COUR D’APPEL

D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 15]

4ème Chambre

N° RG 23/00725 – N° Portalis DB3E-W-B7H-L4EX

N° minute :

ORDONNANCE D’INCIDENT

DU 22 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL ET DÉFENDERESSE A L’INCIDENT

DÉFENDEUR AU PRINCIPAL ET DEMANDEUR A L’INCIDENT

Madame [J] [U] épouse [X], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : M^e Isabelle BERNI-HERVOIS, avocat postulant au barreau de TOULON et M^e Jean-Marie JOB, avocat plaidant au barreau de PARIS

Grosse délivrée le :

à :

M^e Isabelle BERNI-HERVOIS – 0109

M^e Jean-michel GARRY – 1011

M^e Grégory PILLIARD – 1016

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 14] sis [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic en exercice S.A.S. FONCIA ILES D’OR, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

Rep/assistant : M^e Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDERESSE AU PRINCIPAL ET A L’INCIDENT

S.A.S. FONCIA [Localité 15] venant aux droits de la S.A.S. FONCIA ILES D’OR, suite à une transmission universelle du patrimoine à l’associé unique, dont le siège social est sis [Adresse 6]; prise en la personne de son représentant légal

Rep/assistant : M^e Grégory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Nous, Olivier LAMBERT, Juge chargé de la Mise en Etat de la procédure, assisté de Sétrilah MOHAMED, Greffier,

Vu les articles 455, 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces du dossier de la procédure,

A l’audience d’incidents du 20 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Septembre 2025 prorogé au 22 Octobre 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE

Vu les assignations introductives d’instance du 12 janvier 2023 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens et des prétentions ;

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 7 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 15], a saisi le juge de la mise en état.

Dans ses dernières conclusions d’incident, notifiées par RPVA le 20 mars 2025 et auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] situé [Adresse 4], a demandé au juge de la mise en état de déclarer irrecevable l’action exercée à son encontre et condamner la demanderesse à l’instance à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, lesquels seront distraits au profit de la SELARL CABINET GARRY & ASSOCIES sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions sur incident, notifiées par RPVA le 19 mai 2025 et auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SAS FONCIA [Localité 15], venant aux droits de la société FONCIA ILES D’OR, a demandé au juge de la mise en état de déclarer irrecevable l’action exercée à son encontre et condamner la demanderesse à l’instance à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions sur incident, notifiées par RPVA le 19 mai 2025 et auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, Madame [J] [U] épouse [X] a demandé au juge de la mise en état de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] et la SAS FONCIA [Localité 15] de toutes leurs prétentions, déclarer recevable l’action qu’elle a exercée à leur encontre, les condamner à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, et juger que la demanderesse à l’instance sera exonérée de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] dans la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

a) Sur l’action exercée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] situé [Adresse 4]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, la SCI [Adresse 10] est propriétaire d’une installation portuaire pour bateaux de plaisance située en bordure du Gapeau et formant le lot n°252 de la copropriété sise [Adresse 4].

Estimant que Madame [J] [U] épouse [X] stationnait son bateau en méconnaissance du règlement d’usage et de jouissance établi par la SCI PORT DU GAPEAU dont elle est associée, la SAS FONCIA [Localité 15] l’a sommée de mettre fin au trouble illicite à peine d’une astreinte journalière de 30 euros et ce, par lettre recommandée avec accusée de réception en date du 16 novembre 2021.

En l’absence de déplacement du bateau, la SAS FONCIA [Localité 15] a fait délivrer à Madame [J] [U] épouse [X] un commandement de payer la somme de 5.384,98 euros par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2022.

Si cette dernière a procédé au versement des sommes réclamées, elle a indiqué à la SAS FONCIA [Localité 15] que le paiement ne valait aucunement reconnaissance du bien fondé de la créance et a exercé à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 14] une action en restitution de l’indu.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] situé [Adresse 4], sollicite néanmoins le prononcé de l’irrecevabilité de l’action pour défaut de qualité à agir et ce, au motif qu’elle est étrangère au litige.

Pour s’opposer à la demande d’irrecevabilité, Madame [J] [U] épouse [X] fait valoir que la SAS FONCIA [Localité 15] a réclamé et perçu les sommes au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] PLAGE. Elle affirme par ailleurs que l’agence immobilière ne saurait se fonder sur la convention de gestion qu’elle a conclue avec la SCI [Adresse 10] pour soutenir qu’elle aurait agi en qualité de mandataire de cette société civile et ce, dans la mesure où ce contrat n’a pris effet qu’au 1er janvier 2023 soit "postérieurement au différend soumis par Madame [X] à l’appréciation du tribunal de céans".

En réplique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] soutient que la SAS FONCIA [Localité 15] a en réalité agi au nom et pour le compte de la SCI [Adresse 10], laquelle a établi un règlement d’usage et de jouissance portant sur l’installation portuaire formant le lot n°252 dont elle est seule propriétaire.

Il convient d’emblée d’observer que l’instance n’a été introduite qu’à la date du 12 janvier 2023, si bien que les allégations selon lesquelles la convention de gestion entre la SCI PORT DU GAPEAU et la SAS FONCIA [Localité 15] aurait pris effet postérieurement à la saisine de la juridiction sont purement et simplement erronées.

Pour autant, la SAS FONCIA [Localité 15] ne saurait prétendre avoir agi en qualité de mandataire de la SCI [Adresse 10] dès lors que la mise en demeure de cesser le trouble illicite ainsi que le commandement de payer les sommes litigieuses ont été délivrées antérieurement à la prise d’effet du le mandat de gestion dont elle se prévaut. En effet, ce contrat n’a pris effet qu’au 1er janvier 2023 tandis que les sommations précitées ont respectivement été délivrées les 16 novembre 2021 et 18 octobre 2022.

En outre, Madame [J] [U] épouse [X] souligne à juste titre que le courrier daté du 16 novembre 2021 et aux termes duquel elle a été mise en demeure par la SAS FONCIA [Localité 15] de déplacer son bateau à peine d’une astreinte journalière de 30 euros, lui a été délivré au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] PLAGE situé [Adresse 3]. En effet, la lettre litigieuse mentionne expressément l’adresse de la copropriété et indique : « nous venons vers vous en notre qualité de syndic et en accord avec les membres du conseil syndical ».

De même, le commandement de payer délivré à Madame [J] [U] épouse [X] expose que le commissaire de justice instrumentaire a agi à la demande du "syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice FONCIA ILES D’OR"

En dépit d’une erreur de plume sur l’intitulé exact de la copropriété, il est patent que le commandement de payer a bel et bien été délivré au nom et pour le compte de la copropriété située à l’adresse [Adresse 4], prise en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA ILES D’OR et aux droits de laquelle est venue la SAS FONCIA [Localité 15] dans le cadre de l’instance.

A l’inverse, aucun élément ne permet d’attester, ni même de supposer, que ce commandement aurait été délivré à la demande d’une société civile immobilière, laquelle ne pourrait par ailleurs être représentée par un syndic.

En revanche, la SAS FONCIA [Localité 15] démontre avoir transféré les sommes litigieuses au profit de la SCI [Adresse 10] en produisant un extrait de compte attestant que les sommes de 5.229,54 euros et de 155,44 euros ont été portées au crédit du compte-courant de cette dernière à la date du 4 novembre 2022 et ce, au titre de chèques émis par Madame [J] [U] épouse [X]. Or, lesdites sommes correspondent à celles qui ont été portées au commandement de payer en date du 18 octobre 2022.

Force est de constater que si la SAS FONCIA TOULON a réclamé le versement des sommes litigieuses au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] sis [Adresse 3], elle les a perçues au nom et pour le compte de la SCI [Adresse 9] [Adresse 8].

Pour autant, les photocopies de chèque que la SAS FONCIA [Localité 15] verse aux débats pour corroborer les mentions portées sur l’extrait de compte sus-évoqué permettent de constater qu’ils ont été établi à l’ordre de « FONCIA », laquelle s’est présentée à plusieurs reprise en sa qualité de syndic agissant au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires et non en sa prétendue qualité de gestionnaire de la SCI [Adresse 10].

L’appel de provision daté du 16 juin 2022, auquel est annexé un coupon rédigé en caractères de très petites tailles et portant sur une somme à payer « à l’ordre de » la SCI PORT DU GAPEAU et dont la transmission n’est par ailleurs aucunement démontrée, ne saurait tenir en échec les éléments de preuve permettant d’attester que la SAS FONCIA [Localité 15] a initialement agi en qualité de syndic chargé de représenter la collectivité des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14], à savoir la lettre de mise en demeure avec accusé de réception du 16 novembre 2021 mais également le commandement de payer signifié le 22 octobre 2022.

Or, la recevabilité de l’action s’apprécie à la date de l’introduction de l’instance et non en cours de procédure.

Il s’ensuit que l’action en restitution de l’indu diligentée le 12 janvier 2023 à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] situé [Adresse 3] sera déclarée recevable et ce, dans la mesure où Madame [J] [U] épouse [X] était légitimement fondée à croire que les sommes qui lui ont été réclamées avaient été perçues par la collectivité des copropriétaires.

Autrement dit, la demanderesse à l’incident était bel et bien en mesure de se prévaloir d’un intérêt légitime à agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires au moment où elle a saisi la présente juridiction d’une action en restitution de l’indu.

Dès lors, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] sera rejetée.

Toutefois, il y aura lieu de constater qu’en dépit de sa recevabilité, l’action en restitution de l’indu a été éteinte en cours de procédure et ce, suite aux justifications tardives apportées par la SAS FONCIA [Localité 15] par voie de conclusions sur incident auxquelles ont été annexées les pièces sus-évoquées.

Aussi, l’instance a été éteinte à titre accessoire à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] situé [Adresse 3].

b) Sur l’action exercée à l’encontre de la SAS FONCIA [Localité 15]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, la SAS FONCIA [Localité 15] soutient que l’action exercée à son encontre est irrecevable pour défaut de qualité à agir. À l’appui de son moyen de défense procédural, elle fait valoir que les sommes litigieuses n’ont pas été perçues par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] qu’elle est chargée de représenter en sa qualité de syndic mais par la SCI [Adresse 9] [Adresse 8].

Il apparaît néanmoins à la lecture de l’acte introductif d’instance que la SAS FONCIA [Localité 15] n’a pas été assignée en restitution de l’indu mais en responsabilité. En effet, Madame [J] [U] épouse [X] sollicite la condamnation de l’agence immobilière à lui payer une allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait du comportement adopté à son égard et ce, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Il s’ensuit que les arguments soulevés par la SAS FONCIA [Localité 15] sont inopérants tandis que Madame [J] [U] épouse [X] justifie bel et bien d’un intérêt direct et personnel à agir en responsabilité à son encontre.

Dès lors, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir à l’encontre de la SAS FONCIA [Localité 15] sera rejetée.

Sur l’invitation à appeler en cause la SCI [Adresse 10]

Aux termes de l’article 786 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut inviter les parties à mettre en cause tous les intéressés dont la présence lui paraît nécessaire à la solution du litige.

Ainsi qu’il a été évoqué, les pièces versées aux débats révèlent que la SCI PORT DU GAPEAU a effectivement perçu les sommes litigieuses, si bien qu’une action en restitution de l’indu ne pourrait manifestement être exercée qu’à son encontre.

Aussi, il apparaît opportun d’inviter Madame [J] [U] épouse [X] à attraire dans la cause la SCI [Adresse 10].

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] situé [Adresse 4] ainsi que la SAS FONCIA [Localité 15] revêtent toutes deux la qualité de partie succombante, il y aura lieu de condamner cette dernière seule aux dépens de l’incident et ce, dans la mesure où les difficultés procédurales ayant donné lieu au présent incident découlent de fautes de gestion commises par elle seule.

Par ailleurs, il n’est pas inéquitable de condamner la SAS FONCIA [Localité 15] à payer à Madame [J] [U] épouse [X] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il apparaît inéquitable de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] au paiement d’une quelconque somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] n’étant pas condamné aux dépens, la demande d’exonération formée par la demanderesse à l’incident sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est sans objet.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats en audience publique par ordonnance contradictoire et mise à la disposition des parties au greffe,

INVITONS Madame [J] [U] épouse [X] à assigner en intervention forcée la SCI [Adresse 10],

REJETONS la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 15],

DÉCLARONS recevable l’action exercée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14],

CONSTATONS néanmoins que l’action diligentée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 15], a été éteinte en cours de procédure,

CONSTATONS l’extinction subséquente de l’instance à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 15],

REJETONS la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir à l’encontre de la SAS FONCIA [Localité 15],

DÉCLARONS recevable l’action exercée à l’encontre de la SAS FONCIA [Localité 15],

CONDAMNONS la SAS FONCIA [Localité 15] à payer à Madame [J] [U] épouse [X] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS FONCIA [Localité 15] aux dépens de l’incident dont distraction au profit de la SELARL Jean-Michel GARRY et associés,

DÉBOUTONS les parties à l’instance de toutes leurs autres demandes,

RENVOYONS Madame [J] [U] épouse [X] et la SAS FONCIA [Localité 15] à l’audience de mise en état électronique du 16 décembre 2025 pour conclusions au fond de Maîtres GARRY et PILLIARD.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT