TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Juin 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Avril 2024

GROSSE :

Le 21 Juin 2024

à M^e WIRIG [J]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/01844 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4WXQ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [C]

né le 20 Août 1992 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Valentine WIRIG, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [G] [M] et encore [Adresse 3], demeurant [Adresse 6]

non comparante

Monsieur [R] [N], demeurant [Adresse 6]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 17 mai 2022, Monsieur [J] [C] a donné à bail à Madame [G] [M] et Monsieur [R] [N] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] dans le [Localité 5] pour un loyer de 810 euros.

Le 23 décembre 2022, des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [J] [C] a fait signifier à Madame [G] [M] et Monsieur [R] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, Monsieur [J] [C] a fait assigner Madame [G] [M] et Monsieur [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers à titre principal et défaut d’assurance à titre subsidiaire, outre le constat d’abandon du logement, également à titre subsidiaire, et résiliation du bail, expulsion, enlèvement et dépôt des meubles (…),

— condamnation aux paiements d’une somme de 3.240 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2022 pour le loyer d’octobre 2022 et à compter de juillet 2023 pour les arriérés à compter de cette date et d’une indemnité d’occupation de 810 euros jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 11 avril 2024, Monsieur [J] [C], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation. Il a indiqué que les locataires avaient quitté les lieux depuis plusieurs mois sans qu’un état des lieux de sortie n’ait pu être établi.

Cités respectivement à personne et dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [G] [M] et Monsieur [R] [N] ne sont ni comparants ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 20 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Il ressort des pièces versées au débat que le prénom du bailleur est [J] et pas [J] tel qu’indiqué sur le contrat de bail.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 17 mai 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 décembre 2022, pour la somme en principal de 810 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 février 2023.

Madame [G] [M] et Monsieur [R] [N] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [G] [M] et Monsieur [R] [N] sont redevables des loyers et des charges impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle de 810 euros et de condamner Madame [G] [M] et Monsieur [R] [N] à son paiement à compter du 24 février 2023 et jusqu’à la reprise des lieux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [G] [M] et Monsieur [R] [N] restent devoir la somme de 8.910 euros à la date du 9 avril 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [G] [M] et Monsieur [R] [N], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [G] [M] et Monsieur [R] [N] sont donc condamnés par provision, au paiement de la somme de 8.910 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés au 9 avril 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 810 euros et de la présente décision pour le surplus.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée en l’absence de preuve d’un préjudice distinct sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil et en l’absence de preuve d’une faute délictuelle.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [M] et Monsieur [R] [N], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Les défendeurs seront en outre condamnés à payer à Monsieur [J] [C] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mai 2022 entre Monsieur [J] [C], d’une part, et Madame [G] [M] et Monsieur [R] [N] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2] dans le [Localité 5] sont réunies à la date du 24 février 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [M] et Monsieur [R] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [M] et Monsieur [R] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [G] [M] et Monsieur [R] [N] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de huit cent dix euros (810 euros) à ce jour, à compter du 24 février 2023 et jusqu’à la reprise des lieux ;

CONDAMNE Madame [G] [M] et Monsieur [R] [N] à verser à Monsieur [J] [C] à titre provisionnel la somme de de la somme de huit mille neuf cent dix euros (8.910 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés au 9 avril 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2022 sur la somme de 810 euros et de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [G] [M] et Monsieur [R] [N] aux dépens en ce inclus le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [G] [M] et Monsieur [R] [N] à verser à Monsieur [J] [C], une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente