REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Contentieux

N° RG 24/05155 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M3FB

En date du : 05 juin 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du cinq juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 avril 2025 devant Noémie HERRY, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025.

Signé par Noémie HERRY, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. HELIM, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Neera ANDREOZZI, avocat postulant au barreau de TOULON et M^e Eve OBADIA, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSES :

Etablissement public DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PACA ET DES BOUCHES DU RHONE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

Etablissement public DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAR, dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal

Grosses délivrées le :

à :

M^e Neera ANDREOZZI – 0263

DGFIP

EXPOSE DU LITIGE

Le 15 décembre 2015, la SARL HELIM a acquis une propriété bâtie à usage d’habitation située au [Adresse 8], cadastrée section BC n°[Cadastre 3] et [Cadastre 2] au prix de 1 500 000 €, sous le régime des marchands de biens, bénéficiant en conséquence du régime de taxation réduit au titre de la taxe de publicité foncière en prenant l’engagement de revendre dans un délai de 5 ans.

Par acte du 24 mars 2017, la SARL HELIM a revendu la parcelle n°[Cadastre 3], d’une contenance de 163 m² à son voisin et acquis le même jour à ce même voisin la parcelle n°[Cadastre 4] d’une contenance de 99 m² correspondant au chemin d’accès à la parcelle n°[Cadastre 2].

La propriété cadastrée section BC n°[Cadastre 2] et [Cadastre 5] a été revendue, après travaux, par la SARL HELIM au prix de 2 430 000 € le 07 mars 2022.

Considérant que l’engagement de revendre dans un délai de 5 ans, pris par la SARL HELIM pour bénéficier du régime de taxation réduit de l’article 1115 du code général des impôts, n’avait pas été respecté, l’administration fiscale a adressé le 19/03/2021 une proposition de rectification concernant la parcelle BC [Cadastre 2] d’un montant de 88 681 € consistant en 74 031 € de droits et 12 650 € d’intérêts de retard (pour la période allant du 01/02/2016 au 31/03/2021).

En l’absence de réponse de la SARL HELIM, l’imposition a été mise en recouvrement par avis du 31 mai 2021.

La SARL HELIM a fait valoir qu’elle n’avait pas reçu la première proposition de rectification, acheminée pendant la période du COVID et a formulé une réclamation le 28 juin 2021 indiquant que si l’engagement de revente n’avait pas été respecté, c’était pour une raison indépendante de sa volonté à savoir la pandémie du COVID 19 empêchant les déplacements et visites nécessaires à la vente d’une villa.

Par courrier du 17/01/2022, l’administration a accordé le dégrèvement de l’impôt mis en recouvrement par avis du 31 mai 2021, précisant que ce dégrèvement ne concernait pas le bienfondé de l’imposition, dont la procédure allait être reprise dans les meilleurs délais.

Le 09/03/2022, l’administration a adressé à la SARL HELIM une proposition de rectification, pour la même raison de l’absence de revente dans le délai de 5 ans à compter de l’achat, d’un montant total de 88 137 € consistant en 74 033 € de droits et 14 104 € d’intérêts de retard (pour la période allant du 01/02/2016 au 31/03/2022).

Par courrier du 28 mars 2022, la SARL HELIM a adressé une réclamation au comptable public, pour la même raison de la force majeure issue du COVID 19 et considérant que l’administration avait fait droit à sa réclamation précédente et accordé en conséquence la prorogation de délai pour revendre telle que sollicitée et se terminant après la revente effective du bien le 07 mars 2022.

Le 18 mai 2022, l’administration a répondu aux observations de la SARL HELIM indiquant maintenir la rectification de l’imposition telle que proposée.

Par avis du 30/09/2022, l’administration a mis en recouvrement l’imposition ainsi rectifiée pour un montant total de 88 137 € (droits + pénalités).

Par courrier du 28 mars 2022, puis du 20 novembre 2023, la SARL HELIM a contesté l’imposition mise en recouvrement. L’administration n’a pas répondu, son silence valant rejet.

C’est dans ces conditions que, par acte du 02 août 2024, la SARL HELIM a fait assigner la DGFIP de la région PACA devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de décharge de l’imposition réclamée.

*

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 27/12/2024 par RPVA, auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour l’exposé des moyens, la SARL HELIM demande au tribunal de :

Prononcer la décharge des redressements de droits d’enregistrement et des intérêts de retard y afférant notifiés et réclamés pour 88 137 €Ordonner le remboursement des droits acquittés par la SARL HELIM pour 74 033 € assortis des intérêts moratoires y afférantCondamner l’Etat à lui payer la somme de 6 000 € au titre des frais irrépétibles.

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Dans ses dernières conclusions, signifiées le 23/10/2024 par commissaire de justice, auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour l’exposé des moyens, la DGFIP de la région PACA demande au tribunal de :

Confirmer la décision de rejet implicite prononcée par l’administration Rejeter l’ensemble des demandes de la SARL HELIMCondamner la SARL HELIM à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens

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La clôture est intervenue le 03/03/2025.

L’audience s’est tenue le 03/04/2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 05/06/2025.

SUR CE,

Sur la demande de décharge de l’imposition

En application de l’article 1115 al.1er du code général des impôts, « Sous réserve des dispositions de l’article 1020, les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans ». La déchéance de l’exonération est encourue du seul fait que les biens n’aient pas été revendus dans le délai de 5 ans. En revanche, la déchéance de l’exonération n’est pas encourue en cas de force majeure, c’est-à-dire une circonstance extérieure et insurmontable qui a empêché l’acquéreur de revendre dans le délai de 5 ans, difficulté qui doit avoir eu un caractère insurmontable pendant toute la durée du délai imparti pour tenir l’engagement.

Il n’est pas contesté que la SARL HELIM a pu, lors de l’acquisition de l’immeuble situé [Adresse 6], bénéficier de cette exonération, celle-ci prenant l’engagement de revendre le bien dans un délai de 5 ans.

L’acquisition ayant eu lieu le 15 décembre 2015, le délai de 5 ans pour revendre expirait le 15 décembre 2020.

Arguant de l’impossibilité effective de vendre un bien immobilier pendant la période du COVID 19, la SARL HELIM estime que cette impossibilité relevant de la force majeure doit conduire à reporter le délai pour revendre d’au moins un an puisque la période a été fortement perturbée par trois confinements (du 17 mars au 11 mai 2020 ; du 30 octobre au 11 décembre 2020 et du 03 avril au 03 mai 2021) rendant impossible de vendre une villa, notamment à des clients étrangers. L’administration oppose la prise en compte des difficultés dues au COVID 19 par le report du délai pour revendre de 104 jours.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la pandémie mondiale du COVID 19 et notamment les périodes de confinement total puis quasi-total entre le 17 mars 2020 et le 03 mai 2021 ont fortement perturbé l’activité économique et limité la réalisation des transactions immobilières. Pour autant, l’intégralité de la période allant de mars 2020 à mai 2021 ne saurait être considérée comme ayant totalement empêché la réalisation de transactions immobilières et seule en réalité la période de confinement total de mars à mai 2020 constitue une force majeure, empêchant toute transaction immobilière de se réaliser.

L’article 8 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 dispose que « Lorsqu’ils n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020, les délais imposés par l’administration, conformément à la loi et au règlement, à toute personne pour réaliser des contrôles et des travaux ou pour se conformer à des prescriptions de toute nature sont, à cette date, suspendus jusqu’à la fin de la période mentionnée au I de l’article 1er, sauf lorsqu’ils résultent d’une décision de justice.

Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période mentionnée au I de l’article 1er est reporté jusqu’à l’achèvement de celle-ci.

Les dispositions du présent article ne font pas obstacle à l’exercice, par l’autorité administrative, de ses compétences pour modifier ces obligations ou y mettre fin, ou, lorsque les intérêts dont elle a la charge le justifie, pour prescrire leur application ou en ordonner de nouvelles, dans le délai qu’elle détermine. Dans tous les cas, l’autorité administrative tient compte, dans la détermination des obligations ou des délais à respecter, des contraintes liées à l’état d’urgence sanitaire ».

L’article 1 I de cette même ordonnance dispose que « I. ‒ Les dispositions du présent titre sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus ».

En l’espèce, c’est à bon droit que l’administration a appliqué à la SARL HELIM un report du délai pour exécuter son engagement de revente pour une durée de 104 jours (soit la durée entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020) reportant l’expiration du délai pour revendre au 29 mars 2021.

Pour autant, le bien immobilier n’a pas été revendu dans ce délai ainsi prorogé puisque la vente est intervenue le 7 mars 2022.

La SARL HELIM expose par ailleurs avoir effectué diverses diligences pour respecter son engagement dès l’achèvement des travaux de rénovation de la villa puisqu’elle a mis celle-ci en vente dès le mois d’août 2018. Pour autant, la déchéance de l’exonération est encourue du seul fait que le bien acquis n’a pas été revendu dans le délai imparti, indépendamment des efforts accomplis par le contribuable pour respecter son engagement.

En conséquence, il n’y a pas lieu à décharge de l’imposition mise en recouvrement le 30 septembre 2022.

Sur les intérêts de retard mis en recouvrement

La SARL HELIM sollicite la décharge des intérêts supplémentaires mis en recouvrement le 30 septembre 2022 par rapport à l’avis de mise en recouvrement du 31 mai 2021 soit la somme de 1 454 €. L’administration ne répond pas sur ce point.

En l’espèce, une première procédure de rectification de l’imposition a été initiée par l’administration le 19 mars 2021. Suite à la demande de la SARL HELIM, cette procédure a été interrompue, l’administration indiquant que les sommes réclamées étaient provisoirement déchargées et que la procédure serait reprise dans les meilleurs délais. Une seconde procédure de rectification a ainsi été mise en œuvre le 9 mars 2022, fixant les intérêts de retard dus jusqu’au 31 mars 2022.

Ainsi, bien qu’elle ait été interrompue, c’est la 1ère procédure qui aurait dû permettre à la SARL HELIM de faire valoir ses observations, et introduire le cas échéant la procédure judiciaire de demande de décharge de l’imposition. Dès lors, les intérêts de retard dus doivent être fixés au 31 mars 2021.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de décharge d’un montant de 1 454 € concernant les intérêts de retard dans le paiement des droits d’un montant de 74 033 €.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens. Les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

La SARL HELIM, qui défaille, sera condamnée au paiement des dépens. Elle sera également condamnée à payer à la DGFIP de la région PACA la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE la SARL HELIM de sa demande de décharge de l’imposition mise à sa charge pour un montant de 74 033 € au titre des droits par avis de mise en recouvrement du 30 septembre 2022 ;

ORDONNE la décharge partielle pour un montant de 1 454 € des intérêts de retard mis à la charge de la SARL HELIM pour un montant total de 14 104 € par avis de mise en recouvrement du 30 septembre 2022 ;

CONDAMNE la SARL HELIM à payer à la DGFIP de la région PACA la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL HELIM au paiement des dépens de l’instance qui pourront être recouvré le cas échéant conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire par provision.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE