Tribunal Judiciaire de Thionville, Chambre 1 cabinet 0, 16 juin 2025, n° 24/01484

TJ Thionville 16 juin 2025

Arguments

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Accepté
Accord sur la date de résiliation et le montant du loyer
Le tribunal a constaté que l'accord entre les parties stipulait clairement une novation, fixant un loyer réduit jusqu'à une date convenue, et que le locataire n'a pas contesté l'absence de paiement des loyers dus.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
Le tribunal a jugé que la partie perdante devait être condamnée à rembourser les frais exposés, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.
Accepté
Partie perdante condamnée aux dépens
Le tribunal a statué que la partie perdante devait être condamnée aux dépens, conformément à la règle générale.

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Sur la décision

Référence :	TJ Thionville, ch. 1 cab. 0, 16 juin 2025, n° 24/01484
Numéro(s) :	24/01484
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lionel HOUPERTFrançois BATTLE
Parties :	S.C.I. ACHTEN INVEST

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

CHAMBRE CIVILE

n° I N° RG 24/01484 – N° Portalis DBZL-W-B7I-DZHY

Minute N° : 2025/338

JUGEMENT DU 16 Juin 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. ACHTEN INVEST,

demeurant 2 Cour de la Brasserie – 57270 UCKANGE,

représentée par M^e Lionel HOUPERT, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [N],

demeurant 24 Rue du Stade – 54670 MILLERY,

représenté par M^e Eric MUNIER, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, M^e François BATTLE, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

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Ordonnance de clôture de l’instruction en date du 03 mars 2025

renvoyant l’affaire devant le JUGE UNIQUE du 31 Mars 2025

Débats : à l’audience publique du 31 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Héloïse FERRARI

Greffier lors des débats : Delphine BENAMOR

affaire mise en délibéré pour prononcé le : 02 juin 2025 et délibéré prorogé au 16 Juin 2025

Greffier pour la mise en forme : Sévrine SANCHES

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :

PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

Président : Héloïse FERRARI,

Greffier : Sévrine SANCHES

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 1er février 2023, la SCI ACHTEN INVEST a donné à bail à Monsieur [D] [N] un local commercial d’un surface de 380m2 situé au 2A Cour Brasserie 57270 UCKANGE, moyennant un loyer mensuel de 3.500 euros TTC du 01/02/2023 au 31/12/2023, puis de 3.850 euros TTC du 01/01/2024 au 31/12/2024,.

Le 5 janvier 2024, les parties ont convenu de résilier le contrat de bail.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 mars 2024, la SCI ACHTEN INVEST a mis en demeure Monsieur [D] [N] d’avoir à lui verser la somme de 11.200 euros, correspondant à quatre mois de loyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, la SCI ACHTEN INVEST a saisi le tribunal judiciaire de THIONVILLE afin d’obtenir la condamnation de Monsieur [D] [N], sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui verser:

11.200 euros, avec intérêts taux légal à compter du 22 mars 2024 capitalisables dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI ACHTEN INVEST affirme que les parties se sont mises d’accord pour fixer la date de sortie au 30 juin 2024, et pour fixer le loyer à la somme de 2.800 euros mensuels jusqu’à cette date. Selon elle, Monsieur [D] [N] n’a pas réglé quatre mois de loyer à ce montant.

Aux termes de ses conclusions notifiées au RPVA le 30 décembre 2024, Monsieur [D] [N] demande au tribunal de:

débouter la SCI ACHTEN INVEST de ses demandesla condamner à lui verser 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

En défense, Monsieur [D] [N] confirme que le bail a été résilié par acte du 5 janvier 2024, mais assure qu’aucune stipulation ne l’obligeait à se maintenir dans les lieux jusqu’au 30 juin 2024, cette date étant une date maximale, alors que le courrier vise le préavis de 3 mois prévu au contrat de bail. Il considère que la question de la baisse de loyer procède d’une erreur de droit et qu’il s’agit en réalité d’une indemnité d’occupation, cet acte ne pouvant être considérer comme une novation. Il en déduit qu’aucun élément ne le contraignait à verser un quelconque loyer ou une quelconque indemnité d’occupation jusqu’au mois de juin 2024 inclus, celui-ci ayant quitté les lieux au mois de mars 2024.

La clôture a été prononcée le 03 mars 2025 et l’audience de plaidoiries fixée au 31 mars 2025. A cette date, la décision a été mise en délibéré au 02 juin 2025 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande principale

En droit, l’article 1103 du code civil dispose que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1329 du code civil définit la novation comme le contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu’elle éteint, une obligation nouvelle qu’elle crée. L’article 1330 précise qu’elle ne se présume pas, la volonté de l’opérer devant résulter clairement de l’acte.

En l’espèce, le contrat de location signé par les parties prévoit une durée de location de 12 mois à compter du 1er février 2023, avec reconduction automatique de 1 an. Il est par ailleurs indiqué que la résiliation du contrat peut se faire avec un préavis de trois mois.

Dans un écrit daté du 5 janvier 2024, Monsieur [N] indique mettre fin au bail “avec préavis de 3 mois”. Il précise ensuite : “La date convenue entre les deux parties de sortie définitive est le 30 juin 2024. En commun accord(s) une baisse de loyers est prévue. Les cinq loyers restants seront de 2.800 euros mensuel à la place du loyer initial de 3.500 euros. Monsieur [N] s’engage à vider les lieux jusqu’au 5 juillet 2024".

Ce document est signé par Monsieur [D] [N] et par la SCI ACHTEN INVEST, ce que les deux parties ne contestent pas, toutes deux désignant cet écrit comme étant l’acte par lequel elles ont convenu des conditions de résiliation du bail.

S’il est exact que cet écrit se réfère au délai de préavis de trois mis figurant au contrat de bail, il ne laisse aucun doute sur l’accord passé entre les parties pour que la date de résiliation effective du contrat soit fixée au 1er juin 2024 (tout en laissant la possibilité au locataire de vider les lieux jusqu’au 5 juillet 2024), moyennant le versement d’un loyer plus faible de 2.800 euros “pour les cinq mois restants”, démontrant par là-même la commune intention des parties de voir Monsieur [D] [N] s’acquitter d’un loyer réduit jusqu’à cette date du 1er juin 2024. Cet accord ne mentionne aucunement la possibilité pour le locataire de quitter les lieux et de cesser le paiement de ses loyers de façon anticipée.

Monsieur [D] [N] ne produit au surplus aucune pièce démontrant qu’il aurait finalement sollicité l’application du préavis de trois mois prévu au bail, qui amènerait en tout état de cause à la date du 1er mai 2024, ni même qu’il aurait informé officiellement le bailleur de son départ anticipé, aucune réponse n’ayant par ailleurs été apportée aux mises en demeure qui lui ont été adressées dès les mois d’avril et mai 2024 à ce sujet.

Il convient donc de considérer que l’acte conclu le 1er janvier 2024 constitue bien une novation entre les mêmes parties, consistant à diminuer le loyer à hauteur de 2.800 euros par mois jusqu’au 1er juin 2024, en lieu et place des délais et montants fixés dans le bail initial.

Or, Monsieur [D] [N] ne conteste pas l’absence de versement de loyers au cours des mois de mars, avril, mai et juin 2024 au demandeur, ce qui est corroboré par les courriers de mise en demeure adressés par la demanderesse.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [N] à verser à la SCI ACHTEN INVEST la somme de 11.200 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024 sur la somme de 2.800 euros (correspondant au loyer de mars 2024), et à compter de l’assignation pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

2. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [D] [N] aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [D] [N] sera dès lors condamné à verser la somme de 800 euros à la SCI ACHTEN INVEST au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera lui-même débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est donc exécutoire par provision, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [D] [N] à verser à la SCI ACHTEN INVEST la somme de 11.200 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024 sur la somme de 2.800 euros et à compter du 15 octobre 2024 pour le surplus;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] à verser à la SCI ACHTEN INVEST la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE Monsieur [D] [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi fait, statué et prononcé par mise à disposition au greffe le seize Juin deux mil vingt cinq par Héloïse FERRARI, présidente, assistée de Sévrine SANCHES, greffier.

Le Greffier, Le Président,