TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

19 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00945 – N° Portalis DB22-W-B7I-SB65

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. BFB C/ S.A.S. NK MOBILE, [N] [C]

DEMANDERESSE

SOCIETE BFB

Société Civile Immobilière au capital de 412.631 Euros, dont le siège est [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 435 129 077, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Dominique LEBRUN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 160, M^e Gérard FERREIRA, avocat au barreau de COMPIEGNE,

DEFENDEURS

SOCIETE NK MOBILE

S.A.S. au capital de 2.000 Euros, dont le siège est [Adresse 4], immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 908 338 932

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

non comparante

Monsieur Monsieur [N] [C]

Demeurant [Adresse 1],

non comparant

*****

Débats tenus à l’audience du : 03 Octobre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Ingrid RESZKA, Greffier, lors des débats, et de Virginie DUMINY, Greffier, lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 03 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Novembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique en date du 2 mars 2022, la société BFB a donné à bail commercial à la société R.L. COUVERTURE CHARPENTE des locaux à usage de bureaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] pour une durée de 9 années moyennant un loyer annuel d’un montant de 9.600 euros hors charges.

Suivant acte du 2 mai 2022, la société R.L. COUVERTURE CHARPENTE a cédé son droit au bail à la société NK MOBILE. Monsieur [N] [C] président de la société NK MOBILE, s’est porté caution du paiement des loyers.

Le 27 mars 2024, la société BFB a fait signifier à la société NK MOBILE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 6.110,89 euros portant sur des loyers et charges impayés. Ce commandement a été signifié à la caution.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, la société BFB a fait assigner en référé la société S.A.S. NK MOBILE, monsieur [C] [N] et la société R.L. COUVERTURE CHARPENTE afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 2 mars 2022, rappelée dans le commandement de payer en date du 27 mars 2024,

— condamner solidairement la société NK MOBILE, monsieur [C] et la société R.L. COUVERTURE CHARPENTE à lui payer la somme provisionnelle de 7.650 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus, arrêtée au 1er mai 2024, avec intérêts de retard au taux légal, à compter de la décision à intervenir,

— ordonner l’expulsion de la société NK MOBILE ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation de 850 euros à compter du 27 avril 2024 jusqu’à la complète libération des locaux et la remise des clés,

— dire que le dépôt de garantie constitué entre les mains de la société BFB lui restera acquis et s’imputera sur la dette locative,

— donner acte à la société du respect de son obligation envers les créanciers inscrits prévue à l’article L. 143-2 du code de commerce,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

À l’audience du 23 juillet 2024, la société BFB a indiqué ne pas avoir fait assigner la société R.L. CHARPENTE et un renvoi a été ordonné pour lui permettre de faire signifier des conclusions « récapitulatives et responsives » aux parties défenderesses défaillantes.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 octobre 2024.

La société BFB, représentée par son conseil, s’en rapporte oralement aux termes de ses conclusions signifiées le 14 août 2024 à la société NK MOBILE et à monsieur [C] par acte de commissaire de justice remis à l’étude, dont il résulte qu’elle ne maintient ses demandes qu’à l’encontre de ces deux parties et non plus à l’encontre de la société R.L. COUVERTURE CHARPENTE.

La société NK MOBILE, monsieur [C], avisés de la date de renvoi par bulletin et à l’occasion de la signification des conclusions du demandeur, ne sont pas représentés.

L’affaire est mise en délibéré au 19 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’absence des défendeurs

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, le bail du 2 mars 2022, cédé le 2 mai 2022 à la société NK MOBILE stipule dans son article intitulé CLAUSE RESOLUTOIRE situé en page 21 qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse, la société BFB, justifie par la production du commandement de payer du 27 mars 2024 que le locataire, la société NK MOBILE, a cessé de payer ses loyers depuis le 1er septembre 2023.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, le 28 avril 2024 à 00 heure.

L’obligation de locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique.

Il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte reproduit dans le commandement (loyers et charges impayées pour la période du 1/09/2023 au 31/03/2024 (850 euros x 7 mois) 5.950 euros.

La société BFB produit l’acte de caution signé par monsieur [N] [C] au terme duquel il s’engage à garantir le paiement des loyers, charges, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels liés au bail. Il est indiqué que le montant du loyer est de 600 euros, ce qui correspond au montant avec application de la franchise partielle de loyer à hauteur de 200 euros par mois en contrepartie de travaux de remise en état que le preneur s’engageait à faire effectuer. Cette franchise n’était concédée qu’à la condition que les travaux soient totalement achevés par le preneur au plus tard le 2 mars 2023.

Cette preuve n’étant pas rapportée par le preneur non représenté, il y a lieu d’en déduire que le loyer est de 800 euros, outre 50 euros de charges comme prévu au contrat de bail.

Il y a lieu donc lieu de condamner la locataire, solidairement avec la caution, à payer au bailleur la somme provisionnelle de 7.650 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 1er mai 2024 (échéance mensuelle de mai 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Par ailleurs, il convient de condamner la société NK MOBILE, locataire, à payer à la société BFB, bailleur, à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui du dernier loyer facturé, charges en sus, soit 850 euros à compter de l’échéance de juin 2024, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la demande relative au dépôt de garantie

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il n’y a pas lieu, au stade des référés, d’accorder à titre provisionnel que le montant du dépôt de garantie versé par la locataire lors de la signature du contrat de bail reste acquis à la bailleresse, dès lors que ce montant a pour objet de venir en compensation avec les sommes éventuellement dues par le preneur lors de la restitution des locaux, non encore intervenue, le dépôt de garantie ne pouvant être, en tout état de cause, restitué par la bailleresse qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande.

Sur la demande de donner acte à la société du respect de son obligation envers les créanciers inscrits prévue à l’article L. 143-2 du code de commerce

Cette demande est sans objet dès lors que la société justifie qu’il n’y a aucun créancier inscrit pour la société NK MOBILE.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient de condamner la société NK MOBILE, locataire, partie succombante, à payer la société BFB, bailleresse, la somme de 1.500,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société NK MOBILE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code civil, les ordonnances de référé sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 2 mars 2022 cédé le 2 mai 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 28 avril 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société NK MOBILE et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 3] à [Localité 6] ;

Disons n’y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place soient déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons solidairement la SAS NK MOBILE et monsieur [N] [C] à payer à la société BFB la somme provisionnelle de 7.650 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 1er mai 2024 (échéance mensuelle de mai 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la SAS NK MOBILE à payer à la société BFB à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 850 euros, à compter du mois de juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Disons sans objet la demande de voir constater que la société BFB a respecté son obligation envers les créanciers inscrits prévue à l’article L. 143-2 du code de commerce ;

Condamnons la SAS NK MOBILE à payer à la société BFB la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS NK MOBILE au paiement des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente

Virginie DUMINY Béatrice LE BIDEAU