TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00799 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FELO

AFFAIRE : [Y] [O], [M] [P] épouse [O] / [N] [Z]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 07 Octobre 2025, décision mise en délibéré au 9 décembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDEURS

M. [Y] [O]

né le 26 Avril 1962 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

comparant

Mme [M] [P] épouse [O]

née le 27 Mars 1954 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparante représentée par Monsieur [Y] [O] en vertu d’un pouvoir de représentation en date du 6 octobre 2025

DEFENDEUR

M. [N] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Y] [O] a, par contrat signé le 23 janvier 2021, donné à bail à Monsieur [N] [Z] un appartement n°24 et un garage G2 au sein de l’immeuble [Adresse 7] situé [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 670 euros (appartement et garage), outre des provisions pour charges de 120 euros par mois.

Selon acte notarié du 20 juillet 2015, Monsieur [Y] [O] et son épouse, Madame [M] [O], ont acquis le bien susvisé, de sorte que ce dernier est qualifié de bien commun.

Par acte de Commissaire de Justice du 27 mars 2025, remis à étude, Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [O] ont fait assigner Monsieur [N] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 7 octobre 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail daté du 23 janvier 2021 et portant sur le bien à usage d’habitation et ses accessoires sis [Adresse 1] à [Localité 8], en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail liant les parties pour non-respect des obligations essentielles mise à la charge du preneur dans le cadre du contrat de location ;

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [N] [Z], ainsi que celle de tous occupants de son chef du bien susmentionné, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 6] Publique ;

— condamner Monsieur [N] [Z] au paiement des sommes dues, à savoir :

— la somme principale de 3950,00 euros, arrêtée au mois de janvier 2025, outre les loyers et charges échus au jour du prononcé de la résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2122,00 euros à compter de la date de délivrance du commandement de payer du 25 novembre 2024 jusqu’à parfait règlement des sommes dues ;

— au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, et autoriser le bailleur à indexer ladite indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles, et ce depuis le prononcé de la résiliation et jusqu’à totale libération des lieux, outre intérêts au taux légal à compter du jugement pour les indemnités échues.

— la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [N] [Z] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CAPEX, de l’acte introductif d’instance et de sa dénonce au représentant de l’état, en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

— ne pas écarter l’exécution provisoire, qui est de droit, et dont la nature n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Un bordereau de carence a été adressé au Greffe le 20 juin 2025 par le Pôle médico-social, indiquant que Monsieur [N] [Z] ne s’était pas présenté aux rendez-vous proposés.

Lors de l’audience du 7 octobre 2025, Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [O], présents, ont réitéré leurs demandes et déposé un décompte arrêté au 6 octobre 2025 actualisant la dette à la somme de 13 825,28 euros.

Ils ont produit, en cours de délibéré, les pièces justificatives de la régularisation de charges invoquée, comme ils étaient invités à le faire lors de l’audience.

Monsieur [N] [Z] n’était ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 23 janvier 2021. La clause résolutoire du contrat (article 5) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 25 novembre 2024, d’un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 2 122 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 26 janvier 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [N] [Z] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Il ressort par ailleurs du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois d’octobre 2025 comprise, arrêté au 6 octobre 2025, s’élève à la somme de 12 217,22 euros, après soustraction des intérêts de la dette (952,90 euros), du coût du commandement de payer (105,16 euros) et des frais d’assignation (550 euros), qui ne constituent pas des charges locatives. Il ressort en outre des pièces produites par les bailleurs que la régularisation des charges du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 s’élève à la somme de 196,22 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [N] [Z] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer la somme de 12 413,44 euros, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 122 euros et à compter de la présente décision sur le surplus, jusqu’à parfait paiement.

Monsieur [N] [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 200 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE à la date du 26 janvier 2025, la résiliation du contrat de location conclu le 23 janvier 2021 entre Monsieur [Y] [O] et Monsieur [N] [Z] d’autre part, portant sur un appartement n°24 et un garage G2 au sein de l’immeuble [Adresse 7] situé [Adresse 1] à [Localité 9], par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée ;

DIT que Monsieur [N] [Z] est devenu occupant sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [N] [Z] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [N] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à payer à Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [O] la somme de 12 217,22 euros, arrêtée au 6 octobre 2025 et correspondant aux loyers et charges échus et laissés impayés, assortie du taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de de 2 122 euros et à compter de la présente décision sur le surplus, jusqu’à parfait paiement ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,