Tribunal Judiciaire de Toulon, Referes, 28 avril 2026, n° 25/02545

TJ Toulon 28 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulon, réf., 28 avr. 2026, n° 25/02545
Numéro(s) :	25/02545
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Chrystelle ARNAULTLise-Honorine BORNES
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [ Adresse 1 ]

Texte intégral

N° RG 25/02545 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NQ4V

Minute n° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND -

du : 28 Avril 2026

N° RG 25/02545 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NQ4V

Président: Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente

Assistée de : Jade DONADEY, Greffier

Entre

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, l’E.U.R.L. L’ZURL PROCURA IMMOBILIER, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon sous le numéro 850 731 662, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise elle-même en la personne de son représentant légal en exercice,

Représenté par Maître Chrystelle ARNAULT, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

Madame [L] [N], née le 24 janvier 2000 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Caroline LADREY, avocat postulant inscrit au barreau de TOULON, et par Maître Lise-Honorine BORNES, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS

Débats :

Après avoir entendu à l’audience du 24 Février 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le : 28-04-2026

à : M^e Chrystelle ARNAULT – 9

M^e Caroline LADREY – 248

Copie au dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] a fait assigner Madame [L] [N] devant le Président du tribunal judiciaire de Toulon, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :

— condamner Madame [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] la somme de 7.244,97 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, outre intérêts de droit à compter de la première mise en demeure en date du 19 avril 2024, avec anatocisme, en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— condamner Madame [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

— condamner Madame [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [L] [N] aux entiers dépens

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée et évoquée à l’audience du 24 février 2026.

1. Par conclusions déposées et soutenues oralement, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] demande de :

— débouter Madame [J] [V] de ses demandes indemnitaires et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] la somme de 7.244,97 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, outre intérêts de droit à compter de la première mise en demeure en date du 19 avril 2024, avec anatocisme en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

— condamner Madame [L] [N] aux entiers dépens

2. Par conclusions déposées et soutenues oralement, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [L] [N] demande de :

A titre principal,

— rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires, en ce qu’il se déclare créancier de la somme de 7.244,97 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts compte tenu des préjudices subis par Madame [J] au regard des mises en demeure infondées à la demanderesse ;

A titre subsidiaire,

— dire que Madame [N] sera redevable de la somme de 7.244,97 euros au titre des charges de copropriété, sans anatocisme compte tenu de l’absence de tentative amiable de la demanderesse à son endroit ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au versement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue et mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la créance du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2 de la même loi, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 (devenu 14-2-1).

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 (devenu 14-2-1).

Il est de jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires doit produire à l’appui de son action en recouvrement des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les exercices correspondants aux charges demandées et les décomptes de répartition des charges pour les périodes concernées.

Il est également constant que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette conformément à l’article1353 du code civil.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 7.244,97 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 1er janvier 2025.

A l’appui de sa demande de paiement, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [L] [N] ;

— le procès-verbal de l’assemblées générale du 05 décembre 2023, approuvant les exercices clos et les budgets prévisionnels ;

— les appels de fonds du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023, du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024, du 1er avril 2024 au 30 juin 2024, du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024, du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024 et du 1er janvier au 31 mars 2025.

— un relevé de compte des charges de copropriété arrêté au 1er février 2025 comprenant également les frais de recouvrement pour un total de 7.244,97 euros ;

Il convient de constater que pour les années litigieuses, les comptes ont été approuvés par les assemblées générales pour lesquelles il n’est justifié d’aucune annulation. Dès lors, les documents produits sont suffisants pour établir le caractère certain, liquide et exigible de la créance du syndicat des copropriétaires.

Il résulte de l’examen des pièces produites que, d’une part, les sommes mises en compte par le syndicat des copropriétaires sont justifiées en leur principe, dès lors qu’elles ont été régulièrement fixées en assemblée générale, et que, d’autre part, au 1er février 2025, le solde débiteur des charges s’élève à 7.052,87 euros, après déduction des frais de recouvrement de 192,10 euros.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner Madame [L] [N] à payer la somme de 7.052,87 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Les frais réclamés conformes au contrat de syndic, et expurgés de tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance et des honoraires d’avocats et frais d’huissiers, relevant des dépens et frais irrépétibles, ainsi que des frais qui font partie des diligences de base du syndic à la charge de l’ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, seront retenus, et Madame [L] [N] sera condamnée au paiement de la somme de 192,10€ correspondant aux frais justifiés par les pièces produites engagés par le syndic pour le recouvrement de la créance du syndicat.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts, qui a été sollicitée, sera ordonnée.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [L] [N] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, en invoquant une résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Toutefois, la résistance abusive ne peut se déduire du seul défaut de paiement des charges de copropriété, lequel constitue l’inexécution d’une obligation contractuelle, déjà réparée par l’allocation du principal assorti des intérêts et, le cas échéant, des frais de recouvrement.

En outre, la notion de résistance abusive suppose la caractérisation d’une faute distincte, telle qu’une mauvaise foi, une volonté dilatoire ou un comportement manifestement excessif dans l’exercice des droits de la défense, ce qui ne se confond pas avec la simple contestation d’une dette ou son non-paiement.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires se borne à invoquer les difficultés de trésorerie résultant de l’impayé, sans caractériser un comportement fautif distinct imputable à Madame [L] [N] ni justifier d’un préjudice autonome différent de celui déjà réparé par la condamnation au paiement des charges et la capitalisation es intérêts.

Enfin, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, cette preuve ne résulte pas de la seule carence du défendeur, même réitéré, ni des considérations générales du syndicat sur la trésorerie de la copropriété dont aucun élément n’établit qu’elle ait été compromise de quelque manière. Si les manquements systématiques et répétés de Madame [L] [N] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans motif valable pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute, il n’en demeure pas moins que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct.

Dans ces conditions, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [N] sera condamnée aux dépens.

L’équité commande également de condamner Madame [L] [N] à payer au le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

CONFORMEMENT À LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Madame [L] [N] à payer au le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] la somme de 7.052,87 euros, selon décompte arrêté au 1er février 2025, au titre des charges de copropriété, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE Madame [L] [N] à payer au le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] la somme de 192,10 euros au titre des frais de recouvrement, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [L] [N] à payer au le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] la somme de 2.000 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [N] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT