N° RG 25/00243 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C46X

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

DU 06 JANVIER 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

S.A. NOALIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Patricia CHARMEY, avocat au barreau de TULLE

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [U], demeurant [Adresse 1]

Comparante

Copie certifiée conforme Mme [U] + copie exécutoire M^e Charmey le 06/01/2026

DÉBATS : Audience publique du 18 Novembre 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 06 Janvier 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 3 mars 2022, la SA NOALIS a donné en location à Mme [W] [U] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 422 euros outre la somme de 33,98 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 16 mai 2025, la SA NOALIS a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de justifier d’une assurance locative et régler la somme principale de 3 344,81 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés au 30 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, la SA NOALIS a fait assigner Mme [U] devant ce tribunal, auquel elle demande de voir :

▸ constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de Mme [U], et de tous occupants de son chef, et la condamner à remettre les clefs du logement sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

▸ condamner Mme [U], au paiement de la somme principale de 5 996,77 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 juillet 2025, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

▸ condamner Mme [U] au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

▸ ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

▸ à titre subsidiaire :

— dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique,

— dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025.

La SA NOALIS, représentée par son conseil, a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 5 149,02 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 17 novembre 2025, terme du mois de octobre 2025 inclus.

La SA NOALIS s’oppose aux délais de paiement sollicités par la défenderesse, précisant que celle-ci n’a pas repris le paiement du loyer courant. Elle ajoute que Mme [U] n’a pas justifié d’une assurance locative.

Comparaissant en personne, Mme [U] n’a pas contesté le montant de sa dette locative mais indiqué souhaiter rester dans le logement avec l’octroi de délais de paiement sans proposition précise, exposant avoir traversé une période de dépression, être surendettée mais être en capacité de reprendre le paiement du loyer courant à compter du mois prochain.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 6 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 5] par voie électronique le 2 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA NOALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 20 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sa demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, conformément à l’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs et en justifier par la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois, ou à défaut de souscription d’une assurance des risques locatifs, après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, la SA NOALIS a fait délivrer à Mme [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure :

— de justifier de la souscription d’une assurance locative dans le délai d’un mois ;

— de régler, dans le délai de 2 mois, la somme principale de 3 344,81 euros, outre les frais, au titre des impayés locatifs arrêtés au 30 avril 2025.

Conformément aux stipulations contractuelles, il sera retenu le délai de deux mois pour régulariser le commandement de payer tant sur le plan des sommes dues que de la justification d’une assurance locative.

Mme [U] n’ayant ni justifié d’une assurance locative pour l’année en cours ni réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 juillet 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, Mme [U], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé à la SA NOALIS, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges, soit 471,04 euros à ce jour.

Mme [U] ne conteste pas le montant de sa dette locative telle qu’elle résulte du décompte établi par la SA NOALIS.

Toutefois, il convient de déduire du décompte de la SA NOALIS les frais de commissaire de justice mis au débit de Mme [U] pour un montant total de 293,65 euros (154,28 + 139,37) dès lors qu’il s’agit de frais compris dans les dépens (frais d’assignation et de commandement de payer).

Ainsi, il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers et charges dus par Mme [U] au 17 novembre 2025, s’élève à la somme de 4 855,37 euros.

Il convient en conséquence de condamner Mme [U] à payer à la SA NOALIS la somme de 4 855,37 euros au titre des loyers et charges dus au 17 novembre 2025, terme de octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil.

En application de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative sans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ne peut être que constaté que le bailleur s’oppose à tout délai de paiement, que Mme [U] n’a pas repris le paiement de son loyer courant, laissant ainsi s’aggraver sa dette, et qu’elle n’apparaît pas en mesure, compte tenu de ses difficultés financières, d’apurer sa dette dans un délai de 3 ans.

En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de Mme [U] sera rejetée.

Sur l’expulsion :

La rupture du contrat de bail commande à Mme [U] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de leurchef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de prévoir une astreinte à compter du présent jugement, en cas de mise en oeuvre d’une procédure d’expulsion, dès lors qu’il n’y a pas lieu de déroger aux règles applicables par principe à l’expulsion d’un local d’habitation (trêve hivernale, délai de deux mois après un commandement de libérer les lieux ).

Sur les demandes accessoires :

Mme [U], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner Mme [U] à verser au demandeur une somme de 150 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire. Il n’y a donc pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition au 17 juillet 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti le 3 mars 2022 par la SA NOALIS à [W] [U] portant sur un logement situé [Adresse 2] ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 353,72 € (trois-cent-cinquante-trois euros et soixante-douze centimes) ;

CONDAMNE [W] [U] à payer à la SA NOALIS cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE [W] [U] à payer à la SA NOALIS la somme de 4 855,37 euros (quatre-mille-huit-cent-cinquante-cinq euros et trente-sept centimes) au titre des loyers et charges dus au 17 novembre 2025, terme de octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Mme [W] [U] de sa demande de délais de paiement et suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2], l’expulsion de [W] [U] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SA NOALIS de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE [W] [U] à payer à la SA NOALIS la somme de 150 € (cent-cinquante euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [W] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 mai 2025 ;

DEBOUTE la SA NOALIS du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT