TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 24 Mars 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01214 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ETAZ

Prononcé le 24 Mars 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 27 janvier 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, cadre greffier présent lors des débats et de Madame AUDUBERT Morgane, directrice des services de greffe judiciaires lors de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 24 Mars 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

,

[L], [V], demeurant, [Adresse 1]

représentée par Maître Anne BACARAT, avocat au barreau de Tarbes

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

,

[Z], [W], [P], demeurant, [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Mme, [L], [V] a donné à bail à Mme, [T], [O] et M., [Z], [W], [P] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 2] à, [Localité 1] par contrat en date du 02 février 2023, ayant pris effet le 1er février précédent, pour un loyer mensuel de 450 € et 40 € de provisions sur charges d’eau.

Par jugement en date du 10 septembre 2024, le Juge des contentieux de la protection a notamment constaté la résiliation du bail par effet de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er avril 2024 concernant Mme, [T], [O] et ordonné l’expulsion de cette dernière, en rappelant que cette expulsion se heurte à l’absence de procédure d’expulsion et de résiliation de bail à l’encontre du co-titulaire du bail, M., [Z], [W], [P] dans la mesure où celui ci est toujours locataire occupant en titre du logement loué et concubin de Mme, [O].

Des loyers étant demeurés impayés, Mme, [L], [V] a fait signifier un commandement de payer et de fournir les justificatifs d’assurance visant la clause résolutoire le 25 avril 2025 pour un montant de 2 594,28 € correspondant à 149 € de loyers impayés et 2 445,28 € de charges d’eau impayées.

Mme, [L], [V] a ensuite fait assigner M., [Z], [W], [P] par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025, annulant et remplaçant l’assignation du 23 juin 2025, devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

Appelé pour la première fois à l’audience du 21 octobre 2025, le dossier a fait l’objet d’un renvoi à la demande du défendeur.

A l’audience du 27 janvier 2026, Mme, [L], [V] – représentée par Maître, [A], [U] – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire concernant les loyers impayés et l’assurance ; d’ordonner l’expulsion de M., [Z], [W], [P] ; et de condamner ce dernier au payement de l’arriéré locatif tel qu’établi dans l’assignation à la somme de 3 494,28 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation indexée, outre une somme de 300 € à titre de dommages et intérêts, 250 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Mme, [L], [V] précise ne produire aucun décompte actualisé mais soutient que le loyer n’est plus réglé depuis le mois de mai, période à laquelle les versements de la CAF ont été interrompus.

Le Juge des contentieux de la protection questionne la bailleresse sur la réalité de la dette portée au commandement de payer en supprimant les charges d’eau et la facturation de frais d’huissier de 2024, en l’absence de dette locative.

La bailleresse maintient sa demande au titre des loyers impayés, indiquant que les décomptes ont été purgés des frais d’huissier et estimant que ses demandes relatives aux charges d’eau sont justifiées au dossier.

*

En défense, bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à personne le 1er juillet 2025 et représenté lors du premier appel du dossier par Maître, [H], [S], M., [Z], [W], [P] n’est ni présent ni représenté à l’audience de renvoi à laquelle Maître, [H], [S] indique ne plus intervenir pour son compte.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 1er octobre 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Il en ressort que M., [Z], [W], [P] vit en concubinage avec Mme, [T], [O] et qu’ils sont parents de deux enfants mineurs. Ils travaillent et n’ont pas de difficulté au niveau budgétaire. Ils reconnaissent devoir des charges d’eau mais contestent les consommations qui leur sont facturées sur la base d’une facture commune pour 3 logements. Il est précisé que le logement présente de nombreux désordres et que l’ARS est déjà intervenue pour les logements du bailleur. L’allocation logement a été suspendue suite à la déclaration d’impayés par le bailleur auprès de la CAF.

Une attestation d’assurance en date du 14 mai 2025 a été joint à la procédure concernant l’immeuble.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 1er juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme, [L], [V] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le montant du commandement de payer

Le commandement de payer a été délivré le 25 avril 2025 pour un solde de loyers impayés de 2023 de 149 € et des charges d’eau (272m³ * 8,99 €) à hauteur de 2 445,28 €.

S’agissant des charges d’eau, la bailleresse affirme que la comparaison entre les index relevés lors de la conclusion du bail et lors du constat d’huissier en date du 27 août 2024 permettrait d’établir une consommation de 272m³.

Il convient cependant de relever que la bailleresse ne produit aucun courrier avec calcul de régularisation des charges notifié au défendeur préalablement à l’audience, qu’elle ne produit pas non plus les factures justifiant le détail de son calcul, ni la clé de répartition retenue (le prix du mètre cube notamment).

En outre, il ressort du constat de Maître, [J] que l’index 982 relevé le 27 août 2024 concerne le compteur général C 18FA 184 198 et non le compteur divisionnaire du défendeur identifié par le commissaire de justice comme le compteur D11 CA 174977 avec une consommation au 27 août 2024 de 1 032 m³.

Dès lors la demande au titre des charges d’eau ne sera pas retenue pour n’être pas valablement justifiée par des factures, et des clés de répartition correctement établies. Mme, [V] sera déboutée de sa demande.

*

De jurisprudence constante le commandement de payer n’est efficace que si les sommes réclamées constituent des loyers ou des charges et qu’elles sont réellement dues, mais s’il est délivré pour le payement d’une somme supérieure à celle due, il n’est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette. Il doit également être libellé de manière suffisamment explicite et précise pour permettre à son destinataire de vérifier le bien fondé des sommes réclamées en précisant la nature de ces sommes et les termes concernés et être délivré de bonne foi par le bailleur.

Sur les loyers, la bailleresse sollicite la condamnation de M., [Z], [W], [P] à lui payer un arriéré de loyers à hauteur de 149 €. Il résulte cependant des décomptes produits qu’au jour de la délivrance du commandement, l’impayé de loyer s’élevait en réalité à la somme de 148 €.

En l’espèce, le commandement sera ramené aux seuls loyers impayés à hauteur de 148 €.

*

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance de l’acte. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine de celle-ci.

En l’espèce, M., [Z], [W], [P], défaillant, ne fait valoir par principe aucun moyen en défense.

Par ailleurs, il sera rappelé aux parties que la caisse d’allocations familiales ne saurait se substituer au locataire pour le payement du loyer même si le montant habituellement versé correspond à la totalité du montant du loyer, de sorte que le blocage du versement de l’aide personnalisée au logement ne dispense pas le défendeur du payement du loyer courant et n’empêche pas le bailleur de signifier à celui-ci un commandement de payer concernant l’arriéré locatif ainsi constitué.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le bail conclu le 02 février 2023, ayant pris effet au 1er février précédent, contient une clause résolutoire (article XI Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 avril 2025, pour la somme en principal de 148 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juin 2025.

L’expulsion de M., [Z], [W], [P] sera donc ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Mme, [L], [V] produit un décompte démontrant que M., [Z], [W], [P] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 028 € ( 14 8€ + 880 €) à la date du 30 juin 2025.

M., [Z], [W], [P], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au payement de cette somme de 1 028 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 avril 2025 sur la somme de 128 € et de l’assignation du 1er juillet 2025 pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

*

M., [Z], [W], [P] sera également condamné au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de la bailleresse sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 450 € et non indexée.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS :

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, devenu l’article 1231-6 alinéa 3 du même code, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, Mme, [L], [V] ne justifie pas du préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers qu’il aurait subi en lien avec le comportement de M., [Z], [W], [P]. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M., [Z], [W], [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 avril 2025, de l’assignation du 1er juillet 2025 et de sa notification à la Préfecture le 1er juillet 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme, [L], [V], M., [Z], [W], [P] sera condamné à lui verser une somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 février 2023 entre Mme, [L], [V] et M., [Z], [W], [P] concernant le local à usage d’habitation situé, [Adresse 2] à, [Localité 1] sont réunies à la date du 26 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M., [Z], [W], [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M., [Z], [W], [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme, [L], [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M., [Z], [W], [P] à verser à Mme, [L], [V] la somme de 1 028 € (mille vingt huit euros) au titre des loyers, et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 30 juin 2025, incluant un dernier appel de 450 € pour le mois de juin 2025 et un dernier versement CAF de 455 € enregistré au mois d’avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2025 sur la somme de 128 € et à compter du 1er juillet 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE M., [Z], [W], [P] à payer à Mme, [L], [V] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 450 € (quatre cent cinquante euros) ;

DEBOUTE Mme, [L], [V] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M., [Z], [W], [P] à verser à Mme, [L], [V] une somme de 250 € (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M., [Z], [W], [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 avril 2025, de sa signification à la CCAPEX le même jour, de l’assignation du 1er juillet 2025 et de sa notification à la Préfecture le même jour ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le directeur des services de greffe judiciaires.

Le DSGJ Le juge