TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

CHAMBRE CIVILE

n° I N° RG 21/01284 – N° Portalis DBZL-W-B7F-DNZT

Minute N° : 2026/165

JUGEMENT DU 09 Mars 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [W],

demeurant 27, rue Maréchal Joffre – 57100 THIONVILLE,

représenté par Maître Claire LALLEMENT-HURLIN de l’AARPI AVACC, avocats au barreau de THIONVILLE, avocats plaidant

DÉFENDEURS :

S.A. SWISSLIFE,

demeurant 7 RUE BELGRAND – 92300 LEVALLOIS PERRET,

représentée par M^e Olivier RECH, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, M^e Thierry PELLETIER, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

S.A.S. FONCIA SOLOGAT, ès-qualités de syndic de la copropriété sise 27 rue du Maréchal Joffre à THIONVILLE,

demeurant siège social 3, place Turenne – 57100 THIONVILLE,

représentée par M^e Anne-sophie JOSEPH-AMSCHLER, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

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Ordonnance de clôture de l’instruction en date du 29 septembre 2025

renvoyant l’affaire devant le JUGE UNIQUE du 05 Janvier 2026

Débats : à l’audience publique du 05 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Marie-Astrid MEVEL (Juge placée)

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

affaire mise en délibéré pour prononcé le : 02 mars 2026 et délibéré prorogé au 09 Mars 2026

Greffier pour la mise en forme : Sévrine SANCHES

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :

PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

Président : Marie-Astrid MEVEL (Juge placée)

Greffier : Sévrine SANCHES

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*

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [W] est propriétaire d’un appartement situé au 3ème étage d’une copropriété au 27 rue Maréchal Joffre 57100 THIONVILLE.

Lors de travaux de peinture de son appartement, dans le courant du mois de septembre 2020, celui-ci a procédé à la dépose du radiateur et au démontage d’une tête de robinet thermostatique dans son salon, le chauffage central étant alors coupé.

Le 28 septembre 2020, une société mandatée par le syndic de copropriété FONCIA SOLOGAT a procédé à la remise en eau des radiateurs, occasionnant un dégât des eaux dans l’appartement de Monsieur [V] [W], ainsi qu’au niveau des appartements inférieurs situés au 1er et 2ème étages, appartenant à Madame [X] [R], Madame [C] [I] et Monsieur [Y] [N].

Monsieur [V] [W] a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur habitation, la compagnie SWISSLIFE. Une expertise diligentée à la demande de cette dernière le 30 septembre 2020, a confirmé l’origine du sinistre et évalué le coût des dommages à hauteur de 18.080,33 euros.

Le 19 novembre 2020, la SA SWISSLIFE a décidé de classer le dossier sans suite. Le 28 décembre 2020, le conseil de Monsieur [V] [W] l’a mise en demeure de revenir sur cette décision. Elle a cependant maintenu sa position dans son courrier du 15 janvier 2021.

Le 17 mars 2021, Monsieur [V] [W] a par ailleurs mis en demeure la SAS FONCIA SOLOGAT d’effectuer une déclaration de sinistre auprès de son assureur, en vain.

Par actes en date des 15 septembre 2021 et 8 juin 2021, Monsieur [V] [W] a respectivement assigné la SA SWISSLIFE et la SAS FONCIA SOLOGAT en sa qualité de syndic de la copropriété sis 27 rue du Maréchal Joffre à THIONVILLE, devant le tribunal judiciaire de THIONVILLE, afin de demander à titre principal la condamnation de son assureur à le garantir du sinistre survenu le 28 septembre 2020 et à lui verser la somme de 18.080,33 euros, et subsidiairement, la condamnation de la SAS FONCIA SOLOGAT à lui verser ladite somme.

L’ordonnance de clôture est intervenue le premier juillet 2024, aux termes de laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie, formation collégiale du 09 septembre 2024.

A l’issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

Par jugement du 18 novembre 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et a enjoint aux partie de produire la copie du contrat d’assurance habitation souscrit pour l’appartement situé au 27 rue Maréchal Joffre 57100 THIONVILLE, lieu de survenance du sinistre, ou à tout le moins l’attestation d’assurance relative à ce contrat, faisant figurer les conditions générales et particulières applicables audit contrat.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives datées du 28 avril 2025, Monsieur [V] [W] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1004 et 1240 du Code civil, et l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de:

DECLARER la demande recevable et bien fondée, En conséquence,

A titre principal,

DIRE et JUGER que la SA SWISSLIFE devra garantie à Monsieur [V] [W] du sinistre subi par dégât des eaux le 28 septembre 2020, CONDAMNER la SA SWISSLIFE à payer à Monsieur [V] [W] la somme de 19.591 € au titre du dégât des eaux, avec intérêts de droit à compter de la demande, CONDAMNER la SA SWISSLIFE à payer à Monsieur [V] [W] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile, DEBOUTER la SA SWISSLIFE de toutes ses demandes, CONDAMNER la SA SWISSLIFE à payer à Monsieur [V] [W] aux entiers dépens RAPPELER que la décision à intervenir est de plein droit assortie de l’exécution provisoire. A titre subsidiaire, si la garantie de la SA SWISSLIFE venait à être déniée à Monsieur [W],

DIRE et JUGER que la SAS FONCIA SOLOGAT es qualité de syndic de la copropriété sise 27 rue du Maréchal Joffre à THIONVILLE a commis une faute de nature délictuelle au préjudice de Monsieur [V] [W] en faisant procéder à la remise en eau du système de chauffage collectif sans en avertir les occupants préalablement, engageant ainsi sa responsabilité, En conséquence,

DIRE et JUGER que la SAS FONCIA SOLOGAT es qualité de syndic de la copropriété sise 27 rue du Maréchal Joffre à THIONVILLE est responsable du préjudice subi par Monsieur [V] [W] dans le cadre du dégât des eaux du 28 septembre 2020,CONDAMNER la SAS FONCIA SOLOGAT es qualité de syndic de la copropriété sise 27 rue du Maréchal Joffre à THIONVILLE à payer à Monsieur [V] [W] la somme de 18.080,33 € au titre du dégât des eaux, CONDAMNER la SAS FONCIA SOLOGAT es qualité de syndic de la copropriété sise 27 rue du Maréchal Joffre à THIONVILLE à payer à Monsieur [V] [W] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNER la SAS FONCIA SOLOGAT es qualité de syndic de la copropriété sise 27 rue du Maréchal Joffre à THIONVILLE à payer à Monsieur [V] [W] aux entiers dépens DEBOUTER la SAS FONCIA SOLOGAT de toutes ses demandes, RAPPELER que la décision à intervenir est de plein droit assortie de l’exécution provisoire. A titre infiniment subsidiaire, si le tribunal s’estimait insuffisamment éclairé par l’expertise amiable diligentée à l’initiative de la SA SWISSLIFE,

ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire et commettre tel expert qu’il conviendra de nommer aux fins de se rendre au domicile de Monsieur [V] [W] situé 27 rue du Maréchal JOFFRE à 57100 THIONVILLE, avec pour mission : – Convoquer les parties,

— Se rendre sur les lieux, les visiter, décrire le préjudice subi par Monsieur [V] [W] dans son appartement à la suite du dégât des eaux subi le 28.09.2020,

— Se faire remettre tous documents utiles, entendre tous sachants, faire toutes constatations utiles,

— Etablir la chronologie,

— Dresser l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige,

— Enumérer les polices d’assurances souscrites,

— Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, entendre tous sachant, et s’adjoindre, si nécessaire, tout spécialiste de son choix,

— Rechercher la réalité des désordres allégués par la partie demanderesse dans l’assignation ou ses

conclusions ultérieures,

— En indiquer la nature, l’origine et l’importance,

— Faire procéder à tous sondages et investigations nécessaires,

— Préconiser les remèdes, en indiquant et évaluant les travaux nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en état,

— Evaluer les préjudices de toute nature résultant des désordres notamment le préjudice de jouissance

subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant

à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles

encourues et d’évaluer les préjudices subis,

— Donner tous éléments permettant au Tribunal d’établir les comptes entre les parties,

— Rédiger un pré-rapport qui sera adressé aux parties et laisser à celles-ci un délai raisonnable pour

faire leurs dires, répondre aux dires,

RESERVER les dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [V] [W] considère que l’article 9.5 des conditions générales du contrat d’assurance habitation qu’il a souscrit auprès de la SA SWISSLIFE couvre expressément les dommages matériels causés à la suite de “fuite ou débordement accidentel des appareils reliés à l’installation d’eau et des appareils de chauffage central”. En réponse à l’argumentation adverse sur ce point, il affirme que la date de souscription du contrat d’assurance est bien antérieure à la survenue du sinistre, et que le sinistre correspond au débordement d’une canalisation faisant partie intégrante d’un appareil de chauffage. Il ajoute que le fait que le radiateur ait été déposé ne saurait exclure la garantie, dès lors que la canalisation concernée fait partie intégrante de l’installation de chauffage.

Il ajoute qu’en application de l’article L 113-1 du code des assurances, l’assureur est tenu d’indemniser les sinistres provenant de cas fortuit et de la faute de l’assuré, sauf en cas de faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré, ou exclusion formelle et limitée contenu dans la police d’assurance, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Monsieur [V] [W] précise en effet que le règlement intérieur de l’immeuble prévoit en page 28 que: “l’assemblée générale fixera chaque année la durée de la période de chauffage. A défaut, le chauffage sera allumé du 15 octobre au 15 avril”. Il affirme qu’aucune disposition contraire n’a été prévue dans les procès-verbaux d’assemblée générale, et qu’il n’a pas été avisé de la remise en eau des radiateurs en septembre 2020.

A titre subsidiaire, il sollicite que soit reconnue la responsabilité du syndic de copropriété (FONCIA) sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose notamment au syndic d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations des assemblées, et de l’article 1er du décret n°2015-1681 du 15 décembre 2015 relatif à l’information des occupants de l’immeuble des décisions prises en assemblée générale.

Il expose que les affirmations du syndic selon lesquelles une affiche aurait été posée le 25 septembre 2020 sont contredites par le rapport d’intervention de la société IDEX, qui confirme l’absence d’affichage avant le sinistre.

Il conteste avoir reçu le courrier du 24 juin 2020 du syndic pour l’informer d’une vidange complète de l’installation du chauffage entre le 29 juin et le 27 juillet 2020, précisant qu’il a été adressé à son ancienne adresse, alors que le syndic a été informé de son changement d’adresse à compter de février 2020, par lettre recommandée avec accusé de réception. Il souligne en tout état de cause que la période visée par ce courrier ne correspond pas à celle du dégât des eaux. Le demandeur assure également que contrairement à ce qui est indiqué dans le mail du 25 mars 2022 de la société IDEX, aucun affichage concernant la remise en eau du système de chauffage n’a été réalisé, ce qui est confirmé par le rapport d’intervention annexé. Selon lui, l’affichage n’a eu lieu que le 28 septembre 2020, soit le jour même du sinistre.

Le demandeur précise enfin fonder ses demandes d’indemnisation sur l’estimation de l’expert, ainsi que deux devis produits aux débats.

Dans ses conclusions récapitulatives 2 transmises au RPVA le 8 janvier 2025, la SA SWISSLIFE demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1194, 1240 et 1241 du Code civil, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret 2015-1681 du 15 décembre 2025, de:

A titre principal

débouter la société FONCIA ès-qualités de syndic de la copropriété sise 27 rue du Maréchal Joffre à THIONVILLE et Monsieur [W] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires aux présentes telles que dirigées à l’encontre de la société SWISSLIFE, A titre subsidiaire

débouter Monsieur [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires aux présentes telles que dirigées à l’encontre de la société SWISSLIFE, condamner la société FONCIA es qualité de syndic de la copropriété sise 27 rue Maréchal Joffre à THIONVILLE à la garantir de l’intégralité des condamnations éventuellement prononcées à son encontreEn tout état de cause

condamner in solidum Monsieur [W] et la société FONCIA es qualité de syndic de la copropriété sise 27 rue Maréchal Joffre à THIONVILLE à lui verser 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépensécarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En défense, la société SWISSLIFE soutient que le sinistre ayant été provoqué par l’absence d’appareil de chauffage central, autrement dit de radiateur et de tête thermostatique, il ne s’agit ni d’une fuite ni d’un débordement d’un appareil de chauffage central, de sorte qu’il s’agit d’un événement non couvert par la garantie. Elle ajoute que le contrat pour le logement touché par le sinistre a été souscrit le 28 septembre 2020, soit le jour du sinistre, alors que Monsieur [W] a parfaitement connaissance de l’événement, ce qui est une cause d’exclusion des garanties en application de l’article 17 des conditions générales du contrat.

Subsidiairement, elle affirme que le demandeur n’établit pas la preuve du montant de son préjudice, aucune pièce justificative n’étant produite.

S’agissant de la responsabilité du syndic, elle expose que la société FONCIA ne démontre pas avoir exécuté une délibération de l’assemblée générale prescrivant une remise en route du chauffage central le 28 septembre 2020, contrairement à ce qui exigé par le règlement de copropriété, ou à tout le moins d’en avoir informé les occupants, de sorte que sa responsabilité est engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Par conclusions récapitulatives n°4 transmises au RPVA le 25 février 2025, la SAS FONCIA SOLOGAT demande au tribunal de:

débouter Monsieur [V] [W] de ses demandes

condamner la société SWISSLIFE, es qualité d’assureur de Monsieur [W] à la garantir et à lui payer une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civilecondamner Monsieur [V] [W] à lui verser une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.Condamner Monsieur [V] [W] aux entiers dépens de la procédure en application de l’article 696 du CPC.

En défense, la SAS FONCIA SOLOGAT soutient que Monsieur [V] [W] a été informé de la remise en eau du chauffage central par le syndic d’une part, et par l’entreprise IDEX d’autre part. Elle affirme qu’il n’y a pas eu d’assemblée pour l’hiver 2020-2021 fixant la période de chauffe, mais qu’elle a adressé une note à l’ensemble des copropriétaires, y compris à Monsieur [V] [W], qui a cependant mal renseigné son adresse. Elle précise à ce titre que le formulaire E-RECO et l’avis de mutation reçue de l’office notarial le 25 février 2020 mentionnent le 7 rue du Maréchal Joffre, de sorte que l’avis ne pouvait lui être adressé ailleurs. Elle ajoute que l’entreprise IDEX a procédé à un affichage dans la copropriété, destinée à informer les résidents de la remise en eau.

La défenderesse affirme par ailleurs que Monsieur [V] [W] a été négligent puisqu’il n’a pas pris le soin d’appeler le syndic avant de procéder à la dépose du radiateur, ce qui constitue une faute au sens de la responsabilité civile. Elle ajoute que le préjudice pour lequel il demande réparation résulte d’un rapport d’expertise privé qui ne peut lui être opposé et n’est qu’une estimation des dommages, de sorte que celui-ci n’est pas justifié. Elle soutient en dernier lieu que l’assureur de Monsieur [V] [W] doit indemniser ce dernier, nonobstant le fait que le sinistre est dû à une imprudence ou à une négligence de sa part, justifiant qu’elle soit garantie par la SA SWISSLIFE.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 septembre 2025, aux termes de laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie, à juge unique du 05 janvier 2026.

A l’issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré au 02 mars 2026, par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 09 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de garantie par la société SWISSLIFE

En droit, l’article 1103 du code civil dispose que “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

L’article L113-1 du code des assurances, “Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionelle ou dolosive de l’assuré.”

Aux termes de ce texte, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Au sens de ce texte, une telle clause d’exclusion ne peut être tenue pour formelle et limitée dès lors qu’elle doit être interprétée (civ 2ème, 20 janvier 2022, pourvoi n°20-13.245).

Il convient de rappeler que la faute intentionnelle et la faute dolosive, au sens de l’article L113-1 du code des assurances, sont autonomes, chacun justifiant l’exclusion de garantie dès lors qu’elle fait perdre à l’opérateur d’assurance son caractère aléatoire (cass, civ 2ème, 20 mai 2020, pourvoi n°19-11.538).

Les juges du fond ne jouissent du pouvoir d’interpréter les conventions que si celles-ci sont obscures ou ambiguës (civ 2ème, 10 septembre 2015, n°14-22.669).

En l’espèce, l’article 9.5 des conditions générales de la police d’assurance “SWISSLIFE HABITATION” stipule que :

“9.5 Dégâts des eaux

Ce qui est garanti

1) Les dommages matériels causés par l’eau à vos biens assuré, à la suite de :

— Fuite ou débordement accidentel des appareils reliés à l’installation d’eau et des appareils de chauffage central ;

— Débordement ou renversement accidentels de récipients ;

— Fuite rupture accidentelle de canalisation ;

— Débordement au refoulement des égouts, dans la mesure où il ne constitue pas une catastrophe naturelle (loi du 13 juillet 1982) ;

— Infiltrations accidentelles au travers des joints d’étanchéité, pourtours des baignoires et bacs à douche, éviers, lavabos ainsi qu’au travers des carrelages ;

— Infiltration accidentelle au travers des toitures ou ciels vitrés, des façades des terrasses et toitures en terrasse ;

— Débordement de cours d’eau ou plan d’eau, dans la mesure où cet événement n’a pas fait l’objet d’un arrêté de catastrophe naturelle ;

— Ruissellement accidentel des cours et jardins, voies publiques ou privées, dans la mesure ou cet événement n’a pas fait l’objet d’un arrêté de catastrophe naturelle.

Les entrées d’eau de pluie par les portes, porte-fenêtre, soupiraux, lucarne, conduit d’aération ne sont pris en charge que lorsqu’elles sont la conséquence de ce ruissellement accidentel […].

[…].

Ce qui n’est pas garanti

Outre les exclusions prévues à l’article 17 des dispositions générales, sont exclus :

1) les dommages causés par :

— les débordements de piscines ;

— les entrées d’eau de pluie et infiltrations par les portes et fenêtres (fermées ou non) sauf si elles sont la conséquence d’un ruissellement accidentel ;

— les entrées d’eau de pluie par les conduits de cheminée ou d’aération, ou au travers des toitures découvertes ou bâchées ;

— les installations de pompes à chaleur géothermiques ;

— les dommages causés par l’humidité ou la condensation, notamment le mérule ;

— les dommages ayant pour cause une insuffisance d’étanchéité manifeste et apparente, une fuite latente connue de l’assuré ou un débordement des chéneaux et gouttières, résultant de la vétusté, du défaut d’entretien ou de réparations inadaptées du fait de l’assuré.

Toutefois, les dommages causés aux tiers restent garantis.

2) Les frais de réparation, de dégorgement, de remplacement et de déplacement des appareils et canalisations à l’origine du sinistre.”

Par ailleurs, l’article 17 de ces conditions générales stipule “Article 17 – Exclusions communes à toutes les garanties

Ces exclusions se rapportent à toutes les garanties précédemment mentionnées (article 8 à article 15).

— les dommages ou l’aggravation des dommages intentionnellement causés par toute personne assurée ou avec sa complicité, et leurs conséquences.

— les dommages causés par la guerre étrangère ou par la guerre civile.

— les dommages ou l’aggravation des dommages causés par :

— des armes ou engins destinés à exploser par modification de structure du noyau de l’atome ;

— tout conbustible nucléaire, produit ou déchet radioactif ou par toute source de rayonnement ionisant.

— les dommages causés par une éruption de volcan, un tremblement de terre, un glissement ou un affaissement de terrain, une inondation, une marée, un raz de marée, une avalanche ou un autre cataclysme (sauf mise en oeuvre de la garantie légale des catastrophes naturelles).

— le paiement des amendes.

— les conséquences de la participation de l’assuré à un pari.

— les dommages résultant d’un fait ou d’un évènement connu de vous à la souscription et de nature à mettre en jeu les garanties du contrat.

— les dommages et responsabilités relevant de l’assurance construction obligatoire.”

Or, en l’espèce, il est constant que les radiateurs ont été déposés. Il apparaît en outre que les tuyaux d’arrivée d’eau n’ont fait l’objet d’aucun bouchage après cette dépose.

Dès lors, l’installation et les canalisations n’étant plus reliées à aucun appareil de chauffage, la dépose du radiateur et le démontage de la tête de robinet thermostatique ayant engendré le sinistre lors de la remise en eau du chauffage collectif, les conditions requises pour la mise en œuvre de la garantie ne sont pas remplies, étant relevé les conditions limitées d’application de la garantie fixées contractuellement et ne souffrant d’aucune ambiguïté. Dès lors, le sinistre ne saurait être couvert par la police d’assurance de Monsieur [V] [W].

En conséquence, la demande d’indemnisation formée par Monsieur [V] [W] à l’encontre de la société SWISSLIFE sera rejetée.

Sur la responsabilité de la société FONCIA SOLOGAT

En droit, l’article 1240 du Code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Par ailleurs, aux termes de l’article 1241 du Code civil, “Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.”

L’article 18 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965 indique que le syndic est chargé notamment d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

L’article 1er du décret n°2015-1681 du 15 décembre 2015 relatif à l’information des occupants des immeubles en copropriété des décisions prises par l’assemblée générale prévoit que dans un délai de trois mois après la tenue de chaque assemblée générale des copropriétaires, le syndic assure l’information des occupants de chaque immeuble des décisions prises par ladite assemblée susceptibles d’avoir des conséquences sur les conditions d’occupation de l’immeuble et sur les charges des occupants, telles que :

— les décisions relatives à la maintenance et à l’entretien de l’immeuble, aux travaux de toute nature et aux actes techniques concourant à la préparation de ces travaux tels que les diagnostics, les audits, les études techniques (…)”.

En l’espèce, il résulte de l’article 23 du règlement de copropriété de l’immeuble, qui stipule que le syndic, en tant qu’agent officiel du syndicat, est chargé de l’administration courante de l’immeuble, du maintien en bon état d’entretien des parties communes et de la préservation de la tranquillité de l’immeuble. Le point 8° du même article précise en outre que le syndic est compétent pour choisir le préposé au fonctionnement des services communs, ainsi que les fournisseurs et entrepreneurs, sous réserve des décisions éventuellement prises par l’assemblée générale.

Il est constant que la société IDEX est intervenue à la demande du syndic FONCIA sur le réseau de chauffage central de l’immeuble, élément commun, afin d’en assurer la maintenance.

Par ailleurs, le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit que “9°) Chauffage central. L’Assemblée Générale fixera chaque année la durée de la période de chauffage. A défaut, le chauffage sera allumé du 15 octobre au 15 avril.”

En l’espèce, il n’est fait état d’aucune décision de l’assemblée générale, fixant la période de chauffage au moment de la survenance du sinistre. Dès lors, le règlement de copropriété prévoit un allumage du chauffage du 15 octobre au 15 avril, étant rappelé que les désordres sont apparus le 28 septembre 2020, soit en dehors de cette période fixée.

Si le syndic, la société FONCIA SOLOGAT, affirme que Monsieur [V] [W] a été informé, d’une part, par la société IDEX de son intervention, et d’autre part, par une lettre recommandée (pièce 1 du syndic) de la date de remise en eau du chauffage collectif, il convient de relever qu’il apparaît que ladite lettre recommandée n’a pas été expédiée à la nouvelle adresse de Monsieur [V] [W], étant relevé par ailleurs l’absence de justificatif de l’envoi du courrier recommandé.

Egalement, sur ce point, à supposer même que ce dernier n’ait pas formellement communiqué son changement d’adresse, la société FONCIA SOLOGAT relevant un envoi des courriers à la même adresse que celle figurant sur le courrier visé du 24 juin 2020, il apparaît que par courrier daté du 25 février 2020, la SCP [K] [Z] et Catherine [U] a informé le syndic que, suivant acte reçu le 25 février 2020, Monsieur [V] [W] a acquis l’appartement situé au 3ème étage de la copropriété située au 27 rue Maréchal Joffre 57100 THIONVILLE, étant précisé que l’entrée en jouissance a été fixée au jour de la signature de l’acte authentique. Dès lors, la société FONCIA SOLOGAT ne démontre aucunement que le demandeur a été informé de la remise en eau du chauffage collectif.

De plus, le syndic ne verse aux débats aucun élément probant, tel qu’un constat d’affichage ou un témoignage, justifiant qu’une information collective concernant la date d’intervention de la société IDEX a bien été affichée dans les parties communes.

S’il verse aux débats un courriel adressé le 10 mars 2022, par Monsieur [S] [P], responsable d’exploitation, aux termes duquel il est indiqué “ (…) Suite à votre demande, suite au problème que vous avez fait remonter lors de la remise en eau de la résidece en septembre 2020. Nous avons bien mis un affichage le vendredi 25 septembre en fin d’après-midi, “suite à votre OS de remise en eau et relance du chauffage”, pour prévenir de la remise en eau sur le circuit chauffage au 28 septembre, ci joint le BI de mise en place de l’affichage. (…), le rapport d’intervenion n°AQ/2008/O31771 relève notamment “Bilan de l’intervention – Contrôle installation Mise en place des affiches de remise en eau lundi 28/09, car pas mis en place par l’artisan qui a réalisé les travaux.”

Sur ce point, le demander verse aux débats un attestation rédigée par Madame [X] [R] aux termes de laquelle elle atteste “qu’aucun affichage concernant la remise en eau du chauffage collectif n’a été mis en place dans l’immeuble (…). Un affichage a été mis en place dans les parties communes de l’immeuble lors de la coupure en période estivale afin que d’éventuels travaux sur les radiateurs puissent être effectués. Hors cela n’a pas été le cas pour la remise en route.”

Dans ces conditions, force est de constater que le syndic ne justifie pas avoir procédé à l’information des copropriétaires, n’apportant par ailleurs aucune information sur le lieu de l’affichage allégué, démontrant une visibilité certaine de l’information, et qu’ainsi la négligence de la société FONCIA SOLOGAT est caractérisée.

Or, il lui incombait, lors de l’entretien du système de chauffage collectif (chose commune placée sous sa responsabilité), de s’assurer de l’information effective de l’ensemble des copropriétaires avant toute remise en eau. Le syndic ne justifie d’aucune diligence suffisante pour garantir la sécurité des installations privatives lors de cette opération technique à risque.

En conséquence, une faute du syndic est bien caractérisée. La société FONCIA SOLOGAT doit être reconnue responsable du dommage survenu à la suite de la remise en fonctionnement du chauffage collectif.

Sur le montant du préjudice

En l’espèce, Monsieur [V] [W] produit plusieurs éléments pour justifier de l’étendue de son préjudice :

Un rapport d’expertise amiable unilatéral de la société IRD (pièce n°7), évaluant les dommages à la somme de 17 080,33 € TTC ;

Un pocès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages, établi le 10 novembre 2020 (pièce n°10), retenant une évaluation des dommages, vétusté déduite, à hauteur de 11 054,64 € ;

Deux devis de remise en état émanant des sociétés H&H Prestige et AM Bâtiment, pour des montants respectifs de 20 600 € et 19 591 €.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir, comme base d’indemnisation, le montant du devis n°DEV-2024-0059 conformément à la demande de Monsieur [V] [W] dans le dispositif de ses écritures et ainsi de condamner la société FONCIA SOLOGAT à lui verser la somme de 19 591 € à ce titre.

La société FONCIA SOLOGAT sera déboutée de sa demande de condamner la société SWISSLIFE, ès-qualités d’assureur de Monsieur [W], à la garantir.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Les dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile prévoient que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La société FONCIA SOLOGAT, partie perdante,sera condamnée aux dépens.

— Sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Les dispositions de l’article 700 1° du Code de procédure civile prévoient que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [V] [W] et la société FONCIA SOLOGAT, succombant en leurs demandes à l’égard de la société SWISSLIFE seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société FONCIA SOLOGAT, partie perdante, sera condamnée à payer à Monsieur [V] [W] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société FONCIA SOLOGAT sera déboutée de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.En l’espèce, tel est le cas s’agissant de la présente instance, introduite par actes des 08 juin 2021 et 15 septembre 2021.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de THIONVILLE, statuant par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

DEBOUTE la SAS FONCIA SOLOGAT de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE Monsieur [V] [W] de l’ensemble de ses demandes à l’égard de la SA SWISSLIFE;

CONDAMNE la SAS FONCIA SOLOGAT és-qualités de syndic de la copropriété sise 27 rue du Maréchal Joffre à THIONVILLE à payer à Monsieur [V] [W] la somme de 19 591 € en réparation de son préjudice au titre du dégât des eaux ;

CONDAMNE in solidum la société FONCIA SOLOGAT ès-qualités de syndic de la copropriété sise 27 rue du Maréchal Joffre à THIONVILLE et Monsieur [V] [W] à verser à la société SWISSLIFE la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société FONCIA SOLOGAT ès-qualités de syndic de la copropriété sise 27 rue du Maréchal Joffre à THIONVILLE à payer à Monsieur [V] [W] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société FONCIA SOLOGAT ès-qualités de syndic de la copropriété sise 27 rue du Maréchal Joffre à THIONVILLE aux dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ansi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 09 mars 2026 par Madame Marie-Astrid MEVEL, juge placée, assistée de Madame Sévrine SANCHES, Greffier.

Le Greffier

Le Président