MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

ORDONNANCE DE REFERE DU 30 SEPTEMBRE 2025

Minute : 25/00394

N° RG 25/00009 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FCJU

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 06 Mai 2025

Prononcé : le 30 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

[W] [B]

née le 17 Mars 1996 à [Localité 13] (26), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Ornella VARAS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

[H] [R]

né le 28 Octobre 1995 à [Localité 14] (84), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Ornella VARAS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDERESSES

S.A.S. [V] [K], dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Jérôme LUCE de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

Syndicat des copropriétaires Résidence “chez [U]” de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic bénévole, Monsieur [O] [D], dont le siège social est sis [Adresse 4] [D] [O] [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Pierre BENOIST de la SCP JP BENOIST, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

INTERVENANT VOLONTAIRE

[O] [D], né le 09 février 1979 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Jean-Pierre BENOIST de la SCP JP BENOIST, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

le 02/10/2025

Titre à M^e VARAS et M^e BENOIST

Expédition à Me [Localité 12] et service expertises

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploits d’huissier en date des 23 et 27 décembre 2024, madame [W] [B] et monsieur [H] [R] ont fait assigner la société par actions simplifiée [V] [K] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « résidence chez [U] », situé [Adresse 7], devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains statuant en matière de référé, afin qu’une mesure d’expertise soit ordonnée et que la société par actions simplifiée [V] [K] soit condamnée à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de provision et la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [O] [D] est intervenu volontairement à l’instance.

Dans leurs conclusions déposées à l’audience du 6 mai 2025, madame [W] [B] et monsieur [H] [R] ont réitéré leurs demandes.

Dans leurs conclusions déposées à l’audience, monsieur [O] [D] et le syndicat des copropriétaires indiquent s’en rapporter sur la demande d’expertise et sollicitent la condamnation de la société par actions simplifiée [V] [K] à payer à monsieur [O] [D] la somme de 800 euros à titre de provision et la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, la société par actions simplifiée [V] [K] forme les protestations et réserves d’usage quant à l’expertise sollicitée et demande au juge des référés de limiter la mission de l’expert aux désordres dénoncées par les demandeurs et à ceux affectant la toiture couvrant le lot de monsieur [O] [D] et de rejeter le surplus des prétentions formées à son encontre.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les articles 145 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1641 et suivants et 1792 et suivants du code civil ;

Il ressort des pièces versées aux débats par madame [W] [B] et monsieur [H] [R] et par le syndicat des copropriétaires et monsieur [O] [D] qu’un certain nombre de désordres liés notamment à des remontées ou des infiltrations d’eau affectent le bâtiment réaménagé et rénové par la société par actions simplifiée [V] [K] et vendu par lots après achèvement par cette société. Il existe donc un litige potentiel entre madame [W] [B] et monsieur [H] [R], le syndicat des copropriétaires et monsieur [O] [D] d’une part, la société par actions simplifiée [V] [K] d’autre part, dès lors que les premiers peuvent, à raison de ces désordres, rechercher la responsabilité de la seconde, non seulement sur le fondement de la garantie des vices cachés mais également sur le fondement des garanties des constructeurs, les travaux de réaménagement et de rénovation réalisés par la société défenderesse ou pour son compte ayant été achevés moins de dix années avant l’assignation. Une expertise judiciaire apparaît indispensable pour recueillir les éléments de fait nécessaires à la solution d’une éventuelle action en responsabilité. L’expertise sera donc ordonnée, aux frais avancés par madame [W] [B] et monsieur [H] [R] et par le syndicat des copropriétaires et monsieur [O] [D].

L’obligation pour la société défenderesse d’indemniser les préjudices causés par les désordres n’est pas sérieusement contestable.

La réalité des désordres et notamment des remontées d’eau dans les plinthes et murs de l’appartement des demandeurs et des infiltrations d’eau à travers le plafond de l’appartement de monsieur [O] [D] est en effet démontrée par plusieurs des pièces versées aux débats et l’expertise judiciaire n’a jamais constitué l’unique moyen de preuve recevable devant les juridictions civiles ni le préalable obligatoire à toute demande indemnitaire.

Le fait que les copropriétaires puissent exercer une action en responsabilité contre le syndicat des copropriétaires à raison des dommages subis du fait des parties communes ne leur interdit aucunement de rechercher prioritairement la responsabilité du vendeur et du constructeur, cette responsabilité n’étant aucunement subsidiaire par rapport à celle du syndicat des copropriétaires. Par ailleurs si le syndicat des copropriétaires a seul qualité pour effectuer les travaux de reprise des parties communes et en conséquence pour solliciter la réparation du préjudice matériel consistant en la nécessité d’effectuer ces travaux et en conséquence de financer leur coût, chaque copropriétaire a parfaitement la possibilité de solliciter la réparation du préjudice de jouissance qu’il subit personnellement du fait des désordres affectant les parties communes.

Dans le cadre de la garantie des vices cachés, un vice ne peut être considéré comme apparent que s’il s’était manifesté dans toutes ces conséquences au moment de la vente, laquelle intervient en matière de vente immobilière à la date de signature de la promesse synallagmatique de vente ou de levée de l’option par le bénéficiaire en cas de promesse unilatérale de vente.

Enfin, en matière de garantie légale des constructeurs, le caractère apparent du défaut à la date de la vente est indifférent, le caractère décennal de remontées ou d’infiltrations d’eau dans les pièces principales d’un bâtiment destiné à l’habitation n’est pas contestable et la société défenderesse ne produit aucun élément pour démontrer que ces désordres seraient imputables à une cause qui lui serait étrangère.

Compte tenu de la nature des désordres, de l’ampleur du trouble qu’il cause à la jouissance paisible par monsieur [O] [D] et madame [W] [B] et monsieur [H] [R] de leurs biens et de la durée de ce trouble, les préjudices de jouissance subis ne pourront pas être évalués à moins de 500 euros pour monsieur [O] [D] et à moins de 3 000 euros pour madame [W] [B] et monsieur [H] [R]. Il conviendra donc de condamner la société par actions simplifiée [V] [K] à leur payer des provisions de ces montants.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

La société par actions simplifiée [V] [K] succombant, elle sera condamnée aux dépens de l’instance et à payer à madame [W] [B] et monsieur [H] [R] d’une part, à monsieur [O] [D] d’autre part, des indemnités au titre des frais irrépétibles dont les montants seront respectivement fixés aux sommes de 2 000 et 800 euros.

PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise au contradictoire de madame [W] [B] et monsieur [H] [R], de la société par actions simplifiée [V] [K], du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « résidence chez [U] », situé [Adresse 6] Fillinges et de monsieur [O] [D] et commettons pour y procéder : le cabinet FEREIRA [P], expert près la cour d’appel de Grenoble, domicilié [Adresse 8], lequel aura pour mission :

— de se faire communiquer tous documents utiles à la réalisation de sa mission et s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source ;

— d’entendre tout sachant utile et de demander, s’il y a lieu, l’avis de tout spécialiste de son choix ;

— de se rendre sur les lieux, résidence chez [U] », situé [Adresse 2] à [Localité 11], en présence des parties dûment convoquées, conformément aux dispositions de l’article 160 du code de procédure civile ;

— de décrire les travaux de rénovation et de réaménagement du bâtiment réalisés par la société par actions simplifiée [V] [K] ; de préciser la date de réception de ces travaux si une réception expresse est intervenue ; de préciser la ou les entreprises ayant réalisé ces travaux et la ou les entreprises intervenues en tant que maître d’œuvre, bureau d’études ou contrôleur technique ;

— de décrire les désordres dénoncés dans l’assignation et les conclusions des demandeurs et les pièces jointes (rapports de monsieur [C] [F], de la société GROUPE 7ID, courriel de la société TECHNIC.R et photographies) et les désordres de type infiltrations affectant le plafond de l’appartement de monsieur [O] [D] ;

— de donner son avis sur l’origine de chaque désordre, en précisant s’il provient de l’opération de construction et notamment d’erreurs de conception ou d’exécution, d’un défaut d’achèvement, d’une non-conformité, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en œuvre, ou de toute autre cause ;

— de dire si la cause de chaque désordre était préexistante à la vente du bien (date de la promesse synallagmatique de vente ou de la levée de l’option d’achat dans le cadre d’une promesse unilatérale) ; de dire si ces désordres pouvaient être décelés dans toute leur ampleur par les acquéreurs lors des visites préalables à l’achat ;

— de dire si compte tenu de leur ampleur, de leur fréquence d’apparition et de la fonction de la pièce de l’appartement dans laquelle ils se manifestent, les désordres rendent impropre à leur usage normal le bâtiment et différents appartements ou entraînent une restriction notable de cet usage ; de dire si les désordres sont de nature à affecter la solidité de l’ouvrage ou de ses éléments d’équipements indissociables ou à rendre ce dernier impropre à sa destination ou s’ils atteignent des éléments d’équipement indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, de couverture ou des parties de la construction dissociables de ces ouvrages ;

— de décrire les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres ; d’en évaluer le coût et la durée de réalisation prévisible ;

— de décrire les travaux nécessaires à la remise en état des appartements, d’évaluer leur coût et leur durée ;

— d’évaluer la diminution du prix de vente correspondant à une éventuelle restriction d’usage ;

— de rechercher et d’indiquer les éléments d’imputabilité des désordres et d’appréciation de toute responsabilité, et de fournir à la juridiction compétente tous les éléments techniques et de fait lui permettant de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices, en ce compris les préjudices de jouissance, pouvant résulter des désordres, des éventuels travaux de remise en état ou de l’impossibilité d’y procéder ;

— de faire toute observation, de nature purement technique, utile à la solution du litige ;

Disons que madame [W] [B] et monsieur [H] [R], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « résidence chez [U] », situé [Adresse 7], et monsieur [O] [D] devront consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal la somme globale de 5 000 euros, à parfaire éventuellement sur injonction, à titre d’avance sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 30 décembre 2025 dans les proportions suivantes :

— madame [W] [B] et monsieur [H] [R], la somme de 3 000 euros,

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « résidence chez [U] », situé [Adresse 2] à [Localité 11], la somme de 2 000 euros,

— monsieur [O] [D] la somme de 1 000 euros ;

Rappelons qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la présente désignation sera caduque, que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’il pourra commencer ses opérations dès qu’il aura reçu avertissement par le greffe du versement de la consignation ;

Disons que dès après la première réunion des parties, l’expert désigné devra leur adresser, dans un délai de 15 jours, le détail et le calendrier des investigations à réaliser et un devis prévisionnel de ses honoraires et débours ;

Disons que, sauf conciliation entre les parties, l’expert leur communiquera un pré-rapport de sa mission, qu’il impartira à celles-ci un délai raisonnable pour présenter leurs observations, qu’il y répondra dans son rapport définitif qui devra être déposé avant le 30 septembre 2026 et qu’il en adressera une copie à chacune d’elles, conformément à l’article 173 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert pourra autoriser toute partie y ayant intérêt à effectuer, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux urgents de remise en état ou conservatoires qu’il préconisera, compatibles avec la mesure d’expertise, et dans la conception et l’exécution desquels il ne pourra s’immiscer ;

Commettons le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains et à défaut, son suppléant pour en surveiller l’exécution ;

Condamnons la société par actions simplifiée [V] [K] à payer à madame [W] [B] et monsieur [H] [R] :

la somme de 3 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance,la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société par actions simplifiée [V] [K] à payer à monsieur [O] [D] :

la somme de 500 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance,la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société par actions simplifiée [V] [K] aux dépens de la procédure de référé ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 16] par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et par la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT