Tribunal Judiciaire de Thonon-Les-Bains, Chambre civile, 19 janvier 2026, n° 24/00030

TJ Thonon-Les-Bains 19 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Abus de droit dans l'adoption de la résolution
La cour a estimé que la SCI ne prouve pas l'abus de droit allégué, la résolution ayant été adoptée régulièrement par la majorité des copropriétaires.
Rejeté
Droit à la dispense de frais en cas de victoire
La cour a jugé que la SCI succombe à l'instance, ce qui entraîne la condamnation aux dépens.
Rejeté
Droit à des frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande, considérant que la SCI a perdu son procès.

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Sur la décision

Référence :	TJ Thonon-Les-Bains, ch. civ., 19 janv. 2026, n° 24/00030
Numéro(s) :	24/00030
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	8 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florent FRANCINAJean-Marie LAMOTTE
Cabinet(s) :	SELARL FRANCINA AVOCATS
Parties :	S.C.I. VAL DEUX c/ Le SYNDICAT DES COPROPRIETAURES DE L' IMMEUBLE [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 19 Janvier 2026 N°: 26/00023

N° RG 24/00030 – N° Portalis DB2S-W-B7I-E4FQ

_________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M. Cyril TURPIN, Juge

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 17 Novembre 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. VAL DEUX

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Jean-marie LAMOTTE de la SELARL LAMOTTE & AVOCATS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

DÉFENDEUR

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAURES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4]

sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet GRENECHE IMMOBILIER dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Florent FRANCINA de la SELARL FRANCINA AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le 20/01/26

— M^e FRANCINA

Expédition(s) délivrée(s) le 20/01/26

— M^e LAMOTTE

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Les lots de propriété de la SCI VAL DEUX (la SCI) au sein de l’ensemble immobilier “la petite arche” sise [Adresse 2], ont subi plusieurs infiltrations d’eau provenant du toit terrasse de l’immeuble.

La SCI a demandé aux syndics de copropriété successifs de faire cesser les troubles.

Aucune intervention n’a eu lieu et la SCI a cessé de régler ses charges de copropriété.

Par acte d’huissier de justice du 23 mai 2018, le SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ DE LA PETITE ARCHE (le SDC) a fait assigner la SCI devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains aux fins de paiement des charges de copropriété restantes dues. L’affaire a été enregistrée sous le n°RG 18/1138.

Par acte d’huissier de justice du 20 août 2018, la SCI a fait assigner le SDC devant le président du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains statuant en matière de référés afin de voir ordonner une expertise s’agissant des sinistres survenus.

Par ordonnance du 18 décembre 2018, il a été fait droit à cette demande et [J] [I] a été désigné en qualité d’expert.

Le rapport a été déposé le 31 juillet 2019.

Par acte de commissaire de justice du 26 aout 2022, le SDC a fait assigner la SCI devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins de paiement des charges de copropriété échues pour l’exercice 2018 à 2022. L’affaire a été enregistrée sous le n°RG 22/1975.

Le 29 septembre 2022, l’assemblée générale de la copropriété a voté une résolution autorisant le cabinet GRENECHE IMMOBILIER à engager une procédure de saisie immobilière en vue de la vente des lots appartenant à la SCI.

Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2022, la SCI a fait assigner le SDC devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins d’annulation de la résolution. L’affaire a été enregistrée sous le n°RG 22/2791.

Par jugement du 7 novembre 2023 dans l’affaire RG 22/1975, la SCI a été condamnée à payer au SDC la somme de 24 507,46 euros au titre des charges de copropriété échues entre le 1er avril 2018 et le 1er avril 2022, les procédures n°RG 18/1138 et 22/2791 restant pendantes.

Le 24 octobre 2023, l’assemblée générale de la copropriété a voté une résolution donnant pouvoir au cabinet GRENECHE IMMOBILIER d’engager une procédure de saisie immobilière en vue de la vente des lots appartenant à la SCI afin de permettre au SDC de recouvrer les charges de copropriété, les indemnités et frais irrépétibles dus.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, la SCI a fait assigner le SDC devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins d’annulation de la résolution. L’affaire a été enregistrée sous le n°RG 24/30.

Aux termes de son assignation, à laquelle il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI sollicite du tribunal, au visa des articles 1219 du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il :

— prononce l’annulation de la déliberation votée le 24 octobre 2023 par l’assemblée générale de la copropriété “la petite arche” ayant autorisé à engager une procédure de saisie immobilière en vue de la vente des lots lui appartenant, avec toutes conséquences de droit,

— lui octroie le bénéfice de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et dise qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure, dont la charge sera à répartir entre les autres copropriétaires,

— condamne le SDC à lui payer la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne le SDC aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 octobre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le SDC demande au tribunal de :

— débouter la SCI de ses demandes,

— condamner la SCI à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI aux dépens dont distraction au profit de M^e FRANCINA.

La clôture de l’instruction a été fixée au 15 avril 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 19 janvier 2026.

MOTIFS

I/ Sur l’annulation de la déliberation votée le 24 octobre 2023

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour mission la conservation de l’immeuble, l’administration des parties communes et est responsable et comptable des dommages causés aux copropriétaires pour défaut d’entretien des parties communes.

Conformément aux dispositions de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette exécution est suffisamment grave.

En application de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Une

telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance ou la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot.

Il est de jurisprudence constante, depuis une décision rendue par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation le 13 septembre 2018, qu’un vice de construction d’immeuble, même éventuellement caractérisé, n’exempte pas un copropriétaire de son obligation de paiement des charges de copropriété.

En l’espèce, la SCI ne conteste pas l’autorisation accordée par le SDC d’initier une procédure de saisie immobilière à son encontre, mais soutient l’existence d’un abus de droit lors du vote de la résolution.

La SCI sollicite en conséquence l’annulation de la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires de “la petite arche” du 24 octobre 2023 ayant autorisé la vente sur saisie immobilière de ses lots par le syndic GRENECHE en recouvrement de l’arriéré de charges locatives dues.

Il ressort du procès verbal de ladite assemblée générale produite aux débats (pièce n°11 de la demanderesse) que la délibération contestée a été adoptée suite au vote favorable de neuf copropriétaires sur quinze, soit 5477 tantièmes sur 10002.

Il en résulte que la résolution a été régulièrement acceptée.

Cependant, la SCI fait valoir qu’elle essaie depuis plusieurs années d’obtenir du SDC la réfection de la toiture terrasse, partie commune de l’immeuble, qui serait à l’origine de désordres graves ayant conduit à l’existence de dommages sur ses lots.

Elle produit aux débats le rapport d’expertise judiciaire établi par [J] [I], expert désigné au terme de la procédure en référé (pièce n°6).

La lecture de cette expertise permet de relever que les fuites d’eau sont dûes à des non conformités en toiture, qu’elles seraient apparus en 2010 et rendent l’ouvrage impropre à sa destination.

La SCI soutient que :

— les copropriétaires ont donné un accord de principe, lors de l’assemblée générale du 19 septembre 2018, pour la réalisation de travaux mettant fin aux désordres tout en décidant de les reporter jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

— après ce dépôt le 31 juillet 2019, la réfection de l’étanchéité et d’isolation de la toiture terrasse de l’immeuble a été évoquée à chaque assemblée générale des copropriétaires, en vain, le SDC ayant refusé de mettre cet élément à l’ordre du jour,

— l’assemblée générale du 24 octobre 2023 a sciemment ignor2 la procédure judiciaire au fond en cours.

Cependant, elle ne produit aucun élément aux débats corroborant ces affirmations, le procès-verbal du 19 septembre 2018 indiqué comme pièce n°3 de la demanderesse n’étant pas communiqué, ladite pièce n°3 étant le procès-verbal du 29 septembre 2022, lequel ne fait état d’aucun travaux envisagé.

En revanche, le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse du 24 octobre 2023, produit aux débats (pièce n°11 de la demanderesse) mentionne que les travaux n’ont pas pu être réalisé faute de financement, mais que des travaux urgents d’étanchéité pourraient être engagés avant la fin d’année 2023.

En outre, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 10 janvier 2022, versé aux débats par le défendeur (pièce n°15), que les travaux ont été inscrits à l’ordre du jour, le gérant de la SCI, présent à la réunion, ayant donné lecture des conclusions du rapport d’expertise déposé en juillet 2019, puis ayant refusé de faire réaliser les travaux aux motifs que les conclusions de l’expertise étaient, selon lui, incomplètes.

Enfin, le jugement rendu le 7 novembre 2023 par le tribunal de céans au terme de la procédure accélérée au fond a relevé la carence de la demanderesse dans le règlement de ses charges de copropriété.

Au surplus, il y a lieu de rappeler que, conformément aux dispositions de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions d’un expert, et de relever qu’aucune décision n’a été portée à la connaissance du tribunal s’agissant des désordres allégués par la SCI et sur les responsabilités quant aux préjudices subis.

Il résulte de ces éléments que la SCI ne caractérise pas l’abus de droit qu’elle allègue, et qui entacherait l’adoption de la résolution adoptée lors de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété “la petite arche” du 24 octobre 2023.

En conséquence, la SCI sera déboutée de sa demande d’annulation de la delibération susvisée.

II/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, la SCI sollicite d’être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, et d’en répartir la charge sur les autres copropriétaires.

Cependant, la SCI succombe à l’instance.

En conséquence, elle sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de M^e FRANCINA.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI est condamnée aux dépens.

En conséquence, elle sera condamnée à payer au SDC une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros au titre des frais irrépétibles.

En outre, la SCI sera déboutée de sa demande de ce chef.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est donc exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DÉBOUTE la S.C.I. VAL DEUX de sa demande d’annulation de la délibération adoptée lors de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété “la petite arche” du 24 octobre 2023 ;

CONDAMNE la S.C.I. VAL DEUX aux dépens, dont distraction au profit de M^e FRANCINA, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.C.I. VAL DEUX de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. VAL DEUX à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE “LA PETITE ARCHE”, REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC EN EXERCICE, LA S.A.S. CABINET GRENECHE IMMOBILIER la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,