N° Minute : 25 / 54

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN

N° R.G. : N° RG 24/00980 – N° Portalis DBYM-W-B7I-DMV7

JUGEMENT RENDU LE 29 AOUT 2025

Contentieux

AFFAIRE

[L] [Z] [N]

[U] [A] [N]

[R] [W]

C/

[G] [E] épouse [I]

[H] [I]

S.C.P. LES NOTAIRES DE LA COTE D’ARGENT

[O] [B]

NOTIFICATIONS

le :

— FEX + CCC à Maître [S], [T]

— CCC à Maître [Y]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jugement rendu le 29 août 2025 par : Président : Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président

Assesseur : Madame Carine VALIAMÉ, Juge

Assesseur : Madame Anne LESPY-LABAYLETTE, Vice-Présidente

Greffier : Madame Estelle ALABOUVETTE, Greffière

DEBATS : L’affaire a été appelée à l’audience collégiale de plaidoiries du 14 Mai 2025 tenue publiquement par Président : Monsieur JOLY

Assesseur : Madame LESPY-LABAYLETTE

Assesseur : Madame VALIAMÉ

Greffier : Madame ALABOUVETTE,

En présence de [X] [V] et [F] [P], auditrices de justice,

Jugement prononcé publiquement, après avis aux parties, par mise à disposition au greffe en application des articles 450, 451, 452, 453 du Code de Procédure Civile

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [Z] [N], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Nicolas LACOMME de la SELARL LACOMME AVOCAT, avocats au barreau de DAX, avocats plaidant

Monsieur [U] [A] [N], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Nicolas LACOMME de la SELARL LACOMME AVOCAT, avocats au barreau de DAX, avocats plaidant

Monsieur [R] [W], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Nicolas LACOMME de la SELARL LACOMME AVOCAT, avocats au barreau de DAX, avocats plaidant

DEFENDEURS :

Madame [G] [E] épouse [I], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Corinne CAPDEVILLE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat plaidant

Monsieur [H] [I], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Corinne CAPDEVILLE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat plaidant

S.C.P. LES NOTAIRES DE LA COTE D’ARGENT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Aymeric ANGLES de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Stéphanie OLALLO, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant

Monsieur [O] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Aymeric ANGLES de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Stéphanie OLALLO, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique reçu par Maître [B] notaire associé de la SCP [Adresse 7] du 18 décembre 2018, Monsieur [H] [I] et son épouse Madame [G] [E] épouse [I], d’une part, et Monsieur [L] [N] d’autre part, ont régularisé un compromis de vente portant sur un bien sis [Adresse 2] à MIMIZAN.

Outre une faculté de substitution au profit d’une [10] devant être constituée entre Monsieur [L] [N], Monsieur [U] [N] et Monsieur [R] [W], la convention était soumise à une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts d’ici le 29 mars 2019 d’un montant global maximum de 452.500 euros.

Le crédit devait être conclu sur une durée maximale de 20 ans au taux d’ intérêt maximal hors frais de dossier, assurance et de garanties de 2 % l’an, l’acquéreur s’obligeant s’oblige à déposer une demande de prêt bancaire auxdites conditions auprès de 3 établissements distincts et à notifier au notaire désigné pour la rédaction de l 'acte authentique, dans les huit jours de leur remise ou de leur réception les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt.

L’acte prévoyait également que l’acte authentique de vente devait être régularisé au plus tard le 2 avril 2019, cette date étant extinctive et prévue à peine de caducité de la vente.

Il était également stipulé le versement par l’acquéreur à l’appui de son engagement d’un dépôt de garantie d’un montant de 57 500 euros, lequel resterait acquis au vendeur à défaut de régularisation de la vente au plus tard au 2 avril 2019 malgré la réalisation des conditions suspensives.

De même, les parties ont expressément convenu qu’en cas de refus de prêt bancaire le dépôt de garantie ne serait restitué à l’acquéreur que si le refus émane des 3 organismes auprès de qui la demande d’emprunt a été effectuée à défaut de quoi il serait versé à l’acquéreur malgré le refus de prêt émanant d’un ou deux organismes prêteurs.

Monsieur [U] [N] et Monsieur [R] [W] ont versé la somme de 57.500 euros en la comptabilité de Maître [B] au titre du dépôt de garantie.

Par suite Monsieur [N] [L], Monsieur [N] [U] et Monsieur [W] agissant es qualités de représentants de la SCI de la Jetée, en cours de constitution, ont mandaté la SARL LYLI (SARRE FINANCEMENT) société de courtage afin de réaliser les démarches d’obtention de prêt par la SCI DE LA JETEE.

Aucun accord ou refus de prêt n’a été transmis avant le 29 mars 2019, toutefois postérieurement le 15 avril 2019, une attestation d’accord de financement a été communiquée par Madame [C] salariée de la SARL LILY en charge du dossier.

Un avenant au compromis de vente d’immeuble en date des 26 et 27 avril 2019 a été établi et signé entre Monsieur [L] [N] et Monsieur et Madame [I], reportant la date limite de la signature de l’acte authentique au 28 juin 2019.

Cet avenant précisait qu’en cas de non régularisation de l’acte authentique au plus tard à cette date, l’acquéreur renonçant à toute condition suspensive, la vente serait purement et simplement caduque; chacune des parties reprendrait sa pleine et entière liberté et les 57.500 euros versés à titre de dépôt seraient acquis au vendeur. Les parties autorisaient en outre Me [B] à procéder le 28 juin 2019 au virement des 57.500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation au profit des vendeurs en cas de non signature de l’acte authentique au plus tard à cette date.

Il s’est avéré que l’attestation de financement du 15 avril 2019 avait été rédigée par Madame [C] et que cette dernière n’avait pas obtenu d’accord de prêt de la BNP.

Monsieur [N] se trouvant sans financement a indiqué aux acquéreurs que la vente ne pourrait être régularisée à la date prévue.

Selon courriel du 22 juin 2019, Me [B], notaire des vendeurs, s’est rapproché de Maitre [D] notaire de monsieur [N] pour l’informer qu’en l’état de la situation et conformément aux engagements pris par les parties dans l’avenant il procéderait dès le 28 juin 2019 au versement du dépôt de garantie entre les mains des époux [I].

Par LRAR du 25 juin 2019 les époux [I] ont rappelé a Monsieur [L] [N] qu’en application de l’avenant qu’ils lui avaient consenti, à défaut de signature de l’acte à la date du 28 juin 2019, le dépôt de garantie leur était acquis et devait leur être versé par le notaire. Ils lui indiquaient qu’en cas défaut de paiement de la somme à cette date, ils engageraient une procédure pour récupérer le dépôt de garantie outre le versement d’une indemnité supplémentaire de 50.000€ à titre d’indemnisation due à la perte de revenus locatifs pour la saison estivale 2019.

Faute de régularisation de l’acte définitif de vente le 28 juin 2019, Me [B] s’est libéré du dépôt de garantie de 57.500 € auprès des époux [I].

Par exploits du 27 juin 2024, Monsieur [L], [Z] [N], Monsieur [U], [A], [N] et Monsieur [R] [W] ont fait assigner Madame [G] [E] épouse [I], Monsieur [H] [I], la SCP LES NOTAIRES DE LA COTE D’ARGENT et Maître [O] [B] devant le tribunal Judiciaire de Mont-de Marsan sur le fondement des articles 1103, 1104, 1178 et suivants du Code Civil, aux fins de voir :

Constater que Madame [C] a rédigé une fausse attestation de la banque BNP PARIBAS.Constater que la condition suspensive du compromis de vente n’a pu fonctionner en l’espèce.Constater que la clause pénale est inopposable aux demandeurs.En conséquence :

A titre principal Prononcer la nullité du compromis de vente du 18 Décembre 2018A défaut, constater la caducité dudit compromis,En conséquence, Condamner solidairement la SCP LES NOTAIRES DE LACOTE D’ARGENT, Maître [O] [B], Monsieur [I] et Madame [E] à payer aux demandeurs la somme de 57.500 euros en restitution de la somme versée au titre du dépôt de garantie,Subsidiairement Condamner SCP LES NOTAIRES DE LA COTE D’ARGENT, Maître [O] [B] à payer aux demandeurs la somme de 57.500 euros, en réparation du préjudice financier résultant de la faute du Notaire,En toute hypothèse,Condamner toute partie succombant à leur payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.Condamner toute partie succombant aux entiers dépens.Par ordonnances du 25 mars 2025 le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé l’affaire à l’audience collégiale du 14 mai 2025.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 20 février 2025 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, Monsieur [L] [N], Monsieur [U] [N] et Monsieur [R] [W] demandent au tribunal de :

DEBOUTER les époux [I], la SCP LES NOTAIRES DE LA COTE D’ARGENT et Maître [O] [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;PRONONCER la nullité de l’avenant des 26 et 27 avril 2019 ; En conséquence, à titre principal : CONDAMNER in solidum les époux [I] à verser aux demandeurs la somme de 57.500 € en restitution du dépôt de garantie ;A titre subsidiaire CONDAMNER in solidum les époux [I], la SCP LES NOTAIRES DE LA COTE D’ARGENT et Maître [O] [B] à payer aux demandeurs la somme de 57.500 € en réparation du préjudice financier résultant de la mauvaise foi des vendeurs et de la faute du notaire ;CONDAMNER in solidum les époux [I], la SCP LES NOTAIRES DE LA COTE D’ARGENT et Maître [O] [B] à payer aux demandeurs la somme de 15.000 € en réparation du préjudice moral et financier (à parfaire en cours de procédure ;CONDAMNER in solidum les époux [I], la SCP LES NOTAIRES DE LA COTE D’ARGENT et Maître [O] [B] à payer aux demandeurs la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER in solidum les époux [I], la SCP LES NOTAIRES DE LA COTE D’ARGENT et Maître [O] [B] aux entiers dépens Les consorts [N], et [W] soutiennent sur le fondement des articles 1130 et 1132 du code civil que l’avenant des 26 et 27 avril 2019 est nul pour cause d’erreur. Ils font valoir que Monsieur [U] [N] a renoncé à la condition suspensive d’obtention de prêt sur la croyance erronée que la BNP financerait leur projet, leur courtier qui leur ayant transmis un accord de financement de cet établissement qui s’est avéré être un faux.

Ils ajoutent que la nullité de l’avenant emportant, en vertu de l’article 1178 du code civil, son anéantissement rétroactif seules les stipulations du compromis du 18 décembre 2018 ont vocation à s’appliquer et affirment qu’en application de ces dernières, la somme de 57 500 euros aurait dû leur être versée.

Ils font valoir à cet égard que Monsieur [N] a fait appel à un courtier qui a soumis le dossier à l’ensemble de ses partenaires et n’a pas obtenu d’offre de prêt. Ils précisent que le 29 mars 2019 il pensait néanmoins disposer d’un financement la SARL LILLY lui ayant annoncé qu’elle avait reçu un écho favorable de la BNP, ce qui explique qu’il n’a pas justifié à cette date de refus de prêt.

Ils considèrent ainsi qu’aucune faute ne peut être reprochée à Monsieur [L] [N] dans la recherche d’un financement de sorte que le dépôt de garanti devait leur être restitué.

A titre subsidiaire, ils s’estiment fondés à engager la responsabilité des vendeurs et du notaire à raison du préjudice subis du fait du versement à ces premiers du dépôt de garanti.

Ils exposent à cet égard que tant les vendeurs que leur notaire étaient informés des abus dont ils ont été victimes de la part de leur courtier.

Ils considèrent que dans ces circonstances les vendeurs ont manqué à leur obligation d’exécuter le contrat de bonne foi à laquelle ils étaient tenus en application de l’article 1104 du code civil en exigeant le versement à leur profit du dépôt de garanti.

Ils affirment en outre que dans ce contexte le devoir de vigilance et de prudence du notaire lui imposait de ne pas se libérer du dépôt de garantie sans décision de justice de sorte qu’en se libérant du dépôt de garantie, Me [B] a fait preuve d’une imprudence fautive engageant sa responsabilité et celle de la SCP LES NOTAIRES DE LA COTE d’ARGENT sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Ils soutiennent dès lors être fondés à obtenir la condamnation solidaire des époux [I] Me [B] ainsi que la SCP LES NOTAIRES DE LA COTE D’ARGENT à leur verser la somme de 57 500 euros en réparation de leur préjudice financier résultant de la perte du dépôt de garantie.

Ils invoquent en outre un préjudice moral soutenant avoir été affectés par la situation ainsi qu’un préjudice financier consistant dans le fait d’avoir été privés de la possibilité d’investir les sommes versées et d’en percevoir les intérêts.

Ils sollicitent en conséquence la condamnation solidaire des défendeurs à leur verser la somme de 15 000 euros en réparation de ces préjudices.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 2 septembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, la SCP LES NOTAIRES DE LA COTE D’ARGENT et Maître [O] [B] demandent au tribunal au visa des articles 1240 du Code civil , 514, 514-5, 695 et 700 du Code de procédure civile, de :

A TITRE PRINCIPALDIRE ET JUGER que la SCP LES NOTAIRES DE LA COTE D’ARGENT et Maître [O] [B] ont correctement rempli leur mission et n’ont commis aucune faute à l’égard de Monsieur [L] [N], Monsieur [U] [N] et Monsieur [R] [W] ET JUGER que les préjudices allégués par Monsieur [L] [N], Monsieur [U] [N] et Monsieur [R] [W] n’ont pas été causés par les prétendues fautes reprochées à la SCP LES NOTAIRES DE LA COTE D’ARGENT et Maître [O] [B],En conséquence,DEBOUTER Monsieur [L] [N], Monsieur [U] [N] et Monsieur [R] [W] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la SCP LES NOTAIRES DE LA COTE D’ARGENT et Maître [O] [B],CONDAMNER la partie succombant au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER la partie succombant en tous les dépens.A TITRE SUBSIDIAIRE,DIRE ET JUGER que l’exécution provisoire ne se justifie pas et aurait des conséquences manifestement excessives,En conséquenceÉCARTER l’application de l’article 514 du Code de procédure civile.A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,ORDONNER que l’exécution provisoire soit subordonnée à la constitution d’une garantie réelle ou personnelle par Monsieur [L] [N], Monsieur [U] [N] et Monsieur [R] [W] SCP LES NOTAIRES DE LA COTE D’ARGENT et Maître [B] concluent à titre principal au rejet des demandes formulées à leur égard sur le fondement de l’article 1240 du code civil aux motifs que les demandeurs ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d’une faute d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Sur la faute ils font valoir qu’aux termes du compromis de vente il revenait à l’acquéreur de fournir tout refus de prêt avant le 29 mars 2019 à défaut de quoi le dépôt de garantie devait être versé aux vendeurs. En l’occurrence ils affirment que Monsieur [N] n’a pas justifié des refus de prêt en sorte que le fait qu’une attestation ait été produite le 15 avril 2019 n’a aucun impact sur la situation l’indemnité d’immobilisation était acquise aux vendeurs dès le 30 mars 2019.

Ils entendent préciser que l’avenant avait pour seul but de permettre à l’acquéreur d’avoir un nouveau délai pour réitérer la vente et qu’au terme de cet avenant il était clairement stipulé que faute pour Monsieur [N] de réitérer la vente dans ce nouveau délai, l’indemnité d’immobilisation serait bien acquise aux vendeurs.

Ils ajoutent que les parties ont expressément autorisé le notaire à verser la somme séquestrée le 28 juin 2019 faute de réitération.

Ils en concluent que l’indemnité étant acquise aux vendeurs dès le 30 mars 2019, Me [B] n’a commis aucune faute en se libérant de cette somme au profit des vendeurs le 28 juin 2019.

Ils contestent par ailleurs tout lien de causalité direct entre la faute alléguée et le préjudice des demandeurs faisant valoir que ce dernier trouve sa cause dans la seule faute de la société de courtage et non dans le fait pour le notaire d’avoir reçu un avenant qui ne faisait pas mention d’une nouvelle offre.

Ils font en outre valoir que l’exécution d’une obligation contractuelle ne constitue pas un préjudice indemnisable par le notaire dont la responsabilité est de nature extra contractuelle.

Ils en déduisent que le notaire ne peut être tenu même in solidum, au paiement de la clause pénale ou d’une indemnité d’immobilisation dont les sanctions de nature contractuelle ne peuvent être opposée qu’aux parties.

A titre subsidiaire ils sollicitent sur le fondement de l’article 514-1 du code de procédure civile de voir écarter l’exécution provisoire attachée de plein droit à la décision à intervenir faisant valoir qu’en cas d’infirmation du jugement compte tenu des sommes en jeu, rien ne leur assure de pouvoir les récupérer auprès des demandeurs.

A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent pour les mêmes raisons sur le fondement de l’article 514-5 du code de procédure civile que l’exécution provisoire soit subordonnée à la constitution de garantie.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 27 janvier 2025 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, Madame [G] [E] épouse [I], Monsieur [H] [I] demandent au tribunal au visa des articles 1103, 1104 du Code Civil, de :

Constater que le compromis de vente du 18 décembre 2018 est parfaitement valideConstater que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 57.500€ versée aux vendeurs était parfaitement dueEn conséquence,Débouter Monsieur [L] [N] , Monsieur [U] [N] et Monsieur [R] [W] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [H] [I] et Madame [G] [E] épouse ROQUEBERTCondamner Monsieur [L] [N], Monsieur [U] [N] et Monsieur [R] [W] au paiement de la somme de 3 .000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure CivileCondamner les même aux entiers dépensLes époux [E] concluent également au rejet des demandes formulées à leur encontre. Outre leur étonnement de voir que les demandeurs ont attendu près de quatre années avant de formuler leurs demandes ils reprennent à leur compte les moyens développés par Me [B] et la SCP LES NOTAIRES DE LA COTE D’ARGENT.

Ils précisent que le compromis est parfaitement clair en ce qu’il prévoit que l’indemnité d’immobilisation est acquise aux vendeurs dès le 30 mars 2019 dans la mesure où les demandeurs n’ont pas été en mesure de présenter des demandes de prêt selon les modalités définies dans la condition suspensives et ce même après la signature de l’avenant.

La production d’une fausse attestation au 15 avril 2019, n’a aucun effet sur les conditions du contrat qui a été signé, les modalités fixées et convenues dans le compromis de vente n’ayant pas été respectées par les potentiels acheteurs, l’indemnité d’immobilisation leur était due avant le faux établi par la SARL LYLI.

Ils en concluent n’avoir commis aucune faute en sollicitant le versement du dépôt de garanti.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 aout 2025.

MOTIFS

A titre liminaire il convient de rappeler qu’en application de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

I – Sur la demande de restitution du dépôt de garantie fondée sur la nullité de l’avenant des 26 et 27 avril 2019

Sur l’existence d’une erreur des acquéreurs cause de nullité de l’avenantAux termes de l’article 1130 du Code civil : « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

Aux termes de l’article 1132 du même code : « L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celle du cocontractant ».

Selon l’article 1133 du même code : « Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie. L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité ».

L’article 1135 du code civil dispose par ailleurs que l’erreur sur un simple motif étranger aux qualités essentielles de la prestation due au contractant n’est pas une cause de nullité à moins que les parties n’en aient fait expressément un élément déterminant de leur consentement.

En application de ces dispositions l’erreur correspond à une fausse interprétation de la réalité ainsi qu’au consentement emporté par cette méprise ; elle doit avoir un caractère déterminant ; et elle n’invalide le contrat que lorsqu’elle implique l’absence de l’une des conditions essentielles de la convention de sorte que toute incertitude ne permet pas de recourir avec succès sur le fondement de 1132 du code civil.

Pour constituer une cause de nullité l’erreur doit, en outre être excusable. Par excusable, il faut entendre l’erreur commise une partie au contrat qui, malgré la diligence raisonnable dont elle a fait preuve, n’a pas pu l’éviter.

Enfin l’erreur s’apprécie au moment de la formation du contrat (en ce sens Cass. Civ. 3ème, 24 novembre 2016, no 15-26.226), et l’objet de l’erreur substantielle susceptible de la vicier doit avoir existé au moment de sa conclusion.

Enfin en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au demandeur en nullité de démontrer la réalité de son erreur et à ce titre d’établir d’une part, que le consentement a été donné dans une certaine croyance et, d’autre part, que cette croyance était contraire à la réalité.

En l’espèce, il est rappelé que selon compromis reçu par Maitre [B] le 18 décembre 2018, les époux [I] ont consenti à Monsieur [L] [N] une promesse de vente portant sur un bien sis [Adresse 2] à [Localité 8].

La vente était soumise à une condition suspensive stipulée d’obtention d’ici le 29 mars 2019 d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximum de 452.500 euros sur une durée maximale de 20 ans et au taux d’intérêts maximal hors frais de dossier, assurance et de garanties de 2 % l’an.

Le contrat prévoyait que la vente devait être régularisée par acte authentique reçu par Maitre [B] Notaire à [Localité 8] au plus tard le 2 avril 2019, cette date étant extinctive.

Il était également prévu le versement par l’acquéreur en garantie de ses engagements de la somme de 57 500 €, cette somme devant lui être restituée en cas de non réalisation de la condition suspensive et devant être versé au vendeur en cas de non signature de l’acte à la date du 2 avril 2019 malgré la réalisation des conditions suspensive ainsi qu’en cas de refus de prêt n’émanant pas de 3 organismes bancaires au moins.

Il est acquis que Monsieur [N] n’ayant pas été en mesure de justifier d’une offre de prêt ni d’un refus émanant de trois établissements, les parties ont régularisé les 26 et 27 avril 2019 un avenant lequel stipule :

« Aux termes du compromis il était convenu d’une date limite de signature le 2 avril 2019 qui est dépassée à ce jour.

Les parties conviennent de modifier la date limite de signature de l’acte authentique dans les termes ci-après relatés :

Le présent acte sera régularisé par acte authentique reçu par Maître [D] notaire à [Localité 9] avec la participation de Maître [B] notaire à [Localité 8] …

La signature de cet acte ne pourra avoir lieu que si le notaire susnommé est détenteur du montant du prix de vente ainsi que des frais d’acquisition et de prise de garantie éventuelle

Cet acte devra être réalisé au plus tard le 28 juin 2019.

Etant précisé que cette date du 28 juin 2019 est extinctive de sorte que si l’acte authentique n’est pas régularisé au plus tard à cette date (l’acquéreur ayant renoncé à toute condition suspensive) la présente vente sera purement et simplement caduque …. Et les 57500 euros versés à titre de dépôt de garantie par Monsieur [N] seront acquis aux vendeurs.

Les consorts [N] et [W] soutiennent que cet avenant est affecté par une erreur en ce que Monsieur [N] a renoncé à toute condition suspensive d’obtention de prêt sur la croyance erronée qu’il disposait à cette date d’un accord de financement de la BNP PARIBAS.

L’erreur ainsi alléguée par les demandeurs est étrangère à l’objet du contrat en ce qu’elle ne porte ni sur les qualités essentielles de l’immeuble vendue, ni sur la qualité des parties intervenant à l’acte mais sur les motifs ayant conduit l’acquéreur à s’engager dans les termes du contrat et notamment à renoncer à toute condition suspensive.

Or, il ne procède d’aucune des stipulations de l’acte du 26 et 27 avril 2019 ainsi que reprises ci-dessus que les parties aient expressément fait de l’obtention effective par l’acquéreur d’un financement, une cause déterminante de leur consentement à l’avenant.

Ainsi, l’avenant ne fait non seulement pas référence à l’obtention par l’acquéreur d’un financement en raison duquel les parties ont convenus de reconduire la promesse de vente sans conditions suspensive et n’aborde même pas la question de l’origine des fonds avec lesquels il avait l’intention de régler le prix.

Au surplus, l’erreur s’appréciant à la date du contrat, il incombe aux demandeurs de rapporter la preuve que le consentement de Monsieur [L] [N] a été vicié par la fausse information de ce qu’il avait obtenu un prêt au moment de la signature de l’acte.

Ces derniers se prévalent, à ce titre, de la seule remise par leur courtier le 15 avril 2019 d’un document intitulé accord de financement établi à l’en-tête de la BNP PARIBAS.

S’il n’est pas contesté que ce document s’est avéré être un faux pour avoir été rédigé par le courtier des demandeurs, ces derniers ne produisent toutefois aucun élément permettant de déterminer la date à laquelle ils ont découvert cette circonstance.

Par ailleurs, le document transmis par Madame [C] ne contient pas d’engagement ferme de la banque mais un simple accord de principe aux termes duquel il est expressément indiqué que l’émission des offres est conditionnée par la levée des réserves parmi lesquelles figurent l’obtention d’une assurance 100 % DPTIA sur chacun des associés de la SCI et l’accord de garantie de la SACEFF.

La lecture de ce seul document ne laissait ainsi entrevoir à l’acquéreur aucune garantie d’obtenir le financement de la BNP, lequel était subordonné à l’acceptation de l’assureur et de l’organisme cautionnaire de garantir le prêt.

La remise de cette attestation n’était donc pas de nature à installer dans l’esprit de Monsieur [N] la croyance qu’il disposerait avec certitude du concours de cet organisme.

Enfin, il est constaté qu’aux termes de la correspondance qu’ils ont adressé à Monsieur [N] le 25 juin 2019, les époux [I] ont exposés avoir consenti cet avenant non à raison de l’obtention par ce dernier d’un accord prêt mais pour lui laisser plusieurs mois supplémentaires pour trouver un financement pour l’achat de leur propriété.

Il résulte de ces éléments que les parties ont régularisé l’avenant sans aucune certitude que l’acquéreur obtiendrait un financement et qu’elles ont convenu des modalités de la poursuite de la promesse de vente en considération de cet aléa.

En conséquence aucune erreur ayant vicié le consentement de Monsieur [L] [N] dans la conclusion de l’avenant du 26 et 27 avril 2019 n’est caractérisée.

Les demandeurs seront en conséquence déboutés de leur demande de nullité de l’avenant.

Sur la demande de restitution de la somme de 57 500 €Aux termes des articles 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce il est expressément prévu aux termes de l’avenant qu’à défaut de signature de l’acte au 28 juin 2028, le dépôt de garanti serait acquis aux vendeurs les parties autorisant d’ores et déjà le notaire à régler cette somme à cette date.

Il est constant que l’acte de vente n’a pas été régularisé au 28 juin 2019, Monsieur [N] ne disposant pas des fonds nécessaires pour en régler le prix aux vendeurs de sorte que la somme de 57 500 € leur était acquise dès cette date.

Messieurs [U] et [L] [N] et Monsieur [R] [W] seront en conséquence déboutés de leur demande de restitution par les vendeurs de la somme de 57 500 euros.

II – Sur l’action en responsabilité contractuelle dirigée contre les vendeurs

Selon l’article 1104 du code civil les conventions doivent être négocié et exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, le seul fait pour les consorts [I] d’avoir sollicité le paiement de la somme de 57 500 € qui leur était due à titre d’indemnité d’immobilisation en vertu de l’avenant ne constitue pas une faute mais l’exécution pure et simple du contrat.

Au surplus, les demandeurs ne sauraient tenir les vendeurs pour responsables des fautes commises par leur propre mandataire et ce d’autant qu’ils ne justifient pas les avoir informés des difficultés rencontrées avec ce dernier.

Il ne peut enfin être reproché aux époux [I] un manque de loyauté dans l’exécution de leur obligation, étant relevé que malgré l’absence de toute justification par l’acquéreur de diligence effective pour l’accomplissement de la condition suspensive ils ont accepté de lui accorder un délai supplémentaire pour lui permettre d’acquérir leur bien.

Il convient en conséquence de débouter messieurs [L] et [U] [N] et Monsieur [R] [W] de leurs demandes indemnitaires à l’encontre des époux [I].

III – Sur l’action en responsabilité délictuelle dirigée contre Maitre [B] et la SCP LES NOTAIRES DE LA COTRE D’ARGENT

Aux termes de l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »

La responsabilité délictuelle suppose pour être retenue que soit rapportée la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, les consorts [N] et [W] reprochent à Maître [B] d’avoir faire preuve d’une imprudence fautive en versant la somme de 57 500 € aux vendeurs dès le 28 juin 2019 sans attendre une décision de justice pour libérer les fonds.

Or, aux termes de l’avenant des 28 et 29 avril 2019 les parties ont expressément autorisé Maître [B] en cas de non réitération de la vente à verser aux vendeurs cette somme à titre d’indemnité d’immobilisation.

En procédant au versement de la somme de 57 500 € aux époux [I] le 28 juin 2019 Maître [B] qui n’a fait qu’exécuter le compromis en conformité avec l’autorisation qui lui a été donné n’a donc commis aucune faute.

Il importe en outre de souligner que préalablement, ce dernier s’est rapproché du notaire de l’acquéreur le 22 juin 2019 afin de l’informer qu’il procéderait au versement de la somme entre les mains des époux [I] à la date prévue pour la vente.

Les consorts [N] ne justifie pas avoir émis d’objection à ce versement avant que Maître [B] n’y procède, ni n’avoir manifesté la moindre intention de remettre en cause les termes de l’avenant avant d’introduire leur action prés de 5 ans après son exécution.

Les consorts [N] et [W] ne caractérisent en conséquence à l’égard de Maître [B] aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle ou celle de la SCP LES NOTAIRES DE LA COTE D’ARGENT et ils seront donc déboutés de leurs demandes indemnitaires à l’égard de ces derniers.

IV – Sur les demandes accessoires

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Messieurs [L] [N], [U] [N], et [R] [W] parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépensL’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité ne commande pas que Madame [G] [E] épouse [I], Monsieur [H] [I], la SCP LES NOTAIRES DE LA COTE D’ARGENT, et Maître [O] [B] conservent à leur charge les frais qu’ils ont exposés pour leur défense.

Il convient en conséquence de condamner globalement Messieurs [L] [N], [U] [N], et [R] [W] à verser la somme de 2000 € à Madame [G] [E] épouse [I] et Monsieur [H] [I] à ce titre et la somme de 1500 € à la SCP LES NOTAIRES DE LA COTE D’ARGENT ainsi qu’à Maître [O] [B].

Ils seront en conséquence et parallèlement déboutés de leurs demandes sur ce même fondement.

Sur l’exécution provisoireIl convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Messieurs [L] [N], [U] [N], et [R] [W] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE Messieurs [L] [N], [U] [N], et [R] [W] à verser globalement la somme de 2000 euros à Madame [G] [E] épouse [I] et Monsieur [H] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Messieurs [L] [N], [U] [N], et [R] [W] à verser globalement la somme de 1500 euros à la SCP LES NOTAIRES DE LA COTE D’ARGENT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Messieurs [L] [N], [U] [N], et [R] [W] à verser globalement la somme de 1500 euros à Maître [O] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Messieurs [L] [N], [U] [N], et [R] [W] aux entiers dépens de l’instance

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

Jugé et Prononcé au Palais de Justice de MONT de MARSAN, les jour, mois et an figurant ci-dessus.

Monsieur Jean-Sébastien JOLY,Vice-Président, et Madame Estelle ALABOUVETTE, Greffière, ont signé la présente minute.

Le Greffier, Le Magistrat