N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 18 Février 2025

N° RG 24/00016 – N° Portalis DB22-W-B7I-SAEF

DEMANDEUR :

Société [Adresse 11]

BE [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocacat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

comparant, assisté de M^e Laura CABRERA, avocat au barreau de VERSAILLES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003713 du 16/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Février 2025 par Emilie FABRIS,Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e BALADINE

Copie certifiée conforme à l’original à : M^e CABRERA

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 1er août 1989 , la société SEQENS SA d’HLM a donné en location à Madame [W] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9], pour un loyer mensuel hors charges de 1065,75 [Localité 6] à l’époque.

Madame [W] [N] est décédée le [Date décès 1] 2023.

M.[G] [N] se déclarait à la suite, comme fils de cette dernière et occupant des lieux et sollicitait le transfert de bail par courrier reçu le 17 avril 2023.

Par courrier en date du 18 septembre 2023, la société [Adresse 10] informait monsieur [G] [N] du refus de transfert de bail au motif qu’il ne remplissait pas les conditions légales.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 septembre 2023, la société SEQENS SA d’HLM faisait délivrer à monsieur [G] [N] une sommation de quitter les lieux et restituer les clés, sans succès.

Par acte du 3 avril 2024, la société [Adresse 10] a fait assigner monsieur [G] [N] devant le Tribunal de Proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail lors du décès du locataire initial ;

— d’autoriser à faire procéder à l’expulsion de monsieur [G] [N] et autres occupants de son chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— de condamner monsieur [G] [N] au paiement :

* de la somme de 2819,91€ au titre des arriérés de loyers, arrêtée au 14 mars 2024;

* d’une indemnité d’occupation majoré de 30 % du montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif ;

* de la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

* des dépens en ce compris le coût des actes depuis la sommation de quitter les lieux.

A l’audience du 26 novembre 2024, la société SEQENS SA d’HLM, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [G] [N] est présent et assisté de son conseil qui dépose des conclusions dans lesquelles il sollicite le transfert de bail compte tenu de sa situation personnelle et sociale précaire comme du fait que sa sœur va habiter le logement et sollicite à titre subsidiaire l’octroi d’un délai de 6 mois pour quitter le logement, ce à quoi s’oppose le bailleur. Il affirme enfin qu’en dépit de l’existence d’un arriéré de loyers, monsieur [G] [N] a repris aujourd’hui le paiement du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré au 4 février 2025 puis prorogé au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fond et la demande de résiliation de bail

L article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus » ; et que l’article 1184 du code civil rappelle le principe que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts ».

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat doit remplir les conditions d’attribution et que le logement doit être adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, il est constant que par contrat de bail signé le 1er aout 1989 , la société SEQENS SA d’HLM a donné en location à Madame [W] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9], et que Madame [W] [N] est décédée le [Date décès 1] 2023.

Le bien est aujourd’hui habité par monsieur [G] [N].

Comme la société [Adresse 10] le relève, le seul fait que monsieur [G] [N] bénéficie de la qualité de travailleur handicapé ne constitue pas la condition d’invalidité évoquée à l’article 40 de la loi de 1989.

De plus, il ressort des éléments versés aux débats que monsieur [G] [N] a indiqué que sa sœur viendrait vivre avec lui. Or, les documents versés aux débats ressortant notamment de son adresse fiscale indique une autre adresse, de sorte que la preuve de ce que celle-ci vit dans le logement litigieux depuis au moins un an n’est pas rapportée. Au demeurant, même si cela avait été le cas, il n’en reste pas moins que le logement étant un F4 serait encore inadapté à la taille du ménage.

Force est de constater que monsieur [G] [N] ne justifie pas des conditions légales.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de bail consenti à Mme [N] à la suite du décès de Mme [N] intervenu le [Date décès 1] 2023.

Par conséquent, force est de constater que monsieur [G] [N] ne peut justifier d’aucun droit ni titre à occuper les lieux litigieux de sorte qu’il convient d’accueillir, dans les termes du dispositif ci-après, la demande d’expulsion formée par la société SEQENS SA d’HLM.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société SEQENS SA d’HLM que la dette locative s’élevait à la somme de 2819,91€ au titre des arriérés de loyers ou indemnités d’occupation arrêtée au 14 mars 2024.

Par conséquent, monsieur [G] [N] sera condamné à verser 2819,91€ à la société [Adresse 10], avec intérêts au taux légal à compter de la sommation délivrée.

Par ailleurs, il convient de condamner monsieur [G] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant mensuel des loyer et charges, à compter du présent jugement et jusqu à la date de libération effective des lieux. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Sur la demande de délais

En vertu de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, force est de constater que monsieur [G] [N] a dans les faits déjà bénéficié d’un délai particulièrement important depuis le décès de sa mère intervenu le [Date décès 1] 2023, soit près de 2 ans, de sorte qu’il convient de rejeter cette demande.

En revanche, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à monsieur [G] [N] dans les modalités prévues au dispositif.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le preneur, partie succombante, supportera les dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

L’équité n’impose pas de faire droit à la demande du bailleur formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux et de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation au [Date décès 1] 2023 du bail conclu le 1er août 1989 relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [G] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire et restitution des clés dans ce délai, monsieur [G] [N] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, selon les voies de droit instituées par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place;

CONDAMNE monsieur [G] [N] à payer à la société SEQENS SA d’HLM, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la sommation délivrée;

DIT que l’indemnité mensuelle d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivante et au prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNE monsieur [G] [N] à payer à la société [Adresse 10] la somme de 2819,91€ (DEUX MILLE HUIT CENT DIX NEUF EUROS ET QUATRE VINGT ONZE CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, arrêtée au 14 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation délivrée ;

DIT que monsieur [G] [N] pourra payer cette somme en 24 mensualités de 117€, le 5 de chaque mois au plus tard ;

DIT qu’en l’absence d’un seul remboursement, la totalité de la somme sera exigible;

CONDAMNE monsieur [G] [N] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de la sommation de quitter les lieux et de restituer les clés et les frais d’assignation;

REJETTE la demande de la société SEQENS SA d’HLM formée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Le Greffier Le vice président