TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Février 2026

N° RG 23/09420 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y77F

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son Syndic :

C/

[U] [Y]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son Syndic :

Cabinet LA PAGERIE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

DEFENDEUR

Monsieur [U] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [Y] est propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [Y] dans le règlement de ses charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet La Pagerie, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 22 novembre 2023 aux visas des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, de l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, et des articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, aux fins de voir :

« CONDAMNER M. [U] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] la somme en principal de 9.264,59 euros, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023, et représentant :

—  8.843,63 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

-265 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

-155,96 euros au titre des frais d’Huissier, relevant des dépens ;

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de M. [U] [Y] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

— De la relance adressée par le Cabinet [R] & [H] [X], ancien Syndic, en date du 20 janvier 2021 d’avoir à payer la somme de 15.180,06 euros

— De la mise en demeure notifiée par le Cabinet [R] & [H] [X], ancien Syndic, en date du 23 février 2021 d’avoir à payer la somme de 15.232,06 euros

— De la relance adressée par le Cabinet [R] & [H] [X], ancien Syndic, en date du 13 octobre 2021 d’avoir à payer la somme de 3.716,29 euros

— De la relance adressée par le Cabinet [R] & [H] [X], ancien Syndic, en date du 27 janvier 2022 d’avoir à payer la somme de 4.035,55 euros

— De la mise en demeure notifiée par le Cabinet [R] & [H] [X], ancien Syndic, en date du 08 février 2022 d’avoir à payer la somme de 4.093,55 euros

— De la relance adressée par le Cabinet [R] & [H] [X], ancien Syndic, en date du 03 mars 2022 d’avoir à payer la somme de 4.226,28 euros

— De la sommation de payer délivrée par la SCP [M] & [D]

Huissiers de Justice, en date du 19 mai 2022 sur la somme de 4.808,11 euros

— De la relance adressée par le Cabinet [R] & [H] [X], ancien Syndic, en date du 19 octobre 2022 d’avoir à payer la somme de 6.008,51 euros

— De la présente assignation pour le surplus

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER M. [U] [Y] à payer la somme de 900 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive;

CONDAMNER M. [U] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût de la sommation de payer pour 155,96 euros, les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Éric Audineau, membre de I’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.»

Il est fait expressément référence aux termes de cette assignation pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

M. [U] [Y], assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2024. Le demandeur ayant accepté la procédure sans audience, l’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la demande au titre des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions combinées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 8.843,63 euros à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01 octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus.

Il justifie par la production extrait de matrice cadastrale que M. [Y] est propriétaire du lot n°19 au sein de l’immeuble susvisé.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse également aux débats les pièces suivantes :

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des :

-18 décembre 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 juillet 2017 au 30 juin 2018 et de l’exercice du 01 juillet 2018 au 30 juin 2019, voté divers travaux, fixé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 juillet 2019 au 30 juin 2020 et l’exercice du 01 juillet 2020 au 30 juin 2021,

-19 mars 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 juillet 2019 au 30 juin 2020, fixé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 juillet 2020 au 30 juin 2021 ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice du 01 juillet 2021 au 30 juin 2022 et voté le financement de divers travaux,

-20 décembre 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 juillet 2020 au 30 juin 2021, voté divers travaux et fixé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 juillet 2021 au 30 juin 2022 et de l’exercice prévisionnel du 01 juillet 2022 au 30 juin 2023 et voté le financement de divers travaux et son attestation de non recours,

-07 décembre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 juillet 2021 au 30 juin 2022, voté divers travaux et fixé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 juillet 2022 au 30 juin 2023 et de l’exercice prévisionnel du 01 juillet 2023 au 30 juin 2024 et voté le financement de divers travaux, et son attestation de non-recours,

-08 novembre 2023 ayant annulé divers compte travaux, approuvé les comptes de l’exercice du 01 juillet 2022 au 30 juin 2023, voté divers travaux et fixé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 juillet 2023 au 30 juin 2024 et de l’exercice prévisionnel du 01 juillet 2024 au 30 juin 2025, annulé divers travaux et voté le financement de divers travaux,

— une relance demandant le paiement de la somme de 15.180,06 euros datant du 20 janvier 2021,

— une mise en demeure demandant de régler la somme de 15.232,06 euros datant du 23 février 2021, incluant les frais de l’acte,

— une relance demandant le paiement de la somme de 3.716,29 euros datant du 13 octobre 2021,

— une relance demandant le paiement de la somme de 4.035,55 euros datant du 27 janvier 2022,

— une mise en demeure demandant de régler la somme de 4.093,55 euros datant du 08 février 2022 incluant les frais de l’acte,

— une relance de mise en demeure demandant de régler la somme de 4.226,28 euros datant du 03 mars 2022 incluant les frais de l’acte,

— une sommation de payer la somme de 4.808,11 datant du 19 mai 2022,

— une relance demandant le paiement de la somme de 6.008,51 euros datant du 19 octobre 2022,

— un décompte du défendeur qui fait apparaitre un solde débiteur de 8.843,63 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023 (4ème trimestre inclus).

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 8.843,63 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 10 juin 2020 au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, que le défendeur sera condamné à lui payer.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande le paiement de la somme de 155,96 euros relative à la facture d’huissier pour la délivrance d’une sommation de payer, facturée le 20 mai 2022 par le syndic. Il convient de rappeler que, conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge peut requalifier les faits. Cette facture sera examinée au titre de frais nécessaires au recouvrement relevant des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors que cette diligence est justifiée, son montant sera retenu à hauteur de 155,96 euros.

En outre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 265 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance, ainsi composée :

-58 euros au titre de « frais de mise en demeure » facturés le 08 février 2022,

-32 euros au titre de « frais de mise au contentieux » facturés le 03 mars 2022,

-175 euros au titre de « vacation remise dossier huissier impayés » facturés le 10 juin 2022,

S’agissant des prestations de syndic de « frais de mise en demeure », l’accusé de réception justifiant l’envoi de cette mise en demeure n’étant pas fourni aux débats, il y a lieu d’écarter cette somme.

S’agissant de la prestation de « frais de mise au contentieux » et « vacation remise dossier huissier impayés », le demandeur produit le contrat de syndic couvrant la période du 16 janvier 2023 au 16 mars 2024 de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant de ces prestations, facturées avant sa conclusion. Ces sommes seront donc écartées.

Le syndicat des copropriétaires dispose donc d’une créance de 155,96 euros au titre des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que le défendeur sera condamné à lui payer.

Sur les intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires demande que les sommes qui lui sont allouées au titre des charges et des frais soit majorées des intérêts au taux légal à compter :

— de la relance adressée par le cabinet [R] & [H] [X], ancien syndic, en date du 20 janvier 2021 d’avoir à payer la somme de 15.180,06 euros,

— de la mise en demeure notifiée par le cabinet [R] & [H] [X], ancien syndic, en date du 23 février 2021 d’avoir à payer la somme de 15.232,06 euros,

— de la relance adressée par le cabinet [R] & [H] [X] ancien syndic, en date du 13 octobre 2021 d’avoir à payer la somme de 3.7 16,29 euros,

— de la relance adressée par le cabinet [R] & [H] [X], ancien syndic, en date du 27 janvier 2022 d’avoir à payer la somme de 4.035,55 euros,

— de la mise en demeure notifiée par le cabinet [R] & [H] [X], ancien syndic, en date du 08 février 2022 d’avoir à payer la somme de 4.093,55 euros,

— de la relance adressée par le cabinet [R] & [H] [X], ancien syndic, en date du 03 mars 2022 d’avoir à payer la somme de 4.226,28 euros,

— de la sommation de payer délivrée par la SCP [M] & [D], huissiers de justice, en date du 19 mai 2022 sur la somme de 4.808,11 euros,

— de la relance adressée par le cabinet [R] & [H] [X], ancien syndic, en date du 19 octobre 2022 d’avoir à payer la somme de 6.008,51 euros,

— de la présente assignation pour le surplus.

La sommation de payer du 19 mai 2022 mentionne la somme 4.808,11 euros alors que le décompte fourni mentionne qu’au 1er avril 2022, la somme due était de 4.683,52 euros. Au vu de cette contradiction et de l’absence de production des accusés de réception des mises en demeure et relances, les intérêts de retard courront à compter de l’assignation du 22 novembre 2023.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes qui lui sont allouées soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas sa demande et ne fait état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance du défendeur dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens tels que fixés par l’article 695 du code de procédure civile. Ils comprendront les frais de signification de l’assignation et du présent jugement, mais n’incluront pas le coût de la sommation de payer, qui ne relève pas de l’article 695 du code de procédure civile mais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ni d’hypothétiques frais d’exécution et de recouvrement.

Les dépens pourront être recouvrés par Maître Éric Audineau, membre de I’AARPI Audineau-Guitton, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Toutefois, à défaut de développer des moyens en fait et en droit au soutien de sa prétention, les dépens ne seront pas assortis d’intérêts.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Le défendeur sera condamné au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [U] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice :

la somme de 8.843,63 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 10 juin 2020 au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus ; la somme de 155,96 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [U] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, les intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation sur les sommes précitées, au paiement desquelles il a été condamné au titre des charges et des frais de recouvrement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [U] [Y] aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais de signification de l’assignation et du présent jugement, mais ne seront pas assortis d’intérêts et n’incluront pas le coût de la sommation de payer ni d’hypothétiques frais d’exécution et de recouvrement,

DIT que les dépens pourront être recouvrés par Maître Éric Audineau, membre de l’AARPI Audineau-Guitton, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT