N° minute :2026/84

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

n°I N° RG 25/01699 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D7DR

JUGEMENT

DU 28 Avril 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “LE RODIN” sis 76/78 rue du Chardon à 57100 THIONVILLE, représenté par son syndic la société EVEL IMMOBILIER (anciennement dénommé QUADRAL IMMOBILIER), SAS,

demeurant 12 rue François de Curel – 57000 METZ,

représentée par M^e Eric MUNIER, demeurant 37 rue de la Tour – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, M^e François BATTLE, demeurant 05 Avenue Joffre – 57000 METZ, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

S.C.I. EJCA,

demeurant 32 rue de Verdun – 57100 THIONVILLE,

représentée par Maître Olivier FIRTION de la SCP FIRTION, demeurant 3 Avenue De Lattre de Tassigny – 57000 METZ, avocats au barreau de METZ, avocats plaidant, M^e Jérôme TIBERI, demeurant 5 place Simone Veil – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant

Magistrat : Ombline PARRY, Présidente du Tribunal

Débats à l’audience publique du 07 Avril 2026

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Greffier lors de la mise en forme de la présente décision

et son prononcé par mise à disposition au Greffe : Sévrine SANCHES

— =-=-=-=-=-=-=-=-

La SCI EJCA est propriétaire des lots 167, 168 et 169 situés au sein de l’immeuble 76/78 du Chardon 57100 THIONVILLE.

Par acte de commissaire de justice en date du 12/11/2025, Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Rodin” situé 76/78 rue du Chardon 57100 Thionville représenté par son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER a fait assigner La SCI EJCA devant le Président de ce tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  10 908.13 euros au titre des charges de copropriété et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26/08/2024,

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

IL sollicite en outre la condamnation de La SCI EJCA au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir, et ce en application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des droits professionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, à condition que ces frais n’excèdent pas ce qui est nécessaire, au sens de l’article L111-7 du même code, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés.

Suivant conclusions déposées à l’audience du 17/03/2026, Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Rodin” situé 76/78 rue du Chardon 57100 Thionville représenté par son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER maintient ses demandes et conclut au rejet des demandes de la défenderesse.

Suivant conclusions déposées à l’audience du 03/03/2026, La SCI EJCA demande de:

— déclarer Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Rodin” situé 76/78 rue du Chardon 57100 Thionville représenté par son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter,

— à titre reconventionnel: condamner Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Rodin” situé 76/78 rue du Chardon 57100 Thionville représenté par son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER à lui payer la somme de 354 338.28 euros à titre de dommages et intérêts,

— en tout état de cause, condamner Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Rodin” situé 76/78 rue du Chardon 57100 Thionville représenté par son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER à lui payer la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Rodin” situé 76/78 rue du Chardon 57100 Thionville représenté par son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER aux entiers frais et dépens.

A l’audience du 07/04/2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28/04/2026.

MOTIFS

Sur les charges de copropriété

Demande en paiement de provisions échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Rodin” situé 76/78 rue du Chardon 57100 Thionville représenté par son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER verse aux débats :

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 05/05/2025, 28/05/2024, 26/06/2023, 12/04/2022 et 19/04/2021 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de la créance pour la période du 12/04/2022 au 19/09/2025,

— la sommation de payer du 12/02/2025,

— la mise en demeure du 26/08/2024 et la relance du 26/07/2024,

— le contrat de syndic.

Pour s’opposer au paiement des charges de copropriété, la défenderesse indique que le syndic est défaillant dans sa mission car il n’a jamais entrepris les travaux lui permettant de jouir de son local. Or, il est de jurisprudence constante qu’un copropriétaire ne peut refuser de payer les charges de copropriété au motif d’une inexécution des obligations du syndicat des copropriétaires ou de son représentant. En conséquence, aucun motif ne permet de rejeter la demande en paiement de Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Rodin” situé 76/78 rue du Chardon 57100 Thionville représenté par son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER au titre des charges de copropriété.

Il ressort de ces documents que La SCI EJCA reste devoir la somme de 9605.49 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 19/09/2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en l’absence de preuve de réception de la mise en demeure du 26/08/2024.

Demande en paiement de provisions non encore échues

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, il est constant que La SCI EJCA n’a pas versé la provision à sa date d’exigibilité et que la mise en demeure du 12/02/2025 est restée sans effet.

Il convient de constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire justifiant de condamner La SCI EJCA au paiement des autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, soit la somme de 1302.64 euros correspondant à l’appel de fonds du quatrième trimestre 2025.

Sur les dommages et intérêts

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle

L’article 14 de la loi du 10/07/1965 prévoit que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, La SCI EJCA sollicite la somme de 354.388,28 euros à titre de dommages et intérêts. Elle explique qu’elle ne peut pas jouir de son bien depuis 2020 en raison de manquement du demandeur dans l’exécution des travaux de tuyauterie et relatifs aux canalisations.

La SCI EJCA justifie avoir adressé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Rodin” situé 76/78 rue du Chardon 57100 Thionville représenté par son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER des courriers du 13/02/2020 et du 18/12/2020 et un mail du 24/09/2020 pour faire état d’un sinistre dans son local l’empêchant de jouir de son bien. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Rodin” situé 76/78 rue du Chardon 57100 Thionville représenté par son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER justifie du vote de travaux de remplacement de canalisation d’eaux pluviales lors de l’assemblée générale du 28/05/2024, ainsi que de leur exécution.

D’une part, les photographies produites par la défenderesse ne permettent ni de connaître l’étendue et l’origine des désordres, ni de justifier l’absence de possibilité de location du bien. D’autre part, la défenderesse ne rapporte pas la preuve de la destination du bien, permettant d’apprécier l’existence d’une perte de loyer. En effet, l’estimation produite vise une valeur locative d’un local commercial alors que cette destination ne ressort d’aucune des pièces produites. Au contraire, les photographies et les plans produits font état de locaux non aménagés.

En conséquence, La SCI EJCA sera déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI EJCA, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Rodin” situé 76/78 rue du Chardon 57100 Thionville représenté par son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 1000 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI EJCA, condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Président du Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition du greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Condamnons La SCI EJCA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Rodin” situé 76/78 rue du Chardon 57100 Thionville représenté par son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER les sommes de :

—  9605.49 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 19/09/2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12/11/2025,

—  1302.64 euros au titre des provisions non encore échues correspondant à l’appel de fonds du quatrième trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12/11/2025,

Rejetons la demande de dommages et intérêts,

Rejetons la demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

Condamnons La SCI EJCA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Rodin” situé 76/78 rue du Chardon 57100 Thionville représenté par son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboutons La SCI EJCA de sa demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons La SCI EJCA aux dépens d’instance et d’exécution,

Rejetons les autres demandes,

Ainsi jugé et prononcé , la minute étant signée par la Présidente et la Greffière, à laquelle cette minute a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE