TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

CHAMBRE CIVILE

n° I N° RG 23/01756 – N° Portalis DBZL-W-B7H-DVWK

Minute N° :2025/336

JUGEMENT DU 16 Juin 2025

DEMANDERESSE :

Madame [K] [P],

demeurant 2 A Boucle des Frères Montgolfier – 57310 GUENANGE,

représentée par Maître Claire LALLEMENT-HURLIN de l’AARPI AVACC, avocats au barreau de THIONVILLE, avocats postulant, M^e François BATTLE, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Société HPL GRAND PARC,

demeurant 63 Quai Charles de Gaulle – 69006 LYON,

représentée par M^e Pierre AMADORI, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

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Ordonnance de clôture de l’instruction en date du 17 mars 2025

renvoyant l’affaire devant le JUGE UNIQUE du 31 Mars 2025

Débats : à l’audience publique du 31 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Héloïse FERRARI

Greffier lors des débats : Delphine BENAMOR

affaire mise en délibéré pour prononcé le : 02 juin 2025 et délibéré prorogé au 16 Juin 2025

Greffier pour la mise en forme : Sévrine SANCHES

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :

PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

Président : Héloïse FERRARI,

Greffier : Sévrine SANCHES

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 25 juin 2021, Madame [K] [P] a conclu avec la société HPL GRAND PARC un contrat de vente en l’état futur d’achèvement d’un bien immobilier situé 5 Rue Lucie Aubrac à GUENANGE, concernant les lots 17, 46 et 47, au prix de 112.885 euros TTC.

Le délai d’achèvement de la construction pour le vendeur a été fixé au second semestre de l’année 2022.

Par acte de commissaire de justice délivré le 03 octobre 2023, Madame [K] [P] a fait assigner la société HPL GRAND PARC devant le Tribunal Judiciaire de THIONVILLE en résolution de la vente et restitution des sommes versées.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025, Madame [K] [P] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Débouter la société HPL GRAND PARC de l’ensemble des demandes ; Condamner la société défenderesse à poursuivre les opérations de construction objet de l’immeuble en litige dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, le tout sous astreinte de 500 € par jour de retard ;Condamner la société défenderesse à lui livrer les lots de copropriété dont elle est propriétaires, et au plus tard dans le délai de 6 mois à compter de la signification du jugement à intervenir ; Dire que, passé ce délai, elle y sera contrainte sous astreinte de 800 € par jour de retard,Condamner la société HPL GRAND PARC aux entiers dépens ; Condamner la société HPL GRAND PARC à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, se fondant sur l’article 1217 du code civil, Madame [K] [P] rappelle que la société HPL GRAND PARC s’est engagée à achever les travaux au second semestre de l’année 2020. Elle fait valoir que la main courante du 24 novembre 2022 et le constat d’huissier du 7 juillet 2023 permettent de caractériser l’inexécution contractuelle en faisant état de l’absence d’intervenants sur le chantier depuis plusieurs mois et l’état d’abandon de celui-ci.

En réponse aux conclusions adverses, elle déclare que les conditions de la force majeure ne sont pas remplies, tout comme les conditions prévues au contrat permettant d’aboutir à une suspension du délai de livraison. Elle assure ainsi que l’épidémie de COVID-19 empêché un accès au chantier et qu’en juin 2021, plus aucune restriction n’était applicable. Elle affirme par ailleurs que que la procédure collective ouverte à l’encontre de la société MGR n’empêche pas le maintien des obligations contractuelles et que la procédure d’expertise judiciaire en cours ne concerne que l’îlot 31 du lotissement « coeur de ville » et non le bâtiment D.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2024, la société HPL GRAND PARC demande au Tribunal de :

Débouter Madame [K] [P] de ses demandes, Condamner Madame [K] [P] aux entiers dépens,Condamner Madame [K] [P] à lui payer la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande principale de Madame [K] [P], la société HPL GRAND PARC fait valoir que pour invoquer l’article 1217 du code civil, il faut prouver une inexécution contractuelle suffisamment grave, imputable au débiteur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle invoque la force majeure de l’article 1218 du code civil pour justifier l’inexécution de ses obligations. Elle déclare que le manquement à l’obligation de délivrance ne peut être invoqué que si le retard ne vient que du fait du vendeur. Elle indique qu’elle n’est pas de mauvaise foi et que les causes de l’inexécution sont dues à une série d’évènements rattachables à des causes légitimes de suspension du délai de livraison stipulées au contrat. Elle invoque la pandémie de COVID 19, qui a conduit à une restriction de l’accès au chantier, et à une désorganisation du promoteur immobilier quant aux travaux à mener. Elle ajoute que la société en charge du gros œuvre de l’opération a été mise en liquidation judiciaire, ce qui a impacté la tenue des délais. Elle déclare que des malfaçons ont été constatées et qu’une expertise judiciaire a été accordée par le juge des référés de METZ, ne permettant pas la reprise des travaux. Elle indique qu’une date de reprise des travaux est prévue au plus tard en juin 2024 avec une livraison prévue au second semestre 2025.

La clôture a été prononcée le 17 mars 2025 et l’audience de plaidoiries fixée au 31 mars 2025. A cette date, la décision a été mise en délibéré au 02 juin 2025 par mise à disposition au greffe, le délibéré prorogé au 16 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en d’exécution forcée du contrat

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

En vertu de l’article 1603 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend. L’article 1605 du code civil précise que l’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En vertu de l’article 1221 du code civil, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l’espèce, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 25 juin 2021 prévoit un délai d’achèvement des travaux au plus tard le deuxième semestre 2022 et précise « toutefois ce délai sera majoré des jours de retard consécutifs à la survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime », les causes légitimes de suspension des délais étant ensuite listées.

Le contrat précise que « s’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux soit différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, décident de s’en rapporter dès à présent à un certificat sous sa responsabilité par l’architecte du programme.»

Par courrier en date du 23 juin 2022, la société HPL GRAND PARC a informé Madame [K] [P] de “difficultés sans précédent liées à des problématiques multiples”, lui indiquant que les tous les moyens sont mis en oeuvre pour rattraper le retard de cette opération, sans toutefois donner d’indications quant à une reprise des travaux et une date de livraison.

Une main-courante établie le 24 novembre 2022 par la police municipale de GUENANGE indique que le chantier est clôturé et semble être à l’état d’abandon. Un témoin précise qu’aucun ouvrier n’est présent sur le chantier depuis plusieurs mois, ce qui confirme les constatations effectuées lors des surveillances générales quotidiennes. Les photographies jointes à ladite maincourante montrent que le gros oeuvre est inachevé.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 3 avril 2023, Madame [K] [P] a, par le biais de son conseil, mis en demeure la SCCV HPL GRAND PARC d’avoir à lui communiquer des informations sur l’avancée du chantier du bâtiment D.

Un constat d’huissier établi le 7 juillet 2023 confirme un chantier en l’état d’abandon depuis de très nombreux mois, l’ensemble des ouvrages démarrés étant recouverts d’herbes hautes et de mauvais herbes et le voisinage confirmant l’absence totale d’activité au cours de l’année 2023. L’huissier indique que mise à part une ossature avec un démarrage de fondation, le chantier s’est arrêté à ce stade. Seules les fondations et un préparage de treillis et ferraillage a été mis en place sur l’implantation du bâtiment 3 D.

Le procès verbal établi le 23 juillet 2024 mentionne que: “la parcelle « est dans le même état que lors de ma visite du 07 juillet 2023. En effet le chantier n’a pas du tout avancé sur cette période”.

Si la société HPL GRAND PARC ne conteste par l’arrêt des travaux, elle invoque les causes légitimes de suspension légitime du délai ainsi que la force majeure.

a) Sur les causes légitimes de suspension du délai de livraison

— Sur la pandémie de COVID-19

Parmi les causes légitimes prévues au contrat figurent :

« – les épidémies ou pandémies amenant tant l’autorité publique que les entreprises participant directement ou indirectement au chantier à prendre des mesures sanitaires liées à la protection des personnes

— les contraintes de quelque nature que ce soit imposées par un tiers entraînant une restriction des conditions d’accès au chantier, sauf si elles résultent d’une attitude fautive du vendeur.

— les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux »

La société HPL GRAND PARC fait valoir que les diverses mesures prises liées à la pandémie de COVID-19 ont eu un impact sur l’activité justifiant les retards. Elle invoque la période du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 durant laquelle les clauses pénales courant contre le débiteur d’une obligation inexécutées ont été suspendues.

Il est produit au dossier le courrier de la société OPQIBI adressée à la société HPL GRAND PARC attestant « un arrêt de 7 jours à partir du 1er décembre 2020 lié à la COVID du fait d’un cas positif au sein des équipes de gros œuvre ».

Par ailleurs, la société HPL GRAND PARC invoque des mesures diverses contraignant l’accès au chantier et produit au dossier le guide des préconisations établi le 17 avril 2020 qui relève d’un ensemble de recommandations générales applicables pour les activités de constructions. Pour autant, les activités des constructeurs ont pu se poursuivre, et ce guide ne fait état que de préconisations et mesures sanitaires contre la propagation de l’épidémie mais ne restreint pas l’accès au chantier.

Surtout, les périodes concernées sont antérieures à la signature du contrat en cause, conclu le 25 juin 2021. Ce moyen est dès lors parfaitement inopérant pour justifier d’un report du délai fixé audit contrat.

— Sur la procédure collective de la société en charge du gros oeuvre

Parmi les causes légitimes prévues au contrat figurent :

« – la faillite, le redressement ou la liquidation judiciaire, le, dépôt de bilan ou la déconfiture des ou d’une entreprise effectuant les travaux, y compris celles sous-traitantes, sauf si elles résultent d’une attitude fautive du vendeur”.

Il ressort des pièces produites que la société MGR, en charge du gros œuvre, a été en état de cessation des paiements à compter du 7 juillet 2021, et qu’elle a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire puis d’une procédure de liquidation judiciaire le 9 février 2022.

Il apparaît toutefois qu’une déclaration de sinistre a été ouverte le 22 novembre 2021 concernant des malfaçons constatées au titre des travaux de gros oeuvre. A ce titre, le rapport préliminaire du 19 janvier 2022 rendu dans le cadre de l’expertise dommages-ouvrages, indique que la société HPL GRAND PARC a sollicité de la société MGR, en redressement judiciaire, la reprise des travaux et précise le marché avec la société MGR a été résilié dès le 06 août 2021.

Il ne peut dès lors être considéré que le placement en liquidation judiciaire de la société, postérieurement à la résiliation intervenue pour d’autres causes, soit une cause légitime de report du délai de livraison.

— Sur les malfaçons

Parmi les causes légitimes prévues au contrat figurent:

« – les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux

— la résiliation d’un marché de travaux dû à l afaute d’une entreprise, sauf si elle résulte d’une attitude fautive du vendeur ».

Le rapport préliminaire du 19 janvier 2022 susvisé établi par SARETEC fait état de plusieurs malfaçons en lien avec les travaux de gros-oeuvre réalisés au niveau des bâtiments A, B et C (défaut de planimétrie des façades, défaut de réalisation des réservations empêchant la pose des menuiseries extérieures, défaut de traitement des balcons, défaut de conformité aux plans, défaut de conformité de l’escalier et des balcons, défaut de réalisation du calfeutrement des appuis béton encastrés). Il convient de rappeler que le bien acquis par la demanderesse se situe dans le bâtiment D, pour lequel seule une partie des fondations a été coulée. Aucun des désordres constatés ne concerne ce bâtiment.

Il résulte des pièces versées aux débats que la société MGR, représentée par son mandataire judiciaire, a assigné la société HPL GRAND PARC devant le juge des référés de THIONVILLE, afin d’obtenir le paiement de plusieurs factures et de voir ordonner une expertise judiciaire afin de rechercher si les travaux exécutés sont conformes aux règles de l’art. Il a été fait droit à ses demandes par ordonnance de référé du 11 avril 2023, la mesure d’expertise concernant l’intégralité du chantier, y compris les fondations du bâtiment D.

Dans sa note aux parties du compte rendu n°3 du 08 janvier 2024, l’expert précise qu'« à l’issue de la prochaine réunion, les conservations des preuves pourraient être purgées, et l’expert judiciaire pourrait envisager d’autoriser HPL GRAND PARC à poursuivre le chantier actuellement stoppé. »

Dans la note aux parties du compte rendu n°4 du 21 février 2024, l’expert indique qu’il « autorise [G] à faire reprendre le chantier actuellement stoppé ».

La réalisation de ces opérations d’expertise judiciaire, au cours desquelles l’expert a manifestement demandé de ne pas reprendre les travaux à titre conservatoire, peut s’interpréter comme une injonction judiciaire de suspendre les travaux en cours, y compris s’agissant du bâtiment D, sur la période allant du 11 avril 2023 au 21 février 2024 exclusivement.

En effet, il convient de relever que ce n’est pas la défenderesse qui a été l’initiative de ladite procédure judiciaire et qu’en l’absence d’autres éléments (conclusions du rapport d’expertise judiciaire, décision judiciaire), rien ne permet de confirmer que la résiliation du contrat effectué à son initiative à l’été 2021 avec la société MGR était justifié par la faute de cette dernière. Elle ne démontre par ailleurs pas avoir fait une quelconque démarche pour trouver une autre société de gros oeuvre, les informations données à ce titre dans ses conclusions, à savoir qu’elle aurait signé un nouveau contrat avec une entreprise “en passe de reprendre les travaux”, étant purement déclaratifs.

b) Sur la force majeure

En vertu de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Il doit être prouvé le caractère imprévisible, irrésistible et extérieur de l’évènement.

En l’espèce, la société HPL GRAND PARC invoque des évènements empêchant l’exécution de son obligation en vertu de la force majeure à savoir la pandémie de COVID-19, la procédure collective de la société MGR et les malfaçons du chantier.

Pour autant, les évènements invoqués sont toutefois parfaitement prévisibles à la date de signature du contrat, à tels point qu’ils figurent expressément parmi les causes légitimes de suspension des travaux prévus dans l’acte de vente du 25 juin 2021. Ainsi, la société HPL GRAND PARC ne peut pas se prévaloir de la force majeure.

***

Ainsi, l’unique cause légitime du retard pouvant être retenue, est celle relative aux opérations d’expertise ordonnées par le juge des référés le 11 avril 2023, au cours desquelles l’expert n’a autorisé la reprise des travaux que le 21 février 2024.

Dans ses écritures du 18 avril 2024, la société HPL GRAND PARC évoque une reprise du chantier au plus tard en juin 2024, avec une livraison prévue au second semestre 2025.

Pour autant, il est constaté que le chantier n’a toujours pas repris au 23 juillet 2024 au vu du procès-verbal de constat du 23 juillet 2024 par Maître [I] [N] qui déclare que les travaux ne sont toujours pas terminés et que la parcelle « est dans le même état que lors de ma visite du 07 juillet 2023. En effet le chantier n’a pas du tout avancé sur cette période ».

La société HPL GRAND PARC ne produit par ailleurs aucun élément de preuve s’agissant d’une reprise des travaux et de leur avancée à ce jour. Elle n’invoque au demeurant aucun élément permettant de justifier de l’absence de reprise des travaux et de livraison dans les délais qu’elle a elle-même annoncés, postérieurement à la date du 21 février 2024.

Force est ainsi de constater que la défenderesse persiste dans ses inéxecutions contractuelles à ce jour, le chantier accusant un retard de plus de deux ans et demi (livraison initialement prévue au 31 décembre 2022).

En conséquence, la société HPL GRAND PARC, qui ne démontre aucun obstacle pour la reprise et la poursuite des travaux à ce jour, ni qu’il y aurait une disproportion manifeste entre son coût pour elle et son intérêt pour le créancier, sera condamnée à poursuivre les opérations de construction objet de l’immeuble en litige, telles que prévues dans le contrat en l’état futur d’achèvement du 25 juin 2021, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités précisées au dispositif.

Elle sera en outre condamnée à lui livrer les lots de copropriété dont elle est propriétaire, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, passé le délai de 10 mois à compter de la signification de la présente décision, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société HPL GRAND PARC, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la société HPL GRAND PARC, condamnée aux dépens, devra verser à Madame [K] [P] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est donc exécutoire par provision, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

ENJOINT à la société HPL GRAND PARC de poursuivre la construction de l’immeuble situé 5 Rue Lucie Aubrac à GUENANGE concernant les lots 17, 46 et 47 suivant contrat de vente en l’état futur d’achèvement en date du 25 juin 2021, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de 3 mois, à charge pour Madame [K] [P], à défaut de la poursuite de la construction à l’expiration du délai d’exécution, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte ;

ENJOINT à la société HPL GRAND PARC de livrer les lots 17, 46 et 47 objets du contrat de vente en l’état futur d’achèvement en date du 25 juin 2021 à Madame [K] [P], sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 10 mois à compter de la signification de la présente décision;

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de 3 mois, à charge pour Madame [K] [P], à défaut de la poursuite de la construction à l’expiration du délai d’exécution, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNE la société HPL GRAND PARC à verser à Madame [K] [P] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société HPL GRAND PARC de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société HPL GRAND PARC aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi fait, statué et prononcé par mise à disposition au greffe le seize Juin deux mil vingt cinq par Héloïse FERRARI, présidente, assistée de Sévrine SANCHES, greffière.

Le Greffier, Le Président,