TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 03 SEPTEMBRE 2025

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 24/00825 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5QDE

S.C.I. JFMF

C/

[M] [N]

COPIE EXECUTOIRE LE

03 Septembre 2025

à

M^e Benoit GABORIT de la SELARL MGA,

M^e Edith PEMPTROIT de la SCP YANN NOTHUMB – EDITH PEMPTROIT

entre :

S.C.I. JFMF

dont le siège social se situe [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Benoit GABORIT de la SELARL MGA, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Demanderesse

et :

Monsieur [M] [N]

né le 27 Novembre 1987 à [Localité 6] (76)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Edith PEMPTROIT de la SCP YANN NOTHUMB – EDITH PEMPTROIT, avocat au barreau de LORIENT

Défendeur

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me MARY, Vice-Présidente, Juge Rapporteur

Madame PICARD, Première Vice-Présidente

Madame KAMENNOFF, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 18 Juin 2025

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par M^me MARY, Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2025, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me MARY, Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont il a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 18 mai 2020, la SCI JFMF a acquis de Monsieur [M] [N] un immeuble à usage mixte, sis [Adresse 3] à [Localité 7] au prix de 396 000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, la SCI JFMF a fait assigner Monsieur [N] devant le tribunal judiciaire de Lorient en indemnisation de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2025, elle demande au tribunal, tant sur le fondement de la garantie décennale, que de la responsabilité « délictuelle » (dol, obligation pré contractuelle d’information et obligation de négocier de bonne foi), de condamner Monsieur [N] au paiement des sommes suivantes :

—  4683,90 € au titre du renforcement du plancher,

—  3278 € au titre du traitement insecticide et fongicide des bois,

—  1352,40 € au titre des frais d’expertise amiable,

—  520,22 e au titre des intérêts relatifs à l’emprunt souscrit pour effectuer ces travaux,

—  5400 € au titre des loyers perdus du fait de l’impossibilité de louer le local commercial sur la période de décembre 2022 à août 2023, date d’achèvement des travaux

—  6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose que Monsieur [N], en tant que marchand de biens, est responsable de plein droit des dommages résultant des vices compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Elle fait valoir, qu’aux termes de son expertise amiable, Monsieur [Y] a retenu l’existence de tels vices et que ce rapport est corroboré par le diagnostic de la société ADI faisant état de la présence de vrillettes et de champignons (pièce défendeur n° 3). Elle indique au surplus que Monsieur [N] a commis un dol en lui faisant croire que les deux étais en place au sous-sol et le soutien en bois avaient été positionnés uniquement pour le coulage de la chape en polytherme et qu’ils pouvaient désormais être retirés, alors que, selon Monsieur [Y], l’enlèvement des étais aurait (avant travaux réalisés à sa diligence) été susceptible de faire s’écrouler le plancher.

Elle expose que si le tribunal ne retenait pas l’intention de nuire, la responsabilité « délictuelle » de Monsieur [N] est engagée sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil pour manquement à l’obligation pré contractuelle d’information. Elle fait valoir que Monsieur [N] lui a volontairement caché la véritable raison de la présence des étais, à savoir le soutien du plancher sous peine d’écroulement. Elle soutient qu’elle n’aurait pas acheté le bien à un tel prix si elle avait eu connaissance des travaux nécessaires pour assurer la solidité du plancher du local commercial et sa conformité à sa destination.

Enfin, elle expose que la responsabilité « délictuelle » de Monsieur [N] doit également être retenue sur le fondement de l’article 1104 du code civil, à raison du manquement à son obligation de négocier de bonne foi.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 mars 2025, Monsieur [N] conclut au rejet de toutes les demandes de la SCI JFMF et sollicite sa condamnation au paiement d’une somme de 4500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Il demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire.

Il réfute avoir eu, au moment de la vente, la qualité de marchand de biens et produit des bulletins de paye aux termes desquels il exerçait la profession d’agent de sécurité sur la période concernée.

S’agissant des demandes formulées au titre de la garantie décennale, il indique que les travaux qu’il a fait réaliser par des professionnels et qui sont listés dans l’acte de vente n’ont pas eu d’incidence sur la solidité du plancher, ni sur la solidité de l’immeuble. Il rappelle que le juge ne peut fonder sa décision uniquement sur un rapport d’expertise amiable et que les diagnostics annexés aux actes notariés, qui n’émanent pas de professionnels de la construction, ne permettent pas de corroborer les conclusions du rapport. Il ajoute que ces dernières ne sont pas alarmistes, qu’en effet l’expert indique que les solives ne présentent pas de signes qui permettraient de dire que le solivage a bougé depuis la réfection du plancher, qu’au contraire, l’expert fait état d’une situation qui semble stabilisée malgré les non-conformités et que, s’agissant du poteau en bois soutenant 3 solives, celui-ci résisterait aux charges éventuelles d’exploitation mais aussi en cas d’incendie, tout comme le plancher (pages 14 et 15 du rapport).

Il conteste par ailleurs avoir déclaré à l’acheteur que les étais installés par les anciens propriétaires pouvaient être retirés après le coulage de la chape et rappelle que ceux-ci étaient visibles lors des visites, de sorte que la SCI JFMF était libre de solliciter l’avis d’un technicien préalablement à la signature du compromis. Il indique enfin qu’aucun manquement à son obligation pré contractuelle d’information ou à son obligation de négocier de bonne foi n’est démontrée.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 28 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Selon l’article 1792-1 du même code, est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

La charge de la preuve de l’existence des vices compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination incombe au maître de l’ouvrage.

Une expertise réalisée à la demande de l’une des parties ne suffit pas à établir l’existence de désordres et doit être étayée par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, la SCI JFMF ne produit aucun élément de preuve permettant de corroborer l’expertise amiable de Monsieur [Y], ni le courriel en date du 4 septembre 2024 émanant de ce dernier, ni le constat d’état parasitaire établi le 28 août 2017 par la société ADI ne suffisant à étayer l’existence de désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, étant observé au surplus que le rapport de Monsieur [Y] ne décrit pas de façon détaillée les travaux susceptibles de remédier aux désordres et ne donne aucune indication quant à leur coût, de sorte que le tribunal est dans l’impossibilité de déterminer les travaux nécessaires et d’évaluer leur coût, et ce alors que le maître de l’ouvrage a d’ores et déjà fait réaliser des travaux.

En conséquence, il convient de débouter la SCI JFMF de sa demande sur le fondement de la responsabilité décennale.

S’agissant des demandes d’indemnisation fondées sur la responsabilité contractuelle (dol, manquement aux obligations pré-contractuelle et de négocier de bonne foi) et non délictuelle comme cela est indiqué par erreur dans les écritures de la demanderesse, en l’absence de preuve d’un dommage en lien de cause à effet avec un fait générateur de responsabilité, elles ne peuvent davantage prospérer.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI JFMF ayant succombé, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI JFMF, tenue aux dépens, sera condamnée à verser à Monsieur [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 2500 euros.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déboute la SCI JFMF de toutes ses demandes ;

Condamne la SCI JFMF à payer à Monsieur [N] la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI JFMF aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT