MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE REFERE DU 16 DECEMBRE 2025

Minute : 25/00504

N° RG 25/00090 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FDAN

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière lors des débats : Madame Isabelle POUYET

Greffière lors du délibéré : Madame Sandrine VALOUR

Débats : En audience publique le 26 Août 2025

Prononcé : le 16 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] situé [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice la société NEXITY en son agence de [Localité 8] [Localité 5] sise [Adresse 6],

représentée par Maître Nicolas BALLALOUD de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. SCI-GFK, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Paul-marie BERAUDO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

le 22/12/2025

Titre à M^e BALLALOUD

Expédition à M^e BERAUDO

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploits d’huissier en date du 17 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé "[Adresse 7]" situé [Adresse 3] à Morzine Avoriaz a fait assigner la société civile immobilière SCI-GFK devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, afin d’obtenir sa condamnation à remplacer les garde-corps des terrasses inférieure et supérieure par des garde-corps réglementaires, à remettre en conformité sur le plan de la sécurité l’escalier principal, l’accès à cet escalier et l’escalier de six marches donnant accès aux deux terrasses, à débarrasser les espaces situés sous les terrasses de tous les objets qui y sont entreposés, à installer un dispositif permettant d’interdire l’accès au cabanon du rez-de-chaussée sud-ouest et à procéder à la fermeture du trappon de liaison au rez-de-chaussée sud-est, le tout sous le contrôle d’un expert désigné par le tribunal aux frais de la société, et d’obtenir la condamnation de la société défenderesse à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 26 août 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société civile immobilière SCI-GFK, réitère ses prétentions et sollicite le rejet des demandes reconventionnelles.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, la société civile immobilière SCI-GFK demande au juge des référés de déclarer irrecevables les prétentions formées par le syndicat des copropriétaires, à défaut d’ordonner une mesure de médiation ou une audience de règlement amiable ou encore d’enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur, à défaut de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions et de le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’exception de nullité soulevée par le syndicat des copropriétaires :

Vu les articles 117 du code de procédure civile et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;

Le moyen de défense tiré de l’absence d’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires au syndic pour agir en justice constitue une exception de nullité pour irrégularité de fond et non une fin de non-recevoir en ce qu’il ne concerne pas l’intérêt et la qualité à agir du syndicat des copropriétaires, lesquels sont incontestables s’agissant d’une action tendant à la remise en état et à la conservation des parties communes, mais à l’absence de pouvoir du syndic, personne participant au procès uniquement comme représentant du syndicat des copropriétaires.

Le régime des exceptions de nullité pour irrégularité de fond et des fins de non-recevoir étant strictement identique et la requalification n’emportant aucune conséquence pour les parties, il n’est pas nécessaire de procéder à une réouverture des débats pour y procéder.

Si le deuxième article susvisé subordonne en principe toute action en justice intentée par le syndicat des copropriétaires à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, il est expressément fait exception à cette règle pour les demandes qui relèvent de la compétence du juge des référés, au nombre desquelles figurent les demandes tendant à ce qu’il soit mis fin à un trouble manifestement illicite ou à un dommage imminent.

L’exception de nullité soulevée par la société défenderesse sera donc rejetée.

Sur la demande de médiation ou d’audience de règlement amiable ou d’injonction à rencontrer un médiateur :

Vu les articles 1532, 1533 et 1534 du code de procédure civile ;

Dans le cadre de la présente instance, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés d’ordonner les mesures conservatoires nécessaires pour prévenir un dommage imminent. S’agissant d’une demande présentant un certain caractère d’urgence puisque relative à la sécurité des personnes, il n’apparaît pas opportun d’ordonner une mesure de médiation, ni d’orienter le dossier en audience de règlement amiable ou d’enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur, quand bien même le différend qui oppose les parties est susceptible de trouver une solution au fond par un procédé amiable.

Les demandes de médiation, d’audience de règlement amiable ou d’injonction de rencontrer un médiateur seront donc rejetées.

Sur les mesures conservatoires sollicitées par le syndicat des copropriétaires :

Vu les articles 835 alinéa 1er du code de procédure civile et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet ;

Est imminent le dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il ne saurait être exigé du demandeur ni du juge qu’ils établissent, pour solliciter ou ordonner les mesures nécessaires pour prévenir la réalisation d’un dommage imminent, que ce dommage surviendra de manière certaine à brève échéance, si des mesures de prévention ne sont pas prises. On ne peut être certain qu’un risque va se concrétiser qu’au jour où le dommage survient. Il serait pourtant paradoxal d’attendre la survenance du dommage pour ordonner les mesures nécessaires pour en prévenir la réalisation. Dès lors qu’il est avéré qu’une situation fait courir un risque pour la sécurité des personnes ou des biens et qu’il existe une certaine probabilité pour que ce risque se réalise en l’absence de toute mesure de prévention, le caractère imminent du dommage doit être retenu et les mesures nécessaires pour en prévenir la réalisation doivent être prises.

En l’espèce, le juge des référés a ordonné le 27 juillet 2021 une expertise judiciaire afin de déterminer notamment si les ouvrages édifiés ou les aménagements effectués par la société défenderesse dans la copropriété présentent un danger. Dans son rapport en date du 20 décembre 2024, l’expert judiciaire indique que le local au rez-de-chaussée nord, s’il pouvait présenter un danger pour les personnes lors de la première réunion, compte-tenu de l’état du plancher et de son encombrement, et notamment un risque d’incendie, a été par la suite débarrassé de ses encombrants et restitué au syndicat des copropriétaires, que les garde-corps des terrasses inférieure et supérieure sont insuffisants ou dégradés ou fragilisés, que les deux escaliers d’accès aux terrasses inférieure et supérieure sont en très mauvais état et présentent un danger pour le public pouvant l’emprunter et que les habillages des volumes sous terrasse et le cabanon au rez-de-chaussée sud-ouest ne respectent pas les normes en vigueur en matière de sécurité incendie. Il n’est pas fait état en revanche, dans le rapport d’expertise, d’un quelconque danger pour les personnes lié à la présence d’un trappon de liaison au rez-de-chaussée sud-est, l’expert faisant uniquement état d’une non-conformité par rapport aux règles de la copropriété.

Le juge des référés n’a pas à déterminer si les terrasses, escaliers, cabanons et volumes sous terrasse constituent des parties privatives ou des parties communes de la copropriété. Il ne peut qu’être constaté que ces espaces et équipements, au regard de leur état ou des nombreux objets qui y sont actuellement entreposés, présentent un risque pour la sécurité des personnes et notamment un risque de chute et d’incendie, que la réalisation de ces risques présente un degré de probabilité non négligeable au regard de la fréquentation des lieux et des matériaux utilisés pour la construction du bâtiment et qu’il est donc justifié d’ordonner les mesures nécessaires pour prévenir la réalisation de ces risques.

Seule la société civile immobilière SCI-GFK, qui a actuellement la maîtrise des espaces et équipements litigieux, peut utilement mettre en œuvre les mesures qui pourront être prescrites. Il conviendra donc de la condamner sous astreinte à remplacer les garde-corps des terrasses inférieure et supérieure par des garde-corps réglementaires, à remettre en conformité sur le plan de la sécurité l’escalier principal, l’accès à cet escalier et l’escalier de six marches donnant accès aux deux terrasses, à débarrasser les espaces situés sous les terrasses de tous les objets qui y sont entreposés et à installer un dispositif permettant d’interdire l’accès au cabanon du rez-de-chaussée sud-ouest. La société civile immobilière SCI-GFK financera à titre provisoire ces travaux, pour le compte de qui il appartiendra. Il sera par ailleurs tenu compte de la difficulté de réaliser certains travaux en période hivernale à 1 800 mètres d’altitude dans la détermination du délai laissé à la société défenderesse pour s’exécuter.

Les autres demandes de travaux seront en revanche rejetées.

Il ne saurait enfin être demandé au juge des référés de désigner un expert judiciaire pour exercer une mission de maîtrise d’œuvre au profit du syndicat des copropriétaires ou de la société défenderesse. Il appartiendra aux parties de s’adjoindre les services de tout professionnel qualifié pour l’exécution de ces mesures si elles l’estiment nécessaire.

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

La société civile immobilière SCI-GFK succombant, elle sera condamnée aux dépens de l’instance, déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée à ce titre à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception de nullité pour irrégularité de fond soulevée par la société civile immobilière SCI-GFK ;

Déboutons la société civile immobilière SCI-GFK de ses demandes de médiation, d’audience de règlement amiable et d’injonction de rencontrer un médiateur ;

Condamnons la société civile immobilière SCI-GFK à remplacer les garde-corps des terrasses inférieure et supérieure par des garde-corps réglementaires, à remettre en conformité sur le plan de la sécurité l’escalier principal, l’accès à cet escalier et l’escalier de six marches donnant accès aux deux terrasses dans les sept mois suivant la signification de la présente ordonnance et, une fois ce délai expiré, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de six mois ;

Condamnons la société civile immobilière SCI-GFK à débarrasser les espaces situés sous les terrasses de tous les objets qui y sont entreposés et à installer un dispositif permettant d’interdire l’accès au cabanon du rez-de-chaussée sud-ouest, dans les deux mois suivant la signification de la présente ordonnance et, une fois ce délai expiré, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de six mois ;

Nous réservons le cas échéant la liquidation des astreintes ;

Rejetons les autres demandes de travaux ;

Condamnons la société civile immobilière SCI-GFK à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé "[Adresse 7]" situé [Adresse 2] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la société civile immobilière SCI-GFK de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société civile immobilière SCI-GFK aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10] par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2025 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et par la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT