TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 19 AOUT 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00140 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FD66

AFFAIRE : S.A. Société anonyme Société anonyme SEMCODA / [Z] [J]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 20 Mai 2025, décision mise en délibéré au 19 août 2025

ORDONNANCE : prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort signée par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

S.A. SEMCODA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [Z] [J]

née le 03 Novembre 1989 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Expédition délivrée à

Exécutoire délivré à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme SEMCODA a, par contrat signé le 15 décembre 2020, donné à bail à Madame [Z] [J] un logement et un garage situés [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 618, 52 euros, outre la provision pour charges de 174, 92 euros, pour le logement, et un loyer mensuel de 55, 84 euros, outre la provision pour charges de 1, 97 euros, pour le garage.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 18 février 2025 délivré par remise à personne, la société anonyme SEMCODA a fait assigner Madame [Z] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, statuant en référé, afin de :

— constater la résiliation du bail sous seing privé conclu entre Madame [Z] [J] et la société anonyme SEMCODA portant sur un logement et un garage sis [Adresse 2] à [Localité 5] à la date du 28 décembre 2024 par l’effet de la clause résolutoire ;

— constater que Madame [Z] [J] est occupante sans droit ni titre des locaux ayant fait l’objet du bail susvisé (logement et garage) à compter du 29 décembre 2024, et dire alors qu’elle devra quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de son chef;

— ordonner en tant que de besoin son expulsion, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Madame [Z] [J] en tant que de besoin à titre provisionnel, à payer à la société anonyme SEMCODA la somme de 7 310,67 euros due au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtée au 22 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 (date du commandement de payer) sur la somme de 3 706,81 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner l’occupante au paiement de cette somme à titre provisionnel ;

— condamner Madame [Z] [J] à payer à la société anonyme SEMCODA la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [Z] [J] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 octobre 2024.

Le rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe, indiquant que Madame [Z] [J] était célibataire, avec deux enfants à charge mineurs, qu’elle disposait de 3 848 euros de ressources mensuelles, que l’impayé locatif était duà un loyer trop élevé et à une difficulté de gestion du budget, qu’elle a repris le paiement de son loyer partiellement et estime ne pas être en capacité de rembourser tout ou partie de la dette.

Lors de l’audience du 20 mai 2025, la société anonyme SEMCODA a réitéré ses prétentions et a déposé un décompte actualisant le montant de la dette locative à hauteur de 11 372,39 euros au 15 mai 2025. Elle a précisé s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Madame [Z] [J] a comparu en personne. Elle a indiqué que le père de ses enfants n’avait pas payé le loyer pendant 6 mois, qu’elle est comptable au sein d’un cabinet d’expertise comptable et perçoit un salaire de 3 300 euros par mois, qu’elle a accepté un accompagnement social depuis le 7 mai 2025 et qu’elle envisage de verser la somme de 1 500 euros au mois de juin.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 19 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet article, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 15 décembre 2020. Selon la clause résolutoire du contrat (article 5.1), à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 28 octobre 2024, d’un commandement de payer la somme de 3 706,81 euros visant la clause résolutoire du bail d’habitation et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 29 décembre 2024, deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Madame [Z] [J] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Il ressort du décompte versé aux débats en date du 19 mai 2025 que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au mois d’avril 2025 s’élevait à la somme de 11 372,39 euros. La justification d’un paiement libératoire de Madame [Z] [J] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer une provision de ce montant, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3 706, 81 euros à compter de 28 octobre 2024 et sur le surplus à compter de la signification du présent jugement, jusqu’à parfait paiement.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [Z] [J] sollicite les délais de paiement pour régler l’arriéré locatif, ce qui est contesté par la société anonyme Société anonyme SEMCODA.

Le décompte en date du 19 mai 2025 produit par société anonyme SEMCODA permet de constater qu’à la date de l’audience, que Madame [Z] [J] n’avait pas repris le paiement de loyers qui ne sont plus régulièrement depuis le mois de décembre 2022, la dette locative augmentant chaque mois et s’élève désormais à un montant particulièrement élevé que la proposition de la locataire ne permettra pas de réduire même du quart. En outre, Madame [Z] [J] ne fournit que des informations partielles sur sa situation ne permettant pas de s’assurer de sa capacité à rembourser l’arriéré locatif. Il sera enfin relevé que l’accompagnement social dont elle bénéficie est récent.

La suspension de la clause résolutoire ne sera donc pas ordonnée. Il y a lieu, en revanche, d’autoriser l’expulsion de Madame [Z] [J] et de la condamner, à titre provisionnel, jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers du logement et du garage, le cas échéant indexés, et des charges qui auraient été dus si le contrat de location était resté en vigueur. Le montant du loyer, pour le logement et le garage, s’élève à la somme de 1 015, 43 euros au mois d’avril 2025.

Madame [Z] [J], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation et les frais de signification de la présente décision et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 250 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation au 29 décembre 2024 du contrat de résidence liant la société anonyme SEMCODA, d’une part, et Madame [Z] [J], d’autre part, et portant sur le logement et le garage situés [Adresse 2] à [Localité 5] par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

CONDAMNE Madame [Z] [J] à payer à la société anonyme SEMCODA, à titre provisionnel :

la somme de 11 372,39 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échus pour le logement et le garage, et laissés impayés à la date du 30 avril 2025, selon le décompte en date du 19 mai 2025, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3 706, 81 euros à compter de 28 octobre 2024 et sur le surplus à compter de la signification du présent jugement, jusqu’à parfait paiement,une indemnité d’occupation égale au loyer du logement et du garage, à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif de Madame [Z] [J],

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [Z] [J] ;

ORDONNE à Madame [Z] [J] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef à compter de la signification de la présente décision et si besoin, l’expulsion pourra se faire avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Madame [Z] [J] à payer à la société anonyme Société anonyme Société anonyme SEMCODA la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [J] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, la présente ordonnance a été signée par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,