TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [Z] [S]

LE PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Soulef BENHAGOUGA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10999 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 5]

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 05 juin 2025

DEMANDERESSE

Société Civile JOSAREB, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Soulef BENHAGOUGA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2357

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [S], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 05 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10999 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 5]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 juin 2022, la Société Civile JOSAREB a consenti un bail d’habitation d’un an tacitement renouvelable à Mme [Z] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1040 euros et d’une provision pour charges de 95 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4805 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 19 novembre 2024, la Société Civile JOSAREB a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater à titre de demande principale, l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre de demande subsidiaire, la résiliation du contrat de location meublé du fait des impayés réguliers de la locataire, et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [S], supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  7135 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2024,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du commandement de payer et jusqu’à libération des lieux et ordonner la capitalisation des intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Le dossier a été successivement renvoyé aux audiences des 23 janvier et 17 février 2025.

À l’audience du 28 mars 2025, la Société Civile JOSAREB maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 mars 2025, s’élève désormais à 11 795 euros. La Société Civile JOSAREB considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En défense Mme [Z] [S] conteste le montant de la dette précisant avoir réglé le mois d’avril la dette s’élevant ainsi à la somme de 10.921 euros. Elle sollicite un délai pour quitter les lieux préciser vouloir s’installer chez son fils en province. Elle ajoute avoir perdu son emploi, être malade et actuellement sous anxiolytiques.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [Z] [S] n’a pas indiqué faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La Société Civile JOSAREB justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 et en particulier au contrat d’espèce de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 805 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 novembre 2024.

1.3 sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [Z] [S] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 491 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En revanche, Mme [Z] [S] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la Société Civile JOSAREB à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et alors que la défenderesse apparait en situation de vulnérabilité, situation qu’il convient de signaler au procureur de la République pour éventuelle ouverture d’une mesure de protection, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la Société Civile JOSAREB verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 mars 2025, Mme [Z] [S] lui devait la somme de 11 795 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Z] [S] si elle soutient avoir versé le loyer du mois d’avril et ne devoir plus que la somme de 10 921, n’apporte toutefois aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, aussi sera-t-elle condamnée à payer cette somme à la bailleresse, étant précisé que toutes les sommes réglées ultérieurement au décompte arrêté au 6 mars 2025, et notamment les sommes alléguées par la locataire, devront venir en déduction de cette créance.

Eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Z] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 165 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la Société Civile JOSAREB ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société civile JOSAREB concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 juin 2022 entre la Société Civile JOSAREB, d’une part, et Mme [Z] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 8] est résilié depuis le 7 novembre 2024,

CONDAMNE Mme [Z] [S] à payer à la Société Civile JOSAREB la somme de 11 795 euros (onze mille sept cent quatre-vingt-quinze euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 mars 2025,

AUTORISE Mme [Z] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 491 euros (quatre cent quatre-vingt-onze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

CONDAMNE Mme [Z] [S] à verser à la Société Civile JOSAREB une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit la somme de 1 040 euros mensuelle, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

ORDONNE à Mme [Z] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ([Adresse 6]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [Z] [S] à payer à la société civile JOSAREB la somme de 200 euros (deux cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 septembre 2024 et celui de l’assignation du 19 novembre 2024,

DIT que copie de la présente décision sera communiquée au procureur de la République en vue d’une éventuelle ouverture d’une mesure de protection.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge