TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 24/05256 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M5JH

AFFAIRE :

S.C.I. LB PATRIMOINE

C/

Madame [W] [Y]

Monsieur [F] [P]

JUGEMENT contradictoire du 21 MAI 2025

Grosse exécutoire :

M^e Philippe NEWTON

Copie :

M^e Marie-caroline PELEGRY

délivrées le 21/05/2025

JUGEMENT RENDU

LE 21 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. LB PATRIMOINE

dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Marie-caroline PELEGRY, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Fabien CAPELLA, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [W] [Y]

née le 09 Octobre 1974 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe NEWTON, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [F] [P]

né le 26 Juillet 1972 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Philippe NEWTON, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alexandra VILLEGAS

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 20 Mars 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 MAI 2025 par Alexandra VILLEGAS, Président, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique dressé par Maître [Z] [H], notaire à SAINT MAXIMIN LA SAINTE BAUME du 26 août 2022, la SCI LB PATRIMOINE a acquis auprès de Monsieur [F] [P] et Madame [W] [Y] deux biens immobiliers sis [Adresse 1] à LE VAL cadastrés section F n° [Cadastre 3] et [Cadastre 2] moyennant le prix de 164.000 €.

Le 23 septembre 2022, un dégât des eaux s’est déclaré dans l’un des appartement occupé par une locataire, Madame [J].

Le 13 octobre 2022, le bureau d’Etudes [L], mandaté par l’assureur de la SCI LB PATRIMOINE, a déposé un rapport de visite.

Par exploit délivré le 9 août 2024, la SCI LB PATRIMOINE a fait assigner Monsieur [F] [P] et Madame [W] [Y] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins notamment de les voir condamner in solidum à lui payer :

— la somme de 7.568,76 € au titre de la garantie des vices cachés.

— la somme de 1960 € au titre de la réparation du préjudice causé par leur faute résultant de l’impossibilité de louer le bien,

— la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après avoir fait l’objet de plusieurs renvois, le dossier a été retenu lors de l’audience du 20 mars 2025.

La SCI LB PATRIMOINE a déposé des écritures aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

— condamner in solidum Monsieur [F] [P] et Madame [W] [Y] à lui payer la somme de 7.568,76 € au titre de la garantie des vices cachés,

— condamner in solidum Monsieur [F] [P] et Madame [W] [Y] à lui payer la somme de 1.960 € au titre de la réparation du préjudice causé par leur faute résultant de l’impossibilité de louer le bien,

— condamner in solidum Monsieur [F] [P] et Madame [W] [Y] à lui payer la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [F] [P] et Madame [W] [Y] ont déposé des écritures aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :

— débouter purement et simplement la SCI LB PATRIMOINE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Reconventionnellement,

— condamner la SCI LB PATRIMOINE à leur verser la somme de 1.500 € pour procédure abusive,

— condamner la SCI LB PATRIMOINE à leur verser la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

L’ensemble des parties ayant comparu, il sera statué par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes en paiement fondées sur les vices cachés

L’article 1641 du code civil énonce que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le demandeur doit cependant justifier que la chose vendue est atteinte :

— d’un vice qui empêche ou diminue l’usage de la chose, ou la rend impropre à l’usage auquel elle était destinée,

— d’un vice caché, inhérent à la chose elle-même,

— d’un vice antérieur à la vente.

En outre, l’article 1643 du code civil prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, le 23 septembre 2022, un dégât des eaux s’est déclaré dans l’un des appartement occupé par une locataire, Madame [J].

La SCI LB PATRIMOINE soutient que les vendeurs avaient connaissance des désordres affectant le bien et qu’ils leur ont délibérément caché ce fait.

L’acte authentique de vente du 26 août 2022 prévoit que «l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison:

• des vices apparents,

• des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

• si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,

• s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.»

Compte tenu des clauses prévues à l’acte de vente, il y a lieu, pour engager la responsabilité des consorts [Y]/[P], lesquels ne sont pas des professionnels, de caractériser l’existence d’un vice affectant une qualité essentielle de l’habitation, de déterminer si ce vice préexistait à la vente et enfin, d’établir si les vendeurs en avaient connaissance.

Pour démontrer d’une part l’existence de vices cachés et d’autre part, la mauvaise foi des vendeurs, la SCI LB PATRIMOINE se fonde sur le rapport de visite du bureau d’études [L] mandaté par son assureur établi le 13 octobre 2022, lequel a relevé :

— que le dégât des eaux a entraîné le gonflement des bois et la détérioration des plâtres,

— qu’un appui de la poutre bois sur la cloison brique est fortement dégradé,

— que la canisse plâtrée est largement pourrie au niveau de la fixation clouée sous poutre et que cela résulte d’une altération longue et progressive d’une fuite ancienne.

Force est de constater que le bureau d’études n’a effectué qu’un constat visuel ne permettant pas de déterminer l’origine du désordre.

Il est rappelé que lorsqu’une partie à laquelle un rapport d’expertise est opposé n’a pas été présente ou représentée au cours des opérations d’expertise, le juge ne peut refuser d’examiner ce rapport dès lors que celui-ci a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion des parties, et doit rechercher si ce rapport est corroboré par d’autres éléments de preuve.

La SCI LB PATRIMOINE produit en outre un procès-verbal de constat de commissaire de justice réalisé le 7 décembre 2022 auquel sont jointes des captures d’écran de messages et de photographies attribués à la locataire du bien. Il convient de relever que ces échanges ne permettent pas de déterminer l’endroit des fuites constatées par la locataire, ni leur origine, ni leur ampleur.

Il est dès lors impossible, au vu de ces seuls éléments, d’affirmer que les dégâts des eaux proviendraient d’un même vice que celui ayant généré le dégât des eaux subi par la locataire en septembre 2022.

Dès lors, la SCI LB PATRIMOINE échoue à démontrer l’existence d’un vice préexistant à la vente, connu de Monsieur [F] [P] et Madame [W] [Y].

Elle sera déboutée de ses demandes indemnitaires.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il convient de rappeler que le droit d’exercer une action en justice ou une voie de recours ne dégénère en abus que s’il révèle de la part de son auteur une intention maligne, une erreur grossière ou une légèreté blâmable dans l’appréciation de ses droits, qui ne saurait résulter du seul rejet de ses prétentions.

Le fait que la SCI LB PATRIMOINE succombe en sa procédure ne suffit pas à établir un tel abus.

En conséquence, Monsieur [F] [P] et Madame [W] [Y] seront déboutés de leur demande.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI LB PATRIMOINE, succombant, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SCI LB PATRIMOINE sera condamnée à payer à Monsieur [F] [P] et Madame [W] [Y] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la SCI LB PATRIMOINE présentée sur ce fondement sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SCI LB PATRIMOINE de l’ensemble de ses demandes,

Déboute Monsieur [F] [P] et Madame [W] [Y] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne la SCI LB PATRIMOINE à payer à Monsieur [F] [P] et Madame [W] [Y] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne la SCI LB PATRIMOINE aux entiers dépens de l’instance,

Rappelle que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE