TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 12 Mai 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/02388 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EWC3

Prononcé le 12 Mai 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 10 mars 2026 sous la présidence de Madame LOUISON [O], Juge des contentieux de la protection assistée de Madame TOURON Sandrine, greffier présent lors des débats et de Amel EL AMACHE Cadre greffier présent lors de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 12 Mai 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. D HLM ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET – LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[O] [I], domiciliée : chez , [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 08 septembre 2021, la SA d’HLM ERILIA a donné à bail à usage d’habitation à Madame [O] [I] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le jour même.

Un état des lieux de sortie a été établi le 21 septembre 2023 unilatéralement par le bailleur à la suite du départ du logement de Madame [O] [I].

Le 30 novembre 2023, un état indemnitaire d’un montant de 11 727,57 € a été adressé à Madame [O] [I] pour règlement.

Madame [O] [I] n’ayant procédé à aucun règlement spontané, une ordonnance d’injonction de payer a été rendue par le Tribunal judiciaire de Tarbes le 11 juin 2025 et a condamné cette dernière à payer à la SA ERILIA la somme de 663,49 € au titre de l’arriéré locatif, le magistrat estimant que les sommes éventuellement dues au titre des réparations locatives nécessitaient un débat au fond.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2025, la SA ERILIA a fait assigner Madame [O] [I] devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Tarbes aux fins d’indemnisation au titre des dégradations et réparations locatives.

A l’audience du 10 mars 2026, la SA ERILIA – représentée par Maître [H] [T] – reprend les demandes contenues dans l’assignation et sollicite du Juge des contentieux de la protection qu’il condamne Madame [O] [I] à lui payer les sommes suivantes :

—  11 064,08 € au titre des dégradations et réparations locatives,

—  25,24 € au titre de la régularisation des charges du 17 juillet 2024,

—  500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande d’indemnisation, la SA ERILIA, se fondant sur les articles 1728 et suivants du Code civil, fait valoir que les coûts des travaux de remise en état suite à l’état des lieux de sortie du 21 septembre 2023 ont été conséquents et que Madame [O] [I] ne peut pas faire état d’une vétusté des peintures du logement en ce que les constatations de l’état des lieux d’entrée font état d’un bon état général des revêtements muraux.

La SA ERILIA soutient également qu’il ressort des constatations de l’état des lieux de sortie que l’état des murs et plafonds, du jardin, des joints d’étanchéité, de l’évier et de la plomberie sont liés à un défaut d’entretien de la défenderesse, entrant dans le champ des réparations locatives incombant au locataire au sens des dispositions de l’article 7d) de la loi du 06 juillet 1989 et du décret n°87-712 du 26 août 1987, de sorte que Madame [O] [I] a manqué à ses obligations en sa qualité de locataire.

*

En défense, bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à sa personne le 16 décembre 2025, Madame [O] [I] n’est ni présente ni représentée à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile permet au juge, si le défendeur ne comparaît pas, de statuer sur le fond dans la mesure où il estime la demande régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LES DEMANDES EN PAYEMENT :

Sur la demande au titre des réparations et dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 1730 du Code civil, le locataire doit rendre l’immeuble d’habitation tel qu’il l’a reçu, suivant l’état des lieux établi avec son bailleur, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs, l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé […] :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives […], sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

En application de cet article, le locataire supporte une présomption de responsabilité à raison des dégradations et pertes subies par le logement pendant la durée de son occupation et il incombe au locataire de prouver que les désordres ne lui sont pas imputables.

Pour sa part, le décret du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme étant les “travaux d’entretien courant et les menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif”.

L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution des travaux pour lesquels il demande réparation (voir notamment Cass 3ème civ. 30 janvier 2002, CA [Localité 2] 07 mai 2013 et Rép. min. n° 77691) et donc à la production de factures.

(i) Sur l’état des lieux d’entrée

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été dressé le 08 septembre 2021 par le représentant de la SA ERILIA (pièce 2 demandeur). Il en ressort que le bien loué a été remis en état et repeint avant l’entrée dans les lieux de Madame [O] [I].

(ii) Sur l’existence d’un état des lieux de sortie et son opposabilité

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 précise que l’état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles. Lorsque l’état des lieux ne peut être ainsi établi, alors et par exception, il peut l’être par un commissaire de justice. Chaque partie peut prendre l’initiative de demander à un commissaire de justice d’intervenir.

Il résulte de l’application de cet article qu’une partie ne peut établir unilatéralement un état des lieux, sans avoir préalablement tenté de le faire établir amiablement et contradictoirement et que si elle le fait, cet état des lieux ainsi établi d’une part doit être établi par un commissaire de justice et, d’autre part, ne permet pas, à lui seul, de prouver l’état de la chose louée, lors de la remise ou de la restitution des clefs.

Dès lors, un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire (voir notamment Cass 3ème civ. 16 novembre 2023 n°22-19.422).

En revanche, un constat de commissaire de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties (voir notamment Cass 1ère civ. 12 avril 2005, n° 02-15.507).

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux de sortie en date du 21 septembre 2023 que Madame [O] [I] était absente lors de sa réalisation (pièce 3 demandeur). Ce dernier a donc été réalisé unilatéralement par le bailleur.

Or, il résulte de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 susmentionné qu’un état des lieux de sortie réalisé unilatéralement par le bailleur n’est jamais opposable au preneur et ne peut donc valoir à titre de preuve des dégradations locatives invoquées.

Les éléments produits par le demandeur demeurent ainsi insuffisants pour rapporter la preuve à la fois de l’existence et de l’imputabilité de l’ensemble des dégradations à la locataire.

Par conséquent, la SA ERILIA sera déboutée de sa demande.

Sur la demande au titre de la régularisation des charges

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. […];

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement”.

En l’espèce, la SA ERILIA sollicite la condamnation de Madame [O] [I] à lui verser la somme de 25,24 € au titre d’une régularisation sur charges pour laquelle elle ne fournit aucun justificatif.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SA d’HLM ERILIA, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la condamnation de la SA d’HLM ERILIA aux dépens exclut qu’il soit fait droit à sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE la SA d’HLM ERILIA de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SA d’HLM ERILIA aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge