N° RG 26/00043 – N° Portalis DB3E-W-B7K-NXD2

Minute n° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND -

du : 28 Avril 2026

N° RG 26/00043 – N° Portalis DB3E-W-B7K-NXD2

Président: Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente

Assistée de : Jade DONADEY, Greffier

Entre

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 1] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la S.A.S.TOP GESTION, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon sous le numéro 912 687 068, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise elle-même en la personne de son représentant légal en exercice

Représenté par Maître Grégory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON

Et

DEFENDERESSE

Madame [O] [V] épouse [K], demeurant et domiciliée [Adresse 4]

Non comparante, non représentée

Débats :

Après avoir entendu à l’audience du 24 Février 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le : 28-04-2026

à : M^e Grégory PILLIARD – 1016

Copie au dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de de l’ensemble immobilier L’ELISABETH a fait assigner Madame [O] [V] épouse [K] devant le Président du tribunal judiciaire de Toulon, statuant, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

— condamner Madame [O] [V] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier L’ELISABETH sis [Adresse 5] à [Localité 1] la somme de 17.689,50 euros au titre des charges de copropriété impayées, comme suit :

* la somme de 1.530,14 euros correspondant pour l’exercice comptable en cours (2025/2026), d’une part, aux provisions non encore échues, après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, pour les deux derniers trimestres de provisions du 01/01/2026 au 30/06/2026 (Budget prévisionnel de 739,83€ par trimestre (soit 16,67 euros pour le lot 20 et 723,16 euros pour le lot 29)), en application de l’article 14-1 ou de l’article 14-2 ou de l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, et d’autre part, à la cotisation du fonds travaux ALUR (25,24€ par trimestre (soit 2,26 euros pour le lot 20 et 22,98 euros pour le lot 29)), augmentée des intérêts au taux légal courant du 31 juillet 2025, le tout sous anatocisme ;

* la somme de 16.159,36 euros correspondant aux sommes échues restant dues en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents devenues immédiatement exigibles, pour la période du 10 août 2019 au 29 décembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal courant du 31 juillet 2025, le tout sous anatocisme ;

— condamner Madame [O] [V] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier L’ELISABETH sis [Adresse 5] à [Localité 1] la somme de 185 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal courant du 31 juillet 2025, le tout sous anatocisme ;

— condamner Madame [O] [V] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier L’ELISABETH sis [Adresse 5] à [Localité 1] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts du chef de sa résistance abusive ;

— condamner Madame [O] [V] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier L’ELISABETH sis [Adresse 5] à [Localité 1] la somme de 1.020,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [O] [V] épouse [K] aux entiers dépens ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée et évoquée à l’audience du 24 février 2026.

1. Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier L’ELISABETH, représenté par son avocat, s’en rapporte à son acte introductif d’instance.

2. Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2025, remis à étude, Madame [O] [V] épouse [K] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été retenue et mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit aux prétentions du demandeur que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien-fondés.

Sur la qualité de copropriétaire de Madame [O] [V] épouse [K]

En l’espèce, afin d’apporter la preuve de la qualité de copropriétaire de Madame [O] [V] épouse [K], le syndicat des copropriétaires verse aux débats un relevé de propriété daté du 29 septembre 2025.

Il ressort de cet élément que Madame [O] [V] épouse [K] est propriétaire des lots de copropriété n°20 et 29 au sein de l’ensemble immobilier L’ELISABETH sis, [Adresse 5] à [Localité 1].

Il est donc établi que Madame [O] [V] épouse [K] a bien la qualité de copropriétaire.

Sur la créance du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2 de la même loi, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 (devenu 14-2-1).

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 (devenu 14-2-1).

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables.

En l’espèce, les charges de copropriété dont le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 17.689,50 euros, correspondent à des appels de fonds votés par les assemblées générales et aux provisions non encore échues pour les deux derniers trimestres du 01/01/2026 au 30/06/2026 et au titre de la cotisation du fonds travaux ALUR pour le dernier trimestre du 01/10/2025 au 31/12/2025.

A l’appui de sa demande de paiement, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [O] [V] épouse [K] ;

— le contrat de syndic ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 décembre 2019, 30 décembre 2020, 24 décembre 2021, 09 janvier 2023, 16 janvier 2024et 21 novembre 2024

— les appels de fonds du 01/07/2025 au 30/09/2025 ;

— le décompte des sommes dues.

Il convient de constater que pour les années litigieuses, les comptes ont été approuvés par les assemblées générales pour lesquelles il n’est justifié d’aucune annulation. Dès lors, les documents produits sont suffisants établir le caractère certain, liquide et exigible de la créance du syndicat des copropriétaires.

Il résulte de l’examen des pièces produites que, d’une part, les sommes mises en compte par le syndicat des copropriétaires sont justifiées en leur principe, dès lors qu’elles ont été régulièrement fixées en assemblée générale, et que, d’autre part, au 29 décembre 2025, le solde débiteur des charges s’élève à 17.689,50 euros.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner Madame [O] [V] épouse [K] à la somme de 17.689,50 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme les frais de mise en demeure ou de commandement de payer.

En revanche, ne relèvent pas de l’article 10-1 les frais suivants, qui restent à la charge du syndicat des copropriétaires dans leur ensemble :

— les frais de suivi administratif du dossier ou de transmission de celui-ci à l’huissier ou à l’avocat, ainsi que les honoraires facturés par le syndic pour le « suivi du dossier contentieux », lesquels relèvent de la gestion courante et sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes ;

— les frais d’assignation, qui constituent des dépens de l’instance ;

— les honoraires d’avocat, qui font l’objet d’une fixation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les relances amiables ou écrites effectuées après la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite les sommes suivantes :

—  12 janvier 2023 : suivi de dossier : 160 euros ;

—  31 juillet 2025 : frais de mise en demeure : 25 euros ;

Il convient de constater que le décompte du syndicat des copropriétaire inclut diverses sommes notamment au titre du suivi de dossier.

Or, les frais de suivi de dossier ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité ; ils relèvent de l’activité de base du syndic à la charge de l’ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences particulières, ce qui n’est pas le cas ici.

Dans ces conditions, il y a lieu d’écarter du décompte produit par le syndicat des copropriétaires les frais facturés par le syndic au titre du suivi du dossier contentieux (160 euros), lesquels relèvent de la seule gestion courante.

Madame [O] [V] épouse [K] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 25 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts sollicitée ne pourra être ordonnée, en l’absence d’intérêts ayant couru depuis plus d’un an.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [O] [V] épouse [K] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, en invoquant une résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Toutefois, la résistance abusive ne peut se déduire du seul défaut de paiement des charges de copropriété, lequel constitue l’inexécution d’une obligation contractuelle, déjà réparée par l’allocation du principal assorti des intérêts et, le cas échéant, des frais de recouvrement.

En outre, la notion de résistance abusive suppose la caractérisation d’une faute distincte, telle qu’une mauvaise foi, une volonté dilatoire ou un comportement manifestement excessif dans l’exercice des droits de la défense, ce qui ne se confond pas avec la simple contestation d’une dette ou son non-paiement.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires se borne à invoquer les difficultés de trésorerie résultant de l’impayé, sans caractériser un comportement fautif distinct imputable à Madame [O] [V] épouse [K] ni justifier d’un préjudice autonome différent de celui déjà réparé par la condamnation au paiement des charges et la capitalisation es intérêts.

Enfin, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, cette preuve ne résulte pas de la seule carence du défendeur, même réitéré, ni des considérations générales du syndicat sur la trésorerie de la copropriété dont aucun élément n’établit qu’elle ait été compromise de quelque manière. Si les manquements systématiques et répétés de Madame [O] [V] épouse [K] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans motif valable pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute, il n’en demeure pas moins que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct.

Dans ces conditions, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier L’ELISABETH de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [V] épouse [K] sera condamnée aux dépens.

L’équité commande également de condamner Madame [O] [V] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier L’ELISABETH la somme de 1.020 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

CONFORMÉMENT À LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, REPUTÉ CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Madame [O] [V] épouse [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier L’ELISABETH les sommes suivantes :

—  16.159,36 euros titre des charges de copropriété échues sur la période du 10 août 2019 au 29 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2025, date de l’assignation ;

—  1.530,14 euros au titre des provisions non encore échues pour les deux derniers trimestres de provisions du 01/01/2026 au 30/06/2026 et au titre de la cotisation du fonds travaux ALUR, avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [O] [V] épouse [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier L’ELISABETH la somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2025, date de l’assignation ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier L’ELISABETH du surplus de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier L’ELISABETH de sa demande de capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier L’ELISABETH de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [O] [V] épouse [K] à payer Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier L’ELISABETH la somme de 1.020 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [V] épouse [K] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT