenu à une obligation d’information et de conseil envers le cocontractant du mandant qui implique non seulement qu’il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l’acquéreur, mais aussi qu’il se renseigne lui-même sur tous les points d’une certaine importance. Le respect de cette obligation s’impose même lorsque l’agent immobilier intervient sans être rémunéré.

La responsabilité de l’agent immobilier peut être recherchée pour ne pas avoir indiqué à l’acquéreur certaines informations qu’il connaissait ou aurait dû connaître, s’il s’était suffisamment renseigné auprès du vendeur. Il a aussi l’obligation de vérifier l’exactitude des renseignements qu’il donne aux parties.

L’agent immobilier doit procéder à certaines recherches, relatives aux données juridiques et administratives de l’opération ou encore matérielles du bien, en l’absence de toute information donnée par le vendeur ou l’acquéreur. Toutefois, seules peuvent être légitimement attendues de ce professionnel des vérifications ressortissant à ses compétences en tant que spécialiste de l’entremise dans la vente d’immeuble et aisément réalisables. Ne peuvent, inversement, être exigées de lui des vérifications malaisées ou relevant d’autres spécialités professionnelles, sauf lorsqu’il vante expressément certaines caractéristiques du bien.

En l’espèce, il est constant que l’annonce immobilière, le formulaire d’offre d’achat évoqué n’étant pas produit, ne mentionne pas l’existence d’une résidence hôtelière.

On ne peut déduire, sur la base de cette seule considération et en l’absence de tout autre élément de preuve, que la société LE CORRE IMMOBILIER a sciemment trompé Monsieur [W] [Y] sur les qualités du bien proposé à la vente.

La responsabilité de la société LE CORRE IMMOBILIER ne peut être engagée sur le fondement du dol.

Il n’est contesté par aucune des parties que la société LE CORRE IMMOBILIER n’a pas été rémunérée pour sa mise en relation du vendeur et de l’acquéreur, ce qui ne la dispensait par pour autant de ses obligation d’information et devoir de conseil à l’égard de Monsieur [W] [Y].

Il s’avère que la société LE CORRE IMMOBILIER ne produit aucun élément démontrant avoir été mal informée par la SCI BTX sur l’état de liquidation judiciaire de la société AMHORE et l’arrêt de toute exploitation hôtelière que cela induisait d’après elle pour expliquer l’absence de toute référence, dans l’annonce immobilière, à l’existence d’une résidence hôtelière.

La pièce n° 9 du dossier [U] visée au soutien de cette assertion est le courrier de l’administrateur judiciaire annonçant la résiliation du contrat de bail de la SCI BTX dont rien n’établit qu’il a été transmis à l’agent immobilier et dont ce dernier aurait, au demeurant, dû déduire que la société AMHORE était en redressement judiciaire et non pas en liquidation judiciaire.

Il ne peut, par ailleurs, pas être déduit du mandat de vente qui lui a été confié le 25 novembre 2015 par un autre copropriétaire de la résidence ne faisant aucune référence à l’existence de la résidence hôtelière et du compromis de vente signé par ce copropriétaire le 29 décembre 2015 faisant mention de « la mise en liquidation judiciaire » de la société d’exploitation mais dont l’agence immobilière, qui n’était pas partie à cet acte, ne justifie pas avoir eu communication, que la société LE CORRE IMMOBILIER avait effectivement obtenu cette information.

La société LE CORRE IMMOBILIER ne communique, par ailleurs, aucun justificatif susceptible de confirmer ses dires sur l’apparence des lieux accréditant l’absence d’exploitation de l’immeuble comme résidence hôtelière.

Il apparaît, en conséquence, que la société LE CORRE IMMOBILIER n’a pas effectué les diligences lui incombant sur les caractéristiques du bien proposé à la vente, par son intermédiaire, et dont l’inclusion dans une résidence hôtelière, devait être portée à la connaissance du futur acquéreur s’agissant d’une information d’importance compte tenu de la particularité de ce statut et des sujétions qu’il implique sans avoir toutefois à assurer une prestation de conseil juridique, hors de son champ de compétence, que nécessitait en l’occurrence la compréhension de la situation relativement aux charges hôtelières.

La faute de la société LE CORRE IMMOBILIER à l’égard de Monsieur [W] [Y] est ainsi caractérisée.

En revanche, le demandeur n’établit pas le lien de causalité avec le préjudice revendiqué dès lors qu’il a été informé de l’existence de la résidence hôtelière dans le cadre des actes passés pour la vente ainsi que démontré plus haut.

Monsieur [W] [Y] sera donc débouté de sa demande en dommages et intérêts dirigée contre la SOCIÉTÉ LE CORRE IMMOBILIER.

*le syndic

Monsieur [W] [Y] reproche au syndic de ne pas avoir indiqué, avant la promesse de vente dans le questionnaire d’usage, la qualité de résidence hôtelière de l’immeuble et l’existence de charges hôtelières. Il considère que ce dernier ne peut arguer qu’il ne pouvait évaluer lesdites charges au moment de la vente puisqu’il a pu le faire quelques mois plus tard, sans qu’une assemblée générale ait voté le budget et sans qu’une convention ait été conclue avec la société AMHORE. Il en déduit que le syndic a participé à l’erreur commise par lui, en renforçant la croyance erronée qu’il était sorti de la résidence hôtelière, engageant ainsi sa responsabilité.

La société ASL GESTION fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute de gestion justifiant l’engagement de sa responsabilité. Elle expose avoir indiqué dans son pré-état daté et dans son état daté les charges dues par l’acquéreur conformément à la précédente assemblée générale du 13 janvier 2016. Elle précise que ce budget n’incluait pas les charges hôtelières dont elle ne connaissait pas le montant, même approximatif.

Elle explique qu’elle ne pouvait pas calculer le montant des charges hôtelières qui seraient ultérieurement répercutées par la société AMHORE et imputées directement aux copropriétaires ayant résilié le bail avec ladite société AMHORE. Elle estime qu’elle n’est pas tenue de faire état de l’existence de charges dont elle ignore le montant et qui ne découlent d’aucun vote antérieur.

La société ASL GESTION fait, par ailleurs, valoir que le devoir d’information sur le caractère hôtelier de la résidence, les spécificités de ce statut et l’existence de charges afférentes pesait sur le vendeur, le notaire et l’agence immobilière et qu’en tout état de cause les charges hôtelières ont été régularisées et approuvées lors de l’assemblée générale du 9 février 2017 à laquelle Monsieur [W] [Y] était présent.

Elle indique que la soumission de certains copropriétaires au paiement des charges hôtelières, consécutive à la résiliation des baux commerciaux, découle de la loi et du règlement de copropriété et non d’une décision d’assemblée générale. Elle considère donc qu’elle n’était pas tenue d’attendre une décision d’assemblée générale pour effectuer l’appel de ces charges. Elle ajoute qu’aucun des intervenants n’a informé l’acquéreur de la vocation hôtelière de la résidence, laquelle n’a pas cessé avec la résiliation de certains baux puisque, depuis l’assemblée générale de 2012 ayant maintenu la vocation hôtelière de la résidence, aucune assemblée générale ultérieure n’a remis en cause ce principe.

La société ASL GESTION souligne que les charges hôtelières litigieuses sont parfaitement valables pour avoir été approuvées et régularisées lors de l’assemblée générale du 9 février 2017 et justifiées puisqu’elles sont utiles à l’ensemble des copropriétaires. Elle soutient que Monsieur [W] [Y], n’ayant exercé aucun recours à l’encontre de cette décision, est réputé avoir acquiescé aux charges hôtelières et à la régularité des conventions passées avec la société AMHORE. Elle considère que Monsieur [W] [Y] ne peut donc se prévaloir d’aucun préjudice à son encontre, en tant que syndic.

***

Suivant l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation, doivent être remis au futur acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :

« 1° Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :

a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;

b) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;

c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic ;

2° Les informations financières suivantes :

a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

b) Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur ;

c) L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l’assemblée générale annuelle chargée d’approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.

Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement. »

Les obligations de l’article L721-2 susvisées, comprenant notamment les informations financières établies sous la forme d’un document communément dénommé « pré-état daté » pèsent sur le vendeur lequel peut mandater le syndic pour y procéder.

Le mandataire répond sur un fondement extracontractuel des fautes dont il se rend coupable envers les tiers.

Il résulte de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 que lors de la vente d’un lot de copropriété le syndic est tenu de communiquer un certain nombre d’informations destinées à éclairer le consentement de l’acquéreur potentiel du lot de copropriété sous la forme d’un état daté comportant trois parties :

« 1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour chaque lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour chaque lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;

b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour chaque lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. »

Il est de principe jurisprudentiel que la liste de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 a un caractère limitatif et que le syndic n’est pas tenu de remplir une mission d’information plus étendue que celle prévue par ce texte. En revanche, s’il donne des renseignements inexacts, sa responsabilité est engagée, le préjudice de l’acquéreur étant constitué de la perte d’une chance de contracter à d’autres conditions.

En l’espèce, il est constant que la société ASL GESTION a établi le pré état daté remis à Monsieur [Y] avant signature de la promesse de vente, pour le compte de la SCI BTX, ainsi que l’état daté en vue de la vente.

Il ne peut être fait grief à la société ASL GESTION, que ce soit en qualité de mandataire du vendeur spécifiquement investi de la mission d’établir l’état pré daté ou en tant que syndic tenu légalement d’établir l’état daté, de ne pas avoir expressément mentionné le statut de résidence hôtelière de l’immeuble, cette information ne relevant pas des communications à faire à l’acquéreur suivant les dispositions légales ci-dessus rappelées. La responsabilité du syndic ne peut être recherchée à ce titre.

Il est tout aussi constant que l’état pré-daté et l’état daté comportent, pour le premier document, le montant des charges courantes et hors budget du budget prévisionnel payés par la SCI BTX au titre des deux exercices comptables précédent la vente et, pour le deuxième document, celles dues par le copropriétaire cédant au moment de la vente et celles non encore exigibles incombant au nouveau propriétaire. Il résulte sans ambiguïté des dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 que ces charges non encore exigibles sont celles susceptibles d’être dues par le nouveau copropriétaire en exécution du budget prévisionnel voté.

Il n’est pas prétendu par Monsieur [W] [Y] que les montants annoncés au titre de ces charges à devoir par le nouveau copropriétaire ne seraient pas conformes au budget prévisionnel voté lors de la dernière assemblée générale du 13 janvier 2016. Il est par ailleurs établi que le budget prévisionnel n’incluait aucune charge hôtelière dès lors que la question de l’éventuelle répercussion de ces charges, assumées jusqu’alors par la société d’exploitation AMHORE en exécution des baux commerciaux sur les copropriétaires et particulier sur la SCI BTX qui en avait été déliée quelques mois auparavant, était à l’époque en suspens.

Il ne peut donc être reproché à la société ASL GESTION de ne pas avoir fait état du risque pesant sur le nouveau copropriétaire d’avoir à supporter des charges hôtelières, cette information excédant la mission d’information à laquelle elle était légalement tenue.

Monsieur [W] [Y] sera donc débouté de ses demandes à l’égard de la société ASL GESTION.

*le notaire

Monsieur [W] [Y] expose que Maitre [O] est intervenu pour les deux parties, de sorte qu’il était tenu envers l’acquéreur d’un devoir de conseil renforcé d’autant qu’il connaissait la situation juridique du bien puisqu’il était déjà le notaire de la SCI BTX lors de l’acquisition de ce bien par cette dernière.

Il fait valoir que les notaires qui disposaient du règlement de copropriété et des procès-verbaux d’assemblée générale et notamment celui de l’assemblée générale du 12 avril 2012 à l’occasion de laquelle avait été portée à l’ordre du jour la question de la poursuite de la gestion hôtelière, devaient l’alerter sur le fait que tant qu’une exploitation hôtelière existait et que le règlement de copropriété n’avait été modifié, il aurait à régler des charges hôtelières.

Il souligne que ni la promesse de vente, ni l’acte de vente ne font mention de la destination hôtelière de l’immeuble. Il reproche au notaire de ne pas l’avoir informé que la résiliation du bail commercial continuait à faire peser sur lui le paiement des charges hôtelières, en vertu de la loi (articles 41.1 à 41.7 de la loi du 10 juillet 1965) et du règlement de copropriété, ainsi cela a été rappelé par le jugement du tribunal de céans du 30 septembre 2021.

Il fait en outre valoir que le notaire a manqué à son obligation de rédaction d’un acte conforme à ses attentes dès lors qu’il souhaitait acquérir un appartement à usage d’habitation principale et entendait régler un niveau de charges de copropriété normal et non des charges hôtelières infiniment plus élevées.

Monsieur [W] [Y] souligne qu’il est très clairement fait mention, dans un ancien acte de vente rédigé par un autre notaire, des spécificités liées à l’acquisition d’un lot au sein d’une résidence de tourisme soumise au statut de la copropriété et que, dans la vente précédente, Maitre [O] avait expressément mentionné dans son acte le bail commercial liant à la SCI BTX pour un usage de résidence de tourisme.

Le demandeur répond que le notaire ne peut pas se prévaloir de l’accord parfait des parties pour se décharger de son devoir de conseil en l’absence d’accord du fait de la dissimulation à l’acquéreur des caractéristiques essentielles du bien.

Il prétend en outre que le procès-verbal d’assemblée générale du 13 janvier 2016 dont la résolution n°13 traite de « l’information sur la gestion de la résidence hôtelière et la répercussion sur les charges de gestion » n’a pas été annexé qu’à l’acte de vente et que cette résolution étant sans contenu, elle n’éclairait pas Monsieur [W] [Y] sur les caractéristiques particulières du bien. Il souligne qu’en revanche, cet intitulé aurait dû alerter le notaire sur les spécificités du bien, en sa qualité de juriste professionnel, et le conduire à se conformer à son obligation de conseil.

Il considère que le notaire a commis une faute en s’abstenant de donner les informations sur le statut particulier du bien et ses conséquences sur l’équilibre économique de son investissement.

Il déclare que, s’il avait été dûment informé, il n’aurait pas acquis le bien pour sa résidence principale, la résidence de services et ses avantages fiscaux lorsque le bien est neuf, ne présentant aucun avantage pour lui compte du niveau de charges disproportionné par rapport à ses revenus.

Maitre [O] considère que sa responsabilité n’est pas engagée, aucune faute ne pouvant lui être reprochée.

Il rappelle qu’il a été vérifié, lors de la promesse de vente, que le bien vendu était à usage d’habitation, ce qui est corroboré par l’état descriptif de division et les règlements de copropriété. Il souligne que l’acquéreur a eu connaissance, au même moment, des procès-verbaux des assemblées générales des années 2012 à 2016 et, notamment, de celui de l’assemblée générale du 13 janvier 2016, dont la résolution n°13 concernait l’information sur la gestion de la résidence hôtelière et la répercussion sur les charges de gestion. Il rappelle que si le notaire est tenu d’un devoir de conseil et d’information, il n’a pas à donner une information que les parties connaissaient déjà. Il soutient que la preuve du conseil donné peut résulter de toute circonstance ainsi que de l’acte lui-même, ce qui est le cas en l’occurrence.

Il soutient que la résiliation du bail commercial liant la SCI BTX, venderesse, à la société d’exploitation hôtelière AMHORE a eu pour effet de rendre au lot à sa destination de bien à usage d’habitation, conformément à l’article 7 du règlement de copropriété du volume 2.

S’agissant du paiement des charges hôtelières, il expose que c’est de manière illégale que le syndic a réclamé aux copropriétaires aux droits de la SCI BTX un rappel de charges hôtelières calculé de la date d’achat du bien jusqu’en décembre 2016.

Il fait, en outre valoir, que les copropriétaires ont donné pouvoir au syndic pour passer rétroactivement une convention avec la société AMHORE concernant les charges 2015, 2016, 2017, alors que certains copropriétaires étaient sortis du cadre hôtelier. Il souligne que les résolutions de l’assemblée générale du 9 février 2017 ont été adoptées de manière irrégulière mais que l’acquéreur ne les a pas contestées dans le délai imparti. Il en déduit qu’il n’y a pas eu de manœuvres constitutives d’un dol et que l’acquéreur est seul à l’origine du préjudice dont il demande réparation.

Le notaire prétend en outre que Monsieur [W] [Y] ne peut invoquer un défaut d’information alors qu’il a reçu dès le 10 octobre 2016 un appel de charges concernant la partie hôtelière et que la réunion de l’assemblée générale s’est tenue quatre mois après.

Il souligne qu’en toute hypothèse, les négociations ont été menées par l’intermédiaire de l’agence immobilière et que la responsabilité du notaire ne peut être recherchée s’il n’intervient qu’une fois la convention devenue parfaite entre les parties.

Le notaire considère enfin qu’il n’existe pas de rapport causal entre son intervention et le préjudice allégué, dès lors que l’agence immobilière qui a mis en relation les parties, avait une meilleure connaissance du bien, d’une part, et que le syndic a transmis un état pré-daté et un état daté sans mention des charges hôtelières de la copropriété, d’autre part.

***

Les obligations professionnelles des notaires, pris en leur qualité de rédacteurs et d’authentificateurs d’actes sont des obligations statutaires issues de la loi du 25 ventôse an XI et des textes ultérieurs régissant le notariat.

En leur qualité d’officiers ministériels, ils doivent, en toutes circonstances, et donc même dans le cadre de la rédaction, de l’assistance ou du conseil à la rédaction de simples actes sous seing privés, remplir leurs fonctions avec exactitude, impartialité et probité.

Dans cette optique, ils sont tenus d’éclairer les parties et de sécuriser leurs relations juridiques.

Ils sont également investis d’une obligation de conseil et de loyauté, leur imposant de les informer complètement sur la portée juridique et économique de l’acte.

Tout manquement est susceptible d’être sanctionné sur le terrain de la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle de l’article 1382 du code civil devenu article 1240.

Cela suppose donc la preuve d’une faute reliée à un préjudice par un lien de causalité certain.

Tout d’abord, il ne peut être, en l’espèce, valablement soutenu par le notaire que la convention était devenue parfaite entre les parties suite aux négociations menées par l’agence immobilière dans la mesure où il est intervenu au stade de la promesse de vente, premier acte juridique ayant formalisé l’accord des parties dont il a été le rédacteur.

Maitre [O] était donc tenu, dans ce cadre, d’une obligation d’information et d’un devoir de conseil à l’égard de Monsieur [W] [Y], partie à cet acte.

Il résulte des développements qui précèdent que l’acquéreur disposait, grâce aux documents qui lui avaient été remis, des informations suivantes :

— statut de résidence hôtelière de l’immeuble,

— résiliation par la société AMHORE du bail commercial la liant au vendeur du bien,

— usage d’habitation de ce bien,

— absence d’avantage fiscal,

— état des charges de copropriété supporté par le précédent propriétaire,

— information dispensée aux copropriétaires sur la gestion de la résidence hôtelière et la répercussion sur les charges de gestion à l’occasion de la dernière assemblée générale.

Le notaire ne peut se retrancher derrière ces informations « brutes », même si certaines ont été reportées dans les actes, dans la mesure où elles ne pouvaient pas informer pleinement l’acquéreur sur la situation juridique relativement complexe du bien à la fois libéré de toute exploitation hôtelière du fait de la résiliation du bail commercial et maintenu dans une résidence hôtelière soumise à une législation et à un règlement de copropriété particuliers.

Comme vu plus haut, la résiliation du bail liant le copropriétaire à la société d’exploitation hôtelière ne pouvait assurer au copropriétaire sortant une exemption de toutes charges en rapport avec les services collectifs résultant de ce statut, ce dernier restant tenu des charges « objectivement utiles » conformément au droit positif. Le notaire devait, en tant que professionnel du droit, informer le futur acquéreur du risque, compte tenu de l’aléa juridique sur la notion d’utilité des charges, d’avoir à supporter tout ou partie de ces charges venant s’ajouter aux charges de copropriété existantes.

Que Monsieur [W] [Y], qui a voté contre la résolution dont s’agit, n’ait pas contesté judiciairement le rattrapage des charges hôtelières sur les années 2015, 2016 et 2017 à la suite de la résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 février 2017 ayant autorisé le syndic à signer une convention rétroactive avec la société AMHORE au motif de certaines irrégularités formelles évoquées par Monsieur [W] [Y] lui-même, n’exempte pas le notaire de sa responsabilité préexistante sur le principe même de ces charges trouvant leur fondement dans la loi et le règlement de copropriété et non pas dans leur vote en assemblée générale des copropriétaires.

Il sera donc retenu un manquement du notaire à son obligation de conseil dont la relation causale avec les préjudices invoqués relativement aux charges supplémentaires et à l’incidence de ce niveau de charges sur le prix d’acquisition du bien est établie dès lors que ce manquement a privé Monsieur [W] [Y] de la possibilité de renoncer à l’acquisition du bien. Il sera en outre relevé que cette prestation de conseil ne pouvait être fournie ni par l’agence immobilière, ni par le syndic dont les interventions en amont ne pouvaient dispenser le notaire de ses propres obligations.

Sur le préjudice

Monsieur [W] [Y] considère avoir subi une perte de chance de renoncer à la vente et un préjudice consistant dans le paiement de charges exorbitantes découlant de la faute du notaire. Il fait valoir que le prix d’un appartement en résidence hôtelière est traditionnellement moins élevé que celui d’un appartement à usage d’habitation en raison de son usage limité et du niveau de charges élevé.

Il déclare que la moins-value de son appartement doit être fixée à la somme de 15.000 euros. Il estime également avoir réglé des frais notariés trop élevés en raison de cette moins-value.

Il ajoute que les charges hôtelières de 2.872 euros par an participent au préjudice qu’il a subi. Il précise avoir souscrit un emprunt sur 20 ans et sollicite l’indemnisation du surplus des charges qu’il aura à supporter durant les 20 années de remboursement de l’emprunt.

Il prétend enfin avoir subi un préjudice moral.

Le notaire soutient que Monsieur [W] [Y] ne rapporte pas la preuve que plus amplement informé il aurait, de manière certaine, renoncé à l’opération immobilière.

Il conclut en outre à l’absence de préjudice indemnisable, dès lors que le notaire ne peut être tenu au paiement de restitutions auxquelles un contractant est condamné, ce qui concerne à la fois les dommages et intérêts pour rescision de la vente et ceux au titre des charges hôtelières. Il soutient que le préjudice allégué ne revêt pas le caractère d’un préjudice né, actuel et certain dès lors qu’une procédure en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires ayant voté la résolution donnant pouvoir au syndic de passer rétroactivement la convention d’exploitation avec la société AMHORE pour les années 2015 à 2017 serait actuellement en cours et qu’en cas d’annulation, Monsieur [W] [Y] ne pourrait plus justifier d’aucun préjudice.

Le défendeur souligne que le préjudice né d’un manquement au devoir d’information du notaire ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de ne pas contracter non démontrée en l’espèce dans la mesure où Monsieur [W] [Y] n’a pas jugé utile de contester une décision d’assemblée générale soumettant son appartement au cadre hôtelier.

***

Le manquement au devoir de conseil donne lieu à indemnisation au titre de la perte de chance, dès lors que celui à qui ce conseil était dû ne se serait probablement pas engagé ou alors à des conditions plus favorables s’il avait été correctement informé, la perte de chance impliquant la privation d’une probabilité raisonnable et non certaine.

L’office du juge consiste à apprécier le bien-fondé des préjudices et à déterminer la fraction de ces préjudices correspondant à la perte de chance de les éviter si le défendeur n’avait pas commis de faute.

En l’espèce, le préjudice indemnisable ne peut consister qu’en la perte de chance pour Monsieur [W] [Y] de renoncer à l’acquisition du bien s’il avait été informé de l’existence de charges supplémentaires et non pas à la totalité des préjudices revendiqués par ce dernier.

Force est de constater que Monsieur [W] [Y] ne produit aucun élément justifiant du surcoût payé par lui pour le bien litigieux au regard des prix qu’il dit être habituellement pratiqués pour un appartement dans une résidence hôtelière dans le même secteur. Ce poste de préjudice, comme celui du surplus des frais de notaire acquittés sur le bien qu’il estime surévalué, ne peuvent donc pas être retenus.

S’agissant des charges hôtelières, il est établi qu’une procédure initiée par un des copropriétaires de la résidence [9], dont le lot n’est plus géré par la société AMHORE, comme celui de Monsieur [W] [Y], est actuellement en cours devant la cour d’appel. Cette procédure a pour objet une demande d’exonération des charges hôtelières formulée au nom de ce seul copropriétaire. Il n’est justifié d’aucune autre procédure qui aurait pour objet l’annulation de la résolution d’assemblée générale portant sur ces charges. La décision de la cour d’appel à intervenir, qui ne peut avoir d’effet qu’entre les parties à cette instance, est sans incidence sur l’évaluation du préjudice de Monsieur [W] [Y].

Il résulte des appels de fonds pour les années 2017 à 2019 produits par Monsieur [W] [Y] que les charges hôtelières s’élèvent à 2.872 euros par an. Les appels de fonds pour les années 2020 et 2021 n’ont pas été communiqués. Le décompte arrêté au 4 février 2022 versé aux débats, qui ne fait pas la ventilation entre les charges de copropriété et les charges hôtelières, permet néanmoins de constater l’existence d’un surcroit de charges de 2.430 euros par an en moyenne (montant total de charges 3.993,85 euros – charges de copropriété supportées par le précédent propriétaire lors des deux années ayant précédé la vente 1.563,72 euros par an en moyenne suivant l’état pré-daté du syndic du 19 février 2016). Il sera donc retenu un montant de charges hôtelières de 2.651 euros par an.

Si Monsieur [W] [Y] ne verse pas aux débats l’acte de prêt justifiant de l’affectation des fonds au paiement du prix d’acquisition du bien litigieux, il verse aux débats un tableau d’amortissement relatif à un prêt immobilier avec une première échéance au 31 mai 2016, chronologiquement cohérent avec l’acte de vente du 29 avril 2016, et une dernière échéance au 30 avril 2036. Il justifie ainsi d’un emprunt souscrit sur 20 ans, durée sur laquelle il est bien fondé à être indemnisé dès lors qu’aucun élément ne remet en cause son maintien dans les lieux pendant la durée d’exécution du crédit.

Le montant total du préjudice doit donc être évalué à 53.020 euros.

A ce stade, il s’agit d’évaluer la perte de chance pour Monsieur [W] [Y] de renoncer à l’acquisition du bien s’il avait été informé de l’existence de charges supplémentaires dont on rappellera qu’elles ne procèdent pas d’une décision d’assemblée générale que Monsieur [W] [Y] aurait pu contester mais des dispositions issues de la loi et du règlement de copropriété.

Force est de constater que Monsieur [W] [Y] tient des propos contradictoires sur le projet qui était le sien en 2016. Il déclare tout à la fois avoir souhaité effectuer un investissement locatif financé par l’emprunt mais ne produit aucune pièce justifiant de cette opération, et occuper personnellement le bien, ce qui en définitive apparaît être le cas dès l’origine et encore actuellement au vu de l’adresse figurant sur le courrier du syndic du 12 octobre 2016 et de celle qu’il déclare dans l’actuelle procédure. Il supporte donc personnellement ces charges supplémentaires.

Le budget que Monsieur [W] [Y] dit avoir établi au moment de la vente chiffrant les charges à 70 euros par mois n’a aucune valeur probante d’autant qu’il n’est étayé par aucune pièce sur sa situation personnelle et financière de l’époque qui puisse démontrer qu’il n’était pas en capacité d’assumer un niveau de charges plus important. La procédure engagée en avril 2019 par le syndicat des copropriétaires en recouvrement des charges à l’encontre de Monsieur [W] [Y] ne suffit pas à rapporter cette preuve dès lors qu’elle peut être le résultat d’un revers de fortune survenu après l’acquisition du bien. En revanche, l’importance du surcoût en termes de charges au regard du prix d’acquisition de 153.200 euros pouvait être de nature à le dissuader d’acquérir le bien.

Il doit être également être tenu compte de ce que Monsieur [W] [Y] a eu communication de l’ensemble des éléments sur les caractéristiques du bien qui aurait pu l’amener à s’interroger sur le niveau de charges qu’il aurait à supporter. Il doit en outre être relevé que, comme Monsieur [W] [Y] le souligne lui-même, les charges hôtelières sont destinées à maintenir un certain niveau de standing à la résidence hôtelière qui devait apparaitre à la visite et l’amener à s’interroger sur le niveau de charges peu élevé.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’évaluer à 50% la perte de chance pour Monsieur [W] [Y] de renoncer à l’acquisition du bien. Le préjudice indemnisable s’établit donc à la somme de 26.510 euros.

Il est de principe, au visa de l’article 16 de la loi n° 66-879 du 29 novembre 1966 applicable à l’espèce, que chaque associé répond, sur l’ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu’il accomplit et la société civile professionnelle est solidairement responsable avec lui des conséquences dommageables de ces actes, en sorte que l’action en responsabilité peut indifféremment être dirigée contre la société ou l’associé concerné, ou encore contre les deux.

Il convient donc de condamner in solidum Maitre [D] [O] et la SCP [D] [O] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX à payer la somme de 26.510 euros à Monsieur [W] [Y] à titre de dommages et intérêts.

Monsieur [W] [Y] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral de l’absence de motivation au soutien de cette demande.

Sur les appels en garantie

*La SCI BTX et la société LE CORRE IMMOBILIER n’encourant aucune condamnation, elles seront déboutées de leurs demandes visant à en être relevées et garanties.

*Sur les appels en garantie du notaire

Le notaire soutient à l’appui de sa demande à être relevé et garanti par les autres parties que l’agence immobilière ne pouvait ignorer en visitant les lieux la nature de l’immeuble dans lequel se trouvait les lots et que le syndic a transmis un état pré-daté puis un état daté ne mentionnant pas les charges de copropriété de résidence hôtelière.

L’agence immobilière et le syndic ne répondent pas aux moyens développés par le notaire au soutien de ses appels en garantie.

***

Il a été jugé que le syndic n’avait pas commis de faute à l’égard de Monsieur [W] [Y] lors de l’établissement de l’état pré-daté et de l’état daté, ce qui vaut également pour le notaire.

Par ailleurs, l’agence immobilière n’étant tenue à aucune espèce d’obligation d’information vis-à-vis du notaire, professionnel du droit qui disposait en l’occurrence de tous les éléments établissant le statut de résidence hôtelière de l’immeuble, elle n’a pas commis de faute à l’égard du notaire.

Maitre [D] [O] et la SCP [D] [O] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX seront donc déboutés de leur appel en garantie à l’encontre de toutes les autres parties.

Sur la demande en dommages et intérêts de la SCI BTX à l’égard de Monsieur [W] [Y]

La SCI BTX considère que Monsieur [W] [Y] a abusé de son droit à agir prétendant contre l’évidence avoir été victime d’un dol alors que les pièces annexées à l’assignation prouvent que le vendeur, l’agence et les notaires lui ont donné toutes les informations sur la situation du bien et lui ont remis toutes les pièces en leur possession.

Monsieur [W] [Y] n’a pas développé de moyens de défense relativement à cette demande.

***

Au visa de l’article 1383 du code civil, dans sa version en vigueur avant l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, le seul fait que Monsieur [W] [Y] n’ait pas obtenu gain de cause sur le fondement du dol notamment en considération des pièces mises à sa disposition lors de la vente ne suffit pas à caractériser l’intention malicieuse ou la mauvaise foi de ce dernier dans la mise en œuvre de l’action entreprise à l’égard de la SCI BTX.

La SCI BTX sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur [W] [Y] pour procédure abusive.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Maitre [D] [O] et la SCP [D] [O] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX succombant à l’instance, ils seront condamnés in solidum au paiement des dépens exposés par Monsieur [W] [Y] en application de l’article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maitre Emmanuelle LEFEVRE pour la partie des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Ils seront également condamnés au paiement des dépens exposés par les autres parties en application de l’article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maitre Franck ZEITOUN et Maitre Frédérique FARGUES pour la partie des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Maitre [D] [O] et la SCP [D] [O] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparait équitable de condamner in solidum Maitre [D] [O] et la SCP [D] [O] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX à payer la somme de 4.000 euros à Monsieur [W] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparait équitable de condamner Maitre [D] [O] et la SCP [D] [O] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX à payer la somme de 2.500 euros à chacune des autres parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Compte tenu de l’ancienneté du litige, il convient d’assortir la présente décision de l’exécution provisoire qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort mis à disposition au greffe,

— DEBOUTE la SCI BTX, la SCP [D] [O] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX et Me [D] [O], Maitre [D] [O] et la SOCIÉTÉ LE CORRE IMMOBILIER de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— DEBOUTE Monsieur [W] [Y] de ses demandes en dommages et intérêts à l’égard de la SCI BTX, la SOCIÉTÉ LE CORRE IMMOBILIER, la société ASL GESTION,

— CONDAMNE in solidum Maitre [D] [O] et la SCP [D] [O] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX à payer la somme de 26.510 euros à Monsieur [W] [Y] à titre de dommages et intérêts,

— DEBOUTE la SCI BTX, la société LE CORRE IMMOBILIER, Maitre [D] [O] et la SCP [D] [O] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX de leurs appels en garantie respectifs,

— DEBOUTE la SCI BTX de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur [W] [Y],

— DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— CONDAMNE in solidum Maitre [D] [O] et la SCP [D] [O] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX au paiement des dépens exposés par Monsieur [W] [Y], dont distraction au profit de Maitre Emmanuelle LEFEVRE pour la partie des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

— CONDAMNE Maitre [D] [O] et la SCP [D] [O] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX au paiement des dépens exposés par les autres parties dont distraction au profit de Maitre Franck ZEITOUN et Maitre Frédérique FARGUES pour la partie des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision,

— DEBOUTE Maitre [D] [O] et la SCP [D] [O] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNE in solidum Maitre [D] [O] et la SCP [D] [O] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX à payer la somme de 4.000 euros à Monsieur [W] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE Maitre [D] [O] et la SCP [D] [O] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET FRANCOIS-MARIE BELLE-CROIX à payer la somme de 2.500 euros à chacune des autres parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Prononcé le 30 JANVIER 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT.