TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 25/01723 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NG7R

AFFAIRE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE “[Adresse 4]” en son syndic la SAS FONCIA [Localité 5]

C/

Monsieur [R] [S]

Madame [P] [S]

JUGEMENT réputé contradictoire du 17 SEPTEMBRE 2025

Grosse exécutoire :

M^e Christine MOUROUX-LEYTES

Copie :

Monsieur [R] [S]

Madame [P] [S]

délivrées le 17/09/2025

JUGEMENT RENDU

LE 17 SEPTEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE “[Adresse 4]”

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 5], pris en son syndic la SAS FONCIA [Localité 5] sis [Adresse 2] [Localité 5], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Christine MOUROUX-LEYTES, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [S]

né le 20 Mai 1945 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

Madame [P] [S]

née le 04 Mai 1943 en ALGERIE

[Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alexandra VILLEGAS

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 19 Juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 SEPTEMBRE 2025 par Alexandra VILLEGAS, Président, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [P] [S] et Monsieur [R] [S] sont propriétaires indivis de lots au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 4] sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Suivant exploit en date du 13 mars 2025, le syndicat des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 5], a assigné Madame [P] [S] et Monsieur [R] [S] devant le tribunal de Toulon aux fins de :

— les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

• 4.004,15 € au titre des charges de copropriété impayées,

• 1.547,50 € au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

soit la somme de 5.551,65 € arrêtée au 26 février 2025,

Outre intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme,

• 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

• 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi, le dossier a été retenu lors de l’audience du 19 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 5], a soutenu les termes de son acte introductif d’instance.

Monsieur [R] [S] est comparant. Il propose un règlement échelonné de la dette par des paiements mensuels de 500 €, outre les charges courantes. Il déclare percevoir des revenus mensuels compris entre 2.500 € et 2.800 €, n’avoir aucun crédit en cours, et précise que son épouse perçoit un revenu mensuel d’environ 700 €.

Le syndicat des copropriétaires s’en rapporte quant à la mise en place d’un échéancier. Il ajoute que deux versements aurait été effectués mais qu’ils ne figurent pas dans le décompte produit.

Bien que valablement assignée, Madame [P] [S] n’est ni présente, ni représentée.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

A l’issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 17 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Par application de l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, à l’appui de sa demande au titre des charges et des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, verse aux débats :

— les appels de fonds pour la période du 1er juillet 2021 au 31 mars 2025,

— l’extrait de compte copropriétaire pour l’année 2020 à 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 28 novembre 2022, 14 novembre 2023 et 17 février 2025,

— le décomptes des sommes dues au titre des charges et le décompte des sommes dues au titre des frais, arrêtés au 26 février 2025,

— le courrier de mise en demeure du 25 janvier 2024,

— le commandement de payer du 22 mai 2024.

En application des textes susvisés et des pièces communiquées, l’action en paiement des charges de copropriété est recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs, n’ayant justifié ni du paiement des charges restant dues, ni de l’extinction de leurs obligations, seront en conséquence condamnés in solidum au paiement de la somme de 4.004,15 € au titre des charges impayées, arrêtés au 26 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024, date du commandement de payer,

Les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêt, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Madame [P] [S] et Monsieur [R] [S] seront en outre condamnés in solidum au paiement de la somme de 650,97 € au titre des frais nécessaires justifiés par la mise en demeure du 25 janvier 2024 (50 €), le commandement de payer délivré le 22 mai 2024 (149,47 €) et la constitution d’hypothèque (451,50 €).

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Il appartient ainsi au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

Toutefois, l’octroi de délais en matière de paiement des charges de copropriété revient à demander une participation aux autres copropriétaires supérieure à celle normalement prévue.

Elle ne peut être accordée en matière de paiement des charges de copropriété qu’à titre exceptionnel, notamment lorsque le syndicat dispose d’une trésorerie importante lui permettant de faire face à cet échelonnement des paiements.

En l’espèce, Monsieur [R] [S] sollicite de plus larges délais de paiements. Il propose de régler la dette à raison de 500 € par mois, outre le paiement des charges courantes.

S’il ne produit pas de justificatif, il expose percevoir des revenus mensuels compris entre 2.500 € et 2.800 € auxquels s’ajoutent ceux de son épouse à hauteur de 700 € par mois. Il indique que le bien immobilier objet du litige ne supporte aucun crédit.

Dès lors, compte tenu de ces éléments, il sera fait droit à la demande d’octroi de délais de paiement au bénéfice de Madame [P] [S] et Monsieur [R] [S] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi de Madame [P] [S] et Monsieur [R] [S], ni d’un préjudice distinct du retard indemnisé par les intérêts moratoires, de sorte qu’il y a lieu de le débouter de sa demande de condamnation pour résistance abusive.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [P] [S] et Monsieur [R] [S], succombant, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Madame [P] [S] et Monsieur [R] [S] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 5], la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne in solidum Madame [P] [S] et Monsieur [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 5], la somme de 4.004,15 € au titre des charges impayées, arrêtés au 26 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024, date du commandement de payer,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

Condamne in solidum Madame [P] [S] et Monsieur [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 5] la somme de 650,97 € au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Autorise Madame [P] [S] et Monsieur [R] [S] à se libérer de leur dette, en sus des charges courantes, en 9 mensualités de 500 €, la 10ème et dernière mensualité correspondant au solde restant dû,

Dit que les mensualités seront exigibles au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou le non-paiement des charges de copropriété exigibles pendant la durée des délais de paiement accordés par la présente décision suffirait à entraîner la déchéance du terme, de sorte que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible,

Rappelle que les procédures d’exécution qui, le cas échéant, auraient été engagées par le syndicat des copropriétaires sont suspendues,

Rappelle que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai précité,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 5], de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne in solidum Madame [P] [S] et Monsieur [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 5], la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Madame [P] [S] et Monsieur [R] [S] aux entiers dépens de l’instance,

Rappelle que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE