REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 25/00037 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KQHS

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 23 Avril 2025

[F], [W] c/ [C]

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2025

ENTRE :

DEMANDEURS:

Madame [T] [F] épouse [W]

née le 05 Décembre 1960 à [Localité 7] (AISNE)

Et

Monsieur [L] [W]

né le 30 Septembre 1969 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Charlotte MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE:

Madame [Y] [C]

née le 22 Décembre 1955 à [Localité 5] (MEURTHE-ET-MOSELLE)

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 23 Avril 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Charlotte MOUSSEAU

— [Y] [C]

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 27 janvier 2023 prenant effet le 25 janvier 2023, Monsieur [L] [W] et Madame [T] [W] née [F], représenté par leur mandataire la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, ont donné à bail à Madame [Y] [C] un logement situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 495 euros et une provision sur charges de 65 euros.

Par acte du même jour, Monsieur [L] [W] et Madame [T] [W] née [F] ont donné en location à Madame [Y] [C] un stationnement n°SS13, situé [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 32 euros outre une provision sur charges de 3 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, Monsieur [L] [W] et Madame [T] [W] née [F] ont fait délivrer à Madame [Y] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1765 euros et d’avoir à justifier d’une assurance.

Suivant acte de commissaire de justice signifié en date du 18 décembre 2024 à personne, Monsieur [L] [W] et Madame [T] [W] née [F] ont fait assigner Madame [Y] [C] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l’audience du 5 mars 2025, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail d’habitation et du bail parking a effet au 31 janvier 2024, par le jeu de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Madame [Y] [C] et de toute personne présente de son chef, avec au besoin le concours de la Force Publique et d’un serrurier, et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par les bailleurs ou à défaut par le Tribunal ;Condamner Madame [Y] [C] à payer en deniers ou en quittances, à une somme de 8592,50 euros correspondant au montant des loyers impayés demeurant dus au 21 novembre 2024 ;Condamner Madame [Y] [C] au paiement à compter du 1er décembre 2024, d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant des loyers et charges des deux baux qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis (dont le montant au jour de la délivrance de l’assignation est de 628,44 euros).Condamner Madame [Y] [C] à payer à une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner Madame [Y] [C] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement, de notification à la préfecture, d’assignation, de droit de plaidoirie, et tous frais d’exécution du titre obtenu et ce jusqu’àau départ effectif du locataire et/ou complet règlement de la dette.

A l’audience du 5 mars 2025, Monsieur [L] [W] et Madame [T] [W] née [F], représentée par leur conseil, ont confirmé les termes de leur assignation et présenté le décompte actualisé de leur créance.

Madame [Y] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 23 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile et en premier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les formalités de saisine de la CCAPEX visées à l’article 24II de la loi du 6 juillet 1989 n’étant prescrites sous peine d’irrecevabilité que pour les « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus » et Monsieur [L] [W] et Madame [T] [W] née [F] étant des personnes physiques, l’absence de la notification à la CCAPEX du commandement de payer ne constitue pas un motif d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L’article 2 du code civil dispose que « La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». Il est constant que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil.

Il résulte de l’avis de la Cour de cassation rendu le 13 juin 2024, pourvoi n°24-70.002, que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

Dès lors ce nouveau délai de six semaines, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, les baux litigieux ont été conclu le 27 janvier 2023.

Cependant, les clauses résolutoires prévues par lesdit baux stipulent qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de 2 mois.

Les baux conclus le 27 janvier 2023, tels que produits aux débats, contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 30 novembre 2023, pour la somme en principal de 1 765 euros.

Il apparaît qu’entre le 30 novembre 2023 et le 30 janvier 2024, la locataire a effectué un paiement d’un montant de 400 euros.

Dès lors, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires se sont trouvées réunies à la date du 30 janvier 2024 à minuit.

L’expulsion de Madame [Y] [C] sera par conséquent ordonnée suivant modalités précisées aux termes du dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Il n’y a pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétique. Cette demande sera donc rejetée.

II/ SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Monsieur [L] [W] et Madame [T] [W] née [F] produisent un décompte démontrant que Madame [Y] [C] reste devoir la somme de 10 386,55 euros en principal à la date du 5 mars 2025.

La défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 30 janvier 2024 à minuit, les sommes dues par Madame [Y] [C] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre.

Les sommes dues au titre des loyers et charges seront donc fixées à 2 795,33 euros, somme arrêtée au 30 janvier 2024, date de résiliation du bail.

Madame [Y] [C] sera par conséquent condamnée à payer, en deniers ou en quittances, à Monsieur [L] [W] et Madame [T] [W] née [F] la somme de 2 795,33 euros au titre des loyers et charges restant dus au jour de la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 31 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En conséquence, Madame [Y] [C] sera condamnée à payer à Monsieur [L] [W] et Madame [T] [W] née [F] une somme de 628,44 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 31 janvier 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Y] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ainsi que la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Le présent tribunal n’a pas été saisi de l’exécution forcée de la décision qu’il vient de prononcer, ladite exécution forcée demeurant encore hypothétique. Il y a donc lieu de rejeter la demande au titre des frais d’exécution.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de Monsieur [L] [W] et Madame [T] [W] née [F] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 27 janvier 2023 entre Monsieur [L] [W] et Madame [T] [W] née [F] et Madame [Y] [C] concernant un appartement à usage d’habitation et un emplacement de parking situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 30 janvier 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [L] [W] et Madame [T] [W] née [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] à verser à Monsieur [L] [W] et Madame [T] [W] née [F], en deniers ou en quittances, la somme de 2 795,33 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date de résiliation des baux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] à verser à Monsieur [L] [W] et Madame [T] [W] née [F] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 628,44 euros à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] à verser à Monsieur [L] [W] et Madame [T] [W] née [F] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE la demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture ;

REJETTE la demande au titre des frais d’exécution ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 23 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Ariane CHARDONNET, vice-présidente, et par madame Stéphanie STAINIER, greffière.

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection