REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/03896 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LTAP

En date du : 01 octobre 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du un octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 juin 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 septembre 2025 prorogé au 01 octobre 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [C], [U], [F] [P], né le 30 Mai 1946 à [Localité 12] (83), de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 8]

Et

Madame [M], [X], [B] [T] épouse [P], née le 27 Juillet 1953 à [Localité 12] (83), de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 8]

tous deux représentés par M^e Julien BESSET, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDERESSE :

SCCV [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Nadège CARRIERE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Grosses délivrées le :

à :

M^e Julien BESSET – 252

M^e Nadège CARRIERE – 24

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 29 septembre 2020, M. [C] [P] et Mme [M] [P] ont acquis en état futur d’achèvement auprès de la société [Adresse 9] un appartement T3 et deux emplacements de stationnement couverts dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 11], situé à [Adresse 10], cadastré AT n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 6], correspondant aux lots de copropriété n°17, 84 et 86, dont la livraison était fixée au plus tard au 31 décembre 2020.

La vente a été précédée d’un contrat de réservation par acte sous seing privé en date du 28 mai 2020 faisant état d’une date prévisionnelle de livraison fixée au quatrième trimestre 2020.

Un cahier des conditions générales de vente a été établi par acte notarié du 19 janvier 2019.

Par courrier du 19 novembre 2020, le vendeur a informé les époux [P] d’une problématique de servitude l’obligeant à décaler la livraison au mois d’avril 2021.

Par courrier du 22 décembre 2020, les époux [P] ont sollicité un dédommagement auprès du vendeur. La société [Adresse 9] s’y est refusée selon courrier 8 janvier 2021 au motif que le retard était dû à un cas de force majeure tenant à la découverte d’un bassin de rétention dans l’assiette de la servitude de passage ne permettant pas le passage des véhicules, ni des raccordements de la résidence en tréfond.

Un courrier détaillant les causes du retard et les perspectives de livraison a été adressé aux époux [P] le 23 avril 2021.

Par courrier réceptionné le 7 juin 2021, les époux [P] ont mis en demeure le vendeur de les indemniser à hauteur du loyer versé pour leur logement dans l’attente de la livraison du bien.

La livraison est intervenue le 23 juin 2021, soit avec 175 jours de retard.

Par acte signifié le 28 juin 2022, les époux [P] ont assigné la société [Adresse 9] devant le tribunal de céans aux fins de réparation du préjudice subi.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 6 février 2024, les époux [P] demandent au tribunal, au visa des articles1218, 1231-1 et 1611 du code civil, de :

— condamner la société [Adresse 9] à leur payer la somme de 5 971.81 € en remboursement des frais exposés pour la location d’un appartement entre le 01/01 et le 23/06/2021.

— condamner la société [Adresse 9] à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral,

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter du 29/09/2020, date de la réitération par acte authentique,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— condamner la société [Adresse 9] à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— condamner la société [Adresse 9] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Julien BESSET, Avocat aux offres de droit.

Par conclusions du 18 septembre 2023, la société [Adresse 9] demande au tribunal, au visa de l’article 1231-1 du code civil, de :

— débouter les époux [P] de l’intégralité de leurs demandes et les condamner au paiement d’une indemnité de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— subsidiairement, rejeter en l’état la demande indemnitaire au titre des loyers payés entre janvier 2021 et le 30 juin 2021, de l’entretien de chaudière ainsi que de l’état des lieux,

— débouter en tout état de cause les époux [P] de leurs demandes indemnitaires au titre de l’assurance habitation, des factures gaz et électricité,

— réduire la demande formée au titre du préjudice moral et des frais irrépétibles,

— statuer ce que de droit sur les dépens distraits au profit de Maître Nadège CARRIERE, ASSOCIATION CENAC, CARRIERE ET ASSOCIES, avocat sous ses offres de droit.

La clôture de l’instruction est intervenue le 2 mai 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du tribunal se tenant le 2 juin suivant pour plaidoiries. Le délibéré a été fixé au 22 septembre 2025 prorogé au 1er octobre 2025.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus amples de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du vendeur du fait du retard de livraison

Selon l’acte de vente liant les parties en date du 29 septembre 2020 “le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipements nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 31 décembre 2020, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison, sauf aussi modification des caractéristiques ou des aménagements des lots vendus demandés par l’acquéreur”.

Aux termes des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Les époux [P] soutiennent qu’aucun cas de force majeure, ni aucune cause de suspension légitime ne fait obstacle à leur demande d’indemnisation pour manquement du vendeur à son obligation de livrer le bien dans le délai stipulé à l’acte de vente, soit au plus tard le 30 décembre 2020. Ils exposent que la problématique liée à l’existence d’un bassin de rétention d’eau sous-terrain était connue du constructeur au mois de juillet 2020 de sorte que le critère d’imprévisibilité fait défaut et que les difficultés d’exécution consécutives ne suffisent pas à caractériser la force majeure. Ils soulignent que le constructeur a fait preuve d’une légèreté blâmable face à des contingences qui étaient prévisibles, et considèrent que la découverte du bassin témoigne d’une absence ou d’une insuffisance d’études préalables de sa part.

La société [Adresse 9] fait valoir qu’elle est tenue à une obligation de moyen qui peut être différée dans l’hypothèse d’un cas de force majeure ou d’une cause de suspension du délai de livraison légitime tel que visée au contrat et décrite dans le cahier des charges auquel renvoie l’acte de vente. Elle expose que les parties sont convenues de se référer à un certificat établi sous la responsabilité de l’architecte ou de l’homme de l’art chargé du chantier, à savoir la société INGEMAT, pour l’appréciation de ces événements, et que plusieurs causes suspensives légitimes du délai sont survenues depuis la signature de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 29 septembre 2020, tel que cela résulte du courrier de la société INGEMAT en date du 23 avril 2021. Elle fait valoir qu’en application de l’article 5.4 al.6 du cahier des charges, les événements suivants constituent des causes suspensives légitimes du délai de livraison pendant six mois :

— découverte d’un réseau d’eaux usées ancien en amiante sous certaines villas, ce qui a engendre un retard d’un mois minimum,

— découverte en juillet 2020 de la présence d’un bassin d’infiltration d’eau en tréfonds dont les conséquences ont été imprévisibles :

*réticence abusive de l’ASL voisine, fonds servant,

*durée de l’expertise,

*durée des négociations pour obtenir l’accord sur le déplacement du bassin grevant la servitude, ce qui a entraîné un retard de 5 mois.

Elle soutient que l’existence du bassin ne pouvait pas être anticipée dès lors qu’il ne figurait pas dans l’acte authentique et qu’après de longues négociations impliquant la réunion de l’assemblée générale de l’ASL voisine, les travaux d’enlèvement du bassin ont été réalisés du 10 février au 27 mars 2021, ce qui a retardé l’exécution des VRD et des réseaux intérieurs à l’opération qui devaient être implantés sur l’assiette de la servitude.

Elle ajoute, au visa de l’article 5.4 al.9 du cahier des charges, que l’intervention d’ENEDIS est intervenue consécutivement avec retard début juin, et que 17 jours d’intempéries sont également à décompter par application de l’article 5.4 al.1.

Le contrat de réservation liant les parties en date du 28 mai 2020 stipule, en son article 2 “Délais” que :

“Sauf intempéries, grèves, défaillances d’entreprises, guerres, émeutes, catastrophes naturelles déclarées ou autres événements constituant un cas de force majeure tels qu’ils seront repris, dans les actes authentiques de vente (cahier des charges), la date prévisionnelle de livraison est fixée au 4° T 2020 trimestre de l’année 2020 Cette date prévisionnelle pourra être recalée jusqu’a l’acte authentique de vente en fonction de l’avancement réel de l’opération. Le RESERVANT en informera le RESERVATAIRE au plus tard lors de la notification du projet d’acte de vente notarié.”

Force est de constater que la date prévue de livraison n’a pas été modifiée dans l’acte authentique de vente du 29 septembre 2020 malgré la découverte, entre temps, de l’existence du bassin d’infiltration d’eau de sorte qu’il est établi que la société [Adresse 9] a entendu supporter le risque de ne pas pouvoir exécuter son obligation de livraison à terme convenu du fait de l’existence de ce bassin. Les difficultés de mise en oeuvre des travaux consécutive, y compris du fait de l’ASL voisine, étaient prévisibles et ne permettent pas au vendeur de rapporter la preuve d’un cas de force majeure justifiant son retard. Cet événement ne peut davantage entrer dans les causes légitime de suspension du délai de livraison prévues par application de l’article 5.4 “Délai d’exécution des travaux”, en son sixième alinéa, l’anomalie du sous-sol n’ayant pas été “découverte” postérieurement à la signature de l’acte authentique du 29 septembre 2020.

En revanche, les 17 jours d’intempéries figurant au tableau établi par la société INGEMAT sont à prendre en cause dès lors qu’elles constituent une cause légitime de suspension du délai de livraison selon les termes contractuels, par application de l’article 5.4 “Délai d’exécution des travaux”, premier alinéa, du cahier des charges auquel renvoie l’acte de vente.

De même, il y a lieu de prendre en compte les 30 jours de retard liés à la découverte d’un réseau ancien en amiante le 29 novembre 2020 selon l’attestion de la société INGEMAT, soit postérieurement à la conclusion du contrat, en tant que cause légitime de suspension du délai de livraison visée par l’article 5.4 al.6 du cahier des charges.

S’agissant de l’indisponibilité d’ENEDIS, elle ne peut constituer une cause suspensive légitime au sens de l’article 5.4 al.9 dès lors que ce retard n’est pas exclusivement imputable à ENEDIS mais procède d’une indisponibilité du concessionnaire à la suite du report de son intervention causé par les travaux de déplacement du bassin de filtration qui n’avaient pas été correctement anticipés par le vendeur-promoteur. C’est ainsi par la faute de celui-ci que ce retard est intervenu.

Ainsi le délai de livraison était légitimement reporté de 47 jours uniquement (17+30).

La société [Adresse 9] qui a livré le bien avec 128 jours de retard non justifiés engage sa responsabilité à l’égard des époux [P]. Conformément aux dispositions des articles 1231-1 et 1611 du code civil, elle tenue de réparer le préjudice consécutif subi par les acquéreurs.

Sur la réparation du préjudice subi

*sur le préjudice financier

Les époux [P] sollicitent la réparation d’un préjudice financier s’élevant à la somme de 5971.81 € selon le décompte suivant :

-4842 euros de loyers pour l’appartement pris à bail dans l’attente de la livraison de leur bien (807 euros/mois pour la période du 1er janvier au 23 juin 2021),

-121 euros pour l’entretien de la chaudière de l’appartement loué,

-198 euros pour l’état des lieux d’entrée avec l’agence immobilière,

-202,74 euros pour l’assurance habitation de ce logement (6x33,79€)

— factures de gaz électricité (18/02/21 : 293,22€, 18/04/21 : 186,08€, 17/06/21 : 128,77€).

La société [Adresse 9] oppose que les époux [P] sont infondés à solliciter une indemnisation au titre des loyers, de l’entretien de la chaudière et de l’état des lieux dès lors qu’ils ne produisent pas l’acte par lequel ils ont vendu leur appartement, ni le justificatif de déménagement au 31 décembre 2020. S’agissant du paiement d’une assurance habitation, des factures de gaz et d’électricité, elle souligne qu’il s’agit de dépenses nécessaires sans lien direct avec le décalage de livraison.

Il résulte des pièces produites que le bail a été souscrit au cours du mois de septembre 2020, soit pour une période antérieure de plusieurs mois à l’expiration du délai de livraison contractuel. La conclusion du bail et les frais d’état des lieux en découlant n’étant pas directement en lien avec le retard de livraison dont le vendeur est responsable, il n’y a lieu à indemnisation à ce titre.

En revanche, les frais de loyer n’auraient pas été assumés à compter du mois de février 2021 si la société [Adresse 9] n’avait pas manqué à son obligation. Compte tenu du report légitime de livraison d’une durée de 47 jours, il est justifié d’un préjudice financier subi par les époux [Adresse 9] au titre des loyers acquittés pour la période de février à juin 2021, soit de 4035 euros (5x807€).

En revanche, il n’est pas rapporté la preuve d’un préjudice subi en lien avec le retard de livraison par la production d’une facture pour l’entretien annuel d’une chaudière intervenu le 8 septembre 2021, soit postérieurement à la livraison.

Enfin, faute pour les époux [P] de démontrer que les frais d’assurance du logement d’attente et de consommation de gaz/électricité ont excédé ce qu’ils auraient payé dans le logement vendu par la société [Adresse 9] pour la période concernée par le retard de livraison, la demande d’indemnisation de ces chefs est rejetée.

La société [Adresse 9] est condamnée à leur payer la somme de 4035 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice financier occasionné.

*sur le préjudice moral et de jouissance

Les époux [P] ont à l’évidence subi un préjudice moral et de jouissance compte tenu de l’incertitude régnant quant à la date exacte de leur emménagement, laquelle a été été repoussée à deux reprises, et qui les a contraints à patienter en vivant au milieu des cartons préparés pour leur déménagement. Il échet de les indemniser à ce titre par l’allocation d’une somme de 2000 euros.

Les sommes allouées seront assorties d’intérêts à compter de la date de mise en demeure, soit à compter du 7 juin 2021, lesquels seront eux-mêmes productifs d’intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société [Adresse 9], qui succombe, assumera la charge des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il pourra être procédé à leur recouvrement direct par Maître Besset dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer aux époux [P] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que la société [Adresse 9] a livré le bien avec 128 jours de retard non justifiés,

CONDAMNE la société [Adresse 9] à payer à M. [C] [P] et Mme [M] [P] la somme de 4035 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2021 en réparation du préjudice financier subi,

CONDAMNE la société [Adresse 9] à payer à M. [C] [P] et Mme [M] [P] la somme de 2000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2021 en réparation du préjudice moral et de jouissance subi,

DIT que les intérêts dus pour au moins une année entière produiront eux-mêmes intérêts,

CONDAMNE la société [Adresse 9] aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de Maître Julien BESSET,

CONDAMNE la société [Adresse 9] à payer à M. [C] [P] et Mme [M] [P] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE