REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

N° RG 18/02297 – N° Portalis DB3E-W-B7C-JQIG

2ème Chambre

En date du 27 novembre 2025

Jugement de la 2ème Chambre en date du vingt sept novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 septembre 2025 devant :

Président : Lila MASSARI

Tenant seule l’audience ont entendu les plaidoiries et les avocats ne s’y étant pas opposés et ce conformément à l’article 805 du code de procédure civile,

assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier

Audience prise en présence de Monsieur [P] [J], magistrat en stage de changement de fonction.

A l’issue des débats le président a indiqué que le jugement, après qu’ils en aient délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Lila MASSARI

Assesseurs : Laetitia SOLE

: Anne LEZER

Greffier : Lydie BERENGUIER

Magistrat rédacteur : Lila MASSARI

Signé par Lila MASSARI, président et Lydie BERENGUIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires SARL AGENCE CAPITAL IMMOBILIER “CAPIMMO”

prise en la personne de son représentant légal

sis au siège social [Adresse 13]

représentée par M^e Didier CAPOROSSI, avocat au barreau de TOULON

…/…

Grosses délivrées le :

à :

M^e Didier CAPOROSSI – 0150

M^e Christophe DELMONTE – 0114

M^e Patrick LOPASSO – 1006

…/…

DÉFENDERESSES :

La MAIRIE DE [Localité 16]

prise en la personne de son maire en exercice

y demeurant sis [Adresse 8]

représentée par M^e Christophe DELMONTE, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Christine SPOZIO, avocat au barreau de TOULON

L’Etablissement public METROPOLE TOULON PROVENCE MEDITERRANEE

prise en la personne de son représentant légal

sis au siège social Pôle juridique et administration générale – [Adresse 10]

représentée par M^e Patrick LOPASSO, avocat au barreau de TOULON

*

* *

Par acte authentique du 26 janvier 1989, passé en l’étude de Me [N], notaire à [Localité 16], Madame [S] [L] veuve [W], Mademoiselle [U] [W] et Monsieur [Y] [W] ont cédé à la commune de [Localité 16] le bien suivant :

« Une parcelle de terrain à détacher d’un grand ensemble immobilier appartenant aux Consorts [W], vendeurs aux présentes, sise à [Localité 16] (Var) – [Adresse 14] ou [Adresse 9], en bordure d’un chemin vicinal ordinaire n° 12 dit [Adresse 17], cadastrée Section AY n° [Cadastre 3] pour une superficie de 10a 70ca, n° [Cadastre 1] pour 1a 45ca et n° [Cadastre 2] pour 5ca».

L’acte précisait: « observation étant ici faite que la parcelle de terrain portant actuellement les numéros [Cadastre 1]-[Cadastre 2] et [Cadastre 3] provient de la division d’une plus grande parcelle d’une contenance totale de 1 ha 97 ares 28 ca qui était cadastrée auparavant section AY n°[Cadastre 7] pour 1 ha 97a et 58ca et dont le surplus après division d’une contenance de 1 ha 85 ares 38 ca restent à appartenir aux VENDEURS, est cadastré section AY n° [Cadastre 4] ».

Les parcelles AY [Cadastre 1], AY [Cadastre 2] et AY [Cadastre 3] sont devenues les parcelles cadastrées AY [Cadastre 5] et AY [Cadastre 6].

La section AY n°[Cadastre 4] « restant appartenir aux vendeurs » d’une contenance de 1ha 85 ca 38ca, est aujourd’hui le terrain de la copropriété [Adresse 12] venant aux droits des consorts [W].

En page 6 dudit acte, était indiqué : « Il est ainsi précisé qu’il est intervenu entre les Consorts [W] et la ville de [Localité 16], un accord concernant une servitude de puisage et des travaux à effectuer à la halte-garderie de [Localité 15] et l’antenne Municipale de [Localité 15].

En ce qui concerne les travaux, ils ont été effectués à l’exception de la reconstruction du mur de clôture de long du [Adresse 17], après élargissement mur plein d’une hauteur minimale de 2m et recouvert d’un crépi. Cet accord est demeuré ci -annexé après mention. »

La mairie de [Localité 16] envoyait à Mme [W] le 6 novembre 1987 , un exemplaire du procès-verbal de la réunion s’étant tenue concernant les détails d’exécution desdits travaux.

Après avoir relancé la métropole TOULON PROVENCE MEDITERRANEE aux fins de voir exécuter les travaux, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 12] », par exploit d’huissier en date du 14 mai 2018, l’a assigné devant le Tribunal de Grande Instance de Toulon à titre principal, en résolution de la vente conclu et à titre subsidiaire en réalisation des travaux sous astreinte.

Par acte d’huissier de justice en date du 29 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires a dénoncé la procédure à la commune de [Localité 16].

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 août 2025, le Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 12] » sollicite du Tribunal Judiciaire de Toulon sur le fondement de l’ancien article 1184 du Code civil de :

— ORDONNER ET JUGER recevable l’action initiée par le Syndicat des Copropriétaires.

— CONDAMNER solidairement sous astreinte de 200 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, la METROPOLE TOULON PROVENCE MEDITERRANEE (TPM) et la ville de [Localité 16] à procéder à l’ensemble des travaux ci-après listés :

HALTE GARDERIE DE [Localité 15]

• Clôture sur la rue de la copropriété

Remplissage en agglos des alvéoles à la hauteur de l’existant

Pose d’un chaperon de mur sur toute la longueur. Pente vers l’intérieur de la garderie.

Pose d’une clôture grillagée en grillage défensif hauteur 1,20 m galvanisé.

Enduit sur agglos, Couleur sable comme la clôture existante avec le parking.

Faire un glacis sur le pied des maçonneries pour éviter l’escalade.

• Réseau gaz

Supprimer le compteur gaz. Il ne faut pas un branchement sur le réseau GDF de la

copropriété et faire le raccord de maçonnerie après dépose du compteur.

• Clôture sur le parking

Supprimer le portail.

Supprimer le portillon

Supprimer les trois piliers des portails

Fermer les baies par un mur bahut en continuité du mur existant, hauteur en raccord

avec l’existant et avec le retour du chaperon du mur de la voie.

Remplacement du grillage par un grillage défensif dito sur voie, hauteur 1,20 m

Enduit : dito à l’existant

Le portail déposé restera la propriété de Md [W], il sera stocké par l’entreprise sur le parking.

• Servitude de passage

La servitude prévue initialement sur les plans est supprimée.

• Clôture avec les garages

Aucun grillage à placer ;

On peint seulement le mur

Côté [Adresse 17] derrière les garages, hauteur du mur 0,80 m – grillage défensif 1 m du mur des garages jusqu’à l’alignement de la future voie.

Enduit : couleur sable dito les autres cités ci-dessus

• Puits

Le local sera démoli, l’ancienne installation de pompage et de distribution sera déposée.

Un regard de visite sera placé sur le puits.

Une servitude de puisage aux frais de Md [W] lui sera accordée.

La ville, en cas d’une utilisation du puits installera sa pompe et son réseau, indépendamment du matériel de Md [W].

• Clôture entre Mairie annexe et copropriété (parking)

Supprimer le portillon d’accès.

Déposer les plaques de signalisation

En clôture en continuité de l’existant

La ville devra contrôler la propriété de l’enclave Nord-Ouest cage escalier.

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— CONDAMNER solidairement la METROPOLE TOULON PROVENCE MEDITERRANEE (TPM) et la ville de [Localité 16] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER la METROPOLE TOULON PROVENCE MEDITERRANEE (TPM) aux entiers dépens.

Le demandeur rejette les irrecevabilités soulevées par la Commune de [Localité 16] au motif que :

— les formalités relatives à la publicité foncière ont bien été réalisées

— les tiers au syndicat des copropriétaires n’ont pas qualité à agir pour évoquer l’absence de pouvoir à agir reprochés par la Commune de [Localité 16]

— le syndicat des copropriétaires a parfaitement intérêt à agir et qualité à agir, le syndicat des copropriétaires représentant les consorts [W] ET la SCI [Adresse 11] et disposant selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 de la qualité à agit au nom des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la réalisation de travaux listés arguant que ceux-ci constituent un engagement déterminant sans lequel les vendeurs n’auraient pas cédé leur bien. Le demandeur précise que l’acte notarié fait bien référence à la réalisation de ces travaux confortant l’existence d’un lien direct entre la vente et les aménagements convenus.

Le syndicat des copropriétaires soulève que l’absence de réalisation de ces travaux constituent un manquement grave qui doit conduire à condamner la commune à réaliser ces travaux sous astreinte.

Par conclusions notifiées par RPVA le 14 juin 2023, la commune de Toulon sollicite du Tribunal Judiciaire de Toulon sur le fondement de l’article 32 et 122 du Code de procédure civile et des articles 1193 à 1231-7 du Code civil de :

— DECLARER irrecevable les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12].

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes.

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] à verser à la commune de [Localité 16] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Au soutien de ses prétention, la Commune de [Localité 16] indique que si, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], sollicite, à titre principal, la résolution du contrat de vente conclu le 26 janvier 1989 entre la commune de [Localité 16] et les consorts [W], en invoquant le non-respect par la commune de [Localité 16] de ses engagements et à titre subsidiaire la condamnation de la commune à exécuter un certain nombre de travaux, qui seraient, contenus dans l’acte de vente du 26 janvier 1989, le syndicat des copropriétaires, tiers par rapport à ce contrat est dépourvu d’intérêt à agir.

La commune indique également que le demandeur n’apporte pas la preuve de ce que l’accord annexé à l’acte du 26 janvier 1989, dont il réclame l’exécution, aurait été consenti à son bénéfice et constituerait une clause essentielle du contrat de vente.

La commune indique encore le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce que les travaux dont il réclame l’exécution sont ceux inscrits dans l’accord annexé à l’acte de vente.

Enfin, il est soutenu que seule la réalisation d’un mur de clôture le long du [Adresse 17] resterait à exécuter sans que le syndicat des copropriétaires démontre que la réalisation de ce mur, qui n’a jamais été réclamée à la suite de la signature de l’acte de vente par les consorts [W], n’ait pas été abandonnée ultérieurement d’un commun accord.

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 septembre 2021, la métropole TOULON PROVENCE MEDITERRANEE (TPM), sollicite du Tribunal Judiciaire de Toulon sur le fondement de l’article 1184 ancien, l’article 2224 du Code Civil et l’article 700 du Code de procédure civile, de :

A TITRE PRINCIPAL -DECLARER irrégulière l’action introduite par le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] représentée par son syndic en exercice, pour défaut de pouvoir ;

— DECLARER irrecevable l’assignation du 14 mai 2018 mal dirigée à l’encontre de la Métropole Toulon Provence Méditerranée, inexistante ;

— DECLARER irrecevable l’action engagée à l’encontre de la Métropole Toulon Provence Méditerranée, pour défaut de qualité à agir du défendeur ;

A TITRE SUBSIDIAIRE -CONSTATER que l’action introduite par le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] représentée par son syndic en exercice en résolution de la vente reçue par Maître [N] en date du 26 janvier 1989 portant sur les biens anciennement cadastrées AY [Cadastre 1], AY [Cadastre 2] et AY [Cadastre 3] (actuellement cadastrées AY [Cadastre 5] et AY [Cadastre 6]) est prescrite

En conséquence,

— DIRE ET JUGER que la vente intervenue entre la ville de [Localité 16] et les Consorts [W] reçue par Maître [N] en date du 26 janvier 1989 portant sur les biens anciennement cadastrées AY [Cadastre 1], AY [Cadastre 2] et AY [Cadastre 3] (actuellement cadastrées AY [Cadastre 5] et AY [Cadastre 6]) est parfaite

En conséquence,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] représentée par son syndic en exercice de sa demande en résolution de la vente reçue par Maître [N] en date du 26 janvier 1989 portant sur les biens anciennement cadastrées AY [Cadastre 1], AY [Cadastre 2] et AY [Cadastre 3] (actuellement cadastrées AY [Cadastre 5] et AY [Cadastre 6]),

A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE ENCORE-DEBOUTER le syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] » représentée par son syndic en exercice de sa demande de condamnation de Toulon Provence Méditerranée à réaliser l’ensemble des travaux visées dans le compte rendu de réunion en date du 23 septembre 1987

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE -CONDAMNER Toulon Provence Méditerranée venant aux droits de la Ville de [Localité 16] à réaliser le mur de clôture le long du [Adresse 17] conformément aux prescriptions d’urbanisme actuellement en vigueur, à savoir, avec une hauteur maximale de 80 centimètres surmonté d’un grillage défensif d’un mètre ou d’un système à voie claire, et ce, passé un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

EN TOUT ETAT DE CAUSE -DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 11]

[Adresse 11] représentée par son syndic en exercice de toutes ses demandes, fins et prétentions.

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] représentée par son syndic en exercice à verser à Toulon Provence Méditerranée venant aux droits de la Ville de [Localité 16] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— AUTORISER Maître Patrick LOPASSO, à recouvrer ses dépens dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision en application de l’article 699 du CPC.

L’affaire a été plaidée lors de l’audience collégiale du 25 septembre 2025, la clôture de la procédure ayant été prononcée le 25 août 2025. Le délibéré a été fixé au 27 novembre 2025.

SUR CE

Sur les irrecevabilités soulevées par la métropole TOULON PROVENCE MEDITERRANEE

Il convient de constater que si le syndicat des copropriétaires, par des propos liminaires, entend soulever l’irrecevabilité des demandes de la métropole TOULON PROVENCE MEDITERRANEE, cette prétention n’est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions sur laquelle, le Tribunal de statuera pas de ce fait.

Dans ses dernières écritures en date du 20 aout 2025, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 12] » ne sollicite plus la résolution du contrat de vente conclu le 26 janvier 1989 en l’étude de Maitre [N], action déclarée prescrite par ordonnance du juge de la mise en état en date du 7 janvier 2025, mais seulement la réalisation de travaux par la métropole TOULON PROVENCE MEDITERRANNEE et la ville de [Localité 16] sous astreinte.

Ainsi les irrecevabilités soulevées par la métropole TOULON PROVENCE MEDITERRANEE pour absence de publicité foncière et pour absence de pouvoir du syndicat des copropriétaires à agir en résolution de la vente ne sont plus opérantes.

De même les arguments développés par la métropole TOULON PROVENCE MEDITERRANEE réfutant une corrélation entre l’acte de vente du 26 janvier 1989 et les engagements de travaux pris par la ville afin de voir rejeter la résolution de la vente ne sont plus opérants.

Sur l’effet relatif du contrat de vente conclu le 26 janvier 1989

L’article 1199 du Code civil indique que :

« Le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] est tiers au contrat puisque l’acte de cession du 26 janvier 1989 concernait les parcelles AY [Cadastre 5], 1Y [Cadastre 6] anciennement AY [Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 3]) alors que la copropriété occupe la parcelle AY [Cadastre 4].

Il n’est aucunement démontré en procédure que le syndicat des copropriétaires interviendrait aux droits des consorts [W] concernant les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 5].

L’acte ne concernant que les parcelles et la mention en page 6 dudit acte : « En ce qui concerne les travaux, ils ont été effectués à l’exception de la reconstruction du mur de clôture de long du [Adresse 17], après élargissement mur plein d’une hauteur minimale de 2m et recouvert d’un crépi. Cet accord est demeuré ci -annexé après mention. » ne vient pas indiquer que ce mur devrait courir également le long de la parcelle AY [Cadastre 4], seul droit que pourrait revendiquer la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de ses demandes en condamnation de la commune et de la métropole TPM en réalisation des travaux sous astreinte.

Surabondamment, sur l’inexécution des obligations de la commune de [Localité 16] invoquée par le syndicat des copropriétaires

Le demandeur se fonde sur l’article 1184 dans sa version applicable au litige indiquant « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. »

Le syndicat des copropriétaires affirme ainsi que la réalisation des travaux mis à la charge de la Commune de [Localité 16] constitue selon lui un engagement déterminant sans lequel les vendeurs n’auraient pas cédé leur propriété.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le protocole transactionnel est partie intégrante de l’acte de vente et que Maître [N], notaire à l’acte a pris le soin d’y faire référence, mais également de l’annexer à son acte.

Le syndicat des copropriétaires conclut ainsi que leur absence de réalisation par l’acquéreur constitue, en conséquence, un manquement grave qui doit conduire le Tribunal de céans à condamner la commune à réaliser les travaux sous astreinte.

Cependant, si l’acte du 26 janvier 1989 renvoie à un accord annexé après mention, force est de constater que cet accord n’est pas produit .

La mention que comporte l’acte authentique en page 6 vise seulement à informer de ce que les travaux ont été effectués à l’exception de la reconstruction du mur de clôture sans qu’il soit possible d’en exciper une obligation à la charge de la Commune.

Seul un courrier que la mairie de [Localité 16] a envoyé à Mme [W] le 6 novembre 1987 indiquant :

« Madame,

Veuillez trouver ci-joint un exemplaire du procès-verbal de la réunion qui s’est tenue sur place pour la mise au point des détails techniques des travaux qui doivent être exécutés à la halte-garderie de [Localité 15] conformément à votre accord défini par votre courrier du 3 septembre 1987. » est versé en procédure.

Le compte rendu de réunion porte d’ailleurs sur des travaux conséquents sans qu’il soit possible de faire lien avec ceux énumérés dans l’acte de cession du 26 janvier 1989.

Il ne peut être considéré comme acquis aux débats que cette lettre caractérise, comme l’indique le bordereau de pièce du demandeur « un accord transactionnel sur la réalisation des travaux », ne constituant en réalité qu’un simple compte rendu de réunion de chantier bien antérieur à la vente.

Il ne peut pas non plus être déduit de ce courrier un engagement autonome de la commune de [Localité 16] à réaliser ces travaux qui permettrait à la copropriété de la contraindre s’agissant seulement du procès-verbal de réunion du « service d’étude et grosses réparations » de la Mairie de [Localité 16] et la liste des travaux ne correspondant pas à ceux retenu dans l’acte authentique.

Enfin, si la lettre en date du 27 février 2013 de la métropole TOULON PROVENCE MEDITERRANEE indique qu’avait été prévu de réaliser l’édification d’un mur prévu dans un acte passé avec la commune de [Localité 16] en 1989, elle précise que ces travaux avaient été envisagés dans le cadre de travaux de requalification sans reconnaître une obligation envers les consorts [W] au regard de l’acte de vente du 26 janvier 1989.

Dès lors le syndicat des copropriétaires échoue également à démontrer la réalité d’une quelconque obligation de travaux de la commune de [Localité 16] ou de la Métropole TPM à laquelle la voirie a été transféré et partant d’une inexécution fautive.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En équité et dans un souci d’apaisement, il conviendra de dire que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens.

Les décisions de débouté n’appellent pas de se prononcer sur l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant après débats en audience publique collégiale, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE devenues sans objet les irrecevabilités soulevées par la métropole TOULON PROVENCE MEDITERRANEE ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires « [Adresse 12] » de ses demandes ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens ;

Ainsi jugé et signé en audience publique, et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,