TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 27 Janvier 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01470 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ETYZ

Prononcé le 27 Janvier 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 25 novembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 27 Janvier 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société OPH 65, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sabine LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS – BLTL, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[L] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 27 octobre 2021, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées a donné à bail à Monsieur [L] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 321,13 € et 82,98 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 avril 2025 pour un montant de 701,22 €.

L’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées a ensuite fait assigner Monsieur [L] [V], par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

A l’audience du 25 novembre 2025, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées – représenté par Maître Sabine LEMUET – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [V] ; et de condamner ce dernier au payement de l’arriéré locatif initialement fixé à 701,22 €, actualisé à l’audience à la somme de 3 199,30 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges indexée, de 700 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

L’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées précise qu’un plan d’apurement a récemment été mis en place sur une durée de 12 mois.

*

En défense, Monsieur [L] [V] comparaît en personne. Il reconnaît le principe de la dette locative mais en conteste le montant, notamment s’agissant d’une importante régularisation sur charges d’eau . Il justifie avoir réglé la somme de 450 € à son bailleur le jour de l’audience en sus des versements mentionnés dans le dernier décompte produit.

Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le payement du loyer courant, outre le payement de la somme mensuellement convenue avec son bailleur dans le plan d’apurement en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 20 novembre 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 25 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 05 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

Le bail conclu le 27 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article Clauses résolutoires et pénales) octroyant un délai de régularisation de 2 mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 avril 2025, pour la somme en principal de 701,22 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juin 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Aux termes de l’article 23 alinéa 6 de la même loi, « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ».

L’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées produit un décompte estimant que Monsieur [L] [V] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 468,18 € à la date du 14 novembre 2025.

Monsieur [L] [V] conteste le montant de cette dette, notamment concernant une importante régularisation sur charges d’eau à intervenir.

En l’espèce, s’il apparaît manifestement à la lecture du décompte produit par le demandeur que cette importante régularisation annoncée n’a pas encore été facturée au défendeur, force est de constater que les provisions sur charges ont déjà considérablement augmenté au mois d’octobre 2025, passant d’environ 140 € à 417,60 €, sans le moindre justificatif.

Dans ces conditions, les provisions sur charge du mois d’octobre 2025 devront être ramenées à de plus justes proportions, à savoir 151,85 € (cf mois d’août 2025).

Monsieur [L] [V] sera donc condamné à verser à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées la somme de 2 483,55 €, déduction faite du règlement de 450 € en date du 25 novembre 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 701,22 € à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (30 avril 2025) et à compter de du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de payement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [L] [V] sollicite à l’audience des délais de payement à hauteur de 266,60 € par mois, tels que mentionnés dans le plan d’apurement conclu entre les parties. Il indique être autoentrepreneur et percevoir une rémunération d’environ 1 700 € par mois.

En l’espèce, les parties réitèrent à l’audience l’accord conclu préalablement entre elles pour la mise en place de délais de payement à hauteur de 266,60 € par mois.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [L] [V] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de payement des loyers et charges courants d’une part, des délais de payement d’autre part, permettra à la clause résolutoire de retrouver son plein effet et justifiera la condamnation de Monsieur [L] [V] au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera fixé à la somme de 508,56 €.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 avril 2025, de sa notification à la CCAPEX le 05 mai 2025, de l’assignation du 23 juillet 2025 et de sa notification à la Préfecture le 25 juillet 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées, Monsieur [L] [V] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2021 entre l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées et Monsieur [L] [V] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 30 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] à verser à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées la somme de 2 483,55 € (deux mille quatre cent quatre-vingt-trois euros et cinquante-cinq centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 14 novembre 2025, incluant un dernier appel de 774,31 € pour le mois d’octobre 2025 et un dernier payement par carte bancaire de 450 € enregistré le 25 novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025 sur la somme de 701,22 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [L] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 266,60 € chacune et une 10ème mensualité de 84,15 € qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [L] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [L] [V] soit condamné à verser à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 508,56 € (cinq cent huit euros et cinquante six centimes), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 avril 2025, de sa notification à la CCAPEX le 05 mai 2025, de l’assignation du 23 juillet 2025 et de sa notification à la Préfecture le 25 juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] à verser à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées une somme de 300 € (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge