TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00167 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D54T

ORDONNANCE DE REFERE N° 956/2025

DU : 28 Novembre 2025

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28/11/2025;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. MOSELIS, demeurant 3 Rue de Courcelles – 57071 METZ CEDEX 3, représenté par Madame [U] [F], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR(S) :

Madame [B] [S] épouse [M], demeurant 72 Route de la Briquerie – 57100 THIONVILLE, non comparante

Monsieur [K] [M], demeurant 72 Route de la Briquerie – 57100 THIONVILLE, comparant en personne

Date des débats : 30 Septembre 2025

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

L’Office Public de l’Habitat de Thionville a donné à bail à Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] née [S] un appartement à usage d’habitation situé au 72 route de la Briquerie – Logement n°45 – 57100 Thionville par contrat du 20 juin 2013, pour un loyer mensuel de 361,86 € et 163,37 € de provision sur charges.

Par arrêté en date du 29 juin 2021, l’Office Public de l’Habitat de Portes de France Thionville est devenu Moselis par voie de fusion-absorption.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C. MOSELIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en étude le 8 juillet 2025, l’E.P.I.C. MOSELIS a ensuite fait assigner Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] née [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail à compter du 4 juillet 2024 soit deux mois après la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] née [S] et de tous occupants de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois qui suivra la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— dire que passé ce délai, ils pourront être expulsés au besoin avec l’aide de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] née [S] en vertu de l’article 849 du Code de procédure civile à lui payer la somme provisionnelle de 5.008,67€ (loyers et charges impayés suivant décompte actualisé arrêté au 4 juillet 2025) assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner solidairement Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] née [S] à payer à compter du 1er août 2024 une indemnité d’occupation mensuelle de 421,95€ identique au montant du loyer et charges qui auraient été appelés si le bail n’avait pas été résilié jusqu’au départ effectif des locaux concernés, chaque terme portant intérêts à compter de sa date d’exigibilité,

— dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM,

— condamner solidairement Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] née [S] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 3 mai 2024, l’assignation ainsi que tous les frais à exposer pour l’exécution de la présente décision,

— constater l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

L’affaire a été retenue à l’audience du 30 septembre 2025.

L’E.P.I.C. MOSELIS – représenté par Madame [F] [U], dûment munie d’un pouvoir en ce sens – ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires, donnant son accord pour des mensualités de 100€ en sus du paiement du loyer courant.

Le bailleur dépose un décompte actualisé à la somme de 4.049,45€ au 29 septembre 2025.

Monsieur [K] [M], comparant en personne, ne formule aucune observation.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié en étude le 8 juillet 2025, Madame [B] [M] née [S] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire est mise en délibéré au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA NON-COMPARUTION DE LA DÉFENDERESSE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si l’un des défendeurs ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 9 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’E.P.I.C. MOSELIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 20 juin 2013 contient une clause résolutoire (article DÉBUT ET FIN DE LOCATION §6 Résiliation pour faute du locataire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 mai 2024, pour la somme en principal de 2.574,90 €.

A ce titre, si les dispositions contractuelles prévoient une résiliation du contrat de bail dès le mois expiré faisant suite au commandement de payer resté infructueux, et que le commandement de payer mentionne un délai de six semaines, il est constant que les dispositions légales applicables au moment de la conclusion du contrat prévoient un délai de deux mois, dont il convient de faire application à la faveur des locataires.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juillet 2024.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, l’article 1310 du Code civil prévoit que "La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas."

En l’espèce, l’E.P.I.C. MOSELIS produit un décompte aux termes duquel Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] née [S] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.049,45 € à la date du 29 septembre 2025.

Monsieur [K] [M], comparant en personne, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Par ailleurs, le contrat de bail conclu le 20 juin 2013 stipule que les locataires agissent solidairement entre eux.

Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] née [S] seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4.049,45 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.574,90 € à compter du commandement de payer (3 mai 2024), et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il apparaît à la lecture du relevé de compte en date du 29 septembre 2025 que Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] née [S] ont repris le versement intégral du loyer courant, outre la somme de 100€ pour apurer leur dette locative, depuis le mois de mars 2025.

Par ailleurs, il ressort des déclarations du bailleur à l’audience du 30 septembre 2025 que celui-ci ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement à leur bénéfice, donnant son accord pour des mensualités fixées à 100€ en sus du paiement du loyer courant et des charges.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] née [S] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en 35 mensualités de 113€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, et la condamnation solidaire de Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] née [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] née [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En revanche, les frais à exposer pour l’exécution de la présente décision étant purement hypothétiques à ce stade, et ne constituant pas une créance certaine il n’y a pas lieu de statuer les concernant.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juin 2013 entre l’Office Public de l’Habitat de Thionville, devenu l’E.P.I.C. MOSELIS, et Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] née [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 72 route de la Briquerie – Logement n°45 – 57100 Thionville sont réunies à la date du 4 juillet 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] née [S] à verser à l’E.P.I.C. MOSELIS à titre provisionnel la somme de 4.049,45 € (décompte arrêté au 29 septembre 2025, incluant août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2024 sur la somme de 2.574,90€, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] née [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 113 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] née [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’E.P.I.C. MOSELIS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] née [S] soient solidairement condamnés à verser à l’E.P.I.C. MOSELIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] née [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande au titre des frais à exposer pour l’exécution de la présente décision;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Madame Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,