REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

2ème Chambre Contentieux

N° RG 24/06186 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M4WY

En date du : 03 septembre 2025

Jugement de la 2ème Chambre en date du trois septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 mai 2025 devant Marion LAGAILLARDE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Lydie BERENGUIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2025.

Signé par Marion LAGAILLARDE, présidente et Lydie BERENGUIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.A.S. SOCIETE MARSEILLAISE D’INVESTISSEMENT FONCIER

prise en la personne de son représentant légal

sis au siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Lakhdar BOUMAZA, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [D]

né le 03 Avril 1980 à [Localité 6] (SYRIE), de nationalité Française, Chirurgien-dentiste,

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Franck BENALLOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [N] [J]

né le 08 Mars 1982 à [Localité 9], de nationalité Française, Chirurgien-dentiste,

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Franck BENALLOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosses délivrées le :

à :

M^e Franck BENALLOUL

M^e Lakhdar BOUMAZA

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE MARSEILLAISE D’INVESTISSEMENT FONCIER (ci-après SMIF), promettant, et MM. [W] [D] et [N] [J], ont signé le 15 décembre 2022 une promesse de vente portant sur quatre lots de copropriété à usage respectif d’appartement ou local professionnel en premier étage, outre part des parties communes, situés dans un ensemble immobilier situé à [Localité 8] [Adresse 1], pour un prix de 410.000 €, notamment sous condition d’obtention d’un prêt bancaire d’un montant maximum de 500 000 euros.

Par acte du 4 mai 2023, les parties ont signé un avenant à la promesse ci-dessus énoncée, emportant prorogation du délai de levée d’option au 31 juillet 2023 et renonciation à la condition suspensive de concours bancaire, et une promesse unilatérale de vente d’un lot situé à l’entresol du même immeuble, outre part des parties communes correspondantes, au prix de 130 000 euros, valable jusqu’au 31 juillet 2023, sous la condition suspensive d’obtention par les bénéficiaires d’un financement bancaire à hauteur maximum de 130.000 €, au taux maximal de 4% hors assurances et d’une durée maximale de remboursement de 20 ans. Une indemnité d’immobilisation était prévue, d’un montant de 13 000 euros.

Suivant acte du 28 juillet 2023, la vente des lots du 1er étage a été régularisée.

Par actes de commissaire de justice remis le 5 février 2024, la SMIF a fait sommation à MM. [D] et [J] de lui faire connaître les motifs d’une éventuelle demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation relative à la promesse de vente des lots de l’entresol.

Et par courriers RAR du 19 avril 2024, les a mis en demeure de consentir au versement de l’indemnité.

C’est dans ces conditions que par actes du 25 septembre 2024, la SMIF a fait assigner MM. [J] et [D] devant le Tribunal judiciaire de TOULON, aux fins de paiement de cette indemnité.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°1, notifiées par RPVA le 16 avril 2025, la SMIF demande de :

JUGER Monsieur [W] [D] et Monsieur [Z] [J] redevables à l’égard de la société SOCIETE MARSEILLAISE D’INVESTISSEMENT FONCIER de l’indemnité d’immobilisation de 13.000 € actuellement séquestrée entre les mains de Maître [I] [L], Notaire à [Localité 7] en exécution de la promesse unilatérale de vente du 4 mai 2023 ;

CONDAMNER en conséquence et solidairement Monsieur [W] [D] et Monsieur [Z] [J] à payer à la SOCIETE MARSEILLAISE D’INVESTISSEMENT FONCIER la somme de 13.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 4 mai 23, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024 ;

AUTORISER en conséquence Maître [I] [L], Notaire, à libérer la somme de 13.000 euros séquestrée au profit de la société SOCIETE MARSEILLAISE D’INVESTISSEMENT FONCIER;

CONDAMNER solidairement Monsieur [W] [D] et Monsieur [Z] [J] à payer à la SOCIETE MARSEILLAISE D’INVESTISSEMENT FONCIER une somme de 1.300 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTER en conséquence et en tout état de cause Monsieur [W] [D] et Monsieur [Z] [J] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [W] [D] et Monsieur [Z] [J] à verser à la SOCIETE MARSEILLAISE D’INVESTISSEMENT FONCIER une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [W] [D] et Monsieur [Z] [J] aux entiers dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 17 avril 2025, MM. [W] [D] et [N] [J], qui exposent avoir souhaité initialement acquérir ensemble le premier étage et l’entresol dans une opération unique, mais avoir attendu jusqu’en mars 2023 que le vendeur acquière de son côté l’entresol, l’acte à double destination du 4 mai 2023 visant à régulariser leur projet global étant intervenu dans le cadre d’une négociation découlant d’une carence initiale du vendeur, lequel a renoncé à se prévaloir de la clause d’indemnité d’immobilisation, et affirment en outre justifier du refus de financement des banques, concluent au rejet de toutes les demandes. Ils demandent ainsi de :

DEBOUTER la société SMIF de sa demande au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

DEBOUTER la société SMIF de sa demande de dommages-intérêts,

ORDONNER la restitution à MM [D] et [J] de la somme de 13 000 € détenue par Me [I] [L], notaire,

CONDAMNER la société SMIF à payer à Monsieur [J] et à Monsieur [D] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance du 7 janvier 2025, la clôture de la procédure a été fixée de façon différée au 21 avril 2025 et l’affaire renvoyée pour plaidoirie à l’audience à juge unique du 21 mai 2025.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2025.

MOTIFS

Il convient de préciser à titre liminaire que la société demanderesse formule des demandes à l’encontre de "[Z] [J]« , ce qui ressort manifestement d’une pure erreur matérielle dès lors qu’il ne fait nul doute qu’il s’agit en réalité de »[N] [J]", à laquelle il convient de passer outre.

Sur le fond, il résulte des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

L’article 1304 du code civil dispose quant à lui que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il incombe aux bénéficiaires d’une promesse de vente obligés sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt de démontrer qu’ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

La condition est réputée accomplie si les bénéficiaires ne rapportent pas cette preuve.

Il est constant que le bénéficiaire qui entend se prévaloir de l’absence de réalisation de la condition suspensive tendant à l’obtention d’un prêt doit démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à défaut de quoi la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du code civil.

Ainsi, les documents produits par les bénéficiaires doivent mettre en exergue une demande de financement exactement conforme aux prévisions de la promesse, la première diligence attendue du bénéficiaire étant de solliciter un ou des prêts conformes aux conditions prévues dans le contrat, qu’il s’agisse du montant, de la durée ou du taux.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats qu’aux termes de la promesse unilatérale de vente en date du 4 mai 2023, la conditions suspensives suivante a été prévue : "Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l 'article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes : Organisme prêteur : tout organisme ; Montant maximal de la somme empruntée CENT TRENTE MILLE EUROS (130 000, 00 EUR), Durée maximale de remboursement: 20 ans, Durée minimale de remboursement : 15 ans, Taux nominal d’intérêt maximal 4,00 % l’an (hors assurances) ››, ajoutant que « le BENEFICAIRE s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus » ; et précise s’agissant de l’indemnité d’immobilisation : « S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente. A défaut pour le BENEFICIAIRE d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le PROMETTANT sera alors en droit de sommer le BENEFICIAIRE de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours. Cette sommation se fera par lettre recommandée avec accusé de réception. Faute pour le BENEFICIAIRE de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, ou de retirer ledit courrier, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au PROMETTANT ».

La promesse de vente expirait au 31 juillet 2023, sans que les bénéficiaires aient levé l’option. Les sommations aux bénéficiaires d’avoir à faire connaître leur décision de se prévaloir d’un motif de restitution de l’indemnité d’immobilisation, en date du 5 février 2024, ont reçu pour réponse des courriels de refus de versement de l’indemnité, sans justificatifs en lien avec les conditions contractuelles contenues dans l’acte. Les mises en demeure de payer la somme, en date du 19 avril 2025, sont demeurées vaines.

Le fait pour le promettant de ne pas demander paiement de l’indemnité d’immobilisation à l’expiration de la promesse n’emporte pas renonciation de ce dernier à en obtenir paiement.

A l’expiration de la promesse, les bénéficiaires ont communiqué un courrier de la BPMED daté du 1er juin 2023, portant refus de demande de financement à hauteur de 1123000 euros, portant sur l’acquisition d’un local au prix de 410 000 euros, un deuxième local au prix de 130 000 euros, et des travaux à hauteur de 583000 euros.

Si ce document établit bien le refus du financement du projet global tel qu’initialement conçu entre les parties, il n’en reste pas moins qu’il ne répond pas aux conditions de la promesse litigieuse.

Dans le cadre de la présente procédure, les bénéficiaires justifient des documents suivants, qu’ils indiquent, sans en rapporter la preuve, avoir communiqué à la SMIF en cours de validité de la promesse :

— un courrier d’AXA en date du 13 mai 2023, refusant le financement d’un projet d’acquisition d’un local au [Adresse 4] à [Localité 8], sans autre précision, complété par un courrier du 17 avril 2025 précisant le montant du financement refusé, de 130 000 euros.

— un courrier de LCL du 24 mai 2023 portant refus de prêt immobilier relatif à l’acquisition d’un bien sis [Adresse 4] à [Localité 8], pour un montant de 130 000 euros, sur 180 mois.

Ces documents sont insuffisamment précis pour répondre aux conditions contractuelles de restitution de l’indemnité d’immobilisation, en ce qu’elles ne comportent pas l’intégralité des mentions de durée ni de taux du prêt.

Et, s’il est jugé qu’un acquéreur peut échapper au paiement de l’indemnité en rapportant la preuve que sa demande aurait été rejetée quoi qu’il en soit, les trois refus de concours produits sont insuffisants à prouver l’impossibilité de répondre en tout état de cause aux conditions stipulées.

Dans ces conditions, les défendeurs seront tenus au paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuelle, assortie d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 19 avril 2024.

La société SMIF demande, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, leur condamnation à lui payer en sus la somme de 1300 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, pour être demeurés taisants à la suite des sommations délivrées.

Mais, le droit pour l’auteur d’une prétention d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée ne connaît d’autre limite que l’abus qui peut en être fait, lequel est classiquement caractérisé par la preuve de l’intention malicieuse, de la mauvaise foi ou de l’erreur grossière équipollente au dol. Toutefois, la jurisprudence admet que l’abus du droit d’agir puisse être caractérisé sans que la preuve d’un de ces caractères soit rapportée, dès lors que le droit d’agir en justice est détourné de sa fonction sociale et que le plaideur n’agit pas pour demander justice mais pour poursuivre une autre finalité, telle que faire pression sur un débiteur, retarder une échéance ou assouvir une manie procédurière.

En l’espèce, la société demanderesse n’établit pas quel comportement du débiteur serait fautif au-delà de sa résistance ou de sa défaillance.

Mais plus encore, il résulte de l’analyse concomitante des échanges par SMS entre [N] [J] et [E] [T] (qui, bien que ne disposant du pouvoir de représenter la SMIF sur l’ensemble de la période litigieuse, n’en est pas moins demeuré l’interlocuteur des demandeurs), du courriel du notaire Me [L] en date du 6 octobre 2022, du refus de concours financier de la BPMED et des deux promesses de vente successives puis de l’acte de vente du 28 juillet 2023, que les parties entendaient bien vendre les lots du 1er étage et de l’entresol ensemble, suivant une opération de financement unique, ce qui n’a d’abord pu se réaliser en raison du retard de la SMIF à acquérir l’entresol, et que la vente de l’entresol demeurait une option envisagée entre les parties après l’été 2023 en dépit de l’expiration de la promesse.

Dans ces conditions, le comportement de la SMIF dans le cadre de cette vente immobilière, à la limite de la mauvaise foi contractuelle, emporte de plus fort le rejet de sa demande de condamnation des défendeurs pour résistance abusive.

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombant à l’instance doit supporter les dépens. MM. [J] et [D] y seront donc tenus.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En application de ces dispositions et au regard du positionnement de la SMIF déjà décrit, il convient de rejeter sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant en audience publique, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement [W] [D] et [N] [J] à payer à la SOCIETE MARSEILLAISE D’INVESTISSEMENT FONCIER la somme de 13.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 4 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [W] [D] et [N] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE les demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE LES JOURS, MOIS ET AN, SUSDITS.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,